Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородные девелоперы и долевое строительство

Как строители «малоэтажки» адаптируются к переменам

Обсуждая перемены на рынке новостроек, связанные с изменениями в долевом строительстве и дальнейшим переходом застройщиков на проектное финансирование, мы как-то подзабыли о «малоэтажке». А между тем и загородных девелоперов, и покупателей – любителей жизни на природе, нынешняя «революция» тоже касается. По данным Российского союза строителей, в стране ежегодно вводится около 40 млн кв. метров малоэтажного жилья – а ведь это половина всего объема по стране.

Основные малоэтажные форматы – коттеджи, таунхаусы и многоквартирные дома. Плюс различные производные от таунхаусов – дуплексы (на две семьи), квадрохаусы (на четыре). По договорам долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-м законом, продаются таунхаусы и жилье в многоквартирных домах. Последние порой почти и не отличаются от городских, только могут быть поуютнее, пониже этажами, «покамернее».

Что же касается таких «гибридов», как дуплексы, то эксперты, опрошенные корреспондентом портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», по-разному ответили на вопрос о том, как их нужно продавать. На практике получается, что их реализуют и по 214-му, как многоквартирное жилье, и как индивидуальные коттеджи по договорам купли-продажи или строительного подряда. Расхождения тут, видимо, связаны с особенностями проекта. По нашему законодательству, многоквартирным домом считается тот, у которого есть общее имущество – инженерные системы, подвалы, а число квартир – две и больше (постановление правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Если проект соответствует этим характеристикам, то к нему можно применять 214-й закон. Соответственно, новации, связанные с изменением законодательства, регулирующего первичный рынок, к ним точно также относятся.

Что город, что загород – проблемы те же

Девелоперы, в том числе и загородные, мягко говоря, эти перемены не приветствуют. Практически все конференции и круглые столы, проходящие этой осенью, посвящались «новой жизни» первичного рынка, а выступления большинства спикеров сводились к жалобам на судьбу. Кое-кто из загородных девелоперов вообще заявил об уходе с рынка (надеемся, что сгоряча).

Действительно, у компаний, работающих на рынке малоэтажки, сложности, в принципе, те же самые, что и у городских, возводящих многоэтажное жилье. Напомним, что с 1 июля 2018 года - дня, когда в силу вступили поправки к 214-му закону, финансы застройщика практически перешли под банковский контроль. На банковском счету компании должно находиться не менее 10% от проектной стоимости строительства. Сокращаются административные расходы компаний, их затраты на рекламу, им больше нельзя «перекидывать» средства с объекта на объект по своему усмотрению. До 1 сентября застройщики обязаны были открыть специальные счета в уполномоченных банках, куда должны перечисляться средства дольщиков, в противном случае Росреестр блокирует сделки. И вот уже год как работает «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (компенсационный фонд), куда застройщики обязаны перечислять 1,2% с каждой сделки, которая заключается еще по ДДУ. А с 1 июля 2019 года меняется финансовая модель строительства: компании будут кредитоваться в банках (переход на проектное финансирование). Покупатели же будут держать деньги на счетах эксроу, с которых застройщик может их снять только после того, как закончит возводить дом.

Практически все игроки рынка, даже те, кто к преобразованиям относится философски, утверждают, что затраты застройщиков неминуемо возрастут, причем уже на переходном этапе. Но самая тяжелая потеря впереди – это доступные деньги дольщиков, которые, участвуя в строительстве, по сути, кредитовали стройки без всяких процентов.

А если учесть постоянно возрастающий список требований к согласованиям проектов с различными ведомствами, о котором рассказал Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family на сентябрьском Международном инвестиционном форуме по недвижимости Proestate, то жизнь загородного девелопера вовсе покажется страшным сном. По словам Мищенко, за последний год новых требований стало на треть больше, причем согласовывать приходится объекты, которые прежде получили все необходимые разрешения. Свои подписи должны ставить ответственные лица в Росавиации: так, в частности, KASKAD Family получила рекомендацию построить беседку посреди поселка, чтобы снизить уровень шума. В структурах министерства культуры проверяют, не откопают ли строители Трою во время работ. При этом издержки девелопера из-за вынужденного затягивания сроков сдачи объекта никого не волнуют. Скучать не дают и фискальные органы, которые доначисляют налоги за предыдущие пять лет. Бдят правоохранительные органы, возбуждающие уголовные дела за нарушение сроков ввода в эксплуатацию по 159-й статье УК РФ «Мошенничество в особо крупном размере» либо по 210-й – «Организация преступного сообщества (преступной организации) или участие в нем (ней)». Ну а если сюда добавить штрафы в десятки и сотни миллионов рублей, которые платят застройщикам за различные прегрешения, прежде всего – просрочки, - становятся понятными прогнозы о сворачивании деятельности компаний, которые не выдержат такого давления на бизнес. Например, компания, которой руководит Владимир Яхонтов, управляющий партнёр компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в прошлом году заплатила штрафов «физикам» на 150 млн рублей. Те же, кто выдержат, постараются поделиться своим грузом своих затрат с потребителем, то есть – повысят цену. Так, по крайней мере, утверждают сами игроки рынка.

Как убежать от 214-го закона

По данным директора департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Антона Архипова, за 2018-й год на рынок загородной недвижимости не вышло ни одного нового проекта с таунхаусами. «Думаю, этот факт ясно отражает отношение застройщиков к новому законодательству: работать в соответствии с ним девелоперам невыгодно», - говорит эксперт. К тому же на рынке малоэтажного жилья трудятся большей частью некрупные компании, у которых может не оказаться запаса прочности для преодоления сложностей нового закона. По сути, после вступления в силу новых правил игры мелким фирмам на рынке делать нечего, считает Архипов.

Практически о том же самом говорит и Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»): не все застройщики смогут найти необходимые финансовые ресурсы для полного завершения строительства объекта. У кого-то не хватит собственных средств, кто-то не сможет привлечь необходимое банковское финансирование.

Тогда для застройщиков «малоэтажки» вроде бы остается выход - вообще не связываться с измененным 214-м законом и всеми из него вытекающими обстоятельствами. А строить за собственные средства и реализовывать товар по договорам купли-продажи, приобретения земельного участка с подрядом на строительство. Такая идея была озвучена на упомянутом форуме Proestate. Проще полностью построить небольшой дом на 20 квартир, таунхаус из 10 секций и продать, заметил в своем выступлении Владимир Яхонтов. Коллегу поддержал и Игорь Полуэктов, бизнес-директор компании Optiland, заявивший, что компания уже больше года, как перестала работать по ДДУ, продает недвижимость по договорам купли-продажи и, как считает эксперт, - оказалась защищена от турбулентных изменений на рынке. Валерий Мищенко полагает, что продуктом будущего на загородном рынке может стать готовый индивидуальный жилой дом, который возводится индустриальным способом (комплектующие изготавливаются на заводе) с ценой 10-12 млн рублей.

Выглядит такая идея привлекательно, но может ли она служить универсальной рекомендацией для всех девелоперов-малоэтажников?

Всё равно – дорого

Если еще договор подряда на строительство как-то позволит экономить деньги клиента, то покупка готового жилья обойдется ему дороже. Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость») обращает внимание на то, что необходимо не только на 100% профинансировать строительство очереди жилья, но и озаботиться вопросами инфраструктуры, коммуникаций и прочего. А это означает очень серьезные траты.

О том же самом говорит и Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI. Эксперт объясняет, что сумма дополнительных расходов на строительство социальной и коммерческой инфраструктуры, прокладку инженерных сетей настолько увеличивает стоимость квадратного метра, что проект может стать нерентабельным. «Это не выход», - заключает Валерий Кузнецов.

Ну а что можно все-таки построить на «свои» деньги? Как отмечает Валерий Кузнецов, сейчас без договоров долевого участия (а в недалеком будущем – без эскроу-счетов) обходятся только при строительстве коттеджей и одиночных таунхаусов на небольшое число владельцев. Коттеджи – товар привлекательный, но для большинства неподъемный по цене. А одиночные таунхаусы, хоть и сравнимы по цене с квартирами, но строят и продают их довольно редко. Самый продаваемый загородный формат недвижимости – квартира в доме на 3-6 этажей – продолжит строиться и продаваться по той же схеме, что и городское жилье.

Крупные проекты без серьезных инвестиций построить практически невозможно. Но даже если представить, что средств хватило, - то просто рискованно. «Если таких проектов много и компания неверно спланирует свой бюджет, или продажи окажутся не такими, как прогнозировались, или случатся какие-то непредусмотренные проектом форс-мажоры (например, мировой финансовый кризис), то произойдет очередное банкротство», - предупреждает Валерий Кузнецов.

Проектное финансирование: ценовой эффект тот же

Для конечного потребителя и проектное финансирование, и покупка готового жилья означают удорожание продукта, утверждают застройщики. «В зависимости от типа объекта – точечная это застройка или комплексное освоение территории, степени готовности градостроительной документации, себестоимость может быть увеличена на 15-30 процентов», - говорит Владимир Яхонтов, оценивая последствия проектного финансирования.

Наталья Дубина, заместитель руководителя юридического департамента семейства компаний KASKAD Family, поясняет, что в структуру затрат застройщика войдут расходы на привлечение и обслуживание кредитов.

В случае же продажи готового жилья удорожание строительства также произойдет, поскольку увеличится налоговая нагрузка на застройщика (в части уплаты налога на имущества), возникнут расходы на содержание и эксплуатацию объектов недвижимости в период их продажи.

Покупатели не против готового

Некоторым экспертам будущее девелопмента рисуется в черных красках. Например, Владимир Яхонтов, выступая на форуме Proestate, спрогнозировал «огосударствление» строительной отрасли, снижение качества, рост цен. В то же время эксперты говорят о том, что у загородного рынка, несмотря на мрачные прогнозы, есть будущее, поскольку у него сложилась определенная аудитория. Например, это молодые семьи с детьми, проживающие в соседних с поселками подмосковных городах. Дорога в Москву их не пугает, «подмосквичи» практически всегда на колесах (традиционно в семьях несколько машин), а более высокий уровень жизни, который может обеспечить малоэтажный поселок, их привлекает. Да и вообще, молодежь, в том числе московская, мало чего боится – два часа до работы для нее не проблема.

Кроме того, как отмечает Валерий Кузнецов (RDI), на рынке загородки сформировалась группа покупателей, предпочитающих именно готовое малоэтажное жилье. «Если еще три года назад на начальном этапе строительства выкупалось до 50% квартир, то сегодня более 72% покупателей приобретают жилье в уже построенном и сданном доме или в доме на высокой стадии строительной готовности», - говорит эксперт. По его мнению, это последствия банкротства крупных строительных компаний.

Ну и вообще - у покупателей загородного жилья есть свои причины для покупки готовых домов. «Если это приятное дополнение к основной городской квартире, то покупатель, как правило, приезжает, чтобы увидеть, походить, потрогать и, проникнувшись, приобрести, а не заниматься самостоятельно проектом, согласованием, строительством и ремонтом. Здесь абсолютно другой взгляд и другие приоритеты», - заключает Кузнецов.

Резюме

Наиболее приемлемым вариантом девелоперам представляется поэтапное получение денег с эскроу-счета застройщиком – в зависимости и в привязке к этапам строительства. В частности, по оценке Владимира Яхонтова, это не только позволило бы получать финансирование до полной готовности дома, но и снизило риски для банков. Но пока такая поправка никуда не внесена, она только обсуждается и у нее есть противники, например, - против нее настроен Центральный банк. Если же часть девелоперов и перейдет на договоры купли-продажи готового жилья, то вряд ли это окажет существенное влияние на рынок. Перетока напуганных эскроу-счетами покупателей из городского сегмента в «малоэтажку» эксперты не прогнозируют, поскольку у загородки все-таки своя аудитория. Массового отказа от 214-го закона и последующего проектного финансирования тоже не произойдет, ведь далеко не у всех компаний есть возможность строить поселки за свой счет. Так что малоэтажники будут приспосабливаться к переменам наравне с городскими строителями.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1829 (4 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 7 814 850
до 38 016 180 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 2 164 197
до 9 420 540 руб.
Узнать подробнее
ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 21 - 118 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. д. Староселье, з/у 1, к.3 д. Староселье, з/у 1, к.4 Застройщик: Старолесье.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 4 231 570
до 13 255 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Некрасовка Москва, Юго-Восточный округ, район Некрасовка, м. Выхино, м. Лермонтовский проспект, 5 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 32 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Выхино, 30 мин. транспортом м. Лермонтовский проспект, 30 мин. транспортом Вертолетчиков ул., д.1 Вертолетчиков ул., д.13 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.3 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4АБ Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4В Показать все 13 корпусов Застройщик: Управление гражданского строительства.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 48 до 202 кв.м. Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте