Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.9 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Нас ждет новый закон о «частных» общежитиях

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Еще в 2016 году правительство РФ направило в Госдуму законопроект об уточнении правового положения жителей так называемых «частных» общежитий. Речь в этом случае шла о бывших ведомственных зданиях, которые в 90-е годы в результате различного рода «приватизаций» (нередко больше похожих на махинации) оказались в руках коммерческих компаний. Почти два года депутаты обсуждали этот документ и только зимой 2018 года утвердили его в первом чтении. И вот недавно пришла информации о том, что данный закон будет окончательно принят до конца 2018 года.

Проблема «частных» общежитий в России

В настоящее время в России на балансе различных ООО и АО числится около 200 общежитий. В них проживают более 19 тысяч человек. Все здания находятся в плачевном состоянии. Степень износа домов варьируется от 30% до 85%.[1]

Однако это не мешает многим владельцам этой недвижимости наживаться на квартиросъемщиках. Так, согласно информации, предоставленной региональными властями, граждане, живущие в этих зданиях, платят за услуги по завышенным коммунальным тарифам. Кроме того, собственники полностью перекладывают на жильцов свои затраты на содержание имущества. В результате люди зачастую платят за комнаты почти как за гостиничные номера.

Все это приводит к тому, что данная категория квартиросъемщиков стала своеобразной заложницей ситуации. Приватизация подобных общежитий проводилась в 90-е годы с многочисленными нарушениями, а оспорить ее в силу истечения срока исковой давности уже почти невозможно.[2]

Положение усугубляется и тем, что вводя в действие Жилищный кодекс, законодатель особо подчеркнул, что правоотношения между нанимателями помещений в общежитиях, входящих в муниципальный фонд, с одной стороны, и организациями, управляющими этим фондом, с другой стороны, регулируются договором социального найма.[3] А вот о жильцах «частных» общежитий власть «забыла» напрочь. Получается, что их как бы и нет в России.

Такая «дыра» в законодательстве привела к тому, что коммерческие организации делают все, что им заблагорассудится. Они выселяют жильцов под любыми предлогами, навязывают им выкуп койко-мест по явно завышенным ценам (от 30 000 рублей за кв. метр и более)[4] или просто подселяют к неугодным нанимателям третьих лиц без их согласия.[5]

Справедливости ради стоит сказать, что Верховный суд РФ неоднократно указывал: статья 7 закона № 189-ФЗ всё-таки распространяется на «частные» общежития, а их жильцы (вселившиеся до перехода здания в руки ООО или АО) имеют полное право на приватизацию своих комнат и квартир.[6]

Однако даже позиция Верховного суда не смогла сломать общую тенденцию. Суды в регионах при рассмотрении споров, как правило, становятся на сторону частных владельцев зданий, игнорируя при этом интересы людей, проживающих в общежитиях.

Подобная ситуация, а также многочисленные жалобы со стороны граждан в суды, администрацию президента и даже в совет по правам человека при президенте РФ вынудили правительство в 2016 году направить в Госдуму новый законопроект.[7]

Новеллы законодательства

Какие же перемены планируются в данной сфере? Прежде всего, законодатель собирается распространить действие статьи 7 закона № 189-ФЗ на жителей «частных» общежитий. Правда при этом он делает существенную оговорку о том, что данная норма касается только тех граждан, которые получили право проживания в здании еще до его перехода в частную собственность.[8] То есть под действие данного нормативного акта не подпадают люди, вселившиеся в комнату (или квартиру) после того, как объект перешёл в руки коммерческой компании.

Далее, учитывая, что дома находятся в частной собственности, государство, в принципе, не может распространить на них положения о договоре социального найма. Однако законодатель все-таки нашел выход из ситуации. Он установил, что правоотношения между собственником «частного» общежития и жильцами станут регулироваться договором найма жилого помещения, то есть Гражданским кодексом РФ, а не ЖК РФ. В то же время условия данного соглашения будут полностью идентичны условиям социального найма.

Так, наем жилого помещения для лиц, вселившихся в общежитие до его перехода в частную собственность, станет вообще бессрочным и не будет ограничен пятью годами, как того требует ГК РФ.[9]

Кроме того, субъект законодательной инициативы недвусмысленно указал, что наймодатель отныне не сможет устанавливать по своему желанию цену по таким договорам. С момента принятия закона граждане будут платить только за само помещение, его содержание и коммунальные услуги. При этом размер платежей не должен превышать предельной суммы, установленной исходя из методических указаний.[10]

Краткие выводы

Изучив новый нормативный акт, можно прийти к выводу, что законодатель совершил своеобразный «правовой маневр». Он приравнял договор коммерческого найма жилья к социальному. С момента вступления в силу закона граждане, вселившиеся в общежитие до его перехода в частные руки, получат все права социальных квартиросъемщиков в части пользования помещением и его оплаты. Более того, в случае смерти ответственного квартиросъемщика члены его семьи смогут потребовать признать себя нанимателями.

С другой стороны, данный проект, к сожалению, ничего не говорит о возможности граждан (въехавших в помещения до перехода здания к частному собственнику) приватизировать свои комнаты и квартиры. А ведь ВС РФ неоднократно указывал, что подобная категория жильцов имеет полное право на приватизацию помещения, несмотря на переход здания к коммерческой компании. Поэтому в данном случае я прогнозирую существенное увеличение количества судебных тяжб в связи с отказом собственников зданий в приватизации нанимателями комнат и квартир.


[1] Пояснительная записка к законопроекту № 32886-7

[2] Там же

[3] Ст.7. Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации»» от 29.12.2004 года.

[4] Решение Набережночелнинского городского суда республики Татарстан по делу № 2-82885/2017 от 11.09.2017 года.

[5] Решение Металлургического районного суда г. Челябинска по делу № 2- 3528/2016 от 12.08.2016 года.

[6] Определение ВС РФ по делу № 14-КГ14-4 от 29.04.2014 года.

[7] Сопроводительная записка Правительства РФ № 8706п-П9 от 21.11.2016 года.

[8] Ст.2 Проекта № 32886-7

[9] Ст. 683 ГК РФ

[10] Ч.3 ст. 156 ЖК РФ.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2242 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Квартиры у м. ВДНХ Спешите! Квартиры в готовых домах рядом с м.ВДНХ. Площадь от 49 до 209 метров ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 272 000р. за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Новые квартиры у м.Ботанический сад. Квартиры в готовых домах. Площадь от 24 до 89 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах пл. от 32 метров. рядом с метро Теплый Стан. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Квартиры в готовых домах пл. 28-88 метров. ГК: 2 кв. 2020 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фестиваль Парк Квартиры в готовых домах рядом с м.Речной вокзал. Площадь от 28 до 120 метров ГК: 2 кв. 2019 г. - 2 кв. 2020 г. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Скидки до 11%! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров до Москвы! Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилищный комплекс "Люберцы" Метро Некрасовка! Квартиры со скидкой до 10%! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Старт продаж нового корпуса! Квартиры от 3,6 млн рублей. Повышение цен с 1 июля. Ипотека от 5%. Метро «Саларьево». от 3,6 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Успей купить квартиру отделкой! Повышение цен с 1 июля! 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км.