Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Элитные новостройки в Москве: спрос поделили три компании

В неудачных ЖК цены предложения просели до 20%

Спрос на дорогую «первичку» оживился, но точечно – по итогам в I квартала 2018 г. львиная доля сделок пришлась на проекты трех компаний. При этом в половине элитных ЖК продаж за первые три месяца года не было вообще.

Предложение

По мнению большинства опрошенных www.irn.ru риелторских агентств, элитных новостроек в Москве становится все больше. Point Estate сообщает о росте по итогам I квартала 2018 г. суммарной площади выставленных на продажу квартир и апартаментов на 16% относительно конца прошлого года и на 23% по сравнению с I кварталом 2017 г. Согласно предварительным данным Blackwood, объем предложения увеличился, соответственно, на 13% и 39% по площади и 11% и 43% - по количеству лотов. По информации Tweed - на 1,3% и 9,4% по площади и 3,2% и 18,6% - по числу квартир.

Увеличение предложения эксперты объясняют выходом новых проектов, преимущественно в премиальном сегменте. Tweed насчитала таких 10 штук с апреля 2017 г. по март 2018 г., с учетом новых очередей в «старых» проектах.

Впрочем, именно в I квартале 2018 г. динамика вывода новых площадей была не слишком активной - громких премьер, как в 2017 г., не случилось, отмечает Татьяна Польская, директор по развитию Troika Estate. По данным Kalinka Group, с января по март появился только один новый проект - Edison House - и новая очередь строительства в ЖК «Садовые кварталы». Совокупный объем нового предложения составил порядка 154 лотов, или 17 800 кв. м, подсчитали специалисты компании. Point Estate называет два других проекта - «Вишневый сад» и «Резиденции на Садовой-Сухаревской» суммарным объемом 217 лотов. Кроме того, открылись продажи в башне № 1 и вышли новые лоты в башне № 2 в Neva Towers, добавляют специалисты компании. Однако в любом случае это меньше, чем в I квартале 2017 г., когда только новых проектов появилось четыре штуки.

Некоторая вялость застройщиков дорогого жилья, на первый взгляд, сильно контрастирует с бурной деятельностью их коллег из массового сегмента, которые в преддверии вступления в силу 218-ФЗ выводят на рынок все новые и новые проекты – см. «Новостройки Москвы в I квартале 2018 года: застройщики ускоряют вывод новых объектов». Однако на самом деле новых высокобюджетных ЖК больше, чем кажется.

«Часть проектов, которые уже строятся или почти построены, находятся в закрытых продажах, - говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. - Из известных нам проектов, ожидаемых к выходу на рынок в 2018 г., примерно половина уже продаются, но в режиме предпродаж. Со стороны девелоперов это или тестирование спроса, чтобы окончательно определиться с ценами перед выводом проекта в официальные продажи, или сознательная стратегия, потому что девелоперам выгоднее продавать свой объект на более высоких стадиях строительной готовности, увеличивая выручку».

Что касается изменений законодательства о долевом строительстве, вступающих в силу 1 июля 2018 г., то они коснутся только тех застройщиков, которые к тому времени не успеют получить исходно-разрешительную документацию, продолжает Екатерина Румянцева: «Тем же, кто уже имеет документы на строительство, начать стройку можно и позже, главное – соблюсти сроки и ввести проект в эксплуатацию вовремя. То есть проекты со «старыми документами» будут выходить на рынок до конца года».

Спрос

В оценке динамики спроса на элитные новостройки риелторы разошлись. Kalinka Group сообщает о росте этого показателя на 35% в годовом выражении, но исключительно за счет премиум-сегмента, интерес к которому увеличился на 58% (по информации Savills – на 24%). «Основная причина – высокий спрос на небольшие по площади лоты в МФК Roza Rossa, «Софийский», а также традиционно высокий спрос на квартиры в ЖК «Садовые кварталы», который дополнительно усилился выходом нового объема предложения в пятой очереди проекта», - комментирует Екатерина Румянцева.

При этом число сделок в сегменте deluxe и elite, по данным компании, упало сразу на 45% - как относительно IV квартала 2017 г., так и I. Румянцева объясняет это тем, «что сделки на высокобюджетном рынке заключаются в течение более длительного срока».

По данным Contact Real Estate, премиальный сегмент тоже просел - на 8% по сравнению с I кварталом 2017 г. В I квартале 2018 г. на первичном рынке было реализовано 140 лотов, а гордом ранее - 152. Компания Welhome насчитала 144 сделки в целом на первичном рынке «элитки» - на 6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

«По сравнению с аналогичным периодом 2017 г. в I квартале 2018-го спрос был в большей мере отложенным. Большинство покупателей заняли выжидательную позицию, проявляли интерес, следили за рынком, но решение о покупке принимали не очень охотно. Существенное влияние на это оказали, конечно, прошедшие выборы президента», - отмечает Татьяна Польская.

По словам Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, в I квартале 2018 г. хорошо продавались новые проекты премиум-класса второй половины 2016-2017 гг., которые выходили с большим объемом предложения лотов в достаточно низком ценовом сегменте. Такие, как Neva Towers и Capital Towers.

Екатерина Румянцева относит к числу наиболее востребованных проектов, помимо вышеназванных «Садовых кварталов», Roza Rossa и комплекса апартаментов «Софийский», ЖК «Реномэ». Совокупно в этих четырех объектах в I квартале было заключено более трети сделок. Гендиректор компании «TWEED Недвижимость» Ирина Могилатова среди лидеров спроса называет также ЖК «Вишнёвый сад», «Полянка, 44», Red Side, «Цвет 32» и «Кутузовский, 12».

Уровень концентрации спроса на рынке дорогостоящей недвижимости остается очень высоким. По данным Savills, почти две трети всех сделок с премиальными новостройками в I квартале 2018 г. прошли в проектах «Интеко» (30% спроса), Sminex (19%) и KR Properties (15%). При этом примерно в 50% объектов на элитном рынке вообще не было продаж, сообщает Kalinka Group. Напомним, в 2017 г. серьёзные проблемы с ликвидностью испытывали не более 40% проектов - см. «Риелторы не исключают заморозки невостребованных элитных новостроек и апартаментов».

Цены

Несмотря на некоторое оживление спроса, цены на элитный новостройки продолжают ползти вниз. По данным Point Estate, средняя стоимость метра в предложении по итогам I квартала 2018 г. составила 630 000 руб., что на 5% дешевле, чем в конце 2017 г., и на 14% - чем годом ранее. В долларах цены просели на 2% и 13% соответственно, до $11 040 за кв. м (по среднему курсу доллара ЦБ РФ за март 2018 г. – 57,06 руб. за доллар).

«На динамику цен оказывали влияние изменения курсов валют и структуры предложения, - поясняет Ирина Калинина. - Выход нового предложения на ранних стадиях строительства, преимущественно в подклассе «премиум», значительно повлиял на снижение средней цены».

О том, что падение средней стоимости элитного жилья связано с увеличением доли предложения со стартовыми ценами в премиум-сегменте, сообщают и другие компании. Согласно подсчетам Blackwood, средняя цена премиального метра упала за квартал на 3% в рублях и на 2% в долларах – до 563 000 руб. и $9 800 за кв. м соответственно. При этом deluxe подорожал на те же 2% и 3% - до 1,04 млн руб. ($18 200) за кв. м на фоне отсутствия нового предложения и ухода с рынка наиболее дешевых и ликвидных лотов.
 

Динамика цен предложения на элитном рынке Москвы в I квартале 2018 г. (руб.)

  I квартал 2018 года IV квартал 2017 года I квартал 2017 года
Элит 875000 884000 945000
Премиум 505000 495000 532000

Источник: Tweed
 

  I квартал 2018 года IV квартал 2017 года I квартал 2017 года
Премиум 582500 594000 640400
Элит/Deluxe 978100 981000 909900

Источник: Kalinka Group
 

Но средние цены – это средняя температура по больнице. «Если же проанализировать объем более предметно, то увидим большее снижение цены, особенно в премиальном сегменте, где на сегодня самая высокая конкурентная среда, и снижение по размерам приобретаемого жилья (в элитном сегменте - на 18% за год, в премиуме - на 6%, по данным Tweed – прим. ред.). Также не стоит сбрасывать со счетов, что на цене отражается вымывание из объема предложения лотов без отделки и замена их на предложения с отделкой, которые выше по стоимости изначально», - подчеркивает Ирина Могилатова.
 

Доля квартир с отделкой в предложении в I квартале 2018 г.

  I квартал 2017 года IV квартал 2017 года I квартал 2018 года
Элит Не менее 18% Не менее 25% Не менее 28 %
Премиум Не менее 15% Не менее 20% Не менее 22%

Источник: Tweed
 

Как отмечает Екатерина Румянцева, максимальное снижение цены – по отдельным проектам, не оправдавшим ожидания застройщиков, - в I квартале 2018 г. достигало 20%. При этом в тех ЖК, где продажи шли хорошо, стоимость метра выросла – до 7%.

Цены реальных сделок, конечно, ниже стоимости предложения: по данным Kalinka Group, средний размер дисконта на рынке элитной недвижимости, как и в прошлом году, составляет порядка 7 – 10%.

Рубли vs доллары

Цены в подавляющем большинстве высокобюджетных проектов номинируются в отечественной валюте. Исключений немного: Knightsbridge Private Park, «Меркурий», «Снегири Эко» и Tweed Park.

Доля долларового предложения в настоящее время, по оценкам большинства опрошенных www.irn.ru экспертов, составляет около 10%. При этом, по данным Point Estate, за год показатель снизился сразу на 21 п.п. благодаря тому, что апартаменты в башне «ОКО» ММДЦ «Москва-Сити» стали номинироваться в рублях.

Прогноз

Волатильность рубля может привести к росту числа сделок в сегменте премиум и бизнес, особенно с лотами малой площади - многие покупатели поспешат вложить деньги в недвижимость по прежним рублевым ценам, считает Александр Шибаев. Однако в сегменте deluxe возможно некоторое затишье, так как покупатели в этом сегменте хранят основные сбережения в долларах и, по всей видимости, займут выжидательную позицию, наблюдая за изменением курса.

По мнению Ирины Калининой, предстоящий чемпионат мира по футболу не скажется на годовых показателях рынка, но летом, в период его проведения, возможно краткосрочное снижение активности. Однако отложенный спрос будет реализован уже к концу года.

Что касается предложения, то недостатка в нем в любом случае ощущаться не будет. По данным Welhome, до конца 2018 г. первичный рынок элитной недвижимости Москвы пополнится еще как минимум 11 новыми жилыми комплексами.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6163 (1 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 5 819 982
до 23 965 115 руб.
Узнать подробнее
ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский Площади : 26 - 104 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к. Б1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Рязанский пр-т, вл.2, к.М2 Показать все 12 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 800 000
до 11 551 875 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город Москва, Северный округ, район Дмитровский Площади : 37 - 76 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2018 г. м. Петровско-Разумовская, 10 мин. транспортом м. Селигерская, 15 мин. пешком Дмитровское ш., вл.107, д. 7-8, к.1 (д.7 сек.1) Дмитровское ш., вл.107, д. 7-8, к.3 (д.8 сек.3) Дмитровское ш., д. 107, к.4 Застройщик: Град Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 673 588
до 17 107 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом на Барвихинской Москва, Западный округ, район Можайский Площади : 33 - 91 кв.м. Застройщик: Тройка РЭД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Прайм Парк" Квартиры премиум-класса от 12 млн, м. "Динамо". В июле новая линейка квартир. Застройщик: Optima Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сказочный лес". Рядом с парком. Квартиры комфорт класса с отделкой в СВАО в Яросклавском районе, в окружении леса. Ипотека 9,25%. Метро Бабушкинская и Свиблово. от 3,6 млн руб. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Медовая долина Новые квартиры у м.Тропарево. Квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 81 кв.м. Подробности по телефону! студия от 2.6 млн руб. Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ленинские новостройки Рядом с г. Видное, с отделкой и без. Ключи в 2019. Дет. сады, школы, ипотека 10% от 2,1 млн руб. Застройщик: Аматол. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ново-Молоково 9 км от МКАД. Квартиры пл. 42-94 кв.м. Ленинский район. Монолит. Звоните! от 2,1 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Изумрудные холмы Квартиры от 2,9 млн руб. Развитая инфраструктура. Волоколамское шоссе 8 км от МКАД. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3,8 млн руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Южная долина, 9 от МКАД Современные квартиры в готовых домах. Ленинский район. Площадь от 30 до 82 кв.м. Подробности по телефону! от 2,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте