Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты в Москве: отставание от новостроек увеличивается

Доля апартаментов на первичном рынке сокращается

Спрос и предложение апартаментов в Москве растут, но доля этого вида недвижимости на первичном рынке жилья сокращается – и в спросе, и предложении. Как обычно, виноваты новостройки - покупатели предпочитают приобретать, а девелоперы, соответственно, строить юридически правильное жилье.

Предложение

По данным «ИРН-Консалтинг», в конце 2017 г. в пределах МКАД продавалось 9 330 апартаментов общей площадью 619 644 кв. м в 161 корпусе. По сравнению с I полугодием 2016 г. число лотов выросло на 5,2%, площадь - на 7,9%, а количество корпусов - на 17,5%.

Больше всего увеличилось предложение в комфортклассе – на 43% по числу лотов и площади и на 39,5% по количеству корпусов. В настоящее время «комфорт» находится на первом месте по объему предложения на рынке апартаментов Москвы: 60 корпусов (37%), 4 220 лотов (45%) и 234 340 кв. м (38%).

В дорогом сегменте (элитном и премиальном) количество апартаментов выросло более чем на 60%, однако их общая площадь увеличилась только на 17,7%, а число корпусов - на 21,7%. Объем предложения апартаментов бизнес-класса практически не изменился по сравнению с I полугодием 2016 г.: лотов стало больше на 5%, число корпусов осталось на прежнем уровне, а площадь сократилась на 1%.

В экономклассе количество корпусов с апартаментами увеличилось на 5,6%. Однако в лотах и метрах предложение заметно сократилось – на 33,6% и 24% соответственно. С одной стороны, самые дешевые объекты быстрее всего вымываются с рынка, с другой – девелоперы очень осторожно относятся к строительству апартаментов экономласса, потому что покупатели бюджетного жилья с опаской относятся к этому формату из-за более высоких затрат на содержание и при наличии выбора всегда отдают предпочтение новостройкам.

Несмотря на рост объема предложения, доля апартаментов на первичном рынке жилья продолжает сокращаться, потому что предложение квартир увеличивается значительно более высокими темпами – см. «Новостройки Москвы в 2017 году: объем нового строительства увеличился на 19,4%». По данным «ИРН-Консалтинг», в конце 2017 г. на апартаменты приходилось 21,6% первичного рынка Москвы против 23,6% в I полугодии 2017 г. и 26,7% в I полугодии 2016 г.

В разрезе сегментов наибольшую долю рынка апартаменты традиционно занимают в классе элит и премиум: почти 30% по числу корпусов, 36,6% по количеству лотов и 33,7% по их общей площади. Причины очевидны: комплексы такого уровня в основном строятся в центре Москвы, где площадок под жилье практически не осталось, а кроме того, клиентам элитного рынка, как правило, безразличен юридический статус покупки – они редко пользуются социальной инфраструктурой и могут позволить себе платить более высокие налоги.

Впрочем, и в элитном сегменте квартиры постепенно вытесняют апартаменты: в I полугодии 2016 г. апартаменты занимали 30,7% элитного рынка по количеству корпусов, 37,8% по числу лотов и 41,5% по суммарной площади.

При этом в сегменте апартаментов сохраняется достаточно высокая девелоперская активность. За весь прошлый год рынок пополнился 23 комплексами с апартаментами – почти столько же (26 объектов) появилось и в 2016 г., сообщает «Метриум Групп». А в январе 2018 г., по данным компании «БЕСТ-Новострой», открылись продажи в двух комплексах бизнес-класса – «Level Павелецкая» (один корпус) и «Серебряный фонтан» (комплекс смешанного формата включает в себя три корпуса, в которых апартаменты представлены только в одном доме, в других­ предлагаются квартиры).

Спрос

В 2017 году спрос на апартаменты в Москве показал отрицательную динамику, сообщил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров в феврале на конференции ИД «Коммерсантъ» «Девелопмент новой волны: классика или авангард?». Однако участники рынка падения покупательской активности в сегменте апартаментов не фиксируют. Во всяком случае тех, что продаются по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ).

По данным Est-a-Tet, относительно 2016 г. количество зарегистрированных ДДУ по апартаментам выросло на 24%. «Метриум Групп» сообщает, что спрос увеличился на 11% по количеству заключенных ДДУ и на 18% по приобретенной площади. «Такая разница связана с высоким спросом в нескольких проектах с самыми компактными лотами. Поскольку предложение с наиболее мелкой «нарезкой» сократилось, продаваемая площадь увеличилась несоразмерно количеству ДДУ. При этом спрос на апартаменты, скорее всего, возрос еще в большей мере, так как статистика Росреестра не учитывает договоры купли-продажи, которые применяются при продаже апартаментов чаще, чем при реализации квартир», - поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.

В 2017 г. в Москве было продано 2 340 апартаментов – на 34% больше, чем в 2016-м, подчитали в NAI Becar. Высокий уровень спроса привел к тому, что, несмотря на высокую активность девелоперов, начиная с II квартала 2017 г. рост объемов предложения фактически прекратился, подчеркивается в подготовленном компанией обзоре.

Как и на квартирном рынке, главными драйверами спроса на апартаменты были рост объема предложения (расширение продуктовой линейки) и снижение ипотечных ставок. По данным «Метриум Групп», доля ипотечных сделок в сегменте за год увеличилась на 12 п.п., с 23% до 35%. (См. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2017 году: продажи выросли сильно, но точечно».)

Другое дело, что квартиры среди покупателей по-прежнему гораздо популярнее апартаментов. По словам Романа Родионцева, руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet, спрос на квартиры в новостройках превышал спрос на апартаменты в восемь раз в 2017 г. и в семь раз в 2016-м.

По информации «Метриум Групп», в общем объеме подписанных в 2017 г. ДДУ на апартаменты пришлось 12%, тогда как доля этого вида недвижимости в общем объеме предложения первичного жилья достигает 22%. Похожие цифры приводит и компания «МИЭЛЬ-Новостройки»: 11,5% - 14% в структуре спроса в 2016-2017 гг. и от 17% до 22% в структуре предложения.

Такое соотношение объясняется более чем двукратным ростом числа квартир в продаже, отмечает Мария Литинецкая. В конце 2014 г. на первичном рынке недвижимости Москвы было представлено примерно 17 500 квартир и 9 500 апартаментов, в 2015-м – 27 300 и 10 200 соответственно, в 2016 г. – 31 300 и 9 000, 2017 г. – 38 500 и 11 000. Как следствие, доля апартаментов в общей структуре сделок невелика, хотя по факту формат продолжает набирать популярность, потому что цены на апартаменты ниже, чем на «традиционное» жилье аналогичных характеристик, подчеркивает эксперт.

Впрочем, доля апартаментов с структуре спроса тоже постепенно сокращается. Согласно подсчетам «Миэль», в I квартале 2016 г. этот показатель составлял 12,8%, а по итогам IV квартала 2017 г. - 11,9%.

Цены

Под давлением огромного объема предложения новостроек цены на апартаменты в Москве медленно ползут вниз. По данным «ИРН-Консалтинг», средняя цена квадратного метра в комплексах с апартаментами упала на 4% - с 326 072 руб. в I полугодии 2016 г. до 312 706 руб. в конце 2017-го. Средняя стоимость лота уменьшилась на 1,6%: было 21 098 500 руб. стало 20 769 900 руб. на фоне увеличения средней площади апартамента с 64,7 кв. м до 66,4 кв. м (+2,7%).

Больше всего подешевел элитный сегмент - на 24% и 44% соответственно, до 635 294 руб. за кв. м и 70,7 млн руб. за апартаменты в среднем. Средняя площадь элитного лота уменьшилась на 26,5% до 111,3 кв. м. Апартаменты комфорткласса тоже упали в цене – на 4,5% и 4,8% (218 700 руб. за метр и 12,15 млн руб. за лот). Площадь лота практически не изменилась (-0,3%, 55,6 кв. м). «Бизнес» подорожал на 12,3% и 6,1% (345 600 руб. и 31,9 млн руб.), площадь снизилась на 5,6% до 92,3 кв. м. Эконом – на 10% и 25,7% (165 000 руб. и 8,3 млн руб.). При этом площадь лота увеличилась на 14,3% до 50 кв. м. Ценовая динамика в основном объяснялась изменением структуры предложения: появлением новых более дешевых проектов или, наоборот, повышением стадии их готовности, вымыванием лотов маленьких площадей и т.п.

Согласно информации «Метриум Групп», в конце 2017 г. самыми дешевыми комплексами с апартаментами были:

  • Nord (СВАО / Северный): студия площадью 26,2 кв. м за 2,05 млн руб.;
  • CleverLand (СВАО / Марфино): студия площадью 16 кв. м за 2,3 млн руб.;
  • гостиница «Восток» (CВАО / Марфино): студия площадью 17,5 кв. м за 2,5 млн руб.

Самые дорогие апартаменты предлагались в следующих комплексах:

При этом надо учитывать, что цена кв. м по заключенным договорам ниже цены предложения на 10% за счет предоставляемых скидок, отмечает Роман Родионцев.

Примерно такие же скидки предлагались и в 2016 г. «Стоимость апартаментов ниже, чем стоимость квартиры аналогичной площади. Поэтому застройщики хоть и предлагают скидки немного выше, чем на квартиры (в среднем по рынку), но очень сильно цены не спешат снижать», - объясняет гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. По ее словам, существенные дисконты на апартаменты предлагаются обычно только в рамках акций.

Прогноз

Из-за своего неопределенного статуса и его последствий (отсутствие постоянной регистрации, повышенные расходы на содержание и т.п.) апартаменты проигрывают квартирам в плане спроса и цен. И, скорее всего, отставание от новостроек будет увеличиваться в связи с ужесточением законодательства, направленным на повышение защиты покупателей жилья. Исключение могут составить апартаменты в очень удачных локациях, в самом центре, где жилья вообще нет или почти нет. Например, апартаменты в гостинице «Москва», на Никольской улице и т.п.

При этом строить апартаменты, конечно, будут, и весьма активно, потому что у девелоперов «на руках» немало площадок, на которых можно построить только нежилые объекты. То есть, вне зависимости от уровня спроса на апартаменты, застройщики вынуждены исходить из имеющегося земельного банка. Часть участков они, скорее всего, попытаются перевести в жилье, но это не всегда возможно и экономически целесообразно.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3803 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 196 500
до 26 044 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Жилой квартал D1/ DMITROVSKY 1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 170 кв.м. м. Дмитровская, 2 мин. пешком Застройщик: ТПУ Дмитровская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты в готовых домах пл. 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Звоните! от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Спешите! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью от 48 метров.Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры пл. 25-89 кв.м.Монолит. Торопитесь! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Торопитесь! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте