Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Нас ждет новый закон о «частных» общежитиях

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Еще в 2016 году правительство РФ направило в Госдуму законопроект об уточнении правового положения жителей так называемых «частных» общежитий. Речь в этом случае шла о бывших ведомственных зданиях, которые в 90-е годы в результате различного рода «приватизаций» (нередко больше похожих на махинации) оказались в руках коммерческих компаний. Почти два года депутаты обсуждали этот документ и только зимой 2018 года утвердили его в первом чтении. И вот недавно пришла информации о том, что данный закон будет окончательно принят до конца 2018 года.

Проблема «частных» общежитий в России

В настоящее время в России на балансе различных ООО и АО числится около 200 общежитий. В них проживают более 19 тысяч человек. Все здания находятся в плачевном состоянии. Степень износа домов варьируется от 30% до 85%.[1]

Однако это не мешает многим владельцам этой недвижимости наживаться на квартиросъемщиках. Так, согласно информации, предоставленной региональными властями, граждане, живущие в этих зданиях, платят за услуги по завышенным коммунальным тарифам. Кроме того, собственники полностью перекладывают на жильцов свои затраты на содержание имущества. В результате люди зачастую платят за комнаты почти как за гостиничные номера.

Все это приводит к тому, что данная категория квартиросъемщиков стала своеобразной заложницей ситуации. Приватизация подобных общежитий проводилась в 90-е годы с многочисленными нарушениями, а оспорить ее в силу истечения срока исковой давности уже почти невозможно.[2]

Положение усугубляется и тем, что вводя в действие Жилищный кодекс, законодатель особо подчеркнул, что правоотношения между нанимателями помещений в общежитиях, входящих в муниципальный фонд, с одной стороны, и организациями, управляющими этим фондом, с другой стороны, регулируются договором социального найма.[3] А вот о жильцах «частных» общежитий власть «забыла» напрочь. Получается, что их как бы и нет в России.

Такая «дыра» в законодательстве привела к тому, что коммерческие организации делают все, что им заблагорассудится. Они выселяют жильцов под любыми предлогами, навязывают им выкуп койко-мест по явно завышенным ценам (от 30 000 рублей за кв. метр и более)[4] или просто подселяют к неугодным нанимателям третьих лиц без их согласия.[5]

Справедливости ради стоит сказать, что Верховный суд РФ неоднократно указывал: статья 7 закона № 189-ФЗ всё-таки распространяется на «частные» общежития, а их жильцы (вселившиеся до перехода здания в руки ООО или АО) имеют полное право на приватизацию своих комнат и квартир.[6]

Однако даже позиция Верховного суда не смогла сломать общую тенденцию. Суды в регионах при рассмотрении споров, как правило, становятся на сторону частных владельцев зданий, игнорируя при этом интересы людей, проживающих в общежитиях.

Подобная ситуация, а также многочисленные жалобы со стороны граждан в суды, администрацию президента и даже в совет по правам человека при президенте РФ вынудили правительство в 2016 году направить в Госдуму новый законопроект.[7]

Новеллы законодательства

Какие же перемены планируются в данной сфере? Прежде всего, законодатель собирается распространить действие статьи 7 закона № 189-ФЗ на жителей «частных» общежитий. Правда при этом он делает существенную оговорку о том, что данная норма касается только тех граждан, которые получили право проживания в здании еще до его перехода в частную собственность.[8] То есть под действие данного нормативного акта не подпадают люди, вселившиеся в комнату (или квартиру) после того, как объект перешёл в руки коммерческой компании.

Далее, учитывая, что дома находятся в частной собственности, государство, в принципе, не может распространить на них положения о договоре социального найма. Однако законодатель все-таки нашел выход из ситуации. Он установил, что правоотношения между собственником «частного» общежития и жильцами станут регулироваться договором найма жилого помещения, то есть Гражданским кодексом РФ, а не ЖК РФ. В то же время условия данного соглашения будут полностью идентичны условиям социального найма.

Так, наем жилого помещения для лиц, вселившихся в общежитие до его перехода в частную собственность, станет вообще бессрочным и не будет ограничен пятью годами, как того требует ГК РФ.[9]

Кроме того, субъект законодательной инициативы недвусмысленно указал, что наймодатель отныне не сможет устанавливать по своему желанию цену по таким договорам. С момента принятия закона граждане будут платить только за само помещение, его содержание и коммунальные услуги. При этом размер платежей не должен превышать предельной суммы, установленной исходя из методических указаний.[10]

Краткие выводы

Изучив новый нормативный акт, можно прийти к выводу, что законодатель совершил своеобразный «правовой маневр». Он приравнял договор коммерческого найма жилья к социальному. С момента вступления в силу закона граждане, вселившиеся в общежитие до его перехода в частные руки, получат все права социальных квартиросъемщиков в части пользования помещением и его оплаты. Более того, в случае смерти ответственного квартиросъемщика члены его семьи смогут потребовать признать себя нанимателями.

С другой стороны, данный проект, к сожалению, ничего не говорит о возможности граждан (въехавших в помещения до перехода здания к частному собственнику) приватизировать свои комнаты и квартиры. А ведь ВС РФ неоднократно указывал, что подобная категория жильцов имеет полное право на приватизацию помещения, несмотря на переход здания к коммерческой компании. Поэтому в данном случае я прогнозирую существенное увеличение количества судебных тяжб в связи с отказом собственников зданий в приватизации нанимателями комнат и квартир.


[1] Пояснительная записка к законопроекту № 32886-7

[2] Там же

[3] Ст.7. Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации»» от 29.12.2004 года.

[4] Решение Набережночелнинского городского суда республики Татарстан по делу № 2-82885/2017 от 11.09.2017 года.

[5] Решение Металлургического районного суда г. Челябинска по делу № 2- 3528/2016 от 12.08.2016 года.

[6] Определение ВС РФ по делу № 14-КГ14-4 от 29.04.2014 года.

[7] Сопроводительная записка Правительства РФ № 8706п-П9 от 21.11.2016 года.

[8] Ст.2 Проекта № 32886-7

[9] Ст. 683 ГК РФ

[10] Ч.3 ст. 156 ЖК РФ.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1006 (6 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах пл. от 47 метров.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Торопитесь! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры пл. 25-89 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Торопитесь! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте