Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы планируете проводить отпуск в этом году?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Четыре на четыре: как умножать доходность, инвестируя в европейскую недвижимость

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Лучшими направлениями для инвестиций в 2018 году по всем параметрам признаны Великобритания, Франция, Германия и Ирландия. О перспективных регионах этих четырех европейских рынков недвижимости, о трендах в каждом из них и стратегическом инструментарии инвестора рассказывается в данной статье.
 

Великобритания

В последний год британский рынок жилья продолжал добрую традицию, которую отлично характеризует фраза «стабильность — признак мастерства»: годовой ценовой рост по итогам 2017 года составил чуть более 5%.

Лондон остается регионом с самыми скромными показателями, за минувший год стоимость жилья в британской столице выросла чуть более чем на 2%. О пригородах этого не скажешь: например, Стивенидж за последние 10 лет продемонстрировал небывалый ценовой рост — более 55%.

За последние десять лет уровень владения недвижимостью снизился во всех регионах Англии, где все больше людей предпочитают аренду покупке, что не может не радовать инвесторов.

Их энтузиазм в отношении британской недвижимости неуклонно растет. Великобритания является одной из стран-лидеров по объему инвестиций в недвижимость.

Перспективные регионы: Лидс, Ливерпуль, Бирмингем и Манчестер

Средняя доходность: примерно 5% годовых.

Тренды. Джентрификация и смена ориентиров диктуют свои правила на британском рынке жилья. Стоимость жилья в городах второго и третьего эшелона, вроде Бирмингема или Лидса, увеличивается за счет переезжающих туда жителей столицы. Творческая атмосфера и сравнительно дешевая жизнь привлекают все больше лондонцев, взвинчивая цены на местные жилые объекты. Средняя стоимость жилья в некоторых британских городах, таких, как Гастингс, за последние пару лет выросла более чем на 15%.

Еще одним трендом становится стремление жителей Великобритании к расширению жилплощади путем перестройки существующего объекта, а совсем не за счет приобретения нового жилья. Помимо Лондона, всплеск подобной активности был зафиксирован в Ливерпуле, Бирмингеме и Манчестере, что говорит только об одном: дефицит доступного для местных покупателей жилья продолжает прогрессировать.

Совет. Население в британских городах второго эшелона растет, и уже через пять лет число жителей увеличится как минимум на 20%. Стоимость земли в центральной части этих городов остается невероятно высокой, поэтому арендаторы в поисках доступного жилья перемещаются на окраины. Именно поэтому инвесторам следует обратить внимание на периферийную часть городов.
 

Франция

Французский рынок жилья в последнее время демонстрирует подъем: в 2017 году объем сделок купли-продажи недвижимости на территории этой страны увеличился более чем на 15%.

В крупных городах за минувший год наблюдался серьезный ценовой рост: в Бордо стоимость жилья увеличилась более чем на 12%, в Лионе и Нанте — более чем на 6%.

Исторически низкие ипотечные ставки, не превышающие 2%, и возможность освобождения от налога на недвижимость Impôt foncier в рамках программы LMNP (от франц. loueur meublé non professionnel — «аренда непрофессионально меблированного жилья») на первые пару лет делают этот рынок еще более привлекательным для инвесторов.

Дополнительным преимуществом становится инвестиционный инструмент Pinel, который позволяет получить инвесторам во французское жилье дополнительные налоговые льготы. Величина снижения налогов также зависит от ожидаемого периода аренды: при соблюдении определенных условий она может достигать минус 12% для первоначального обязательства аренды в течение 6 лет и минус 18% для первоначального обязательства по аренде в течение 9 лет.

Программа Pinel доступна в крупных городах, а именно в зонах A (Париж и пригород), A bis (Лазурный берег, Лион, Лилль, Марсель или Монпелье) и B1 (агломерации более 250 тысяч жителей). Основным условием становится сдача объекта в аренду в течение 12 месяцев после его приобретения.

Pinel в основном касается приобретения объектов в новостройках: зданиях, строительство которых было завершено в течение 30 месяцев от даты подписания акта приобретения, или которые еще не были заселены. Pinel будет действовать до 2021 года, однако охват программы сильно сократится: только области A, Abis и B1.

Перспективные регионы: Париж, Бордо, Лион, Тулуза.

Средняя доходность: около 4% годовых.

Тренды. Среди новых тенденций, присутствующих сегодня на французском рынке недвижимости, одну можно выделить особо. Гастрономические традиции Лиона, а также расслабленный образ жизни и идиллическое расположение между Альпами, Средиземноморьем и винодельнями Божоле привлекают отечественных и международных инвесторов. Покупке недвижимости в регионе, который называют «животом Франции» из-за особенной кухни, способствует и стоимость местного жилья: средняя цена квадратного метра в Лионе составляет 3800 - 4000 евро, что гораздо дешевле парижских объектов, со средней стоимостью в районе 8500-9000 тысяч евро. Спрос на уютные лионские квартиры такой же высокий, как на французские сыры в период санкций: некоторые объекты уходят с молотка или сдаются в аренду всего за 24 часа. Наравне с Лионом внимание парижан досталось и Бордо. Жители столицы Франции активно переезжают и в этот регион, а скорый поезд Париж-Бордо, поездка на котором занимает не более двух часов, делает этот город еще привлекательнее для инвестиций.

Еще один тренд - colocation (в пер. с англ. «совместное местонахождение») - закрепился во Франции и превратился здесь в la colocation, но не потерял своего прямого значения: совместное проживание часто незнакомых людей ради экономии на арендной плате постепенно завоевывает все большую популярность на франкоговорящем европейском рынке. Успех la colocation на уровне арендаторов вполне понятен: арендные ставки становятся ниже, апартаменты - просторнее, местоположение - выгоднее, а расходы на коммунальные платежи теперь есть с кем разделить. Однако такая схема также пришлась по душе и арендодателям. Оказалось, что сосед по комнате становится отличным кейсом для инвестора.

Иван И. из Москвы приобрел трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м в центре Лиона по цене чуть больше 300 тысяч евро. Сначала арендатором квартиры был только один человек, который платил порядка 1000 евро в месяц, а чистая доходность инвестора в этот период едва превышала 2%. В результате спустя некоторое время Иван согласился на предложение своего арендатора разделить жилплощадь с двумя друзьями, каждый из которых должен был вносить порядка 500 евро в месяц, что резко увеличило общую арендную ставку и ежегодную доходность объекта.

Совет. На фоне обилия предложений существует риск того, что инвестору придется снижать арендную плату в угоду арендатору. Именно поэтому перед покупкой инвестиционного объекта необходимо очень тщательно изучать рынок. Во Франции часто встречают по одежке, соответственно, очень важно создать максимально привлекательный профиль своего объекта. Реальная сторона должна соответствовать виртуальной: подписка на Netflix, просторная ванная комната или уютный балкон помогут сделать инвестиционный объект еще привлекательнее для арендаторов. Учитывая, что ремонт и оснащение жилого пространства частично освобождены от налогов, инвестор сможет извлечь максимум прибыли при минимуме затрат.
 

Германия

Немецкий рынок по-прежнему лидирует в списке «хотспотов» на инвестиционной карте Европы. За прошедший год объем сделок с недвижимостью в Германии составил почти 73 млрд евро, что превысило показатели 2016 года.

Растущий спрос продолжает подогревать цены на жилье: с 2009 по 2017 год стоимость недвижимости в немецких мегаполисах выросла на 75%, а в небольших городах — на 55-60%. Еще одной причиной постоянного роста цен являются медленные темпы строительства нового жилья, по всей стране до сих пор не сданы около миллиона объектов.

Согласно исследованию Гамбургского института международной экономики (HWI), самая привлекательная доходность ждет инвестора на юге страны: в этом регионе ежегодный прирост стоимости квадратного метра жилья превышает 1%.

По итогам 2017 года на долю крупнейших немецких городов, таких, как Берлин, Гамбург, Мюнхен, Франкфурт, Штутгарт и Дюссельдорф, приходилось более половины объема транзакций на местном рынке недвижимости. Однако многие инвесторы все чаще обращают внимание на так называемые «города B», где недвижимость может приносить достойную прибыль.

Например, в городе Хайльбронн в ближайшие 14 лет стоимость объектов, по самым скромным подсчетам, увеличится как минимум в полтора раза.

Благодаря deutsche Ordnung (в пер. с нем. «немецкий порядок») и сильной экономике Германия остается европейским «якорем стабильности» для инвесторов в недвижимость.

По данным Бундесбанка, в прошлом году арендные ставки в городах Германии выросли более чем на 7%.

Перспективные регионы: Мюнхен, Гамбург, а также южная и северо-западная части страны.

Средняя доходность: 4% годовых.

Тренды. В отличие от признанных лидеров вроде Мюнхена, где инвестиционные риски низкие, но в тоже время доходность не поднимается выше 4% годовых на фоне серьезного роста цен, такие города, как Оснабрюк, Вольфсбург или Фленсбург, предлагают лучшие возможности благодаря идеальному балансу между ценовым ростом и доходностью. Соотношение между доходностью и рисками в данном случае оказывается оптимальным для того, чтобы получать прибыль на немецком buy-to-let рынке.

Наравне с такими городами, как Мюнхен или Гамбург, где покупка недвижимости настолько дорога (в среднем 7-8 тысяч евро и 4 тысячи евро за квадратный метр соответственно), что арендаторы выстраиваются в очередь, особенно выгодно инвестировать в недвижимость в Гёттингене, Вюрцбурге, Фюрте или Йене (где средняя стоимость квадратного метра составляет от 1,5 до 3 тысяч евро), поскольку разрыв между арендной платой и приобретением жилья там велик и колеблется от 13 до 10% в секторе новостроек и от 8 до 6% в секторе вторичного жилья.

Совет. Учитывая стабильную экономическую ситуацию в Германии, сохраняющиеся низкие ипотечные ставки и скромные темпы строительства в крупных городах, рост цен на недвижимость будет продолжаться, однако его темпы замедлятся. Чего не скажешь о спросе, который будет продолжать расти, особенно в небольших городах, где покупка жилья оказывается людям не по карману. Именно поэтому следует уделить внимание городам второго эшелона, чей сектор аренды позволит получить более высокую доходность.
 

Ирландия

Ирландский рынок недвижимости вошел в десятку быстрорастущих мировых рынков наравне с Исландией, Гонконгом и Канадой. Ежеквартально цены на жилье в Ирландии в минувшем году увеличивались почти на 3%.

В результате общий рост цен в 2017 году составил 12,3%, что, естественно, привлекло внимание инвесторов.

Это подтверждают цифры: за последние три месяца 2017 года цены подскочили более чем на 4% по сравнению с соответствующим периодом 2016 года и увеличились еще на 1% по сравнению с предыдущими тремя месяцами. В течение последнего квартала прошлого года было продано более 5500 жилых объектов, которые сегодня стоят как минимум на 16% дороже, чем в начале 2015 года.

Становится понятно, что цены будут расти и в будущем, учитывая дисбаланс спроса и предложения. Ирландия находится в середине процесса перехода от сельских поселений к городскому обществу, и самым главным ключом к решению этого вопроса становится строительство нового жилья, преимущественно апартаментов. Однако уже ясно, что все происходит не так быстро. В 2017 году разрешения на строительство получили не более 20000 объектов по всей стране, что составляет менее половины вероятного спроса.

Перспективные регионы: Дублин, северная (провинция Ольстер) и западная части страны (провинция Коннахт).

Средняя доходность: в районе 5,3% годовых.

Тренды. Основной тенденцией стал заметный рост цен в пригородах: желающих переезжать из крупных городов становится все больше. Еще одним фактором, характеризующим рынок, является недостаток объектов вторичного фонда.

Совет. Объект с меньшим метражом и меньшей стоимостью принесет большую доходность. Именно поэтому стоит отдавать предпочтение не домам и трехкомнатным апартаментам, а студиям и однокомнатным квартирам: их легче сдать в аренду, а спрос на них существенно выше.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2170 (9 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Жилой комплекс "Headliner" Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. от 7,4 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"Silver" Скидка до 8% в мае! Блистательный ЖК бизнес-класса только от застройщика. Авторская архитектура. Панорамные виды на парк! AFI Development Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы Москвы! Эксклюзивные пентхаусы с панорамным видом на столицу: МГУ, Москва сити. От 173 тыс./кв.м от 50 млн руб.Новые Черемушки Уникальные квартиры PARK AVENUE Последние квартиры с террасой на крыше. Полностью готовый ЖК. Свой детский сад. Успейте купить! Новая Рига, 23 км. ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный бор Уникальное предложение! Скидка 10% на квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте КП «Цветочный 2» Участки в Новой Москве от 1,1 млн руб. Калужское шоссе, 25 км. Московская прописка. Развитая инфраструктура. Рядом семейный парк "Красная Пахра". от 1,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса «Вавилов ДОМ» Скидка до 15%! Уникальные квартиры, благоприятная экология р-на! 10 минут до м. Академическая Застройщик: Московский городской центр продажи недвижимости. Проектная декларация на рекламируемом сайте КП «Певчее» Посёлок готов! Скидки на участки до 784 тыс. руб.! Новая Москва. Киевское и Калужское шоссе, 25 км. Все коммуникации. Ипотека. от 3,7 млн руб. ЖК "МФК Лайнер" Спешите! Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 29 до 92 кв.м. Монолит. от застройщикаМагистрат Застройщик: Интеко - застройщик, Магистрат - генеральный риэлтор. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Kleinhouse Ипотека от 8,9%. Красный кирпич. 5 минут от м. Бауманская, Красносельская. Ключи в 2018! Застройщик: Колди. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Выдаем ключи! Квартиры в Москве от 8,6 млн руб. 10 минут до метро. В мае выгода до 1 000 000 руб.! от 8,6 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Небо" Квартиры площадью от 73 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 166 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Vesna" Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 27 до 97 кв.м. Монолит. Звоните! Застройщик: Мартемьяново. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6% . М. Новые Ватутинки от 2,6 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 3,5 км от МКАД. м.Тушинская. Ипотека от Сбербанка. Звоните! от 89 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Новый жилой квартал бизнес-класса. Квартиры от 180 000 руб./кв.м. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин. пешком от м.Фили от 180 000 руб./кв.мЗастройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6%. от 2,1 млн руб. Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве от 2,3 млн руб. с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал от 2,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Монолитные работы завершены! Свободные планировки. Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом парк и пруды. м.Водный стадион от 7 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах с отделкой и без. М. «Рассказовка». 4 детских сада, школа. Свой пруд. 2 лесопарка рядом. Ипотека, отсрочка. от 4,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 5,8%. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца мая. 850м от метро Рассказовка. Звоните! от 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,4 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Купавна 2018 Квартиры от 1,6 млн руб.! Только до 25 мая скидка до 5%! Рядом пруд и пляж. Спешите! 1,6 млн руб. Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры за 20 000 руб. в месяц! Скорее в ЖК "Ново-Молоково"! Квартиры с ключами от 2,6 млн, ипотека от 6%. Только до 31 мая!!! 9 км от МКАД от 2,6 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Москва А101» 3 ветки метро. Московская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры в монолитных домах. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Ипотека - 0% первый взнос. Ипотечные каникулы. от 3,4 млн руб. Застройщик: Совхоз Московский +. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк". Скидка до 18% Квартиры от 153 000,00 руб./ кв.м.! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Скидка до 18% только в мае, звоните! от 153 000,00 руб./кв.м Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м Динамо от 8,3 млн руб. Квартиры премиум-класса 40-375 кв.м, 9 тип отделки, 3га частный парк, Фитнес с бассейном, Инфраструктура Ходынки квартиры от 40 кв.м от 8,3 млн руб!Оптима девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,2 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва от 2,8 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК PerovSky Выдаём ключи! ЖК в 1 мин. от Терлецкого парка! От 4,7 млн руб. Ипотека от 6%. Авторская архитектура, вся инфраструктура в комплексе, дизайнерские лобби. от 4,7 млн руб. Застройщик: СтройИнвестПроект. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Новое Медведково» - Дома готовы Скидка 7%! Квартиры с лоджиями. Открытие м.Челобитьево в шаговой доступности в 2020г. Ипотека 6%. Звоните! от 2,5 млн рублейINGRAD Застройщик: Осенний квартал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Скидки до 11%! Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Квартиры с отделкой. Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры бизнес-класса от 4.7 млн руб.! Школа и детский сад! Во дворе фитнес-центр с бассейном. Ипотека от 4,7 млн руб Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте