Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Элитные новостройки в Москве: спрос поделили три компании

В неудачных ЖК цены предложения просели до 20%

Спрос на дорогую «первичку» оживился, но точечно – по итогам в I квартала 2018 г. львиная доля сделок пришлась на проекты трех компаний. При этом в половине элитных ЖК продаж за первые три месяца года не было вообще.

Предложение

По мнению большинства опрошенных www.irn.ru риелторских агентств, элитных новостроек в Москве становится все больше. Point Estate сообщает о росте по итогам I квартала 2018 г. суммарной площади выставленных на продажу квартир и апартаментов на 16% относительно конца прошлого года и на 23% по сравнению с I кварталом 2017 г. Согласно предварительным данным Blackwood, объем предложения увеличился, соответственно, на 13% и 39% по площади и 11% и 43% - по количеству лотов. По информации Tweed - на 1,3% и 9,4% по площади и 3,2% и 18,6% - по числу квартир.

Увеличение предложения эксперты объясняют выходом новых проектов, преимущественно в премиальном сегменте. Tweed насчитала таких 10 штук с апреля 2017 г. по март 2018 г., с учетом новых очередей в «старых» проектах.

Впрочем, именно в I квартале 2018 г. динамика вывода новых площадей была не слишком активной - громких премьер, как в 2017 г., не случилось, отмечает Татьяна Польская, директор по развитию Troika Estate. По данным Kalinka Group, с января по март появился только один новый проект - Edison House - и новая очередь строительства в ЖК «Садовые кварталы». Совокупный объем нового предложения составил порядка 154 лотов, или 17 800 кв. м, подсчитали специалисты компании. Point Estate называет два других проекта - «Вишневый сад» и «Резиденции на Садовой-Сухаревской» суммарным объемом 217 лотов. Кроме того, открылись продажи в башне № 1 и вышли новые лоты в башне № 2 в Neva Towers, добавляют специалисты компании. Однако в любом случае это меньше, чем в I квартале 2017 г., когда только новых проектов появилось четыре штуки.

Некоторая вялость застройщиков дорогого жилья, на первый взгляд, сильно контрастирует с бурной деятельностью их коллег из массового сегмента, которые в преддверии вступления в силу 218-ФЗ выводят на рынок все новые и новые проекты – см. «Новостройки Москвы в I квартале 2018 года: застройщики ускоряют вывод новых объектов». Однако на самом деле новых высокобюджетных ЖК больше, чем кажется.

«Часть проектов, которые уже строятся или почти построены, находятся в закрытых продажах, - говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. - Из известных нам проектов, ожидаемых к выходу на рынок в 2018 г., примерно половина уже продаются, но в режиме предпродаж. Со стороны девелоперов это или тестирование спроса, чтобы окончательно определиться с ценами перед выводом проекта в официальные продажи, или сознательная стратегия, потому что девелоперам выгоднее продавать свой объект на более высоких стадиях строительной готовности, увеличивая выручку».

Что касается изменений законодательства о долевом строительстве, вступающих в силу 1 июля 2018 г., то они коснутся только тех застройщиков, которые к тому времени не успеют получить исходно-разрешительную документацию, продолжает Екатерина Румянцева: «Тем же, кто уже имеет документы на строительство, начать стройку можно и позже, главное – соблюсти сроки и ввести проект в эксплуатацию вовремя. То есть проекты со «старыми документами» будут выходить на рынок до конца года».

Спрос

В оценке динамики спроса на элитные новостройки риелторы разошлись. Kalinka Group сообщает о росте этого показателя на 35% в годовом выражении, но исключительно за счет премиум-сегмента, интерес к которому увеличился на 58% (по информации Savills – на 24%). «Основная причина – высокий спрос на небольшие по площади лоты в МФК Roza Rossa, «Софийский», а также традиционно высокий спрос на квартиры в ЖК «Садовые кварталы», который дополнительно усилился выходом нового объема предложения в пятой очереди проекта», - комментирует Екатерина Румянцева.

При этом число сделок в сегменте deluxe и elite, по данным компании, упало сразу на 45% - как относительно IV квартала 2017 г., так и I. Румянцева объясняет это тем, «что сделки на высокобюджетном рынке заключаются в течение более длительного срока».

По данным Contact Real Estate, премиальный сегмент тоже просел - на 8% по сравнению с I кварталом 2017 г. В I квартале 2018 г. на первичном рынке было реализовано 140 лотов, а гордом ранее - 152. Компания Welhome насчитала 144 сделки в целом на первичном рынке «элитки» - на 6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

«По сравнению с аналогичным периодом 2017 г. в I квартале 2018-го спрос был в большей мере отложенным. Большинство покупателей заняли выжидательную позицию, проявляли интерес, следили за рынком, но решение о покупке принимали не очень охотно. Существенное влияние на это оказали, конечно, прошедшие выборы президента», - отмечает Татьяна Польская.

По словам Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, в I квартале 2018 г. хорошо продавались новые проекты премиум-класса второй половины 2016-2017 гг., которые выходили с большим объемом предложения лотов в достаточно низком ценовом сегменте. Такие, как Neva Towers и Capital Towers.

Екатерина Румянцева относит к числу наиболее востребованных проектов, помимо вышеназванных «Садовых кварталов», Roza Rossa и комплекса апартаментов «Софийский», ЖК «Реномэ». Совокупно в этих четырех объектах в I квартале было заключено более трети сделок. Гендиректор компании «TWEED Недвижимость» Ирина Могилатова среди лидеров спроса называет также ЖК «Вишнёвый сад», «Полянка, 44», Red Side, «Цвет 32» и «Кутузовский, 12».

Уровень концентрации спроса на рынке дорогостоящей недвижимости остается очень высоким. По данным Savills, почти две трети всех сделок с премиальными новостройками в I квартале 2018 г. прошли в проектах «Интеко» (30% спроса), Sminex (19%) и KR Properties (15%). При этом примерно в 50% объектов на элитном рынке вообще не было продаж, сообщает Kalinka Group. Напомним, в 2017 г. серьёзные проблемы с ликвидностью испытывали не более 40% проектов - см. «Риелторы не исключают заморозки невостребованных элитных новостроек и апартаментов».

Цены

Несмотря на некоторое оживление спроса, цены на элитный новостройки продолжают ползти вниз. По данным Point Estate, средняя стоимость метра в предложении по итогам I квартала 2018 г. составила 630 000 руб., что на 5% дешевле, чем в конце 2017 г., и на 14% - чем годом ранее. В долларах цены просели на 2% и 13% соответственно, до $11 040 за кв. м (по среднему курсу доллара ЦБ РФ за март 2018 г. – 57,06 руб. за доллар).

«На динамику цен оказывали влияние изменения курсов валют и структуры предложения, - поясняет Ирина Калинина. - Выход нового предложения на ранних стадиях строительства, преимущественно в подклассе «премиум», значительно повлиял на снижение средней цены».

О том, что падение средней стоимости элитного жилья связано с увеличением доли предложения со стартовыми ценами в премиум-сегменте, сообщают и другие компании. Согласно подсчетам Blackwood, средняя цена премиального метра упала за квартал на 3% в рублях и на 2% в долларах – до 563 000 руб. и $9 800 за кв. м соответственно. При этом deluxe подорожал на те же 2% и 3% - до 1,04 млн руб. ($18 200) за кв. м на фоне отсутствия нового предложения и ухода с рынка наиболее дешевых и ликвидных лотов.
 

Динамика цен предложения на элитном рынке Москвы в I квартале 2018 г. (руб.)

  I квартал 2018 года IV квартал 2017 года I квартал 2017 года
Элит 875000 884000 945000
Премиум 505000 495000 532000

Источник: Tweed
 

  I квартал 2018 года IV квартал 2017 года I квартал 2017 года
Премиум 582500 594000 640400
Элит/Deluxe 978100 981000 909900

Источник: Kalinka Group
 

Но средние цены – это средняя температура по больнице. «Если же проанализировать объем более предметно, то увидим большее снижение цены, особенно в премиальном сегменте, где на сегодня самая высокая конкурентная среда, и снижение по размерам приобретаемого жилья (в элитном сегменте - на 18% за год, в премиуме - на 6%, по данным Tweed – прим. ред.). Также не стоит сбрасывать со счетов, что на цене отражается вымывание из объема предложения лотов без отделки и замена их на предложения с отделкой, которые выше по стоимости изначально», - подчеркивает Ирина Могилатова.
 

Доля квартир с отделкой в предложении в I квартале 2018 г.

  I квартал 2017 года IV квартал 2017 года I квартал 2018 года
Элит Не менее 18% Не менее 25% Не менее 28 %
Премиум Не менее 15% Не менее 20% Не менее 22%

Источник: Tweed
 

Как отмечает Екатерина Румянцева, максимальное снижение цены – по отдельным проектам, не оправдавшим ожидания застройщиков, - в I квартале 2018 г. достигало 20%. При этом в тех ЖК, где продажи шли хорошо, стоимость метра выросла – до 7%.

Цены реальных сделок, конечно, ниже стоимости предложения: по данным Kalinka Group, средний размер дисконта на рынке элитной недвижимости, как и в прошлом году, составляет порядка 7 – 10%.

Рубли vs доллары

Цены в подавляющем большинстве высокобюджетных проектов номинируются в отечественной валюте. Исключений немного: Knightsbridge Private Park, «Меркурий», «Снегири Эко» и Tweed Park.

Доля долларового предложения в настоящее время, по оценкам большинства опрошенных www.irn.ru экспертов, составляет около 10%. При этом, по данным Point Estate, за год показатель снизился сразу на 21 п.п. благодаря тому, что апартаменты в башне «ОКО» ММДЦ «Москва-Сити» стали номинироваться в рублях.

Прогноз

Волатильность рубля может привести к росту числа сделок в сегменте премиум и бизнес, особенно с лотами малой площади - многие покупатели поспешат вложить деньги в недвижимость по прежним рублевым ценам, считает Александр Шибаев. Однако в сегменте deluxe возможно некоторое затишье, так как покупатели в этом сегменте хранят основные сбережения в долларах и, по всей видимости, займут выжидательную позицию, наблюдая за изменением курса.

По мнению Ирины Калининой, предстоящий чемпионат мира по футболу не скажется на годовых показателях рынка, но летом, в период его проведения, возможно краткосрочное снижение активности. Однако отложенный спрос будет реализован уже к концу года.

Что касается предложения, то недостатка в нем в любом случае ощущаться не будет. По данным Welhome, до конца 2018 г. первичный рынок элитной недвижимости Москвы пополнится еще как минимум 11 новыми жилыми комплексами.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6077 (3 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 3 404 700
до 9 303 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Сказочный лес Москва, Северо-Восточный округ Площади : 29 - 89 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Ботанический сад, 15 мин. транспортом м. ВДНХ, 12 мин. транспортом Застройщик: Гранднэкст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 854 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 40 - 135 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 11 871 796
до 52 222 358 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Onyx Deluxe Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки Площади : 44 - 164 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Калужская, 19 мин. пешком Застройщик: МСМ-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК "Звезды Арбата". Апартаменты на Новом Арбате. Отделка "под ключ" в подарок! Потрясающие виды. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Летний сад Новые квартиры у м.Петровско-Разумовская. Квартиры в готовых домах. Площадь от 36 до 61 кв.м. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 2%! Только в апреле! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» В продаже квартиры в готовых домах площадью 71-71 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Бунинская аллея. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Спешите! Новые квартиры в готовых домах пл. от 22 метров. рядом с метро Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте