Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры для больших семей: людям нужны трёшки и многокомнатные квартиры

Дешевая ипотека повышает спрос на просторное жилье

На рынке уже несколько лет существует тенденция уменьшения площадей ради снижения бюджета покупки. В какой-то момент девелоперы даже семьям советовали квартиры-студии и создавали картинки из разряда «как разместить на 20 квадратных метрах семью с ребенком». В последнее время пришло понимание того, что маленькой квартиры явно недостаточно для большой семьи. Редакция IRN.RU выяснила, какова ситуация на рынке с полноценными семейными квартирами с тремя и более комнатами.

Новостройки: выбор ограничен

Несмотря на всеобщее стремление к снижению бюджета покупки, на рынке не наблюдается явного дефицита предложения квартир с тремя и более комнатами. По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в целом на первичном рынке «старой» Москвы доля предложения трехкомнатных квартир составляет 21,4%, а многокомнатных – 4%. В массовом сегменте больших квартир меньше. «В настоящий момент доля квартир с четырьмя и более комнатами в массовом сегменте составляет 1,7%. Трехкомнатные занимают 20% в структуре предложения», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

В высоких ценовых сегментах многокомнатных вариантов больше: около 9% с четырьмя и более комнатами и 27% «трешек». При этом, по словам начальника отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерия Кочеткова, в некоторых дорогих проектах доля трехкомнатных квартир может достигать 50-60%.

Спрос на многокомнатные квартиры незначительно ниже предложения. «В массовом сегменте доля спроса на квартиры с четырьмя и более комнатами составляет 1,5%, на трехкомнатные – 15%. В премиум- и элитном классах – 6% и 20% соответственно», - говорит Мария Литинецкая. Похожий расклад и в Новой Москве: по словам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, квартиры с тремя и более комнатами занимают в структуре спроса 23%. Коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина говорит, что в проектах компании в Москве и Подмосковье доля квартир с тремя и более комнатами равняется 20-25%, что примерно соответствует спросу.

То есть дефицита нет, однако ассортимент заметно ограничен. Как отмечает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, на первичном рынке Москвы представлено примерно 3000 четырехкомнатных квартир (с учетом элитных объектов), для сравнения: «трешек» – более 20 000. Так что желающие приобрести многокомнатную квартиру ограничены в выборе, особенно в массовом сегменте.

Дисбаланс на вторичном рынке

По данным компании «Инком-Недвижимость», на вторичном рынке жилья «старой» Москвы доля трехкомнатных квартир в объеме предложения составляет 31%, квартир с четырьмя и более комнатами – 15%. Для сравнения: наибольшую долю в объеме предложения в этом сегменте занимают двухкомнатные квартиры – 33%, в то время как на однушки приходятся оставшиеся 21%. Примерно такие же цифры назвал Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»: 32% трешек (примерно 10 100 квартир) и 12% многокомнатных (3900 лотов).

Эксперты отмечают переизбыток предложения больших квартир на «вторичке». Так, если в предложении трехкомнатные квартиры занимают около трети, то в структуре спроса, по словам управляющего директора брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ирины Пешич, в течение прошлого года на них приходилось в среднем около 20% сделок. То же самое касается и многокомнатных квартир: на 14,5% в структуре предложения приходится не более 10% в спросе.

Структура продаж в 2016 – начале 2018 годов

По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

«Покупатели в условиях низкого уровня платежеспособности стремятся сэкономить практически на всем, в том числе и на квадратных метрах. Поэтому многокомнатные (четыре комнаты и более) объекты сейчас мало востребованы у покупателей, и часть этих лотов попадает в категорию «неликвид». Кроме того, они начинают заметно конкурировать с сегментом загородного жилья – в частности, с таунхаусами», - говорит Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». В качестве примера эксперт вспомнил знакомую семью (муж, жена, двое детей и две собаки), ранее проживавшую в двухкомнатной квартире недалеко от станции метро «Академическая». «Когда они начали искать более просторное жилье, то поначалу собирались приобрести многокомнатную квартиру, но в итоге, продав свою недвижимость, практически за те же средства купили таунхаус площадью около 300 кв. м (что сильно превышало метражи тех городских объектов, которые им предлагали в рамках установленного бюджета)», - рассказывает он.

Для больших семей

По словам Михаила Куликова, в приобретении многокомнатных объектов в основном заинтересованы состоятельные покупатели с семьей, которым необходимо жилье большой площади. «В объектах бизнес-класса многокомнатную квартиру могут рассмотреть супруги и без детей – в таких квартирах принято создавать дополнительные функциональные зоны и помещения, включая гостиную, кабинет, хозяйскую спальню, библиотеку и т.д.», - отмечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ - супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.

«При этом, согласно наблюдениям специалистов службы ипотечного кредитования, число сделок по покупке многокомнатных квартир с привлечением кредита на вторичном рынке жилья весьма незначительно, однушки и двушки пользуются у заемщиков гораздо большим спросом», - говорит Михаил Куликов.

На первичном рынке массового сегмента ипотеку для приобретения многокомнатных квартир используют чаще. «Предпочтения у покупателей многокомнатных квартир коррелируют с общей статистикой – так, ипотека используется примерно в 55% сделок», - отмечает Дмитрий Цветов. Генеральный директор компании «Квартал Триумфальный» Игорь Пономарев также говорит, что большинство покупателей используют возможности ипотечного кредитования. Зачастую при покупке больших квартир люди продают предыдущее жилье, а недостающую сумму берут в кредит.

На вторичке не хватает санузлов

Многокомнатные квартиры в современных домах отличаются от тех, что строили ранее. «Например, сейчас практически во всех квартирах, где число комнат от трех, есть два санузла – как минимум один полноценный, а второй в мини-варианте. Раньше два санузла встречались в квартирах крайне редко, например, такое можно было увидеть в цековских домах», - рассказывает Ирина Пешич.

На вторичном рынке до второй половины нулевых основную массу многокомнатного жилья, по словам Михаила Куликова, составляли квартиры в дореволюционных постройках – чаще всего бывших доходных домах в центре Москвы. «Я сам занимался расселением таких объектов, расположенных, в частности, в районе Чистых прудов, а также на Тверских-Ямских улицах, - вспоминает эксперт. - Это были, образно говоря, огромные «соты» по 13-15 комнат, однако когда мы познакомились со старыми поэтажными планами домов, то выяснили, что на самом деле эти квартиры были поделены на такое большое количество комнат уже после революции. А изначально в подобных объектах было по пять, максимум семь комнат. Поэтому новые владельцы в первую очередь сносили перегородки – наследие советского времени – и, по сути, возвращали жилплощадям первоначальные параметры: большие 30-40-метровые гостиные, 20-метровые кухни и т.д. В то время такие объекты имели статус элитного жилья, соответственно, конечными потребителями являлись очень обеспеченные люди».

В период типового домостроения многокомнатные квартиры были редкостью. Комнат было максимум шесть, такие квартиры проектировались в домах серии КОПЭ (12-22 этажа, общая площадь 133,5 кв. м, жилая – 105,4 кв. м, кухня – 10,5 кв. м, имеются раздельный санузел, балкон, лоджия). «Иногда встречались и пятикомнатные квартиры, к примеру, в домах серии ПД-1 (3-9 этажей, общая площадь 168,1 кв. м, жилая – 80,3 кв. м, кухня – 12,4 кв. м, три санузла, два балкона, эркер) и серии «Призма» (5-9 этажей, одно-двухуровневые квартиры, общая площадь 160,8-188,6 кв. м, жилая – 99,9-122,7 кв. м, кухня – 15,3-17,6 кв. м, два-три санузла, три-пять лоджий, один-два полуэркера)», - рассказывает Михаил Куликов. Четырехкомнатные квартиры есть в домах серий П-49, В-2000, КОПЭ-М/Парус, «Бекерон», «Юбилейный». Во многих таких домах на четыре комнаты приходится всего один, пусть и раздельный санузел.

Важной особенностью покупки многокомнатной квартиры на вторичном рынке являются длинные альтернативные цепочки. «Такими квартирами чаще всего владеют семьи с детьми, а продажа осуществляется с целью разъезда или обмена жилплощади по житейским причинам. Например, жилье выставляют в реализацию, если дети выросли, живут отдельно, и столь большая площадь уже не нужна», - говорит Елена Мищенко. Правда, по словам эксперта, с учетом большого объема предложения организация сделки все равно не требует много времени: «В случае разъезда подготовка к сделке занимает от 1 до 1,5 месяцев. Обычно этого времени достаточно, чтобы найти альтернативные площади и полностью подготовиться».

В новостройках планировки удобнее

В новостройках даже в трехкомнатных квартирах два санузла давно стали нормой. Обычно это один гостевой санузел (только с туалетом и раковиной, но иногда туда умещается и душ) и одна полноценная большая ванная комната. В четырехкомнатных квартирах, по словам Марии Литинецкой, может быть даже три санузла: один основной и два поменьше.

Наибольшей популярностью, по мнению Ирины Доброхотовой, пользуются квартиры с двумя лоджиями или одной лоджией и одним балконом. «Кроме того, квартиры большой комнатности часто делают с гардеробной, гостевым санузлом и постирочной или хозяйственной комнатой», - говорит Дмитрий Цветов.

Большинство экспертов сказали, что трешки и многокомнатные квартиры девелоперы не придерживают на потом ради максимизации прибыли, а выставляют на ранних стадиях строительства. «Во-первых, потенциальный пул покупателей такой недвижимости весьма ограничен. Во-вторых, бюджет данной покупки выше, и покупатели, стараясь сэкономить, приобретают их на стадии строительства», - объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

В премиум- и элитном классах есть свои особенности. «В дорогих проектах многокомнатные квартиры часто представляют собой пентхаусы. Такие лоты застройщики чаще всего выводят в продажу уже на завершающих этапах строительства. Соответственно, стоимость квадратного метра на данной стадии будет дороже», - отмечает Мария Литинецкая.

Однако и в массовом сегменте на поздних стадиях строительства ассортимент больших квартир достаточно велик, поскольку они продаются медленнее. «На практике трех- и четырехкомнатные квартиры реализуются ближе к сдаче дома в эксплуатацию или даже после, поскольку приобретают жилье такой площади, как правило, для себя, а не в инвестиционных целях», - говорит Ольга Тумайкина. По словам Ярослава Дарусенкова, из нераспроданных квартир в построенных корпусах более четверти приходится на жилье с тремя и более комнатами.

Метр не всегда дешевле

Считается, что чем больше площадь квартиры, тем ниже цена квадратного метра в ней. Однако это правило работает не всегда. Так, по данным «Инкома», средняя стоимость метра в трехкомнатных квартирах на вторичном рынке Москвы на 2% выше, чем в двушках, а в четырехкомнатных она уже почти вдвое превышает цену метра в трешках. «Это объясняется тем, что значительная часть 4+-комнатных объектов – жилье класса премиум», - говорит Михаил Куликов. Кроме того, по словам Ярослава Мищенко, на вторичном рынке многокомнатные квартиры в принципе обычно представлены в более современных домах, стоимость жилья в которых выше, чем в среднем по рынку.

Однако если брать в расчет равнозначные объекты, эта зависимость обычно работает. «Например, в районе Свиблово средняя цена квадратного метра в сегменте однокомнатных квартир составляет 188 000 рублей, двухкомнатных – 185 000, трехкомнатных – 182 000, четырехкомнатных – 171 000», - отмечает Елена Мищенко.

На первичном рынке тоже нет единого тренда, поскольку многое зависит от класса и характеристик конкретных объектов. «В целом по рынку массового сегмента средняя стоимость квадратного метра не показывает единую динамику, - говорит Мария Литинецкая. - Например, стоимость квадратного метра однушек ниже, чем студий, на 11%. Зато многокомнатные лоты дороже трешек на 19%».

Стоимость жилья в новостройках по комнатности

  Средняя стоимость кв. м, руб. Разница Средний бюджет, руб. Разница
студии 174 360   4 670 480  
1-комнатные 154 460 -11% 6 249 790 34%
2-комнатные 145 680 -6% 9 113 950 46%
3-комнатные 147 360 1% 12 429 430 36%
многокомнатные 175 010 19% 20 113 760 62%

Источник: «Метриум»

Общая стоимость квартиры, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», повышается в 1,3 – 1,8 раза по мере увеличения числа комнат. В комфортклассе двухкомнатная квартира дороже однокомнатной в среднем в 1,6 раза (9,6 млн против 6,1 млн рублей), цена трешки (13,2 млн рублей) будет в 1,4 раз выше стоимости двушки, на столько же повышается стоимость четырехкомнатной квартиры (в среднем 19 млн рублей).

Людям нужно пространство

Дмитрий Цветов считает, что к 2017 году на рынке образовался некоторый дисбаланс спроса и предложения многокомнатных квартир в новостройках, из-за чего стоимость метра в них выросла по сравнению с маленькими квартирами. «При этом уже с прошлого года тренд изменился в обратную сторону, и доля многокомнатных квартир стала расти. Очевидно, что дальнейшее снижение ипотечных ставок и дополнительная поддержка от государства при покупке квартиры семьями с двумя и более детьми приведет к дальнейшему росту спроса на многокомнатные квартиры. Уже к концу 2018 года можно ожидать увеличения доли многокомнатных квартир в структуре спроса до 30%», - прогнозирует эксперт.

Валерий Кочетков считает, что первичный рынок уже насытился крошечными квартирами-студиями, поэтому согласен, что в целом перспективы многокомнатных квартир на московском рынке хорошие. Особенно востребованными трех- и четырехкомнатные квартиры будут в локациях, где преобладает старый жилой фонд, считает Ольга Тумайкина.

«Как показывает статистика, чем более выгодные условия предлагают банки, тем жилье большей площади рассматривают к покупке, - констатирует Мария Литинецкая. - В частности, по итогам 2017 года средневзвешенный уровень ставки по ипотеке снизился на 2,05 п.п. Одновременно увеличился и размер кредита в целом по стане с 1,78 млн рублей до 1,92 млн рублей, что как раз говорит о спросе на просторное жилье».И все же в целом эксперты дают достаточно спокойные прогнозы. Вторичный рынок еще далек от баланса: спрос на большие квартиры ниже, чем предложение. Рынок новостроек относительно сбалансирован, и многокомнатные квартиры сохранят востребованность. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», интерес к большим квартирам на фоне снижения ставок немного повышается, но люди все еще ограничены в средствах (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2018 года»). Поэтому взрывной рост спроса на многокомнатные квартиры без заметного снижения цен вряд ли возможен.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4279 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 954 000
до 10 835 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ЖК в Зеленограде Москва, Зеленоградский округ 1-4-комнатные квартиры Площади : 36 - 98 кв.м. Застройщик: КП УГС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P 8 950 000 руб. Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 37 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные апартаменты Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 40 до 118 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 32-94 метра. ГК: 4 кв. 2014 г. - 1 кв. 2021 г., есть сданные. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. 5 км от МКАД. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах пл. 48-202 метра. Дом сдан. Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. от 29 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 8,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте