Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Смена эпох на рынке недвижимости: что будет после дна

Девелоперам придется работать с новыми людьми в новых условиях

Цены на недвижимость еще не достигли дна, это может произойти в ближайшие два года. Дальнейшие перспективы рынка не очень понятны, поскольку девелоперам придется решать сразу много проблем – это и работа без долевого строительства, и эхо демографического провала 1990-х, и смена поколений покупателей.

В ожидании дна

В последние годы цены на рынке жилья Москвы падали, однако в 2018 г. наметился некоторый рост цен, из-за чего многие участники заговорили о том, что дно достигнуто и даже пройдено.

«Однако это не перелом тренда, а кратковременный отскок вверх, связанный с рекордно низкими для России ставками на ипотеку», - заявила специалист аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Юлия Рышкина на круглом столе «Строительной газеты» в рамках форума RREF на тему «Девелопмент 2025. Дом будущего глазами поколения Z». Однако в сентябре ЦБ поднял ключевую ставку на 0,25% и вряд ли на этом остановится, поэтому ипотека будет дорожать (см. «Ипотека может подорожать до заградительных 12-13% годовых»).

Без главного драйвера спроса цены на жилье в столице продолжат снижение, особенно с учетом высоких объемов предложения, которые в московском регионе (Москва+ Подмосковье) держатся на уровне 7-7,5 млн кв. м. Кроме того, только за I полугодие 2018 года столичные девелоперы получили разрешения на строительство еще 17,7 млн кв. м, а подмосковные – 7,23 млн кв. м (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU»).

По прогнозам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», ценовое дно будет достигнуто примерно к 2020-2021 годам. К этому времени средняя цена метра может снизиться примерно до 120 000 рублей (от 100 000 рублей за кв. м в экономклассе до 150 000 – 250 000 рублей в сегменте бизнес). После этого до 2024 года будет происходить балансировка рынка – либо в форме стагнации, либо с незначительным ростом цен.

Рынок в новых условиях

По сути, к 2024 году на рынке недвижимости закончится целая эпоха – становление, два корректирующих кризиса и большой период плавного снижения, в котором мы находимся сейчас (см. «Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?»). «Новый цикл на рынке может сопровождаться подорожанием жилья. Однако предпосылок для взрывного роста, который наблюдался в отдельные периоды в прошлом, сейчас нет. Скорее стоит говорить о росте на уровне инфляции», - говорит Юлия Рышкина.

При этом рынок будет существовать в новых условиях. Может поменяться внешняя макроэкономическая и политическая обстановка – как раз в 2024 году пройдут выборы президентов в России и США. Мировая экономика к этому моменту может измениться, произойдет адаптация российского рынка к жизни в условиях санкций и импортозамещения. А девелоперам придется играть по новым правилам – долевое строительство в том виде, в котором к нему привыкли, исчезнет в 2019 г.

Демографический провал

Застройщикам нужно готовиться и к тому, что потенциальных покупателей в принципе станет меньше – это связано как с экономической ситуацией, так и с демографическими процессами. Сейчас основную долю покупателей на рынке составляют люди, появившиеся на свет в период бэби-бума 1980-х. Через несколько лет решать жилищный вопрос будут преимущественно люди, родившиеся в 1990-е, начнет выходить на рынок поколение, родившееся в нулевые – это двадцатилетие демографического спада. По данным Росстата, в 1980-е рождалось около 2 млн человек в год, к концу 1990-х этот показатель снизился до 1,2 млн человек. В нулевые он находился примерно на уровне 1,3-1,5 млн и лишь к концу первого десятилетия XXI века достиг 1,7 млн человек в год.

«Это означает не только то, что экономически активных людей будет в принципе меньше, чем сегодня. Поскольку в большинстве семей рождалось по одному ребенку, у многих из них не будет насущной необходимости в разъездах и покупке нового жилья, - отмечает Юлия Рышкина. - По сути, это будут люди с бабушкиными квартирами. Конечно, многие из них захотят сменить устаревшее жилье на новое и современное. Другой вопрос, насколько у них это получится: возможностей для быстрого обогащения уже не так много, а с продажей старой «вторички» на затоваренном новостройками рынке могут возникнуть проблемы».

По словам директора по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксении Цаплиной, на долю покупателей младше 35 лет в столичном массовом сегменте приходится около половины сделок. Если ограничить порог 29 годами, то показатель сократится примерно до 20%. «Численность населения, вступающего в 25-летний возраст сейчас, уже значительно меньше, чем несколько лет назад. При этом уже к 2020 году произойдет сокращение населения в возрасте 25-29 лет на 28% - с 1,6 млн до 1,2 млн человек», - говорит эксперт.

Новое поколение

Кроме того, девелоперы должны готовиться к смене поколений на рынке. Сейчас основной спрос формируют представители поколения X (родившиеся до середины 1980-х) и старшая часть поколения Y (родившиеся до середины 1990-х). По данным «Инком-Недвижимости», сейчас доля покупателей, относящихся к поколению Y, составляет 40%, а к поколению X – 60%. В ближайшие годы «иксов», наиболее приверженных традиционным и понятным форматам, на рынке станет меньше. Зато постепенно начнут выходить на рынок представители поколения Z – это дети конца 1990-х и нулевых. У них заметно отличаются ценности и запросы. Это цифровое поколение с развитыми техническими навыками, более динамичное и многозадачное, чем предыдущие.

По словам вице-президента «Галс-Девелопмент» Михаила Сивака, потребности в жилье у них будут отличаться. Это поколение в меньшей степени ориентировано на собственность и более лояльно относится к аренде. Это подтверждает и Екатерина Тейдер, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group: «Согласно зарубежным исследованиям, для нового поколения важнее впечатления, чем обладание материальными ценностями. Им важнее жить здесь и сейчас, чем копить деньги на квартиру». Так, по данным исследования Colliers International и Dirk Bakker, в западных странах от 58% до 75% молодых покупателей предпочитают тратить деньги на путешествия и впечатления, а не на крупные покупки.

Тем не менее, по данным российского исследования Young&Younger от агентства Magram Market Research, купить жилье в ближайшие 5 лет хотели бы 34% представителей поколения Z. Среди «игреков» таковых лишь ненамного больше – 38%. Таким образом, потребность в собственном жилье у молодежи сохраняется.

«На мой взгляд, ценности поколений во многом формируются дефицитом, - считает Михаил Сивак. – У нашего поколения был дефицит всего, поэтому люди стремились ради стабильности купить как можно больше материальных благ. Дефицит нынешнего молодого поколения – это живое общение. Для рынка жилья это означает, что нужно создавать удобные и комфортные общественные зоны, где жители смогут встречаться и проводить время вместе».

По словам Екатерины Тейдер, это может привести к развитию новых форматов, таких как колливинги. По сути, это новая форма цивилизованных общежитий, где предлагается личное пространство минимальной площади, а функционал для остальных потребностей (например, прачечная, кухня, общие зоны для развлечений, работы и общения) вынесены за пределы квартиры. По данным исследования One Shared House 2030 от IKEA, 66% молодых покупателей выступают за четкое разделение на личное и общественное пространство с понятным функционалом. При этом 60% готовы даже в принципе отказаться от собственной кухни.

Помимо колливингов, по мнению экспертов, могут получить развитие различные арендные сервисы и доходные дома. И даже с точки зрения покупки это может быть не стандартная квартира, а, например, сервисные апартаменты. «Развитие возможностей для удаленной работы приведет к большей мобильности: многие люди не будут привязаны к одному месту и смогут работать из любой точки мира. Кому-то из них может подойти вариант покупки сервисных апартаментов, где они смогут жить, пока находятся в Москве, а в их отсутствие сдачей апартаментов в аренду будет заниматься управляющая компания».

По данным исследования Young&Younger, поколение Z обращает внимание на инновационные разработки, не только в жилье, а в покупках в принципе – об этом заявили 47% опрошенных. При этом многие осознают, что «инновационность» может быть просто маркетинговым ходом производителя, но признают, что их все равно привлекают такие продукты.

При выборе жилья они, скорее всего, тоже будут интересоваться новыми технологиями. «Строительная газета» опросила 300 москвичей в возрасте 14-19 лет. Респондентов просили назвать особенности квартиры их мечты. Систему «умный дом» назвали 18% опрошенных, этот ответ оказался на втором месте после больших окон и панорамного остекления (27%).

Это не означает, что всем девелоперам нужно забросить нынешние форматы в пользу новых. Все же на рынке останется заметная часть покупателей из поколения X и Y с более традиционными запросами. Так, по данным Bureau of Labor Statistics, к 2020 году в развитых странах 46% работающего населения будет относиться к поколению Y, а к 2025 году их доля вырастет до 75%. На столичном рынке жилья, по прогнозам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергея Шломы, «игреки» достигнут доли 50% примерно через 10 лет.

То есть основная экономическая активность на рынке в обозримом будущем будет приходиться все же не на нынешних подростков. Да и среди молодого поколения далеко не все будут следовать моде на новшества вроде sharing economy. Так, согласно опросу «Строительной газеты», для 86% москвичей в возрасте 14-19 лет важно жить в собственной квартире. То есть у новых форматов есть потенциал для развития, но это не значит, что они поглотят весь рынок.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
43768 (391 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 929 400
до 19 348 680 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. Звоните! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Торопитесь! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Спешите! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте