Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Таунхаусы в Подмосковье и Новой Москве: строят мало, покупают еще меньше

Рынок поддерживает ипотека, но качество заемщиков серьезно упало

Несмотря на снижение платежеспособности покупателей, таунхаусы демонстрируют завидную для загородного рынка стабильность спроса. С одной стороны, сегмент теряет клиентов в пользу малоэтажных квартирных домов, но с другой - подпитывается за счет коттеджей. Вопрос в том, надолго ли сохранится такое равновесие. Спрос на таунхаусы все больше зависит от ипотеки, а качество заемщиков падает катастрофически быстро.

До четверти рынка - неликвид

По данным «ИРН-Консалтинг», на территории Подмосковья и Новой Москвы таунхаусы в настоящее время продаются в 90 поселках. Наибольший объем предложения на первичном рынке сосредоточен на новорижском направлении, где предлагается почти 1000 лотов, подсчитали в компании «МИЭЛЬ-Новостройки». В Новой Москве проектов больше, однако лотов, выставленных в продажу, почти в два раза меньше - примерно 500. Третье место по объему предложения занимает Симферопольское шоссе (300-400 таунхаусов).

В 43 поселках представлены только таунхаусы, в остальных можно приобрести и другие форматы загородной недвижимости – коттеджи, земельные участки с подрядом и без. За год число поселков с таунхаусами, по данным «ИРН-Консалтинг», уменьшилось на 20,6%, а за три года, то есть с 2015 г., – на 41,9%. В метрах предложение снизилось на 19,2% и 37,8%, с 3 041 000 кв. м в 2015-м до 1 893 000 кв. м в 2018-м, в деньгах – соответственно, на 18,9% и 37% (с 189,28 млрд руб. до 119,33 млрд руб.).

Причина сокращения предложения – та же, что и в других сегментах загородной недвижимости, а именно дефицит новых поселков. По данным «ИРН-Консалтинг», если в 2015 г. появилось 17 новых проектов с таунхаусами, то за последний год – только два. Как следствие, на рынке очень мало строящихся проектов: 72 из 90 поселков уже сданы в эксплуатацию.

В принципе, это общерыночная тенденция. Как отмечает Александр Сопкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании «КМ Девелопмент», в оптимистичной картине мира рынок загородной недвижимости стагнирует, а в пессимистичной – падает. В условиях спада рынка, нестабильной экономической ситуации в стране застройщики опасаются начинать новое затратное и масштабное строительство с неочевидной перспективой реализации.

В структуре нового предложения в последние годы лидируют участки без подряда (самый дешевый сегмент – прим. ред.), на которые традиционно приходится более 50% предложения, рассказывает Наталья Шаталина, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». По ее словам, таунхаусы, как правило, занимают не более 20% рынка.

В Подмосковье, по информации «Инкома», таунхаусы формируют только 6% предложения на загородном рынке. Всего в области, по данным компании, на первичном рынке насчитывается 3 388 таунхаусов.

Причем, по оценкам риелторов и застройщиков, от 15% до четверти и более общего объема предложения таунхаусов является неликвидом. Как и в других форматах, одна из главных причин низкой ликвидности – слишком большие площади (более 350 – 400 кв. м). Покупатели таунхаусов – это чаще всего люди, которые предпочитают комфорткласс или бизнес, они не готовы платить неразумные деньги не только за дом, но и за ремонт, коммунальные услуги, эксплуатационные расходы и т.д., поясняет Игорь Полуэктов, бизнес-директор компании Optiland.

Вторая причина появления неликвидного продукта – неудачное расположение и неграмотное проектирование. В общем, разработка концепции поселка без учета портрета покупателя и его потребностей, продолжает Полуэктов. Например, были проекты, в которых квартиры делились горизонтально: первый этаж с землей в двухэтажном доме отдавали одному собственнику, а второй этаж без земли – другому, рассказывает Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family.

Особенно много непродающихся и непродаваемых лотов среди высокобюджетных таунхаусов. «По нашим данным, в начале 2018 г. цена такого продукта снизилась на 40%. Здесь также первой и основной причиной становится размер дома и его стоимость. Часто стоимость высокобюджетных таунхаусов превышает стоимость квартиры премиум-класса с отделкой в хорошем районе Москвы, при этом застройщики редко предлагают дисконт на свой продукт», - отмечает Игорь Полуэктов.

По словам Александра Сопкина, с 2015 г. доля неликвида среди дорогих таунхаусов выросла на 20-25%, но в основном за счет «вторички». «Неликвид - это почти всегда вторичное предложение в состоянии «под ключ», - рассказывает Сопкин. - Причина проста: в своё время продавец такого таунхауса приобрел объект под отделку на растущем рынке, сделал ремонт для себя и под себя, зачастую реализовав крайне спорные планировочные и дизайнерские решения, а теперь пытается продать по той или иной причине. Цена продажи, как правило, формируется путем сложения всех затрат, но, к сожалению, цены изменились, и чтобы свыкнуться с мыслью о неизбежных потерях, продавцу необходимо время. Путь от осознания до смирения длится обычно до двух лет. Поэтому эти объекты не продаются, а продолжают экспонироваться на рынке по завышенной цене».

Впрочем, такая ситуация характерна не только для сегмента таунхаусов. В целом на рынке загородной «вторички» доля неликвида, по оценке «Инкома», достигает 80%.

Спрос стабилен

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», доля таунхаусов в спросе ниже, чем в предложении, и в 2018 г. составляет только 4% (против 6% в 2015 г.). «Продажа двух-трех домовладений в месяц считается сейчас хорошим темпом реализации для поселка таунхаусов: в большинстве проектов столько лотов продается в течение полугода», - отмечает руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов.

Впрочем, другие эксперты приводят более оптимистичные цифры. По словам Александра Сопкина, в дорогом сегменте динамика сделок в этом году примерно такая: две-три сделки в месяц в бюджете 15-18 млн руб. в состоянии под отделку, 1-1,5 сделки в месяц в бюджете 35-45 млн руб. в состоянии «под ключ».

Более дешевые лоты, естественно, продаются лучше. «Нормальная-средняя динамика продаж для эконом- и комфорткласса в таунхаусах – это 10-12 в месяц. В зависимости от локации и сезонности может составлять 15-20», - рассказывает Екатерина Коган.

Как бы там ни было, в целом, если не считать высокобюджетных таунхаусов (востребованность которых падает), спрос в сегменте достаточно стабилен и, по данным «Инкома», все последние годы остается на уровне 4-6% от общего объема предложения на загородном рынке.

Стабильность спроса объясняется тем, что таунхаус – это компромиссный вариант: не такой дорогой, как индивидуальный коттедж, но при этом комфортный и подходящий для постоянного проживания, в отличие от, например, дачи в СНТ или участка без подряда. В результате на фоне снижения платежеспособности населения таунхаусы, с одной стороны, теряют спрос в пользу малоэтажных квартирных домов, с другой – часть покупателей, которые хотели бы приобрести загородный дом, в итоге приобретают таунхаусы, потому что они дешевле, объясняет Наталья Шаталина.

Кроме того, спрос на таунхусы подпитывают и люди, изначально желавшие купить многокомнатную квартиру в городе – за ту же сумму можно приобрести таунхаус значительно большей площади.

Однако нет никакой гарантии, что так будет продолжаться и дальше. При относительно стабильных количественных показателях качество спроса падает из-за снижения платежеспособности покупателей. Люди ищут объекты поменьше и подешевле: по данным компании «Инком», средняя площадь проданного лота составляет сегодня скромные 166 кв. м. Но при этом максимально готовые к проживанию. «Поскольку доля ипотечников среди покупателей растёт, а покупают таунхаус в 70% случаев как первое и основное жильё, то нести бремя ипотеки и аренды жилья становится сложно», - говорит Евгения Коган.

По ее словам, таунхаусы приобретаются буквально на последние сбережения и покупатели потом сталкиваются с тем, что не остаётся денег даже на ремонт. Она считает, что рынку нужен новый продукт – таунхаусы с отделкой под ключ, «зашитой» в ипотеку. Это позволит взять кредит на ремонт под относительно невысокий процент.

Вообще, сегмент все больше зависит от ипотеки: по данным KASKAD Family, за последние три года доля ипотечников в спросе на таунхаусы выросла с 20% до 50-55%. При этот качество заемщиков за тот же период существенно снизилось. Если в 2015-2016 гг. основная доля ипотечников относилась к категории А, то есть могла подтвердить свою платежеспособность реальными документами, то в 2017 г. среди заемщиков стала преобладать категория В - это люди с серыми доходами или очень закредитованные, и для одобрения ипотеки им нужно оформлять поручительство или закладывать другое имущество. А в 2018 г. на первый план вышла категория С – покупатели, которые зачастую рисуют доходы и собирают на первоначальный взнос последние накопления. В этой категории наибольшее количество дефолтов по кредиту, отмечает Евгения Коган.

Учитывая, что ставки по кредитам могут пойти вверх уже в ближайшем будущем, сохранить стабильный уровень спроса в сегменте будет непросто. Во всяком случае, при нынешних ценах.

Цены пока тоже

Цены на таунхаусы также пока в целом стабильны - с 2015 по 2018 гг. не было зафиксировано ни падения, ни роста, отмечает Евгения Коган. Правда, к концу 2018 г. наметился небольшой рост цены, обусловленный сокращением числа объектов на начальной стадии реализации, добавляет эксперт.

В зависимости от локации средняя цена кв. м в таунхаусах массового сегмента, находящихся на начальной стадии строительства (то есть на этапе котлован или голого поля), варьируется от 65 до 69 тыс. руб., подсчитали в KASKAD Family. На этапе возведения здания – 68-72 тыс. руб. Когда здание готово, но до ввода в эксплуатацию ещё около года (и чаще коммуникации не подведены, в особенности газ) – 70-78 тыс. руб. Здание готово и до ввода остаётся полгода или меньше – 75- 82 тыс. руб. Готовый к сдаче в эксплуатацию или введённый таунхаус в более высокой ценовой категории стоит 79-89 тыс. руб. за метр.

­­­По данным «ИРН-Консалтинг», средняя стоимость квартиры-секции в таунхаусе в настоящее время составляет примерно 10,36 млн руб. По сравнению с прошлым годом таунхаусы подорожали в среднем на 3,1%, а относительно 2015 г. – на 4,3%.

Но это цены предложения. Средний чек сделки (стоимость проданного таунхауса) демонстрирует совершенно иную динамику. По данным KASKAD Family, с 2015 г. по 2016 г. этот показатель вырос с 6,5-7 млн до 8,5 млн руб. в связи с изменением структуры предложения и увеличения доступности ипотеки. Однако в 2018 г. несмотря на то, что средняя цена предложения незначительно выросла (за счёт готовности объектов), средняя стоимость сделки незначительно, но упала и составила 7,5-8 млн руб. И имеется тренд к уменьшению среднего чека, подчеркивает Евгения Коган. Причина – снижение реальных доходов населения.

«Покупатели ищут на первичном рынке предложения стоимостью до 6-7 млн руб., но качественных объектов в такой категории очень мало», - добавляет Дмитрий Таганов.

Реформа 214-ФЗ еще более усугубит ситуацию, полагает Евгения Коган. «Запрет «долевки» приведёт к удорожанию стоимости, что в свою очередь, вероятно, сделает стоимость текущих таунхаусов неподъёмной. Поэтому будут появляться новые технологии строительства: легко и быстровозводимые, а также более дешёвые. Модульное или панельное/каркасное домостроение», - прогнозирует Коган.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4783 (331 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 183 230
до 15 923 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Дмитровке Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 87 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Селигерская, 10 мин. транспортом Застройщик: Софьи Ковалевской 20.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Новые 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. Торопитесь! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. от 18 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Торопитесь! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте