Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.7 млн
руб.
от
3.2 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

"Дорогое" и "дешевое жилье" : индекс расслоения рынка недвижимости

Рынок жилья – «края» и «середина»
Говоря о поведении рынка недвижимости, все обозреватели и операторы рынка используют показатель среднего уровня цен. В одних случаях это просто средняя цена предложения. В других - более сложный показатель, например, индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru. Этот показатель представляет собой сглаженную кривую, очищенную от статистического «шума» и скорректированную к ценам реальных продаж. Но так или иначе, значение индекса стоимости скажем в 1835$ за квадратный метр говорит нам только о среднем уровне цен на жилье. При этом за кадром остается степень разброса стоимости жилья, информация о том, насколько далеко отстоят друг от друга дорогие и дешевые квартиры.

В математической статистике для этих целей используется понятие дисперсии или среднеквадратичного отклонения, хотя эта характеристика и не очень наглядна. В экономике гораздо употребительнее оказался более простой показатель. Например, говоря о расслоении доходов населения, часто используют простое отношение доходов 10% (или 20%) самых богатых граждан к доходам 10% (или 20%) самых бедных граждан. Этот показатель расслоения общества наряду с показателем среднего дохода на душу населения позволяет оценить, насколько отстоят друг от друга богатые и бедные.

На рынке недвижимости мы можем использовать аналогичные показатели. В аналитическом комплексе www.irn.ru помимо общегородского индекса стоимости рассчитываются также индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья. Для расчета этих индексов используются 20% самых дорогих и 20% самых дешевых квартир по цене за квадратный метр. На приведенном графике показаны три индекса стоимости – общегородской индекс (средний уровень цен), индекс стоимости «дорогого» жилья (верхний сегмент рынка) и индекс стоимости «дешевого» жилья (нижний сегмент рынка).

Индексы «дорогого» и «дешевого» жилья, конечно же, не представляют собой цены на отдельные квартиры или же крайние пределы стоимости жилья. Это средние показатели, но не по рынку в целом, а по его верхнему и нижнему сегментам. Они позволяют судить о степени расслоения рынка недвижимости, хотя, конечно же, существуют отдельные квартиры, имеющие большую стоимость, нежили индекс «дорогого» жилья, или же меньшую стоимость, нежели индекс «дешевого» жилья.

Сегмент «дорогого» жилья во многом созвучен понятию «бизнес-класса» или «полуэлитного» жилья. Текущие значения индекса стоимости «дорогого» жилья находятся на уровне 2800$ за квадратный метр и охватывают 20% самых дорогих квартир, цены на которые находятся в пределах 2300$ - 5000$ за метр (очевидно, что с ростом цены за метр количество квартир заметно падает, что и приводит к смещению среднего значения к нижнему краю). При этом следует отметить, что настоящее элитное жилье, цена на которое превышает 5000$ за метр и доходит до 20.000$, является штучным товаром, который не поддается усредненному статистическому описанию.

Сегмент «дешевого» жилья состоит в основном из пятиэтажек и схожих по свойствам панельных домов. Частично в него попадают современные панельные новостройки, расположенные «на отшибе» - за МКАД или на малопрестижном Юго-Востоке. Это жилье с ценой от 1000$ за метр (а иногда даже и ниже) до 1500$.


Расслоение московского рынка жилья
На первый взгляд все три кривые – общегородской индекс стоимости и индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья ведут себя синхронно. В первом приближении это действительно так. На этом базируется суть методологии аналитического центра www.irn.ru, согласно которой в первом приближении поведение мозаичного рынка недвижимости можно описать всего одним показателем – общемосковским индексом стоимости. Его динамика - рост или падение – определяются только макроэкономическими факторами, которые являются общими для всех классов жилья.

Впрочем, это оказывается справедливым только в первом приближении. Потому что существуют еще и различные локальные факторы, влияющие на цены, и связанные с ними конъюнктурные колебания стоимости жилья. К таким факторам следует отнести локальный спрос на жилье определенного типа в определенных районах, структуру предложения и нового строительства в тех или иных районах, их социальный состав, развитие инфраструктуры и транспортной доступности, изменение экологической обстановки и множество других как заметных, так и малозаметных причин. Это поправки второго порядка, которые в условиях масштабного роста цен, имевшего место в 2002-2004 годах, не играли особой роли – в той или иной степени дорожало все.

Прекращение масштабного роста цен в середине прошлого года, напротив, вывело все второстепенные факторы на первый план. Как уже неоднократно упоминалось в обзорах аналитического центра www.irn.ru среди представленных ныне на рынке квартир или объектов-новостроек есть такие, в которых цены повышаются, и такие, в которых цены снижаются. Все зависит от тех или иных локальных причин, а также от адекватности начальной цены. Это позволило сделать важное утверждение, что в нынешних условиях наиболее значимой тенденцией следует считать даже не повышение или снижение цен на отдельные объекты, а тенденцию дифференциации рынка недвижимости – разделение ценовых трендов для разных типов жилья или даже для отдельных квартир.

Факт дифференциации столичного рынка жилья вполне можно заметить уже на графике относительного изменения трех индексов стоимости – общегородского индекса, индексов «дорогого» и «дешевого» жилья. (Каждый индекс нормирован на свое значение в первой точке графика - начало 2004 года). В период масштабного роста цен в первой половине 2004 года индекс стоимости «дешевого» жилья явно опережал по темпам роста общегородской индекс стоимости, в то время как индекс «дорогого» жилья наоборот отставал.

Это обстоятельство позволяет сделать вполне понятный вывод, что в условиях масштабного роста цен «дешевое» жилье дорожает быстрее. В условиях ажиотажа оно «вымывается» в первую очередь, ему есть куда дорожать. Зато и в условиях стагнации «дешевое» жилье первым начинает «проседать» по цене.

После остановки роста цен в начале лета 2004 года в течение нескольких месяцев все три графика оказываются практически параллельными. Рынок «застыл в ожидании на одном месте» и отличий в поведении разных типов жилья в этот период не наблюдалось. Однако в конце 2004 года и в течение первых месяцев 2005 года относительные кривые «дорогого» и «дешевого» жилья вновь начали сближаться! «Дешевое» жилье стало немного «проседать» в цене – всего на несколько процентов – и это не сильно заметно. В то время как повышение индекса стоимости «дорогого» жилья видно достаточно отчетливо. Из этого графика также очевидно, что именно удорожание «дорогого» жилья толкает вверх и общегородской индекс стоимости.

Насколько существенны все эти обстоятельства? Справедливости ради следует отметить, что подобные корректировки цен на «дорогое» и «дешевое» жилье находятся в пределах всего нескольких процентов, к тому же «растянутых» по времени на несколько месяцев. Изменения за отдельный месяц часто не превышают и одного процента, что отражено в отчетах аналитического центра www.irn.ru. Казалось бы, на рынке действительно ничего не происходит, однако это далеко не так.

Именно за счет дифференциации столичного рынка недвижимости и роста стоимости квартир в сегменте «дорогого» жилья в течение всех месяцев 2005 года наблюдается формальное повышение среднего уровня цен. Его отражают все обозреватели рынка, в том числе и работающие со средней ценой предложения. Такой формальный рост показателей создает неверное представление, будто бы в 2005 году «обещанный» многими участниками рынка рост цен, наконец-то возобновился, и квартиры дорожают. Такое положение дел вводит в замешательство при столкновении с конкретными примерами снижения стоимости квартир за этот период или появлением скидок на те или иные новостройки.

Представление о том, что никакой дифференциации рынка нет, возникает еще по одной причине. Прямое вычисление средней цены предложения содержит заметные статистические ошибки, и «скачки» средней цены от месяца к месяцу (или от недели к неделе). Эти статистические «скачки» как раз находятся на уровне нескольких процентов! Получается, что метод средних цен оказывается пригодным только для отражения масштабного роста или падения рынка, когда статистический «шум» не заглушает сами тенденции. Подробнее о роли статистических ошибок при вычислении средних цен рассказано в статье «Цены на московское жилье – падение, рост или ошибки счета».

Однако для выявления более «тонких» тенденций, таких как дифференциация рынка и разделение трендов для разных типов жилья, метод прямого вычисления средних цен просто не подходит! Величина статистической ошибки расчетов в этом случае оказывается на уровне самих результатов. Все различия просто теряются, создавая видимость, что никаких различий вообще и нет. Это вводит в заблуждение некоторых обозревателей рынка, не способных заметить более «тонкие» эффекты в рамках простого вычисления средних цен.

Дифференциация столичного рынка жилья хорошо видна с помощью графика индекса расслоения, о котором мы уже говорили выше. Как и в случае с доходами населения этот индекс получается путем деления индекса стоимости «дорогого» жилья на индекс стоимости «дешевого» жилья. Результат представлен на графике.

Он более наглядно отражает уже сделанные выводы. Пока сохранялся масштабный рост цен, «дешевое» жилье опережало по темпам роста «дорогое» жилье и индекс расслоения уменьшался. После остановки роста цен индекс расслоения несколько месяцев колебался возле значения в 1.95, а с конца 2004 года вновь начал повышаться и сейчас достиг уже отметки 2.05. Это означает, что за последние 4-5 месяцев «дорогое» и «дешевое» жилье «разошлись» по ценам примерно на 5% (данная цифра соответствует относительному изменению индекса расслоения за этот период). Эти 5% соответствуют сумме роста индекса стоимости «дорогого» жилья и снижения индекса стоимости «дешевого» жилья за этот период.

Много это или мало? Суммарный прирост среднего уровня стоимости жилья за последние месяцы в 2%-3% позволяет многим говорить о наличии тенденции роста цен. В этом свете дифференциация квартирного рынка, выраженная в разделении трендов «дорогого» и «дешевого» жилья на 5% за 4-5 месяцев выглядит даже более значимой. Причем, как уже упоминалось, сам рост среднерыночных показателей обусловлен в основном повышением стоимости квартир в сегменте «дорогого» жилья.

Приведенные аргументы позволяют нам сделать ряд интересных выводов о поведении квартирного рынка. «Дешевое» жилье, как правило, быстрее дорожает в условиях масштабного роста цен. Оно первым «вымывается» с рынка в условиях ажиотажа. Однако оно оказывается и менее устойчивым к стагнации, первым «проседая» по цене. «Дорогое» жилье, напротив, в меньшей степени подвержено ценовым колебаниям. Оно может медленнее дорожать в условиях быстрого подъема рынка, за счет близости к верхнему ценовому пределу, зато меньше теряет в цене в условиях кризиса, а при стагнации сохраняет свою цену, или даже продолжает слегка дорожать.

Впрочем, это только наиболее характерное поведение «дорогого» и «дешевого» жилья. В зависимости от дополнительных нюансов ситуация может заметно меняться. Тем не менее, индекс расслоения рынка является важным и интересным показателем. Пока наблюдался масштабный рост цен, основное внимание было приковано только к общегородскому индексу стоимости, а индекс расслоения был не интересен. В нынешних условиях именно такие показатели приобретают все большее значение, поэтому аналитический центр www.irn.ru будет регулярно публиковать индекс расслоения в своих отчетах.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1530 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 854 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 40 - 135 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 229 700
до 19 462 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фонвизинский Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский Площади : 24 - 105 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Огородный пр-д, вл. 20, к.1 Огородный пр-д, вл. 20, к.2 Огородный пр-д, вл. 20, к.3 Огородный пр-д, вл. 20, к.4 Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 126 820
до 127 102 144 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Летний сад В продаже квартиры в готовых домах площадью 36-61 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 286 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Квартиры с отделкой в новых корпусах от 2,7 млн руб. Заселенный семейный микрорайон. Успейте купить! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Торопитесь! В продаже квартиры в готовых домах площадью 70-70 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Бунинская аллея. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» В продаже квартиры в готовых домах площадью 23-129 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Торопитесь! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 332 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК "Звезды Арбата". Апартаменты на Новом Арбате. Отделка "под ключ" в подарок! Потрясающие виды. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте