Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что бы вы хотели улучшить в своих жилищных условиях больше всего? Выберите одно:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Элитные новостройки в Москве: спрос поделили три компании

В неудачных ЖК цены предложения просели до 20%

Спрос на дорогую «первичку» оживился, но точечно – по итогам в I квартала 2018 г. львиная доля сделок пришлась на проекты трех компаний. При этом в половине элитных ЖК продаж за первые три месяца года не было вообще.

Предложение

По мнению большинства опрошенных www.irn.ru риелторских агентств, элитных новостроек в Москве становится все больше. Point Estate сообщает о росте по итогам I квартала 2018 г. суммарной площади выставленных на продажу квартир и апартаментов на 16% относительно конца прошлого года и на 23% по сравнению с I кварталом 2017 г. Согласно предварительным данным Blackwood, объем предложения увеличился, соответственно, на 13% и 39% по площади и 11% и 43% - по количеству лотов. По информации Tweed - на 1,3% и 9,4% по площади и 3,2% и 18,6% - по числу квартир.

Увеличение предложения эксперты объясняют выходом новых проектов, преимущественно в премиальном сегменте. Tweed насчитала таких 10 штук с апреля 2017 г. по март 2018 г., с учетом новых очередей в «старых» проектах.

Впрочем, именно в I квартале 2018 г. динамика вывода новых площадей была не слишком активной - громких премьер, как в 2017 г., не случилось, отмечает Татьяна Польская, директор по развитию Troika Estate. По данным Kalinka Group, с января по март появился только один новый проект - Edison House - и новая очередь строительства в ЖК «Садовые кварталы». Совокупный объем нового предложения составил порядка 154 лотов, или 17 800 кв. м, подсчитали специалисты компании. Point Estate называет два других проекта - «Вишневый сад» и «Резиденции на Садовой-Сухаревской» суммарным объемом 217 лотов. Кроме того, открылись продажи в башне № 1 и вышли новые лоты в башне № 2 в Neva Towers, добавляют специалисты компании. Однако в любом случае это меньше, чем в I квартале 2017 г., когда только новых проектов появилось четыре штуки.

Некоторая вялость застройщиков дорогого жилья, на первый взгляд, сильно контрастирует с бурной деятельностью их коллег из массового сегмента, которые в преддверии вступления в силу 218-ФЗ выводят на рынок все новые и новые проекты – см. «Новостройки Москвы в I квартале 2018 года: застройщики ускоряют вывод новых объектов». Однако на самом деле новых высокобюджетных ЖК больше, чем кажется.

«Часть проектов, которые уже строятся или почти построены, находятся в закрытых продажах, - говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. - Из известных нам проектов, ожидаемых к выходу на рынок в 2018 г., примерно половина уже продаются, но в режиме предпродаж. Со стороны девелоперов это или тестирование спроса, чтобы окончательно определиться с ценами перед выводом проекта в официальные продажи, или сознательная стратегия, потому что девелоперам выгоднее продавать свой объект на более высоких стадиях строительной готовности, увеличивая выручку».

Что касается изменений законодательства о долевом строительстве, вступающих в силу 1 июля 2018 г., то они коснутся только тех застройщиков, которые к тому времени не успеют получить исходно-разрешительную документацию, продолжает Екатерина Румянцева: «Тем же, кто уже имеет документы на строительство, начать стройку можно и позже, главное – соблюсти сроки и ввести проект в эксплуатацию вовремя. То есть проекты со «старыми документами» будут выходить на рынок до конца года».

Спрос

В оценке динамики спроса на элитные новостройки риелторы разошлись. Kalinka Group сообщает о росте этого показателя на 35% в годовом выражении, но исключительно за счет премиум-сегмента, интерес к которому увеличился на 58% (по информации Savills – на 24%). «Основная причина – высокий спрос на небольшие по площади лоты в МФК Roza Rossa, «Софийский», а также традиционно высокий спрос на квартиры в ЖК «Садовые кварталы», который дополнительно усилился выходом нового объема предложения в пятой очереди проекта», - комментирует Екатерина Румянцева.

При этом число сделок в сегменте deluxe и elite, по данным компании, упало сразу на 45% - как относительно IV квартала 2017 г., так и I. Румянцева объясняет это тем, «что сделки на высокобюджетном рынке заключаются в течение более длительного срока».

По данным Contact Real Estate, премиальный сегмент тоже просел - на 8% по сравнению с I кварталом 2017 г. В I квартале 2018 г. на первичном рынке было реализовано 140 лотов, а гордом ранее - 152. Компания Welhome насчитала 144 сделки в целом на первичном рынке «элитки» - на 6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

«По сравнению с аналогичным периодом 2017 г. в I квартале 2018-го спрос был в большей мере отложенным. Большинство покупателей заняли выжидательную позицию, проявляли интерес, следили за рынком, но решение о покупке принимали не очень охотно. Существенное влияние на это оказали, конечно, прошедшие выборы президента», - отмечает Татьяна Польская.

По словам Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, в I квартале 2018 г. хорошо продавались новые проекты премиум-класса второй половины 2016-2017 гг., которые выходили с большим объемом предложения лотов в достаточно низком ценовом сегменте. Такие, как Neva Towers и Capital Towers.

Екатерина Румянцева относит к числу наиболее востребованных проектов, помимо вышеназванных «Садовых кварталов», Roza Rossa и комплекса апартаментов «Софийский», ЖК «Реномэ». Совокупно в этих четырех объектах в I квартале было заключено более трети сделок. Гендиректор компании «TWEED Недвижимость» Ирина Могилатова среди лидеров спроса называет также ЖК «Вишнёвый сад», «Полянка, 44», Red Side, «Цвет 32» и «Кутузовский, 12».

Уровень концентрации спроса на рынке дорогостоящей недвижимости остается очень высоким. По данным Savills, почти две трети всех сделок с премиальными новостройками в I квартале 2018 г. прошли в проектах «Интеко» (30% спроса), Sminex (19%) и KR Properties (15%). При этом примерно в 50% объектов на элитном рынке вообще не было продаж, сообщает Kalinka Group. Напомним, в 2017 г. серьёзные проблемы с ликвидностью испытывали не более 40% проектов - см. «Риелторы не исключают заморозки невостребованных элитных новостроек и апартаментов».

Цены

Несмотря на некоторое оживление спроса, цены на элитный новостройки продолжают ползти вниз. По данным Point Estate, средняя стоимость метра в предложении по итогам I квартала 2018 г. составила 630 000 руб., что на 5% дешевле, чем в конце 2017 г., и на 14% - чем годом ранее. В долларах цены просели на 2% и 13% соответственно, до $11 040 за кв. м (по среднему курсу доллара ЦБ РФ за март 2018 г. – 57,06 руб. за доллар).

«На динамику цен оказывали влияние изменения курсов валют и структуры предложения, - поясняет Ирина Калинина. - Выход нового предложения на ранних стадиях строительства, преимущественно в подклассе «премиум», значительно повлиял на снижение средней цены».

О том, что падение средней стоимости элитного жилья связано с увеличением доли предложения со стартовыми ценами в премиум-сегменте, сообщают и другие компании. Согласно подсчетам Blackwood, средняя цена премиального метра упала за квартал на 3% в рублях и на 2% в долларах – до 563 000 руб. и $9 800 за кв. м соответственно. При этом deluxe подорожал на те же 2% и 3% - до 1,04 млн руб. ($18 200) за кв. м на фоне отсутствия нового предложения и ухода с рынка наиболее дешевых и ликвидных лотов.
 

Динамика цен предложения на элитном рынке Москвы в I квартале 2018 г. (руб.)

  I квартал 2018 года IV квартал 2017 года I квартал 2017 года
Элит 875000 884000 945000
Премиум 505000 495000 532000

Источник: Tweed
 

  I квартал 2018 года IV квартал 2017 года I квартал 2017 года
Премиум 582500 594000 640400
Элит/Deluxe 978100 981000 909900

Источник: Kalinka Group
 

Но средние цены – это средняя температура по больнице. «Если же проанализировать объем более предметно, то увидим большее снижение цены, особенно в премиальном сегменте, где на сегодня самая высокая конкурентная среда, и снижение по размерам приобретаемого жилья (в элитном сегменте - на 18% за год, в премиуме - на 6%, по данным Tweed – прим. ред.). Также не стоит сбрасывать со счетов, что на цене отражается вымывание из объема предложения лотов без отделки и замена их на предложения с отделкой, которые выше по стоимости изначально», - подчеркивает Ирина Могилатова.
 

Доля квартир с отделкой в предложении в I квартале 2018 г.

  I квартал 2017 года IV квартал 2017 года I квартал 2018 года
Элит Не менее 18% Не менее 25% Не менее 28 %
Премиум Не менее 15% Не менее 20% Не менее 22%

Источник: Tweed
 

Как отмечает Екатерина Румянцева, максимальное снижение цены – по отдельным проектам, не оправдавшим ожидания застройщиков, - в I квартале 2018 г. достигало 20%. При этом в тех ЖК, где продажи шли хорошо, стоимость метра выросла – до 7%.

Цены реальных сделок, конечно, ниже стоимости предложения: по данным Kalinka Group, средний размер дисконта на рынке элитной недвижимости, как и в прошлом году, составляет порядка 7 – 10%.

Рубли vs доллары

Цены в подавляющем большинстве высокобюджетных проектов номинируются в отечественной валюте. Исключений немного: Knightsbridge Private Park, «Меркурий», «Снегири Эко» и Tweed Park.

Доля долларового предложения в настоящее время, по оценкам большинства опрошенных www.irn.ru экспертов, составляет около 10%. При этом, по данным Point Estate, за год показатель снизился сразу на 21 п.п. благодаря тому, что апартаменты в башне «ОКО» ММДЦ «Москва-Сити» стали номинироваться в рублях.

Прогноз

Волатильность рубля может привести к росту числа сделок в сегменте премиум и бизнес, особенно с лотами малой площади - многие покупатели поспешат вложить деньги в недвижимость по прежним рублевым ценам, считает Александр Шибаев. Однако в сегменте deluxe возможно некоторое затишье, так как покупатели в этом сегменте хранят основные сбережения в долларах и, по всей видимости, займут выжидательную позицию, наблюдая за изменением курса.

По мнению Ирины Калининой, предстоящий чемпионат мира по футболу не скажется на годовых показателях рынка, но летом, в период его проведения, возможно краткосрочное снижение активности. Однако отложенный спрос будет реализован уже к концу года.

Что касается предложения, то недостатка в нем в любом случае ощущаться не будет. По данным Welhome, до конца 2018 г. первичный рынок элитной недвижимости Москвы пополнится еще как минимум 11 новыми жилыми комплексами.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5226 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 365 440
до 40 816 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 42 - 166 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн. руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Кузьминках Выгодное предложение! Ипотека от ВТБ – 5,5%! Рядом парковые зоны.Индивидуальные скидки! 3 мин. До м. Кузьминки! Застройщик: Зеленодолькая 31. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Ленинском Выгодно — ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 6 млн руб., без отделки от 5,5 млн руб. Рядом метро. квартиры с отделкой от 6 млн!ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: ВекторСтройФинанс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб.! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. м. Аминьевское шоссе Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью от 39 метров.Монолит. Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. 8,1 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер в Тушино" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,8% от МТС Банка. Остекленные лоджии. Высокие потолки. Рядом парковые зоны! Застройщик: Яна Райниса Плюс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Вешняковской Отличное предложение – ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до метро Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденции Архитекторов Квартиры в готовых домах пл. 49-131 метр. ГК: 2 кв. 2019 г. - 1 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит, другое. Торопитесь! квартиры от 11,5 млн рублейAFI Development Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Silver Квартиры в готовых домах площадью 52-148 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит-кирпич, другое. Звоните! бизнес-класс от 160 тыс руб./кв.мAFI Development Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Дмитровском" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Абрамцевской 1-3-комнатные квартиры площадью от 36 метров.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры с отделкой в Новой Москве! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн руб. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Эко Видное 2.0». Квартиры от 2,3 млн руб. МО, г. Видное, 4 км от МКАД. Ввод в эксплуатацию 2018г. Ипотека от 6%. ФЗ-214. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,8 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 30-101 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте