Несмотря на резкое снижение порога входа на первичный рынок в последние годы, новостройки в Москве остаются сильно переоцененными. При средней стоимости метра в 200 000 руб. почти половина реального спроса приходится на проекты в среднем не дороже 180 000 руб. – без учета скидок. При этом далеко не во всех округах такие проекты имеются в наличии, отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Спрос на дешевое жилье ограничен только дефицитом предложения

По данным «ИРН-Консалтинг», в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД 28% из почти 30 000 реализованных за последний год квартир было продано в проектах со средней ценой метра не более 160 000 руб. 18% спроса было сосредоточено в новостройках стоимостью 160 001 – 180 000 руб. за метр, 15% - в проектах по 180 001 – 200 000 руб.

Таким образом, хотя средняя цена метра на рынке новостроек Москвы от ТТК до МКАД топчется чуть выше 200 000 руб., большая часть квартир продается в проектах дешевле 200 001 руб. А если учитывать скидки, которые предлагаются почти во всех московских новостройках, то получится, что основной спрос на московском рынке формируют проекты дешевле 180 000 – 190 000 руб. за кв. м.

Поэтому неудивительно, что в топ-5 самых востребованных жилых комплексов в пределах МКАД не оказалось ни одного проекта со средней ценой метра выше 180 000 руб. (без учета скидок).
 

Самые востребованные жилые комплексы в пределах МКАД (по числу проданных квартир)

Название Девелопер АО Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Домашний ПСН ЮВАО до 160 000 1 014 45 500
Green Park ПИК СВАО 160 001 - 180 000 1 010 61 200
Level Амурская Level Group ВАО до 160 000 873 44 400
Римского-Корсакова 11 ПИК СВАО до 160 000 846 45 600
ВЛюблино ПИК ЮВАО до 160 000 734 30 900

Источник: «ИРН-Консалтинг»


Дорогая часть рынка – проекты с ценой метра выше 200 000 руб. – собирает примерно 38% спроса. По 7% квартир за год были проданы в проектах стоимостью 200 001 – 220 000 руб. за кв. м и 240 001 – 260 000 руб., 14% - в проектах за 220 001 – 240 000 руб. А квартиры в проектах дороже 260 000 руб. за метр востребованы лишь у 10% покупателей новостроек между ТТК и МКАД.

 

Распределение общей площади проданных квартир за последний год по ценовым сегментам жилья (руб./кв. м), кв. м

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Спрос на относительно дешевые проекты был бы еще выше, если бы не дефицит предложения такого жилья. При том, что проекты с заявленной ценой метра в пределах 180 000 руб. формируют 46% спроса, в предложении их доля составляет лишь 38%.

О переоцененности московских новостроек свидетельствует и ценовая динамика нового предложения. По данным «ИРН-Консалтинг», средняя стоимость 1 кв. м в новостройках, где открылись продажи в III квартале 2018 г., оказалась на 23,6% ниже рынка - всего 157 300 руб. за кв. м в среднем.

Из-за ограниченности платежеспособного спроса на фоне переизбытка предложения девелоперы вынуждены выводить новые проекты значительно дешевле ранее стартовавших аналогов. В противном случае будет крайне трудно привлечь покупателей на старте продаж, подчеркивает Татьяна Калюжнова.

Наибольший разрыв в стоимости новых и уже реализуемых новостроек был зафиксирован в самом дорогом для зоны между ТТК и МКАД сегменте: в бизнес-классе новые дома оказались дешевле «старых» на 27,5%. В комфортклассе соответствующий показатель составил 14,4%. И лишь в экономклассе ценовая разница между новыми и активно строящимися домами находилась в пределах нормальной скидки на низкую степень готовности.

Примечательно, что основная доля нового жилья, стартовавшего в III квартале 2018 г., пришлась именно на экономкласс – на 56,6% от общей площади квартир в новостройках, впервые выведенных в продажу. В итоге общий объем предложения вырос во всех классах, но значительнее всего –в экономклассе – на 21,5%. (См. «За 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 год».)

Переоцененный запад, доступный юг и север где-то посередине

Динамика продаж новостроек, естественно, коррелирует с объемами и структурой предложения. Поэтому в лидерах спроса – наиболее застраиваемые округа, то есть САО и СВАО.

 

Распределение общей площади проданных квартир за последний год по округам, кв. м

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

62% и 72% квартир в САО и СВАО было продано в проектах со средней стоимостью метра менее 200 001 руб. В предложении доля таких проектов – 65% и 68% соответственно.

 

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Относительное равномерное поглощение всех ценовых категорий жилья в САО объясняется неоднородностью округа (дешевые районы Водный стадион и Речной вокзал, дорогие Динамо, Аэропорт, Сокол). Впрочем, в рейтинге наиболее востребованных проектов также виден перекос в сторону более доступного жилья.

 

Самые востребованные жилые комплексы в САО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Летний сад Эталон до 160 000 605 34 900
На Базовской КП УГС до 160 000 590 35 600
Черняховского 19 ПИК 220 001 - 240 000 528 33 900
Селигер Сити MR Group 160 001 - 180 000 500 22 300
Город Град до 160 000 394 20 300

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Самые востребованные жилые комплексы в СВАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Green Park ПИК 160 001 - 180 000 1 010 61 200
Римского-Корсакова 11 ПИК до 160 000 846 45 600
Поколение ФСК Лидер 160 001 - 180 000 501 26 200
Полярная 25 ПИК до 160 000 480 24 500
Савеловский Сити MR Group 180 001 - 200 000 411 18 000

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Несмотря на то, что по крайней мере половина спроса на новостройки в Москве сосредоточена в недорогих проектах, в трех столичных округах наблюдается не просто дефицит такого жилья, а его полное отсутствие. Если не считать самого престижного Центрального округа, лишь небольшая часть которого находится за пределами ТТК, меньше всего недорогих новостроек возводится на западе Москвы.

В ЗАО и ЮЗАО вообще нет проектов со средневзвешенной ценой менее 160 000 руб., а предложение с ценой 160 001 – 180 000 руб./кв. м составляет менее 11%. А в СЗАО не продаются новостройки дешевле 180 000 руб. за кв. м (в среднем по проекту). Именно поэтому в престижных округах – ЗАО и ЮЗАО – 60-94% спроса приходится на жилье стоимостью свыше 200 000 руб. за «квадрат».

Однако и на западе Москвы спрос аккумулируют, как правило, относительно дешевые - для округа - новостройки. Например, в Северо-Западном округе 44% продаж приходится на проекты до 200 000 руб. за кв. м, а в ЗАО 60% спроса собрали ЖК с ценой метра не более 220 000 руб. И лишь в ЮЗАО почти весь спрос сосредоточен в проектах дороже 220 000 руб. – в связи с мизерным количеством более дешевых новостроек (в округе вообще мало первичного жилья, что позволяет поддерживать завышенный уровень цен).

 

Самые востребованные жилые комплексы в ЮЗАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Новочеремушкинская 17 Инград 240 001 - 260 000 348 26 000
Родной Город. Воронцовский Парк РГ- Девелопмент 220 001 - 240 000 307 20 600
Родной Город. Каховская РГ- Девелопмент 220 001 - 240 000 158 8 800
Вавилов Дом Центр- Инвест более 260 001 96 7 400
Вавилова 69 Инград 240 001 - 260 000 94 7 100

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Самые востребованные жилые комплексы в ЗАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Академика Павлова ПИК 180 001 - 200 000 431 28 300
Петра Алексеева Инград 160 001 - 180 000 301 16 300
Vander Park ПИК более 260 001 237 17 100
Фили Сити MR Group 200 001 - 220 000 201 12 800
Life-Кутузовский Пионер 200 001 - 220 000 192 14 400

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Самые востребованные жилые комплексы в СЗАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Сердце Столицы Донстрой более 260 001 660 46 700
Город на реке Тушино-2018 ИФД КапиталЪ 180 001 - 200 000 621 43 400
Wellton Park Крост 220 001 - 240 000 395 19 200
Хорошевский МонАрх 180 001 - 200 000 194 12 500
Серебряный бор Кортрос более 260 001 108 7 700

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Антиподами запада на московском рынке являются южные округа: в ЮАО и ЮВАО проекты до 180 001 руб. формируют 79% и 80% предложения и, соответственно, 77% и 80,4% спроса.

 

Самые востребованные жилые комплексы в ЮВАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Домашний ПСН до 160 000 1 014 45 500
ВЛюблино ПИК до 160 000 734 30 900
Sreda ПСН 160 001 - 180 000 720 40 300
Символ Донстрой 220 001 - 240 000 656 45 600
Кварталы 21/19 ВекторСтройФинанс до 160 000 488 28 200

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Самые востребованные жилые комплексы в ЮАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Ясный MR Group до 160 000 603 31 700
Зиларт ЛСР 200 001 - 220 000 499 39 100
Аннино парк ПИК до 160 000 486 26 900
Ясеневая 14 ПИК до 160 000 444 29 500
Варшавское шоссе 141 ПИК 160 001 - 180 000 408 19 700

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Почти так же, как в ЮАО и ЮВАО, в Восточном округе почти 60% предложения и 80% спроса приходится на проекты с средней ценой метра до 200 001 руб.

 

Самые востребованные жилые комплексы в ВАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Level Амурская Level Group до 160 000 873 44 370
Золотая Звезда Эталон 180 001 - 200 000 333 18 700
Преображение Инград до 160 000 225 10 500
Наследие Галс- Девелопмент 220 001 - 240 000 223 18 000
PerovSky MR Group 160 001 - 180 000 174 9 000

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Цены смотрят вниз

По данным Росреестра, с 2015 по 2017 гг. продажи новостроек на территории Москвы (в административных границах) выросли в 2,8 раза, а за январь-сентябрь 2018 г. – еще на 47% относительно аналогичного периода 2017 г. Главная причина роста спроса – появление адекватного по цене предложения. Если в конце 2014 г. между ТТК и МКАД было примерно 380 000 кв. м новостроек эконом- и комфорткласса, то по итогам октября 2018 г. – уже более 1,3 млн кв. м (см. «Новостройки Москвы в октябре 2018 года: застройщики переориентируются на экономкласс»).

Спрос на недорогие проекты в Москве еще далек от насыщения и ограничен лишь дефицитом такого жилья, считает Татьяна Калюжнова. Но предложение относительно недорогих новостроек будет расти: девелоперы, получившие огромное количество разрешений на строительство в преддверии реформы 214-ФЗ, в обозримом будущем продолжат наращивать вывод новых проектов. И, прежде всего, в бюджетных сегментах, потому что именно там сосредоточен основной спрос.

Такие перспективы, выгодные для покупателей, самих застройщиков не радуют: демократизация рынка, да еще и на фоне роста затрат на стройку, в том числе в связи с изменением законодательства, приводит к сокращению девелоперской маржи. Однако учитывая, что в дорогих проектах она до сих пор достигает 50-70%, ценам есть куда падать – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU».

Все упомянутые проекты в продаже (декабрь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Wellton ParkМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле1 кв. 2021 г.от 12 214 800 руб.
Сердце столицыМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2024 г.от 18 974 000 руб.
ХорошевскийМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле4 кв. 2020 г.от 31 894 100 руб.
ДомашнийМосква, Юго-Восточный округ, район Марьино, м. Марьино4 кв. 2020 г.от 17 500 000 руб.
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК4 кв. 2022 г.от 14 917 194 руб.
Кварталы 21/19Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Новохохловская МЦК4 кв. 2023 г.от 11 475 934 руб.
Green parkМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический сад2 кв. 2023 г.от 8 202 450 руб.
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Римская3 кв. 2025 г.--
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. СелигерскаяСданот 10 622 269 руб.
LIFE-КутузовскийМосква, Западный округ, район Можайский, м. Кунцевская2 кв. 2020 г.от 13 573 100 руб.
Селигер СитиМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская2 кв. 2023 г.от 13 767 471 руб.
Академика ПавловаМосква, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная1 кв. 2024 г.от 9 069 210 руб.
Полярная 25Москва, Северо-Восточный округ, район Южное Медведково, м. Медведково1 кв. 2024 г.от 6 052 110 руб.
Фили СитиМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили2 кв. 2021 г.от 20 126 491 руб.
ПреображениеМосква, Восточный округ, район Богородское, м. Бульвар Рокоссовского МЦК4 кв. 2021 г.--
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все