Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Участок стоимостью 1 рубль, или новые правила изъятия земель при самострое

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Принятый в августе закон № 340-ФЗ[1] внес изменения не только в Градостроительный, но и в Земельный кодекс. Среди принятых норм особенно выделяется новелла о порядке изъятия земель в случае их нецелевого использования или при невыполнении обязанности снести самострой.[2] Новая статья Олега Сухова расскажет о ней читателям.

Изъятие каких земель регулирует новая статья?

Прежде всего, давайте определимся, о какой категории земель вообще идёт речь. Статья содержит достаточно красноречивое замечание о том, что изъятие сельскохозяйственных наделов осуществляется только в соответствии с законом № 101-ФЗ[3] об обороте сельхозземель. Следовательно, новая норма регламентирует отчуждение всех остальных наделов, в том числе выделенных для ИЖС и ведения дачного хозяйства.

За что могут изъять землю?

Закон четко отвечает и на этот вопрос. Государство заберёт надел, если собственник не использует его или использует не по целевому назначению, либо когда владелец не снёс самострой в установленные судом или муниципалитетом сроки.

В каких случаях власть не имеет право изъять участок при самострое?

В случае, когда на участке, где находится подлежащий сносу самострой, располагаются иные капитальные объекты, построенные на законных основаниях, местная власть обязана обеспечить его раздел с тем, чтобы выделить именно тот клочок земли, на котором находится самовольная постройка. Эта земля и подлежит изъятию у собственника. Если же такой раздел совершить невозможно, то закон запрещает отчуждение участка. Вроде бы все понятно и ясно. Однако из статьи можно сделать один неутешительный вывод. Если самовольно возведенный объект занимает только часть участка, а на остальной вообще нет сооружений, то будет изъят весь надел. Без всякого там раздела.

Порядок изъятия земель

Закон отводит местной власти 6 месяцев (после решения суда) на подготовку изъятия земли у собственника. В течениие этого времени чиновники обязаны организовать кадастровые работы, выделить (при необходимости) новый надел и провести публичные торги с целью продать данную землю.

Как будет определяться стоимость реализации участка?

Цена продажи с торгов должна быть рыночной. Она будет устанавливаться независимым оценщиком в соответствии с законом об оценочной деятельности.[4] При этом если участок изъят в связи с тем, что владелец не снес самовольную постройку, то стоимостью реализации будет считаться разница между рыночной стоимостью надела и размером затрат на работы по сносу самостроя. Причем стоимость данных работ также должен определить независимый оценщик.

Но может случиться и так, что снос объекта выйдет дороже самого участка. Например, собственник (как это часто делают на юге РФ) незаконно возвел на земле для ИЖС многоквартирный дом, дачник соорудил на шести сотках мини-гостиницу[5] или, что встречается гораздо чаще, построил на участке для индивидуального строительства небольшой офисный центр и сдает его в аренду.[6]

В этих случаях работы по демонтажу будут дороже самого надела. Поэтому законодатель сразу же установил цену публичной продажи подобного участка. Она составит 1 (один) рубль.[7] Так что купить землю за рубль в России скоро станет вполне возможно.

Интересно, что если первые торги окажутся неудачными, то стартовая цена на вторых должны быть снижена на 20%. Получается, что если участок первоначально продавался за рубль, то вторично он выставляется уже за 80 копеек?

Деньги от продажи земли перечисляются бывшему владельцу. Правда, с учетом того, что из этой суммы вычитаются расходы на проведение кадастровых работ, публичных торгов, а также затраты на оценку, собственник вряд ли сможет рассчитывать на достойное возмещение. Суммы «компенсации» будут минимальными либо прежний владелец вообще ничего не получит.

Обязанности приобретателя

Покупатель должен снести самострой в течение 1 года с даты, установленной на публичных торгах. При этом если местная власть выявит, что новый собственник принялся эксплуатировать самовольно возведенное сооружение, как и прежний владелец, то суд (по иску муниципалитета) должен расторгнуть договор купли-продажи, снова изъять участок и передать его в собственность местных или федеральных властей. Собственник, допустивший нарушение условий торгов и договора, не получит никакой компенсации.

Краткие выводы

Государство достаточно подробно регламентировало порядок изъятия и перехода прав собственности на участки при самострое и невыполнении предписания (решения) о его сносе. Среди новелл особо отмечу законодательное установление стартовой цены в 1 рубль при затратах на снос, превосходящих стоимость надела.

В этих условиях следует ожидать резкой активизации местных властей в сфере сноса самовольно построенных объектов, а также увеличение количества случаев изъятия земель. Ни для кого не секрет, что в каждом субъекте РФ очень много самовольно возведенных зданий и сооружений, владельцы которых не только не выполнили предписание о сносе, но и продолжают эксплуатировать постройки. Думается, что принятие жестких норм о демонтаже недвижимости и об изъятии участков заставит собственников гораздо чаще обращаться в суды с заявлениями о смене вида разрешенного землепользования.


[1] Федеральный закон № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный Кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.08.2018 года.

[2] Ст.54.1 ЗК РФ

[3] Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 года.

[4] Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года.

[5] Так делали почти во всех городах, которые принимали чемпионат мира по футболу.

[6] Реальный случай из практики. Владелец земли под ИЖС возвел на участке двухэтажное офисное здание, сдал его под медцентр и сейчас безуспешно судится с Росреестром об изменении вида разрешенного землепользования.

[7] Ч. 5. Ст.54.1 Земельного кодекса РФ.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
14788 (42 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Новые 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. Торопитесь! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью от 49 метров.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Спешите! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров.Монолит. Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте