Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки в Москве и Подмосковье в августе-сентябре 2018 года: главный драйвер спроса сходит на нет

Но в ближайшем будущем возможен всплеск спроса на еще дешевую ипотеку

Продажи московских новостроек продолжают расти, но темпы роста снижаются. Падает потенциальный спрос, что в дальнейшем может привести и к сокращению числа сделок. Но главное – вновь начала дорожать ипотека, которая является главным драйвером рынка.

Спрос

Август

По данным управления Росреестра по Москве, число договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья в августе 2018 г. выросло по сравнению с августом 2017 г. на 42,6%, до 6 609 штук. При этом в Подмосковье количество ДДУ в августе сократилось на 12,1% в годовом выражении (до 7 543 штук) на фоне роста показателя в месячном разрезе на 17,5%.

Здесь надо учитывать, что подмосковный Росреестр, в отличие от московского, включает в свою статистику ДДУ не только по жилью, но и по нежилым помещениям, поэтому просадка относительно прошлого года может быть отчасти вызвана тем, что подмосковное покупатели стали реже приобретать кладовки и машино-места. Однако в любом случае цифры достаточно красноречивы. Если в Москве за восемь месяцев 2018 г. зарегистрировали на 45,5% больше ДДУ, чем за аналогичный период 2017 г., то в Московской области показатели января-августа текущего года хуже прошлогодних на 8,3%. Причина не только в том, что в столице выше платежеспособный спрос. Предложение в Москве пополняется тоже гораздо более активно - см. «Новостройки Москвы в августе 2018 года: количество новых проектов продолжает расти»; «Новостройки Москвы на старте продаж в августе 2018 года: что, где, почем». Согласно данным компании «БЕСТ-Новострой», с января 2018 года объем находящегося в экспозиции первичного жилья в Московской области снизился с 3,1 млн до 2,8 млн кв. м. Текущий показатель уже ниже московского на 14% (3,2 млн кв. м). Кроме того, на доверии покупателей к первичному рынку региона самым негативным образом сказался крах одного из крупнейших застройщиков – Urban Group.

Правда, и в Москве темпы роста продаж новостроек замедлились. По сравнению с июлем количество ДДУ увеличилось на скромные 4,5%, хотя в предыдущие два года август был гораздо активнее июля: +26,3% в 2017 г. и +19,6% в 2018-м.

Впрочем, большинство опрошенных www.irn.ru компаний сообщают о значительно росте числа сделок по итогам августа. Реальный спрос стимулируют ожидание повышения ипотечных ставок, ослабление рубля и нововведения в жилищном строительстве, которые повлекут за собой повышение цен, объясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость». Однако эти же причины приводят к снижению первичных обращений от потенциальных клиентов, что в перспективе может привести к падению продаж. В «Инкоме» число обращений от потенциальных покупателей в августе сократилось более чем на 2% к июлю. В годовом выражении показатель также снизился: по объектам в «старой» Москве – на 20%, в ТиНАО (Новая Москва) – на 23% и в Подмосковье – на 25%.

Внушает опасения и то, что главный драйвер спроса на жилье – снижение ипотечных ставок, - похоже, сошел на нет. В преддверии введения новых американских санкций против России банки начали повышать стоимость ипотеки. А после того как 14 сентября Центробанк впервые с 2014 г. повысил ключевую ставку, этот процесс, скорее всего, пойдет еще активнее. «До очередного скачка курса в августе процентные ставки постепенно снижались на протяжении двух лет. Однако в связи с текущими событиями в экономике страны данный тренд, можно сказать, уже завершился», - констатирует Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».

При этом уже в августе число зарегистрированных московским Росреестром ипотечных договоров (на первичном и вторичном рынке) упало на 4,9% к июлю. Участники рынка также отмечают сокращение доли ипотеки в общем объеме продаж: в АН «Бон-Тон» этот показатель просел на 3 п.п. относительно июля и составил 68,3%, в «Инкоме» - сразу на 11 п.п. (с 62% до 51%). В проекте «Новые Ватутинки» (Новая Москва) доля кредитных договоров в августе 2018 г. сократилась относительно июля с 57,26% до 53,3%.

Андрей Кройтор, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», объясняет это усилением общей неопределенности, связанной с внешнеполитическим фоном (санкции, уход иностранных инвесторов из ОФЗ, волатильность валют).

Кроме того, уменьшение доли ипотеки в границах «старой» Москвы может быть связано с выходом на рынок более доступных новостроек и, соответственно, появлением новых покупателей, способных оплатить покупку без привлечения заемных средств, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Риелторы не исключают, что сокращение ипотеки – временное явление и, напуганные повышением ставки ЦБ, покупатели скоро снова побегут в банки, чтобы оформить кредиты на пока еще выгодных условиях. Собственно, в Подмосковье это уже происходит: число ипотечных договоров в регионе по итогам августа увеличилось на 10% к июлю. Всего Росреестр зарегистрировал в области 24 610 ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках.

По словам Евгении Акимовой, гендиректора IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»), доля ипотечных сделок на первичном рынке подмосковной недвижимости в августе-сентябре составила порядка 60% - этот чуть выше, чем в июле. Как поясняет Акимова, клиенты стремятся если и не заключить сделку, то, как минимум, получить одобрение по кредиту на определенную сумму, чтобы зафиксировать за собой действующую ставку.

«Далее все будет зависеть от скорости повышения ставок, то есть от ситуации с санкциями и курса рубля, - считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. - Если давление на экономику усилится, а Центробанк начнет быстро ужесточать кредитно-денежную политику, то спрос на новостройки примерно с такими же темпами будет сокращаться. При возвращении ставок на уровень 13-14% спрос может сократиться на 25-30%, что будет означать глубокий кризис на рынке новостроек. В то же время вероятность резкого, даже «шокового» повышения ставок, как в 2014 г., пока что не очень высокая, поэтому я полагаю, что позитивный эффект от снижения ипотечных ставок сохранит свое действие до конца текущего года и, как минимум, в I квартале 2019 г.».

Не ждет глобальных потрясений и Ирина Доброхотова. По ее мнению, ипотечные ставки в обозримом будущем могут вернуться на уровень конца 2017 г. – то есть порядка 9,7-9,95% годовых. Но это все равно намного выгоднее того, что предлагалось заемщикам в 2016 – начале 2017 г. Тогда, напомним, средний размер ипотечной ставки составлял примерно 11,5%.

«Однако может оказаться так, что банки начнут пересматривать уже одобренные в июле-августе заявки на ипотечные кредиты, которые еще не успели выдать, - продолжает Ирина Доброхотова. - Поэтому некоторые потенциальные заемщики могут оказаться огорчены пересмотром условий. Но и это едва ли повлияет на пересмотр решений большинства покупателей жилья на совершение ипотечной сделки: например, при сумме кредита в 3 млн руб. повышение ставки, скажем, с 9,3% до 9,7% при сроке кредитования 20 лет приведет к увеличению ежемесячного платежа на 1 000 рублей. Это неприятно, но едва ли приведет к отказу от покупки жилья в ипотеку, если такое решение было уже взвешенно и принято потенциальным заемщиком».

Сентябрь

Сентябрь участников рынка пока радует. В копании «Метриум» активность клиентов возросла на 19% по сравнению с первыми двумя неделями августа. Относительно первых двух недель сентября 2017 г. спрос увеличился на 10%.

В АН «Бон-Тон» в первой половине сентября по отношению к тому же периоду прошлого месяца рост сделок составил 14%, а по сравнению с прошлым годом – на 80%. По словам гендиректора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, на московские проекты компании спрос вырос соответственно на 17% и в два раза. На подмосковные – остался на уровне августа, прирост к тому же периоду прошлого года составил 8%.

«Помимо валютных колебаний и возможного пересмотра ставок по ипотеке, драйвером покупательской активности также стало ожидание роста цен, вызванное изменениями в 214-ФЗ. С 1 сентября все операции по счету застройщиков контролирует уполномоченный банк, что повысило лояльность клиентов к проектам на начальной стадии строительной готовности. В то же время в сентябре оказались востребованными и готовые компактные квартиры. Такие варианты пользовались особенным спросом среди студентов, которым покупают жилье родители», - отмечает Евгения Акимова.

Мария Литинецкая связывает увеличение покупательской активности в начале сентября с началом делового сезона – клиенты возвращаются из отпуска. «Тем не менее фактор сезонности окончательно теряет свою силу ближе к началу октября», - добавляет Литинецкая.

Цены и скидки

По данным «ИРН-Консалтинг», цены на новостройки внутри МКАД (за исключением элитного центра) в августе 2018 г. выросли на 0,9%: 207 400 руб. за кв. м в среднем против 205 500 в июле. Средняя стоимость квартиры составила в августе 14,3 млн руб. против 14,2 млн руб. месяцем ранее.

Динамика средней цены метра в бизнес- и комфортклассе составила +1,6% и 1,5% соответственно. Здесь изменилась структура предложения, ушли наиболее доступные лоты, а также вышли новые проекты с более высокой стартовой ценой. При этом средняя цена метра в экономклассе по итогам августа просела на 0,4%.  (См. «Новостройки Москвы в августе 2018 года: количество новых проектов продолжает расти».)

Средний бюджет предложения квартиры в августе на территории «старой» Москвы

Класс «Старая» Москва
авг.18 авг. 2018 к июл. 2018 авг. 2018 к авг. 2017 июл.18 авг.17
млн. руб. % % млн. руб. млн. руб.
Эконом 7.00 -1.3% 6.6% 7.09 6.57
Комфорт 9.60 -1.4% -3.2% 9.74 9.92
Бизнес 24.21 -0.2% 11.6% 24.26 21.70

Источник: «Азбука Жилья»

В бизнес-классе средняя стоимость квартир в «старой» Москве практически не изменилась по сравнению с июлем 2018 г., а в сегментах «комфорт» и «эконом» стоимость лота даже немного уменьшились. Но за год, по сравнению с августом 2017 г., цены предложения ощутимо выросли, подсчитали специалисты компании «Азбука Жилья».

О стоимости реализации квартир (ценах реальных сделок) этого сказать нельзя. По информации компании «Метриум», средняя стоимость квартиры в новостройке, приобретенной физическими лицами в августе 2018 г., составила 10,302 млн рублей. Год назад этот показатель равнялся 10,242 млн рублей. Таким образом, средний бюджет сделки увеличился лишь на 0,6%, что можно считать незначительным изменением, говорит Мария Литинецкая.

По словам Наталии Кузнецовой, в сегменте новостроек комфорткласса показатель и вовсе упал – на 8% по сравнению с июлем и на 13% относительно августа. Согласно данным АН «Бон Тон», в августе 2018 г. квартиру в новостройке комфорткласса в «старой» Москве покупали в среднем за 6,8 млн руб.

В ТиНАО (Новая Москва) новостройки в среднем подорожали на 0,5% - средневзвешенная цена квадратного метра, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», составила 105 500 руб. Экономкласс и здесь подешевел – на 0,6%, до 88 600 руб. за кв. м, комфорткласс прибавил 0,5% (106 400 руб. за метр), бизнес-класс вырос в цене на 2% (118 500 руб.).

Несмотря на некоторый рост цен предложения, отказываться от скидок застройщики не собираются. Более того, по данным компании «Метриум», средний размер дисконта на рынке новостроек комфорткласса в «старой» Москве даже вырос в августе на символические 0,2 процентных пункта по сравнению с июлем – до 5%. Тем не менее по сравнению с прошлым годом данный показатель сократился: в августе 2017 г. средняя скидка достигала 5,6%.

По информации «Инкома», в Москве дисконт предлагается в 85% новостроек, в новой Москве – в 75%, в Подмосковье – в 90%. При этом среди старомосковских новостроек массового сегмента скидок нет только в четырех из 84 проектов. То есть менее чем в 1% от общего объема предложения, сообщает «Метриум».

Средний размер дисконта на первичном рынке «старой» Москвы риелторы оценивают в 3-5%. По данным АН «Бон Тон», в 43% московских проектах в августе – первой половине сентября скидки составляли от 5 до 7%, 10% первичного рынка готовы были предложить своим покупателям до 15-17%.

Но есть проекты со скидками до 25%, но это единичные случаи, отмечает Дмитрий Таганов. Максимальные скидки предоставляются в дорогих проектах. «На первичном рынке Подмосковья элитных проектов практически нет, поэтому максимальные скидки здесь достигают 15%. Усредненный размер дисконта в области – 7%. Проекты в Новой Москве можно назвать более продуманными с точки зрения ценообразования, то есть большей частью там представлен комфорткласс, и не наблюдается тенденции представлять объекты с очевидно завышенными или заниженными ценами. Средняя скидка – в районе 4%, максимальная – 7-8%», - рассказывает Таганов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3883 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 8 252 777
до 8 309 653 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Белые ночи» Новая Москва, Новомосковский округ, 4 км от МКАД Площади : 70 - 71 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Бунинская аллея, 15 мин. транспортом м. Улица Горчакова, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч. 18, к.2.3 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.1 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.2 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 895 000
до 9 580 385 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, п. Рассказовка, пос. Внуковское Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Застройщик: ТПУ Рассказовка.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 342 097
до 23 130 135 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ААЛТО Москва, Северный округ, район Савеловский Площади : 34 - 81 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Дмитровская, 10 мин. транспортом Застройщик: ЮИТ СитиСтрой.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
м. Бунинская аллея Спешите! Новые квартиры у м.Бунинская аллея. 1-3-комнатные. от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом Малая Ордынка 19. Роскошные квартиры и пентхаусы в самом центре, в самой тишине. Свой райский сад с фонтаном в 1,4 км от Кремля Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до - 13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо.м.Выставочная.Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. FREEDOM от ДОНСТРОЙ! Фридом - Эксклюзивные 2-комнатные квартиры на берегу Москвы-реки в 3 минутах от ЦАО. Бизнес-класс. Прямой вид на реку. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье по привлекательным ценам. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Железнодорожный г. Железнодорожный. 12 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье. квартиры в готовых домах Звоните! от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE. Дом сдан! Квартиры от 13,5 млн руб. М. Профсоюзная, 10 мин. пешком. Охрана 24/7. Панорамное остекление. Свой дет. сад. Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Приватный ландшафтный парк и пруд. Ипотека от 5%. Развитая инфраструктура, школа и д/сад. от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 6 млн руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 6,0 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте