Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты в Москве: хорошо продаются только 12 проектов

Более 70% предложения – готовые или почти готовые проекты

Доля готового или почти готового предложения уже превышает 70% от общего объема столичного рынка апартаментов. Несмотря на то, что в среднем по рынку спрос на апартаменты в «старой» Москве растет, хорошими продажами могут похвастаться лишь немногие проекты.

Предложение

На рынке «старой» Москвы растет предложение готовых проектов с апартаментами. Если в I половине 2017 г. таковых было 64 штуки, или 40,8% от общего количества, то сейчас – уже 72, или 43%. А с учетом проектов на стадии отделки доля готового или почти готового предложения составляет 72,6% от общего объема рынка, по данным «ИРН-Консалтинг».
 

Стадия строительства Кол-во объектов, шт. Доля объектов, % Динамика доли, %
1 пол. 2018 г. 1 пол. 2017 г. 1 пол. 2018 г. 1 пол. 2017 г.
строительство не начато 7 4 4,3 2,5 67,5
«0» цикл/котлован 16 11 9,8 7,0 39,2
начало монтажа 10 9 6,1 5,7 6,4
середина монтажа 2 10 1,2 6,4 -80,9
окончание монтажа 10 12 6,1 7,6 -20,2
отделка 47 47 28,7 29,9 -4,3
готов 72 64 43,9 40,8 7,7
общий итог 164 157      

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Больше всего готовых апартаментов в комфортклассе – 29 корпусов, или 40,3% от их общего количества в сегменте. Однако в процентном отношении больше всего – на 12,6% - выросла доля готового предложения в элитном и премиум-классе. В «бизнесе» и «экономе» этот показатель, наоборот, снизился на 11,1%, так как количество готовых проектов в этих сегментах не изменилось, а число корпусов в продаже выросло.
 

Класс Кол-во объектов на стадии "готов" шт. Доля объектов на стадии "готов", % Динамика доли, %
1 пол. 2018 г. 1 пол. 2017 г. 1 пол. 2018 г. 1 пол. 2017 г.
элита/премиум 19 15 26,4 23,4 12,6
бизнес 17 17 23,6 26,6 -11,1
комфорт 29 25 40,3 39,1 3,1
эконом 7 7 9,7 10,9 -11,1
общий итог 72 64      

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Причин у этого явления две. Во-первых, число и доля готовых апартаментов растет, так как объём предложения на рынке существенно превышает спрос и девелоперы просто не успевают распродать все лоты до ввода ЖК в эксплуатацию. Во-вторых, все больше застройщиков, прежде всего в элитном сегменте, предпочитают открывать продажи в своих проектах только на завершающих стадиях строительства, так как «полуфабрикаты» их клиентов не интересуют.

При этом общий объем предложения апартаментов на рынке «старой» Москвы в последнее время растет только в корпусах, да и то незначительно: по сравнению со II полугодием 2017 г. данный показатель увеличился на 1,9%, а в годовом выражении - на 4,5%. Количество лотов и их общая площадь сократились: число лотов уменьшилось на 5,8% и 9,5%, а метров - на 9,1% и 8,6% соответственно. По данным «ИРН-Консалтинг», всего в I полугодии 2018 г. в границах «старой» Москвы продавалось 8 787 апартаментов общей площадью 563 507 кв. м в составе 164 корпусов.

Наиболее выраженную отрицательную динамику в годовом исчислении продемонстрировал экономкласс – дешевые объекты традиционно пользуются наиболее высоким спросом. Корпусов в продаже стало меньше на 2,4% (40 штук), лотов – на 36,5% (2 152), а в метрах объем предложения уменьшился на 35,9% до 103 069 кв. м. В лотах и метрах объем предложения апартаментов экономкласса сократился и по сравнению с II полугодием 2017 г. – на 13,8% и 17,6% соответственно. В корпусах показатель прибавил 5,3% - во II полугодии 2017 г. экспонировалось 38 корпусов. Существенно снизилось и предложение апартаментов бизнес-класса – этот сегмент тоже пополнялся медленнее, чем раскупался: количество корпусов уменьшилось на 5,7% как относительно I, так и II полугодия 2017 г. (33), лотов – на 17% и 13,8% (1 400), общая площадь – на 18,1% и 17,9% (123 175 кв. м).

Увеличилось предложение больше всего в комфортклассе, во всяком случае относительно аналогичного периода прошлого года: на 15,4% в корпусах (в I полугодии 2018 г. на рынке было 60 корпусов с апартаментами комфорткласса), на 12,2% в лотах (4 408 штук) и 8,1% в метрах (241 014 кв. м). Относительно предыдущего периода, то есть II полугодия 2017 г., число корпусов комфорткласса не изменилось, а количество лотов и метров увеличилось на 4,5% и 2,8%.

Что касается элитных апартаментов, то по сравнению со второй половиной 2017 г. корпусов стало больше - на 10,7%, а лотов и метров – меньше, на 16,5% и 12,7% соответственно. При этом в годовом выражении сегмент вырос по всем показателем: на 6,9% в корпусах (31 в I полугодии 2018 г.), на 17,1% в лотах (827) и на 16,9% в метрах (96 252 кв. м). Это, в общем, логично: раскупается «элитка» всегда медленно, а строится достаточно активно, во многом по чисто техническим причинам: в центре почти нет площадок, предназначенных для возведения жилья.

Доля апартаментов в общем объеме предложения на первичном рынке недвижимости (новостройки с квартирами + апартаменты) «старой» Москвы осталась на уровне второй половины прошлого года: и тогда, и сейчас на апартаменты приходится 21,6% корпусов от общего количества, около 20% лотов и примерно 19% площади.

Однако в годовом исчислении доля апартаментов продолжает сокращаться, потому что предложение новостроек с квартирами пополняется значительно быстрее. По числу корпусов доля апартаментов на первичном рынке уменьшилась на 8,2%, лотов – на 7,3%, а метров – на 7,4%.

Единственный сегмент, где доля апартаментов за год выросла, - это «элитка». По числу представленных на рынке корпусов доля элитных апартаментов увеличилась на 1,2%, лотов – на 13,6%, метров – на 15,2%. Как уже было сказано выше, застройщики апартаментов активны именно в элитном сегменте, потому что, с одной стороны, в центре Москвы почти невозможно найти свободный участок, на котором можно построить жилье, а с другой – для покупателей высокобюджетной недвижимости туманный юридический статус апартаментов не так важен, как для клиентов в более демократичных сегментах.

Спрос и цены

Спрос на апартаменты в среднем по рынку устойчиво растет, утверждают риелторы. Во всяком случае, если учитывать только те проекты, которые продаются по ДДУ, – таковых в «старой» Москве 55%. По данным компании «Метриум», в январе-мае 2018 года на первичном рынке недвижимости было зарегистрировано почти 2400 ДДУ на покупку апартаментов, что на 42% больше, чем за аналогичный период 2017 года. В метрах продажи увеличились на 40%, подсчитали в Est-a-Tet.

Больше всего активизировался спрос в сегменте бизнес-класса - по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок почти удвоилось, сообщает Est-a-Tet. В комфортклассе число сделок увеличилось на 33%, а количество проданных метров - на 26%. В премиум-классе - на 23% и 20% соответственно. Апартаменты стандарт-класса (экономкласса) за год показали прирост спроса только в метрах (23%), а количество сделок сократилось на 5%.

В целом, рост продаж апартаментов связан с тенденциями, характерными не только для этого сегмента, но для всего рынка недвижимости, подчеркивает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Спрос на квартиры тоже увеличивается: в январе-мае 2018 г. было зарегистрировано на 43% ДДУ на покупку жилья больше, чем за аналогичный период прошлого года. Одна из причин – планомерное снижение ипотечной ставки, которое расширило охват потенциальной аудитории и привлекло новых покупателей, в том числе и в проекты с апартаментами. Причем банки сегодня кредитуют приобретение апартаментов на тех же условиях, что и квартир, тогда как еще несколько лет назад в первом случае переплата составляла 1-2% годовых.

По сравнению со II полугодием 2017 г. динамика спроса в I полугодии 2018 тоже, скорее всего, будет положительной. По данным «Метриума», с января по май 2018 года было заключено 93,5% всех ДДУ II полугодия 2017 года на рынке апартаментов. «Причем именно на вторую половину года, как показывает практика, приходится большинство сделок за счет традиционно активного делового периода в сентябре-октябре и предновогодних скидок. Учитывая текущие показатели, можно предположить, что I полугодие 2018 года окажется более успешным, чем II полугодие 2017 года», - считает Мария Литинецкая.

При этом надо учитывать, что концентрация спроса в сегменте апартаментов не менее высокая, чем на первичном рынке жилья (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2017 году: продажи выросли сильно, но точечно»). По данным «Метриума», только в 12 новостройках с апартаментами с января по май 2018 года было реализовано более 50 лотов. В общей сложности на данные проекты пришлось около 1460 сделок, или 61% всех ДДУ на рынке апартаментов. А на оставшиеся 55 - 940 сделок (в среднем по 3,4 ДДУ в месяц в каждом из них). В 13% проектов, которые были представлены в реализации с начала года, вообще отмечались единичные продажи, сообщает Est-a-Tet. Больше половины из них – это проекты, которые были введены в эксплуатацию и перешли на другой вид договоров (не ДДУ, а предварительные договоры купли-продажи или договоры купли-продажи), поясняет Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.

В целом, причины низких продаж разнообразны, но самые распространенные – это не самое удачное расположение, нерациональные панировки и морально устаревшая концепция, добавляет Мария Литинецкая.

Самые востребованные покупателями комплексы с апартаментами

Название апарт-комплекса Доля проекта в общем объеме продаж апартаментов в 2018 году
Квартал ONLY 8,9%
МФК «Пресня-Сити» 8,6%
«YE'S Ботанический сад» 7,8%
Neva Towers 7,7%
«Сердце Столицы» 6,8%
Смольная, 44 6,4%
«Барбарис» 5,7%
МФК «Царская Площадь» 4,2%
«Level Амурская» 3,5%
«Легендарный квартал на Березовой аллее» 2,9%

Источник: Est-a-Tet

По словам Марии Литинецкой, в трех проектах-лидерах в январе-мае в среднем ежемесячно продавалось по 40 лотов. «Первые две новостройки отличаются, пожалуй, лучшим отношением цены и качества, что делает их лидерами, несмотря на уже высокую стадию строительной готовности. Третий проект «YE'S Ботанический сад» вышел в продажу в начале 2018 г. по минимальным стартовым ценам, что также способствовало высоким темпам реализации», - говорит Литинецкая.

Несмотря на относительно активный спрос, цены на апартаменты в Москве продолжают ползти вниз. В основном за счет новых проектов - они выходя на рынок с ценой ниже, чем в среднем по сегменту. При этом стоимость уже находящихся в продаже объектов почти не растет по мере повышения стадии готовности. Или даже снижается: элитный метр за год подешевел на 0,3%, подсчитали в «ИРН-Консалтинг».
 

Класс Ср площадь лота, кв.м Динамика, % Ср стоимость 1 кв.м, руб. Динамика, % Ср стоимость лота, руб. Динамика, %
1 пол. 2018 2 пол. 2017 1 пол. 2017 1 пол.18 ко 2 пол.17 1 пол.18 к 1 пол.17 1 пол. 2018 2 пол. 2017 1 пол. 2017 1 пол.18 ко 2 пол.17 1 пол.18 к 1 пол.17 1 пол. 2018 2 пол. 2017 1 пол. 2017 1 пол.18 ко 2 пол.17 1 пол.18 к 1 пол.17
Элита/Премиум 116,4 111,3 116,6 4,5 -0,2 541 952 635 294 594 754 -14,7 -8,9 63 075 896 70 723 724 69 333 722 -10,8 -9,0
Бизнес 88,0 92,3 89,1 -4,7 -1,2 362 187 345 622 369 735 4,8 -2,0 31 865 579 31 916 736 32 931 193 -0,2 -3,2
Комфорт 54,7 55,6 56,7 -1,6 -3,6 220 277 218 741 242 594 0,7 -9,2 12 043 977 12 151 983 13 765 401 -0,9 -12,5
Эконом 47,9 50,1 47,5 -4,4 0,9 163 343 164 957 163 388 -1,0 0,0 7 823 202 8 264 863 7 756 198 -5,3 0,9
Итого 64,1 66,4 63,5 -3,4 1,0 295 827 312 706 299 986 -5,4 -1,4 18 971 317 20 769 881 19 042 921 -8,7 -0,4

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Цены реальных сделок, конечно, ниже цен предложения. По информации Est-a-Tet, средняя стоимость проданных апартаментов в январе-мае 2018 г. составила 12,0 млн рублей, что на 5% ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года, но на 5% выше, чем во II полугодии 2017 г. Апартаменты экономкласса покупали в среднем за 4,3 млн рублей: по сравнению с I полугодием 2017 г. показатель вырос на 26%, а относительно II полугодия 2017 г. – на 12%. В комфортклассе средний чек покупки – 7,1 млн рублей (-10% и -11%). Средний чек покупки в бизнес-классе составил 13,6 млн рублей (-2% в годовом выражении), в сегменте премиум – 32,6 млн рублей (+19% и +2%).

Маркетинговая стратегия на рынке апартаментов за год не претерпела серьезных изменений, отмечает Мария Литинецкая. Согласно подсчетам компании «Метриум», в этом году в массовом сегменте скидки достигают 14%, в бизнес-классе – 22%, в премиум- и элитном – 15%. При этом в 45% проектов с апартаментами девелоперы предлагают индивидуальные дисконты. В четырех (3,2%) дисконты отсутствуют.

Годом ранее максимальный размер скидки в массовом сегменте составлял 18%, в бизнес-классе – 20%, премиум- и элитном – 10%. Индивидуальные преференции были доступны в 39% комплексов. В 7% проектов скидки отсутствовали.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4899 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 854 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 40 - 135 кв.м. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 81 280 000
до 233 780 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Элитный Дом Малая Ордынка 19 Москва, Центральный округ, район Замоскворечье Площади : 133 - 228 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Третьяковская, 5 мин. пешком Застройщик: Смайнэкс.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 6 млн руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 6,0 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Приватный ландшафтный парк и пруд. Ипотека от 5%. Развитая инфраструктура, школа и д/сад. от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE. Дом сдан! Квартиры от 13,5 млн руб. М. Профсоюзная, 10 мин. пешком. Охрана 24/7. Панорамное остекление. Свой дет. сад. Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южное Бунино В продаже 1-3-комнатные квартиры 20 мин. транспортом от м.Бунинская аллея. Звоните! от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Зеленые аллеи Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров. г. Видное. Монолит-кирпич. Звоните! от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новоград «Павлино» Квартиры в готовых домах в Подмосковье. г. Железнодорожный. Уточняйте подробности по телефону. от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Спешите! Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 28 до 110 метров ГК: 1 кв. 2014 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Современные квартиры в готовых домах пл. от 70 метров. рядом с метро Бунинская аллея. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье. квартиры Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте