Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

На рынок жилья выходят люди с все более низким доходом

Задача девелоперов – создать подходящий для них продукт

В условиях ограниченного спроса и отсутствия роста доходов населения получить новых покупателей девелоперы могут только за счет расширения аудитории – то есть благодаря людям, которые раньше не могли себе позволить покупку жилья. Этому помогает снижение цен на недвижимость и ипотечных ставок. Редакция IRN.RU выяснила, будет ли целевая аудитория расширяться дальше на людей с более низким доходом и таит ли такая ситуация угрозы для рынка.

Исчезающие покупатели

Реальные располагаемые денежные доходы населения в Москве, по данным Мосгорстата, в июне 2018 года составили 62 651 рубль, что на 4,9% меньше, чем годом ранее. Надо отметить, что в некоторые месяцы доходы москвичей превышали прошлогодние показатели, так что определенного тренда на снижение доходов не наблюдается, однако и о росте говорить не приходится.

При этом спрос на жилье, особенно на новостройки, в последние годы уверенно рос. Так, 2017 год, по данным Росреестра, стал рекордным по продажам строящегося жилья: за прошлый год в Москве было зарегистрировано 54 207 ДДУ, что на 52% больше, чем годом ранее. А в 2016 году рост сделок с новостройками составил 82%.

«Пока эта ситуация радует девелоперов, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Однако она таит в себе определенные угрозы для рынка. Активный спрос на фоне отсутствия роста доходов по сути означает, что многие покупатели уже успели решить свой жилищный вопрос. Причем если в нулевых это удавалось сделать в основном очень обеспеченным москвичам (бизнесменам и топ-менеджерам ресурсных компаний), то в 2010-х на рынок пришел средний класс. Многие из них на фоне удешевления ипотеки и снижения цен на жилье уже обзавелись новой квартирой».

Это подтверждают и результаты соцопросов. Так, по данным августовского опроса от ВЦИОМ, доля россиян, которые удовлетворены своими жилищными условиями, выросла до 72%, тогда как в 2005 году таковых было лишь 48%.

Надо искать новых

Есть и хорошие новости для девелоперов: по данным того же опроса от ВЦИОМ, 23% россиян планируют покупку жилья в ближайшие 5 лет. «Подозреваю, что такие планы все же слишком оптимистичны, - отмечает Олег Репченко. - Им способствует снижение цен – жилье за последние годы действительно стало доступнее (см. «Стало ли жилье доступнее? Считаем реальные доходы, ипотечные ставки и цены на квартиры»). Однако застройщикам и продавцам нужно понимать, что существенная часть этих людей беднее покупателей, которые были на рынке в предыдущие годы».

Поскольку доходы населения не растут, то для поддержания спроса надо расширять целевую аудиторию за счет менее обеспеченных покупателей. Такие люди уже приходят на рынок. По данным ФСК «Лидер», с января 2017 по июнь 2018 года среди покупателей жилья в проектах компании увеличилась доля домохозяйств с ежемесячным доходом до 70 000 рублей в месяц. Так, доля покупателей с доходом до 50 000 рублей на домохозяйство во втором квартале 2018 года достигла 8% в общем объеме спроса, от 50 000 до 70 000 рублей – 19%. Во втором квартале 2017 года аналогичные показатели составляли 3% и 17%. Доля покупателей с доходом от 70 000 до 100 000 рублей снизилась с 28% до 25%. Среди холостых покупателей, интересующихся покупкой недвижимости в проектах ФСК «Лидер», более 40% располагают доходом до 70 000 рублей в месяц, среди семейных пар этот показатель составляет 17%.

Этот тренд отражается и в росте доли молодых покупателей. По данным «Бон Тон», доля покупателей, приобретающих жилье столичного комфорткласса в возрасте от 20 до 30 лет, увеличилась за последние три года с 11 до 25% в общей структуре продаж. В отдельные периоды, как отмечают в агентстве «Бон Тон», данная цифра достигала 30%. Стоит отметить, что это поколение людей, родившихся в 1990-е – в период спада рождаемости. То есть потенциальных покупателей из этой группы в принципе меньше, чем тех, кто решал свои жилищные вопросы ранее.

В этих условиях, по мнению Олега Репченко, будут выигрывать девелоперы, способные создать продукт, подходящий для покупателей с более низким бюджетом покупки. Этим во многом объясняется успех группы «Самолет» в Подмосковье. С 2012 года компания ввела в эксплуатацию около 1 млн кв. м жилья, стала застройщиком № 2 в Московской области, вошла в ТОП-5 застройщиков России по объему ввода жилья. Генеральный директор группы «Самолет» Игорь Евтушевский объясняет успех тем, что компании удалось снизить себестоимость строительства примерно на 5-20% относительно конкурентов благодаря бизнес-модели, основанной на конвейерном методе строительства, а также партнерских отношений с землевладельцами – компания не покупает землю в собственность. В результате компания смогла снизить конечную цену метра и обеспечить спрос не из-за того, что оттянула его у конкурентов, а во многом «зачерпнула» новых покупателей, которые раньше не могли себе позволить квартиру.

Способы создать такой продукт придется искать и другим девелоперам. По словам председателя совета директоров Kaskad Family Валерия Мищенко, людей с деньгами на рынке остается все меньше, в том числе и тех, у кого был стартовый капитал в виде другого жилья, которое можно продать. «Рынок в ближайшие годы будет в условиях, когда придется бороться за «арендника» - то есть создавать подходящий продукт для людей, у которых нет существенных накоплений и которые вынуждены снимать квартиру одновременно с выплатой ипотеки».

Ипотека в помощь

Спрос со стороны более молодых и менее обеспеченных покупателей в последние два года во многом обеспечивался за счет удешевления ипотеки. «Наличие привлекательных ставок по кредитам позволяет обзавестись жильем тем, кто только начинает строить карьеру», - говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».

Однако этот инструмент не вечный, поскольку предпосылок для дальнейшего снижения ставок не наблюдается, более того, есть вероятность их роста (см. «Санкции еще не введены, а ипотека уже дорожает»). Некоторые банки уже повышают ипотечные ставки, а, например, финансовый директор банка «Дельтакредит» Елена Кудлик говорит, что не исключает возможность их повышения в будущем. Как следствие, по данным Банка России, в июле 2018 г. средняя ставка по ипотечным кредитам выросла впервые с января — до 9,57%.

По прогнозу «Дом.рф», в случае сохранения стабильной макроэкономической динамики по итогам года показатели выдачи ипотеки могут достичь рекордных 1,5 млн кредитов на сумму более 3 трлн рублей, что в полтора раза превышает показатели прошлого года.

Главный экономист «Альфа-банка» Наталия Орлова считает, что, в отличие от потребительского кредитования, где потенциал роста уже практически исчерпан, ипотека будет развиваться. Валерий Мищенко говорит, что за последние два года доля ипотечных сделок во многих проектах достигла 80%. Однако одновременно становится меньше благонадежных заемщиков, у которых хорошие шансы, во-первых, на одобрение кредита, а во-вторых, на его успешную выплату. По оценкам эксперта, если раньше соотношение благонадежных и потенциально проблемных заемщиков среди покупателей жилья составляло 70% на 30%, то в ближайшие два-три года эта пропорция может поменяться на обратную. Правда, Наталия Орлова считает, что ипотека пока остается самым надежным видом кредитования для банков, поэтому опасаться ипотечного пузыря не стоит.

Таким образом, ипотека продолжит играть важную роль генератор спроса. Однако без снижения бюджета покупки надеяться на устойчивый спрос на жилье не приходится.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6852 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 750 969
до 7 881 683 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Люберцы Люберецкий район, г. Люберцы, 10 км от МКАД Площади : 25 - 80 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. кв-л 2, к.30 кв-л 2, к.31 кв-л 2, к.32 кв-л 2, к.38 кв-л 2, к.39 Показать все 16 корпусов Застройщик: Самолет Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 600 000
до 5 800 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ЗаМитино Красногорский район, 13 км от МКАД Площади : 31 - 75 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. вблизи д.Сабурово, к.1 (4 оч.) вблизи д.Сабурово, к.11 (1 оч.) вблизи д.Сабурово, к.12 (1 оч.) вблизи д.Сабурово, к.13 (2 оч.) вблизи д.Сабурово, к.14 (3 оч.) Показать все 11 корпусов Застройщик: Замитино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Район «Белые ночи» Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 71 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Спешите! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК "Звезды Арбата". Апартаменты на Новом Арбате. Отделка "под ключ" в подарок! Потрясающие виды. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан В продаже квартиры в готовых домах площадью 22-129 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Петровско-Разумовская В продаже квартиры в готовых домах площадью 36-61 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Ботанический сад. Площадь от 29 до 89 метров ГК: 2 кв. 2023 г. Звоните! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Строящиеся корпуса комфорт-класса - сдача в 2021 г. Выбери лучшую планировку на старте продаж. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 2%! Только в апреле! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте