Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как безопасно купить загородную недвижимость

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Покупка индивидуального жилого дома является сегодня далеко не тривиальной задачей. Важно не только знать, какими потребительскими свойствами должно обладать строение, но и понимать правовые основы сделки. Ведь можно приобрести отличный загородный дом, а потом выяснить, что он подлежит сносу как самострой. Поэтому прежде, чем заключать договор купли-продажи коттеджа, необходимо собрать информацию о продавце, а также о правовом статусе объекта. Данная статья о том, как осуществить такую проверку.

Получение сведений через Росреестр

Росреестр - это главный источник информации об объекте и его собственниках. Выписка из ЕГРН содержит полные (за редким исключением, о котором я расскажу чуть ниже) сведения о характеристиках недвижимости и всех правах на нее. Заказать выписку можно через сайт Росреестра[1] либо через МФЦ.

Однако получить данный документ - это еще полдела. Главное - суметь им правильно воспользоваться. А это уже гораздо сложнее. Для начала потенциальный приобретатель должен сравнить все сведения из выписки с информацией, находящейся в документах, которые ему показывает продавец. Характеристики объектов и права собственников должны быть везде одинаковыми. Если существуют расхождения, то лучше отказаться от покупки или выяснить их причины.

Следует также сравнить данные из выписки с тем, что приобретатель реально видит на местности. Например, если документ УФРС говорит, что видом разрешенного землепользования является ведение личного подсобного хозяйства, а на участке, расположенном за границами населенного пункта, высится огромный трехэтажный коттедж, то покупать его не следует. Это явное нарушение закона.

Далее необходимо убедиться, что фактическая площадь участка соответствует той, что указана в документах. Кроме того, следует проверить, соответствуют ли реальные границы участка тем, что зафиксированы в ЕГРН, а также проводилось ли вообще межевание земли.

Особое внимание советую уделить обременениям и условиям использования территории. Ограничен ли продавец в своих правах на данный надел и дом? Не входит ли земля в зону с особыми условиями использования? Вполне вероятно, что через этот участок проходит газопровод, трубопровод или же надел вообще находится в водо- или природоохранной зоне. Тогда тем более стоит отказаться от покупки. Все эти нюансы можно выяснить из выписки ЕГРН и путём личного осмотра недвижимости.

Однако встречаются случаи, когда даже единый госреестр не содержит подробных сведений об объектах. Правда, это далеко не всегда свидетельствует о незаконности постройки. Подобная ситуация напрямую связана с законом № 122-ФЗ, вступившем в силу в 1998 году.[2] Дело в том, что если с домом и землей не было никаких сделок после 1998 года, то данные о них могут вообще отсутствовать в Росреестре. Ведь ЕГРП (сейчас- ЕГРН) начал формироваться только после 1998 года. В этом случае придется запрашивать сведения из БТИ и департамента (министерства) по жилищной политики субъекта РФ.

Но в целом выписка Росреестра является главным и надежным источником информации о статусе загородной недвижимости.

Проверка продавца - гражданина

Теперь перейдем к проверке продавца - физлица. Для начала необходимо удостовериться в действительности паспорта на сайте МВД РФ.[3] Но и здесь в последнее время появились некоторые нюансы. Например, 02.06.2018 года на телеканале «Россия 24» прошла информация о том, что в результате системного сбоя на web-сайте МВД РФ более 1,5 миллиона россиян стали владельцами «недействительных» паспортов либо вообще оказались в числе … умерших (!)

Представители полиции в эфире сразу же заявили, что, дескать, данный ресурс не является официальным.[4] Поэтому информация с этого сайта не должна приниматься во внимание. Однако в результате случившегося сбоя уже сорвались тысячи сделок (в том числе и по купле-продаже недвижимости), так как паспорта контрагентов были признаны «недействительными» их партнёрами.

Кроме проверки самого паспорта следует обратить внимание и на семейное положение продавца. Если владелец купил (или построил) дом в браке, то будет необходимо еще и нотариальное согласие супруга. В противном случае существует риск ввязаться в судебные тяжбы со «второй половиной» продавца, если она заявит, что продажа прошла без ее согласия и потому является недействительной.

Когда договор подписывает не сам продавец, а его представитель с нотариальной доверенностью, то следует изучить и ее. Это делается на сайте федеральной нотариальной палаты.[5]

Ну и наконец, можно проверить контрагента через web-ресурс ФССП[6] на предмет нахождения его в розыске или наличия в отношении него исполнительных производств. Не лишним будет также поискать продавца и в Едином реестре сведений о банкротстве.[7]

И если человек имеет огромные долги, его разыскивают приставы или в отношении гражданина возбуждена процедура банкротства, то есть повод задуматься о возможных последствиях совершения сделки либо вообще отказаться от неё.

Проверка юридического лица

Когда продавцом (или подрядчиком) выступает строительная либо посредническая организация, то дело несколько усложняется. В отличии от долевого строительства, ИЖС никогда не являлось для государства приоритетной сферой. Поэтому потенциальные покупатели коттеджей не смогут, например, проверить застройщика на каком-нибудь едином информационном портале. Такового просто не существует. Следовательно, придётся обратиться к старым и проверенным интернет-ресурсам: сайту ФССП, «Судебным актам РФ», «Сведениям о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов». Правда, далеко не факт, что эти web-сайты будут содержать какую-либо информацию об интересующем вас юрлице. Но проверить всё-таки необходимо.

Кроме того, желательно использовать для получения данных и Единый реестр сведений о банкротстве. В отличии от компаний, специализирующихся на долевом строительстве, организации, занятые возведением загородной недвижимости, не находятся под жестким контролем государства. Следовательно, они могут продавать жильё (в том числе и недостроенное) даже на стадии банкротства.

Например, гражданин купил участок с коттеджем, находящимся в процессе строительства, а потом узнал, что в отношении продавца введено конкурсное производство. И тогда покупатель вынужден был обратиться в суд, чтобы последний признал его право собственности на объекты недвижимости.[8]

Ну и наконец, для получения сведений об юрлице можно использовать сайт «За честный бизнес». Он реально помогает выяснить финансовое положение продавца или подрядчика. Однако стоит напомнить, что данный ресурс содержит сведения максимум двухлетней давности. А в наше время финансовое положение компании может измениться за считанные дни.

Качество покупаемого объекта

Приобретая загородный дом, следует помнить, что проверять надо не только юридическую сторону сделки, но и сам объект, на предмет качества строительства. Самостоятельно провести такую проверку достаточно сложно, но заказать строительно-техническую экспертизу может каждый. Специалисты определят правильность установления несущих конструкций, надежность фундамента и перекрытий между этажами. Особое внимание следует уделить крыше. Именно на загородном рынке происходит больше всего сюрпризов, когда дома начинают трещать по швам, оседать, проваливается кровля и происходит много других неприятностей, которые новому собственнику могут влететь не только в копеечку, но и в сотни тысяч, а то и миллионы рублей.

Краткие выводы

Подводя итоги можно сделать вывод, что сегодня, к сожалению, невозможно абсолютно безопасно купить загородную недвижимость. Да, конечно, выписка из ЕГРН существенно снижает риски сделки. Однако даже она не делает её простой и прозрачной. Существуют многочисленные нюансы, о которых продавец может и не догадываться.

Ко всему прочему, наше государство уделяет мало внимания данной сфере. До сих пор, например, оно не урегулировало статус общей собственности коттеджных поселков. В результате людям, купившим дом, приходится существенно переплачивать за то, чтобы иметь возможность пользоваться инфраструктурой либо провести газ, электричество, воду в свое жилище. (См. «Общее имущество коттеджных посёлков: закона нет, но споры разрешаются».)

И, наконец, стоит сказать о проблемах безопасности построек. Как известно, в России действует дачная амнистия.[9] Она позволяет гражданам, построившим индивидуальные дома, регистрировать их в ЕГРН без разрешения на ввод в эксплуатацию. С одной стороны, это, конечно, очень хорошо. Миллионы россиян стали обладателями собственности в упрощенном порядке, минуя данный этап. С другой стороны, многие коттеджи возведены с явным нарушением строительных и санитарно-экологических норм. Следовательно, проживание в них опасно не только для здоровья, но, иногда, и для жизни человека.

Поэтому я настоятельно рекомендую при покупке загородной недвижимости консультироваться у профессиональных адвокатов и строительных экспертов. Они оценят все возможные риски и помогут совершить правильный выбор.
 

Также по теме:


[1] https://rosreestr.ru/site/fiz/poluchit-svedeniya-iz-egrn/

[2] Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (последняя редакция).

[3] http://сервисы.гувм.мвд.рф/info-service.htm?sid=2000

[4] Очень странная позиция. Ресурс всё-таки принадлежит органу государственной власти.

[5] http://reestr-dover.ru

[6] http://fssprus.ru

[7] https://bankrot.fedresurs.ru/Default.aspx

[8] Решение Волжского городского суда по делу № 2-7190/2017 от 21.11.2017 года.

[9] Продлена до 01.03.2020 года. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 28.02.2018 N 36-ФЗ (последняя редакция)

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2437 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы, Новый Арбат! Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м. Открытые террасы. Свободная планировка. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 2%! Только в апреле! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ААЛТО В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 34-81 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Дмитровская. Подробности по телефону! от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Торопитесь! Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 22 до 129 метров ГК: 3 кв. 2016 г., есть сданные. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Торопитесь! В продаже квартиры в готовых домах площадью 71-71 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Бунинская аллея. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Петровско-Разумовская Новые квартиры у м.Петровско-Разумовская. Квартиры в готовых домах. Площадь от 36 до 61 кв.м. Подробности по телефону! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Спешите! 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Ботанический сад. Площадь от 29 до 89 метров ГК: 2 кв. 2023 г. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте