Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Основной спрос на новостройки в Москве сосредоточен в проектах дешевле 180 000 руб. за метр

При этом в столице есть округа, где таких проектов просто нет

Несмотря на резкое снижение порога входа на первичный рынок в последние годы, новостройки в Москве остаются сильно переоцененными. При средней стоимости метра в 200 000 руб. почти половина реального спроса приходится на проекты в среднем не дороже 180 000 руб. – без учета скидок. При этом далеко не во всех округах такие проекты имеются в наличии, отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Спрос на дешевое жилье ограничен только дефицитом предложения

По данным «ИРН-Консалтинг», в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД 28% из почти 30 000 реализованных за последний год квартир было продано в проектах со средней ценой метра не более 160 000 руб. 18% спроса было сосредоточено в новостройках стоимостью 160 001 – 180 000 руб. за метр, 15% - в проектах по 180 001 – 200 000 руб.

Таким образом, хотя средняя цена метра на рынке новостроек Москвы от ТТК до МКАД топчется чуть выше 200 000 руб., большая часть квартир продается в проектах дешевле 200 001 руб. А если учитывать скидки, которые предлагаются почти во всех московских новостройках, то получится, что основной спрос на московском рынке формируют проекты дешевле 180 000 – 190 000 руб. за кв. м.

Поэтому неудивительно, что в топ-5 самых востребованных жилых комплексов в пределах МКАД не оказалось ни одного проекта со средней ценой метра выше 180 000 руб. (без учета скидок).
 

Самые востребованные жилые комплексы в пределах МКАД (по числу проданных квартир)

Название Девелопер АО Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Домашний ПСН ЮВАО до 160 000 1 014 45 500
Green Park ПИК СВАО 160 001 - 180 000 1 010 61 200
Level Амурская Level Group ВАО до 160 000 873 44 400
Римского-Корсакова 11 ПИК СВАО до 160 000 846 45 600
ВЛюблино ПИК ЮВАО до 160 000 734 30 900

Источник: «ИРН-Консалтинг»


Дорогая часть рынка – проекты с ценой метра выше 200 000 руб. – собирает примерно 38% спроса. По 7% квартир за год были проданы в проектах стоимостью 200 001 – 220 000 руб. за кв. м и 240 001 – 260 000 руб., 14% - в проектах за 220 001 – 240 000 руб. А квартиры в проектах дороже 260 000 руб. за метр востребованы лишь у 10% покупателей новостроек между ТТК и МКАД.

 

Распределение общей площади проданных квартир за последний год по ценовым сегментам жилья (руб./кв. м), кв. м

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Спрос на относительно дешевые проекты был бы еще выше, если бы не дефицит предложения такого жилья. При том, что проекты с заявленной ценой метра в пределах 180 000 руб. формируют 46% спроса, в предложении их доля составляет лишь 38%.

О переоцененности московских новостроек свидетельствует и ценовая динамика нового предложения. По данным «ИРН-Консалтинг», средняя стоимость 1 кв. м в новостройках, где открылись продажи в III квартале 2018 г., оказалась на 23,6% ниже рынка - всего 157 300 руб. за кв. м в среднем.

Из-за ограниченности платежеспособного спроса на фоне переизбытка предложения девелоперы вынуждены выводить новые проекты значительно дешевле ранее стартовавших аналогов. В противном случае будет крайне трудно привлечь покупателей на старте продаж, подчеркивает Татьяна Калюжнова.

Наибольший разрыв в стоимости новых и уже реализуемых новостроек был зафиксирован в самом дорогом для зоны между ТТК и МКАД сегменте: в бизнес-классе новые дома оказались дешевле «старых» на 27,5%. В комфортклассе соответствующий показатель составил 14,4%. И лишь в экономклассе ценовая разница между новыми и активно строящимися домами находилась в пределах нормальной скидки на низкую степень готовности.

Примечательно, что основная доля нового жилья, стартовавшего в III квартале 2018 г., пришлась именно на экономкласс – на 56,6% от общей площади квартир в новостройках, впервые выведенных в продажу. В итоге общий объем предложения вырос во всех классах, но значительнее всего –в экономклассе – на 21,5%. (См. «За 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 год».)

Переоцененный запад, доступный юг и север где-то посередине

Динамика продаж новостроек, естественно, коррелирует с объемами и структурой предложения. Поэтому в лидерах спроса – наиболее застраиваемые округа, то есть САО и СВАО.

 

Распределение общей площади проданных квартир за последний год по округам, кв. м

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

62% и 72% квартир в САО и СВАО было продано в проектах со средней стоимостью метра менее 200 001 руб. В предложении доля таких проектов – 65% и 68% соответственно.

 

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Относительное равномерное поглощение всех ценовых категорий жилья в САО объясняется неоднородностью округа (дешевые районы Водный стадион и Речной вокзал, дорогие Динамо, Аэропорт, Сокол). Впрочем, в рейтинге наиболее востребованных проектов также виден перекос в сторону более доступного жилья.

 

Самые востребованные жилые комплексы в САО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Летний сад Эталон до 160 000 605 34 900
На Базовской КП УГС до 160 000 590 35 600
Черняховского 19 ПИК 220 001 - 240 000 528 33 900
Селигер Сити MR Group 160 001 - 180 000 500 22 300
Город Град до 160 000 394 20 300

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Самые востребованные жилые комплексы в СВАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Green Park ПИК 160 001 - 180 000 1 010 61 200
Римского-Корсакова 11 ПИК до 160 000 846 45 600
Поколение ФСК Лидер 160 001 - 180 000 501 26 200
Полярная 25 ПИК до 160 000 480 24 500
Савеловский Сити MR Group 180 001 - 200 000 411 18 000

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Несмотря на то, что по крайней мере половина спроса на новостройки в Москве сосредоточена в недорогих проектах, в трех столичных округах наблюдается не просто дефицит такого жилья, а его полное отсутствие. Если не считать самого престижного Центрального округа, лишь небольшая часть которого находится за пределами ТТК, меньше всего недорогих новостроек возводится на западе Москвы.

В ЗАО и ЮЗАО вообще нет проектов со средневзвешенной ценой менее 160 000 руб., а предложение с ценой 160 001 – 180 000 руб./кв. м составляет менее 11%. А в СЗАО не продаются новостройки дешевле 180 000 руб. за кв. м (в среднем по проекту). Именно поэтому в престижных округах – ЗАО и ЮЗАО – 60-94% спроса приходится на жилье стоимостью свыше 200 000 руб. за «квадрат».

Однако и на западе Москвы спрос аккумулируют, как правило, относительно дешевые - для округа - новостройки. Например, в Северо-Западном округе 44% продаж приходится на проекты до 200 000 руб. за кв. м, а в ЗАО 60% спроса собрали ЖК с ценой метра не более 220 000 руб. И лишь в ЮЗАО почти весь спрос сосредоточен в проектах дороже 220 000 руб. – в связи с мизерным количеством более дешевых новостроек (в округе вообще мало первичного жилья, что позволяет поддерживать завышенный уровень цен).

 

Самые востребованные жилые комплексы в ЮЗАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Новочеремушкинская 17 Инград 240 001 - 260 000 348 26 000
Родной Город. Воронцовский Парк РГ- Девелопмент 220 001 - 240 000 307 20 600
Родной Город. Каховская РГ- Девелопмент 220 001 - 240 000 158 8 800
Вавилов Дом Центр- Инвест более 260 001 96 7 400
Вавилова 69 Инград 240 001 - 260 000 94 7 100

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Самые востребованные жилые комплексы в ЗАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Академика Павлова ПИК 180 001 - 200 000 431 28 300
Петра Алексеева Инград 160 001 - 180 000 301 16 300
Vander Park ПИК более 260 001 237 17 100
Фили Сити MR Group 200 001 - 220 000 201 12 800
Life-Кутузовский Пионер 200 001 - 220 000 192 14 400

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Самые востребованные жилые комплексы в СЗАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Сердце Столицы Донстрой более 260 001 660 46 700
Город на реке Тушино-2018 ИФД КапиталЪ 180 001 - 200 000 621 43 400
Wellton Park Крост 220 001 - 240 000 395 19 200
Хорошевский МонАрх 180 001 - 200 000 194 12 500
Серебряный бор Кортрос более 260 001 108 7 700

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Антиподами запада на московском рынке являются южные округа: в ЮАО и ЮВАО проекты до 180 001 руб. формируют 79% и 80% предложения и, соответственно, 77% и 80,4% спроса.

 

Самые востребованные жилые комплексы в ЮВАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Домашний ПСН до 160 000 1 014 45 500
ВЛюблино ПИК до 160 000 734 30 900
Sreda ПСН 160 001 - 180 000 720 40 300
Символ Донстрой 220 001 - 240 000 656 45 600
Кварталы 21/19 ВекторСтройФинанс до 160 000 488 28 200

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Самые востребованные жилые комплексы в ЮАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Ясный MR Group до 160 000 603 31 700
Зиларт ЛСР 200 001 - 220 000 499 39 100
Аннино парк ПИК до 160 000 486 26 900
Ясеневая 14 ПИК до 160 000 444 29 500
Варшавское шоссе 141 ПИК 160 001 - 180 000 408 19 700

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Почти так же, как в ЮАО и ЮВАО, в Восточном округе почти 60% предложения и 80% спроса приходится на проекты с средней ценой метра до 200 001 руб.

 

Самые востребованные жилые комплексы в ВАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Level Амурская Level Group до 160 000 873 44 370
Золотая Звезда Эталон 180 001 - 200 000 333 18 700
Преображение Инград до 160 000 225 10 500
Наследие Галс- Девелопмент 220 001 - 240 000 223 18 000
PerovSky MR Group 160 001 - 180 000 174 9 000

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Цены смотрят вниз

По данным Росреестра, с 2015 по 2017 гг. продажи новостроек на территории Москвы (в административных границах) выросли в 2,8 раза, а за январь-сентябрь 2018 г. – еще на 47% относительно аналогичного периода 2017 г. Главная причина роста спроса – появление адекватного по цене предложения. Если в конце 2014 г. между ТТК и МКАД было примерно 380 000 кв. м новостроек эконом- и комфорткласса, то по итогам октября 2018 г. – уже более 1,3 млн кв. м (см. «Новостройки Москвы в октябре 2018 года: застройщики переориентируются на экономкласс»).

Спрос на недорогие проекты в Москве еще далек от насыщения и ограничен лишь дефицитом такого жилья, считает Татьяна Калюжнова. Но предложение относительно недорогих новостроек будет расти: девелоперы, получившие огромное количество разрешений на строительство в преддверии реформы 214-ФЗ, в обозримом будущем продолжат наращивать вывод новых проектов. И, прежде всего, в бюджетных сегментах, потому что именно там сосредоточен основной спрос.

Такие перспективы, выгодные для покупателей, самих застройщиков не радуют: демократизация рынка, да еще и на фоне роста затрат на стройку, в том числе в связи с изменением законодательства, приводит к сокращению девелоперской маржи. Однако учитывая, что в дорогих проектах она до сих пор достигает 50-70%, ценам есть куда падать – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3722 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 071 000
до 43 368 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 146 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные апартаменты Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо 1-4-комнатные апартаменты Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит. Торопитесь! от 8,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 32-94 метра. ГК: 4 кв. 2014 г. - 1 кв. 2021 г., есть сданные. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. 5 км от МКАД. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах площадью от 48 метров.Монолит. Звоните! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 40 до 118 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте