Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Четыре на четыре: как умножать доходность, инвестируя в европейскую недвижимость

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Лучшими направлениями для инвестиций в 2018 году по всем параметрам признаны Великобритания, Франция, Германия и Ирландия. О перспективных регионах этих четырех европейских рынков недвижимости, о трендах в каждом из них и стратегическом инструментарии инвестора рассказывается в данной статье.
 

Великобритания

В последний год британский рынок жилья продолжал добрую традицию, которую отлично характеризует фраза «стабильность — признак мастерства»: годовой ценовой рост по итогам 2017 года составил чуть более 5%.

Лондон остается регионом с самыми скромными показателями, за минувший год стоимость жилья в британской столице выросла чуть более чем на 2%. О пригородах этого не скажешь: например, Стивенидж за последние 10 лет продемонстрировал небывалый ценовой рост — более 55%.

За последние десять лет уровень владения недвижимостью снизился во всех регионах Англии, где все больше людей предпочитают аренду покупке, что не может не радовать инвесторов.

Их энтузиазм в отношении британской недвижимости неуклонно растет. Великобритания является одной из стран-лидеров по объему инвестиций в недвижимость.

Перспективные регионы: Лидс, Ливерпуль, Бирмингем и Манчестер

Средняя доходность: примерно 5% годовых.

Тренды. Джентрификация и смена ориентиров диктуют свои правила на британском рынке жилья. Стоимость жилья в городах второго и третьего эшелона, вроде Бирмингема или Лидса, увеличивается за счет переезжающих туда жителей столицы. Творческая атмосфера и сравнительно дешевая жизнь привлекают все больше лондонцев, взвинчивая цены на местные жилые объекты. Средняя стоимость жилья в некоторых британских городах, таких, как Гастингс, за последние пару лет выросла более чем на 15%.

Еще одним трендом становится стремление жителей Великобритании к расширению жилплощади путем перестройки существующего объекта, а совсем не за счет приобретения нового жилья. Помимо Лондона, всплеск подобной активности был зафиксирован в Ливерпуле, Бирмингеме и Манчестере, что говорит только об одном: дефицит доступного для местных покупателей жилья продолжает прогрессировать.

Совет. Население в британских городах второго эшелона растет, и уже через пять лет число жителей увеличится как минимум на 20%. Стоимость земли в центральной части этих городов остается невероятно высокой, поэтому арендаторы в поисках доступного жилья перемещаются на окраины. Именно поэтому инвесторам следует обратить внимание на периферийную часть городов.
 

Франция

Французский рынок жилья в последнее время демонстрирует подъем: в 2017 году объем сделок купли-продажи недвижимости на территории этой страны увеличился более чем на 15%.

В крупных городах за минувший год наблюдался серьезный ценовой рост: в Бордо стоимость жилья увеличилась более чем на 12%, в Лионе и Нанте — более чем на 6%.

Исторически низкие ипотечные ставки, не превышающие 2%, и возможность освобождения от налога на недвижимость Impôt foncier в рамках программы LMNP (от франц. loueur meublé non professionnel — «аренда непрофессионально меблированного жилья») на первые пару лет делают этот рынок еще более привлекательным для инвесторов.

Дополнительным преимуществом становится инвестиционный инструмент Pinel, который позволяет получить инвесторам во французское жилье дополнительные налоговые льготы. Величина снижения налогов также зависит от ожидаемого периода аренды: при соблюдении определенных условий она может достигать минус 12% для первоначального обязательства аренды в течение 6 лет и минус 18% для первоначального обязательства по аренде в течение 9 лет.

Программа Pinel доступна в крупных городах, а именно в зонах A (Париж и пригород), A bis (Лазурный берег, Лион, Лилль, Марсель или Монпелье) и B1 (агломерации более 250 тысяч жителей). Основным условием становится сдача объекта в аренду в течение 12 месяцев после его приобретения.

Pinel в основном касается приобретения объектов в новостройках: зданиях, строительство которых было завершено в течение 30 месяцев от даты подписания акта приобретения, или которые еще не были заселены. Pinel будет действовать до 2021 года, однако охват программы сильно сократится: только области A, Abis и B1.

Перспективные регионы: Париж, Бордо, Лион, Тулуза.

Средняя доходность: около 4% годовых.

Тренды. Среди новых тенденций, присутствующих сегодня на французском рынке недвижимости, одну можно выделить особо. Гастрономические традиции Лиона, а также расслабленный образ жизни и идиллическое расположение между Альпами, Средиземноморьем и винодельнями Божоле привлекают отечественных и международных инвесторов. Покупке недвижимости в регионе, который называют «животом Франции» из-за особенной кухни, способствует и стоимость местного жилья: средняя цена квадратного метра в Лионе составляет 3800 - 4000 евро, что гораздо дешевле парижских объектов, со средней стоимостью в районе 8500-9000 тысяч евро. Спрос на уютные лионские квартиры такой же высокий, как на французские сыры в период санкций: некоторые объекты уходят с молотка или сдаются в аренду всего за 24 часа. Наравне с Лионом внимание парижан досталось и Бордо. Жители столицы Франции активно переезжают и в этот регион, а скорый поезд Париж-Бордо, поездка на котором занимает не более двух часов, делает этот город еще привлекательнее для инвестиций.

Еще один тренд - colocation (в пер. с англ. «совместное местонахождение») - закрепился во Франции и превратился здесь в la colocation, но не потерял своего прямого значения: совместное проживание часто незнакомых людей ради экономии на арендной плате постепенно завоевывает все большую популярность на франкоговорящем европейском рынке. Успех la colocation на уровне арендаторов вполне понятен: арендные ставки становятся ниже, апартаменты - просторнее, местоположение - выгоднее, а расходы на коммунальные платежи теперь есть с кем разделить. Однако такая схема также пришлась по душе и арендодателям. Оказалось, что сосед по комнате становится отличным кейсом для инвестора.

Иван И. из Москвы приобрел трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м в центре Лиона по цене чуть больше 300 тысяч евро. Сначала арендатором квартиры был только один человек, который платил порядка 1000 евро в месяц, а чистая доходность инвестора в этот период едва превышала 2%. В результате спустя некоторое время Иван согласился на предложение своего арендатора разделить жилплощадь с двумя друзьями, каждый из которых должен был вносить порядка 500 евро в месяц, что резко увеличило общую арендную ставку и ежегодную доходность объекта.

Совет. На фоне обилия предложений существует риск того, что инвестору придется снижать арендную плату в угоду арендатору. Именно поэтому перед покупкой инвестиционного объекта необходимо очень тщательно изучать рынок. Во Франции часто встречают по одежке, соответственно, очень важно создать максимально привлекательный профиль своего объекта. Реальная сторона должна соответствовать виртуальной: подписка на Netflix, просторная ванная комната или уютный балкон помогут сделать инвестиционный объект еще привлекательнее для арендаторов. Учитывая, что ремонт и оснащение жилого пространства частично освобождены от налогов, инвестор сможет извлечь максимум прибыли при минимуме затрат.
 

Германия

Немецкий рынок по-прежнему лидирует в списке «хотспотов» на инвестиционной карте Европы. За прошедший год объем сделок с недвижимостью в Германии составил почти 73 млрд евро, что превысило показатели 2016 года.

Растущий спрос продолжает подогревать цены на жилье: с 2009 по 2017 год стоимость недвижимости в немецких мегаполисах выросла на 75%, а в небольших городах — на 55-60%. Еще одной причиной постоянного роста цен являются медленные темпы строительства нового жилья, по всей стране до сих пор не сданы около миллиона объектов.

Согласно исследованию Гамбургского института международной экономики (HWI), самая привлекательная доходность ждет инвестора на юге страны: в этом регионе ежегодный прирост стоимости квадратного метра жилья превышает 1%.

По итогам 2017 года на долю крупнейших немецких городов, таких, как Берлин, Гамбург, Мюнхен, Франкфурт, Штутгарт и Дюссельдорф, приходилось более половины объема транзакций на местном рынке недвижимости. Однако многие инвесторы все чаще обращают внимание на так называемые «города B», где недвижимость может приносить достойную прибыль.

Например, в городе Хайльбронн в ближайшие 14 лет стоимость объектов, по самым скромным подсчетам, увеличится как минимум в полтора раза.

Благодаря deutsche Ordnung (в пер. с нем. «немецкий порядок») и сильной экономике Германия остается европейским «якорем стабильности» для инвесторов в недвижимость.

По данным Бундесбанка, в прошлом году арендные ставки в городах Германии выросли более чем на 7%.

Перспективные регионы: Мюнхен, Гамбург, а также южная и северо-западная части страны.

Средняя доходность: 4% годовых.

Тренды. В отличие от признанных лидеров вроде Мюнхена, где инвестиционные риски низкие, но в тоже время доходность не поднимается выше 4% годовых на фоне серьезного роста цен, такие города, как Оснабрюк, Вольфсбург или Фленсбург, предлагают лучшие возможности благодаря идеальному балансу между ценовым ростом и доходностью. Соотношение между доходностью и рисками в данном случае оказывается оптимальным для того, чтобы получать прибыль на немецком buy-to-let рынке.

Наравне с такими городами, как Мюнхен или Гамбург, где покупка недвижимости настолько дорога (в среднем 7-8 тысяч евро и 4 тысячи евро за квадратный метр соответственно), что арендаторы выстраиваются в очередь, особенно выгодно инвестировать в недвижимость в Гёттингене, Вюрцбурге, Фюрте или Йене (где средняя стоимость квадратного метра составляет от 1,5 до 3 тысяч евро), поскольку разрыв между арендной платой и приобретением жилья там велик и колеблется от 13 до 10% в секторе новостроек и от 8 до 6% в секторе вторичного жилья.

Совет. Учитывая стабильную экономическую ситуацию в Германии, сохраняющиеся низкие ипотечные ставки и скромные темпы строительства в крупных городах, рост цен на недвижимость будет продолжаться, однако его темпы замедлятся. Чего не скажешь о спросе, который будет продолжать расти, особенно в небольших городах, где покупка жилья оказывается людям не по карману. Именно поэтому следует уделить внимание городам второго эшелона, чей сектор аренды позволит получить более высокую доходность.
 

Ирландия

Ирландский рынок недвижимости вошел в десятку быстрорастущих мировых рынков наравне с Исландией, Гонконгом и Канадой. Ежеквартально цены на жилье в Ирландии в минувшем году увеличивались почти на 3%.

В результате общий рост цен в 2017 году составил 12,3%, что, естественно, привлекло внимание инвесторов.

Это подтверждают цифры: за последние три месяца 2017 года цены подскочили более чем на 4% по сравнению с соответствующим периодом 2016 года и увеличились еще на 1% по сравнению с предыдущими тремя месяцами. В течение последнего квартала прошлого года было продано более 5500 жилых объектов, которые сегодня стоят как минимум на 16% дороже, чем в начале 2015 года.

Становится понятно, что цены будут расти и в будущем, учитывая дисбаланс спроса и предложения. Ирландия находится в середине процесса перехода от сельских поселений к городскому обществу, и самым главным ключом к решению этого вопроса становится строительство нового жилья, преимущественно апартаментов. Однако уже ясно, что все происходит не так быстро. В 2017 году разрешения на строительство получили не более 20000 объектов по всей стране, что составляет менее половины вероятного спроса.

Перспективные регионы: Дублин, северная (провинция Ольстер) и западная части страны (провинция Коннахт).

Средняя доходность: в районе 5,3% годовых.

Тренды. Основной тенденцией стал заметный рост цен в пригородах: желающих переезжать из крупных городов становится все больше. Еще одним фактором, характеризующим рынок, является недостаток объектов вторичного фонда.

Совет. Объект с меньшим метражом и меньшей стоимостью принесет большую доходность. Именно поэтому стоит отдавать предпочтение не домам и трехкомнатным апартаментам, а студиям и однокомнатным квартирам: их легче сдать в аренду, а спрос на них существенно выше.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3109 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы, Новый Арбат! Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м. Открытые террасы. Свободная планировка. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 2%! Только в апреле! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Дмитровская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 34-81 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Дмитровская. Звоните! от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Новые квартиры в готовых домах площадью от 22 метров. рядом с метро Теплый Стан. Спешите! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Новые квартиры у м.Ботанический сад. 1-3-комнатные. Площадь от 29 до 89 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Летний сад Современные квартиры в готовых домах площадью от 36 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея В продаже квартиры в готовых домах площадью 71-71 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Бунинская аллея. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте