Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Таунхаусы в Подмосковье и Новой Москве: строят мало, покупают еще меньше

Рынок поддерживает ипотека, но качество заемщиков серьезно упало

Несмотря на снижение платежеспособности покупателей, таунхаусы демонстрируют завидную для загородного рынка стабильность спроса. С одной стороны, сегмент теряет клиентов в пользу малоэтажных квартирных домов, но с другой - подпитывается за счет коттеджей. Вопрос в том, надолго ли сохранится такое равновесие. Спрос на таунхаусы все больше зависит от ипотеки, а качество заемщиков падает катастрофически быстро.

До четверти рынка - неликвид

По данным «ИРН-Консалтинг», на территории Подмосковья и Новой Москвы таунхаусы в настоящее время продаются в 90 поселках. Наибольший объем предложения на первичном рынке сосредоточен на новорижском направлении, где предлагается почти 1000 лотов, подсчитали в компании «МИЭЛЬ-Новостройки». В Новой Москве проектов больше, однако лотов, выставленных в продажу, почти в два раза меньше - примерно 500. Третье место по объему предложения занимает Симферопольское шоссе (300-400 таунхаусов).

В 43 поселках представлены только таунхаусы, в остальных можно приобрести и другие форматы загородной недвижимости – коттеджи, земельные участки с подрядом и без. За год число поселков с таунхаусами, по данным «ИРН-Консалтинг», уменьшилось на 20,6%, а за три года, то есть с 2015 г., – на 41,9%. В метрах предложение снизилось на 19,2% и 37,8%, с 3 041 000 кв. м в 2015-м до 1 893 000 кв. м в 2018-м, в деньгах – соответственно, на 18,9% и 37% (с 189,28 млрд руб. до 119,33 млрд руб.).

Причина сокращения предложения – та же, что и в других сегментах загородной недвижимости, а именно дефицит новых поселков. По данным «ИРН-Консалтинг», если в 2015 г. появилось 17 новых проектов с таунхаусами, то за последний год – только два. Как следствие, на рынке очень мало строящихся проектов: 72 из 90 поселков уже сданы в эксплуатацию.

В принципе, это общерыночная тенденция. Как отмечает Александр Сопкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании «КМ Девелопмент», в оптимистичной картине мира рынок загородной недвижимости стагнирует, а в пессимистичной – падает. В условиях спада рынка, нестабильной экономической ситуации в стране застройщики опасаются начинать новое затратное и масштабное строительство с неочевидной перспективой реализации.

В структуре нового предложения в последние годы лидируют участки без подряда (самый дешевый сегмент – прим. ред.), на которые традиционно приходится более 50% предложения, рассказывает Наталья Шаталина, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». По ее словам, таунхаусы, как правило, занимают не более 20% рынка.

В Подмосковье, по информации «Инкома», таунхаусы формируют только 6% предложения на загородном рынке. Всего в области, по данным компании, на первичном рынке насчитывается 3 388 таунхаусов.

Причем, по оценкам риелторов и застройщиков, от 15% до четверти и более общего объема предложения таунхаусов является неликвидом. Как и в других форматах, одна из главных причин низкой ликвидности – слишком большие площади (более 350 – 400 кв. м). Покупатели таунхаусов – это чаще всего люди, которые предпочитают комфорткласс или бизнес, они не готовы платить неразумные деньги не только за дом, но и за ремонт, коммунальные услуги, эксплуатационные расходы и т.д., поясняет Игорь Полуэктов, бизнес-директор компании Optiland.

Вторая причина появления неликвидного продукта – неудачное расположение и неграмотное проектирование. В общем, разработка концепции поселка без учета портрета покупателя и его потребностей, продолжает Полуэктов. Например, были проекты, в которых квартиры делились горизонтально: первый этаж с землей в двухэтажном доме отдавали одному собственнику, а второй этаж без земли – другому, рассказывает Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family.

Особенно много непродающихся и непродаваемых лотов среди высокобюджетных таунхаусов. «По нашим данным, в начале 2018 г. цена такого продукта снизилась на 40%. Здесь также первой и основной причиной становится размер дома и его стоимость. Часто стоимость высокобюджетных таунхаусов превышает стоимость квартиры премиум-класса с отделкой в хорошем районе Москвы, при этом застройщики редко предлагают дисконт на свой продукт», - отмечает Игорь Полуэктов.

По словам Александра Сопкина, с 2015 г. доля неликвида среди дорогих таунхаусов выросла на 20-25%, но в основном за счет «вторички». «Неликвид - это почти всегда вторичное предложение в состоянии «под ключ», - рассказывает Сопкин. - Причина проста: в своё время продавец такого таунхауса приобрел объект под отделку на растущем рынке, сделал ремонт для себя и под себя, зачастую реализовав крайне спорные планировочные и дизайнерские решения, а теперь пытается продать по той или иной причине. Цена продажи, как правило, формируется путем сложения всех затрат, но, к сожалению, цены изменились, и чтобы свыкнуться с мыслью о неизбежных потерях, продавцу необходимо время. Путь от осознания до смирения длится обычно до двух лет. Поэтому эти объекты не продаются, а продолжают экспонироваться на рынке по завышенной цене».

Впрочем, такая ситуация характерна не только для сегмента таунхаусов. В целом на рынке загородной «вторички» доля неликвида, по оценке «Инкома», достигает 80%.

Спрос стабилен

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», доля таунхаусов в спросе ниже, чем в предложении, и в 2018 г. составляет только 4% (против 6% в 2015 г.). «Продажа двух-трех домовладений в месяц считается сейчас хорошим темпом реализации для поселка таунхаусов: в большинстве проектов столько лотов продается в течение полугода», - отмечает руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов.

Впрочем, другие эксперты приводят более оптимистичные цифры. По словам Александра Сопкина, в дорогом сегменте динамика сделок в этом году примерно такая: две-три сделки в месяц в бюджете 15-18 млн руб. в состоянии под отделку, 1-1,5 сделки в месяц в бюджете 35-45 млн руб. в состоянии «под ключ».

Более дешевые лоты, естественно, продаются лучше. «Нормальная-средняя динамика продаж для эконом- и комфорткласса в таунхаусах – это 10-12 в месяц. В зависимости от локации и сезонности может составлять 15-20», - рассказывает Екатерина Коган.

Как бы там ни было, в целом, если не считать высокобюджетных таунхаусов (востребованность которых падает), спрос в сегменте достаточно стабилен и, по данным «Инкома», все последние годы остается на уровне 4-6% от общего объема предложения на загородном рынке.

Стабильность спроса объясняется тем, что таунхаус – это компромиссный вариант: не такой дорогой, как индивидуальный коттедж, но при этом комфортный и подходящий для постоянного проживания, в отличие от, например, дачи в СНТ или участка без подряда. В результате на фоне снижения платежеспособности населения таунхаусы, с одной стороны, теряют спрос в пользу малоэтажных квартирных домов, с другой – часть покупателей, которые хотели бы приобрести загородный дом, в итоге приобретают таунхаусы, потому что они дешевле, объясняет Наталья Шаталина.

Кроме того, спрос на таунхусы подпитывают и люди, изначально желавшие купить многокомнатную квартиру в городе – за ту же сумму можно приобрести таунхаус значительно большей площади.

Однако нет никакой гарантии, что так будет продолжаться и дальше. При относительно стабильных количественных показателях качество спроса падает из-за снижения платежеспособности покупателей. Люди ищут объекты поменьше и подешевле: по данным компании «Инком», средняя площадь проданного лота составляет сегодня скромные 166 кв. м. Но при этом максимально готовые к проживанию. «Поскольку доля ипотечников среди покупателей растёт, а покупают таунхаус в 70% случаев как первое и основное жильё, то нести бремя ипотеки и аренды жилья становится сложно», - говорит Екатерина Коган.

По ее словам, таунхаусы приобретаются буквально на последние сбережения и покупатели потом сталкиваются с тем, что не остаётся денег даже на ремонт. Она считает, что рынку нужен новый продукт – таунхаусы с отделкой под ключ, «зашитой» в ипотеку. Это позволит взять кредит на ремонт под относительно невысокий процент.

Вообще, сегмент все больше зависит от ипотеки: по данным KASKAD Family, за последние три года доля ипотечников в спросе на таунхаусы выросла с 20% до 50-55%. При этот качество заемщиков за тот же период существенно снизилось. Если в 2015-2016 гг. основная доля ипотечников относилась к категории А, то есть могла подтвердить свою платежеспособность реальными документами, то в 2017 г. среди заемщиков стала преобладать категория В - это люди с серыми доходами или очень закредитованные, и для одобрения ипотеки им нужно оформлять поручительство или закладывать другое имущество. А в 2018 г. на первый план вышла категория С – покупатели, которые зачастую рисуют доходы и собирают на первоначальный взнос последние накопления. В этой категории наибольшее количество дефолтов по кредиту, отмечает Екатерина Коган.

Учитывая, что ставки по кредитам могут пойти вверх уже в ближайшем будущем, сохранить стабильный уровень спроса в сегменте будет непросто. Во всяком случае, при нынешних ценах.

Цены пока тоже

Цены на таунхаусы также пока в целом стабильны - с 2015 по 2018 гг. не было зафиксировано ни падения, ни роста, отмечает Екатерина Коган. Правда, к концу 2018 г. наметился небольшой рост цены, обусловленный сокращением числа объектов на начальной стадии реализации, добавляет эксперт.

В зависимости от локации средняя цена кв. м в таунхаусах массового сегмента, находящихся на начальной стадии строительства (то есть на этапе котлован или голого поля), варьируется от 65 до 69 тыс. руб., подсчитали в KASKAD Family. На этапе возведения здания – 68-72 тыс. руб. Когда здание готово, но до ввода в эксплуатацию ещё около года (и чаще коммуникации не подведены, в особенности газ) – 70-78 тыс. руб. Здание готово и до ввода остаётся полгода или меньше – 75- 82 тыс. руб. Готовый к сдаче в эксплуатацию или введённый таунхаус в более высокой ценовой категории стоит 79-89 тыс. руб. за метр.

­­­По данным «ИРН-Консалтинг», средняя стоимость квартиры-секции в таунхаусе в настоящее время составляет примерно 10,36 млн руб. По сравнению с прошлым годом таунхаусы подорожали в среднем на 3,1%, а относительно 2015 г. – на 4,3%.

Но это цены предложения. Средний чек сделки (стоимость проданного таунхауса) демонстрирует совершенно иную динамику. По данным KASKAD Family, с 2015 г. по 2016 г. этот показатель вырос с 6,5-7 млн до 8,5 млн руб. в связи с изменением структуры предложения и увеличения доступности ипотеки. Однако в 2018 г. несмотря на то, что средняя цена предложения незначительно выросла (за счёт готовности объектов), средняя стоимость сделки незначительно, но упала и составила 7,5-8 млн руб. И имеется тренд к уменьшению среднего чека, подчеркивает Екатерина Коган. Причина – снижение реальных доходов населения.

«Покупатели ищут на первичном рынке предложения стоимостью до 6-7 млн руб., но качественных объектов в такой категории очень мало», - добавляет Дмитрий Таганов.

Реформа 214-ФЗ еще более усугубит ситуацию, полагает Екатерина Коган. «Запрет «долевки» приведёт к удорожанию стоимости, что в свою очередь, вероятно, сделает стоимость текущих таунхаусов неподъёмной. Поэтому будут появляться новые технологии строительства: легко и быстровозводимые, а также более дешёвые. Модульное или панельное/каркасное домостроение», - прогнозирует Коган.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8334 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 500 000
до 35 366 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2017 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 126 820
до 127 102 144 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 912 300
до 46 487 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Soho+Noho Москва, Северный округ, район Беговой Площади : 27 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Белорусская, Бумажный пр-д, вл.2/2, к.А Бумажный пр-д, вл.2/2, к.Б Застройщик: Wainbridge.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 272 000р. за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Старт продаж нового корпуса! Квартиры от 3,6 млн рублей. Повышение цен с 1 июля. Метро «Саларьево». от 3,6 млн Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Квартиры площадью от 28 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилищный комплекс "Люберцы" Метро Некрасовка! Квартиры со скидкой до 10%! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры у м.Теплый Стан. Квартиры в готовых домах. Площадь от 32 до 115 кв.м. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Скидки до 11%! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров до Москвы! Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фестиваль Парк Новые квартиры у м.Речной вокзал. Квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 120 кв.м. Подробности по телефону! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Квартиры в готовых домах рядом с м.Ботанический сад. Площадь от 22 до 89 метров ГК: 2 кв. 2023 г. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Новые квартиры у м.ВДНХ. Квартиры в готовых домах. Площадь от 49 до 209 кв.м. Звоните! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте