Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты в Москве: отставание от новостроек увеличивается

Доля апартаментов на первичном рынке сокращается

Спрос и предложение апартаментов в Москве растут, но доля этого вида недвижимости на первичном рынке жилья сокращается – и в спросе, и предложении. Как обычно, виноваты новостройки - покупатели предпочитают приобретать, а девелоперы, соответственно, строить юридически правильное жилье.

Предложение

По данным «ИРН-Консалтинг», в конце 2017 г. в пределах МКАД продавалось 9 330 апартаментов общей площадью 619 644 кв. м в 161 корпусе. По сравнению с I полугодием 2016 г. число лотов выросло на 5,2%, площадь - на 7,9%, а количество корпусов - на 17,5%.

Больше всего увеличилось предложение в комфортклассе – на 43% по числу лотов и площади и на 39,5% по количеству корпусов. В настоящее время «комфорт» находится на первом месте по объему предложения на рынке апартаментов Москвы: 60 корпусов (37%), 4 220 лотов (45%) и 234 340 кв. м (38%).

В дорогом сегменте (элитном и премиальном) количество апартаментов выросло более чем на 60%, однако их общая площадь увеличилась только на 17,7%, а число корпусов - на 21,7%. Объем предложения апартаментов бизнес-класса практически не изменился по сравнению с I полугодием 2016 г.: лотов стало больше на 5%, число корпусов осталось на прежнем уровне, а площадь сократилась на 1%.

В экономклассе количество корпусов с апартаментами увеличилось на 5,6%. Однако в лотах и метрах предложение заметно сократилось – на 33,6% и 24% соответственно. С одной стороны, самые дешевые объекты быстрее всего вымываются с рынка, с другой – девелоперы очень осторожно относятся к строительству апартаментов экономласса, потому что покупатели бюджетного жилья с опаской относятся к этому формату из-за более высоких затрат на содержание и при наличии выбора всегда отдают предпочтение новостройкам.

Несмотря на рост объема предложения, доля апартаментов на первичном рынке жилья продолжает сокращаться, потому что предложение квартир увеличивается значительно более высокими темпами – см. «Новостройки Москвы в 2017 году: объем нового строительства увеличился на 19,4%». По данным «ИРН-Консалтинг», в конце 2017 г. на апартаменты приходилось 21,6% первичного рынка Москвы против 23,6% в I полугодии 2017 г. и 26,7% в I полугодии 2016 г.

В разрезе сегментов наибольшую долю рынка апартаменты традиционно занимают в классе элит и премиум: почти 30% по числу корпусов, 36,6% по количеству лотов и 33,7% по их общей площади. Причины очевидны: комплексы такого уровня в основном строятся в центре Москвы, где площадок под жилье практически не осталось, а кроме того, клиентам элитного рынка, как правило, безразличен юридический статус покупки – они редко пользуются социальной инфраструктурой и могут позволить себе платить более высокие налоги.

Впрочем, и в элитном сегменте квартиры постепенно вытесняют апартаменты: в I полугодии 2016 г. апартаменты занимали 30,7% элитного рынка по количеству корпусов, 37,8% по числу лотов и 41,5% по суммарной площади.

При этом в сегменте апартаментов сохраняется достаточно высокая девелоперская активность. За весь прошлый год рынок пополнился 23 комплексами с апартаментами – почти столько же (26 объектов) появилось и в 2016 г., сообщает «Метриум Групп». А в январе 2018 г., по данным компании «БЕСТ-Новострой», открылись продажи в двух комплексах бизнес-класса – «Level Павелецкая» (один корпус) и «Серебряный фонтан» (комплекс смешанного формата включает в себя три корпуса, в которых апартаменты представлены только в одном доме, в других­ предлагаются квартиры).

Спрос

В 2017 году спрос на апартаменты в Москве показал отрицательную динамику, сообщил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров в феврале на конференции ИД «Коммерсантъ» «Девелопмент новой волны: классика или авангард?». Однако участники рынка падения покупательской активности в сегменте апартаментов не фиксируют. Во всяком случае тех, что продаются по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ).

По данным Est-a-Tet, относительно 2016 г. количество зарегистрированных ДДУ по апартаментам выросло на 24%. «Метриум Групп» сообщает, что спрос увеличился на 11% по количеству заключенных ДДУ и на 18% по приобретенной площади. «Такая разница связана с высоким спросом в нескольких проектах с самыми компактными лотами. Поскольку предложение с наиболее мелкой «нарезкой» сократилось, продаваемая площадь увеличилась несоразмерно количеству ДДУ. При этом спрос на апартаменты, скорее всего, возрос еще в большей мере, так как статистика Росреестра не учитывает договоры купли-продажи, которые применяются при продаже апартаментов чаще, чем при реализации квартир», - поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.

В 2017 г. в Москве было продано 2 340 апартаментов – на 34% больше, чем в 2016-м, подчитали в NAI Becar. Высокий уровень спроса привел к тому, что, несмотря на высокую активность девелоперов, начиная с II квартала 2017 г. рост объемов предложения фактически прекратился, подчеркивается в подготовленном компанией обзоре.

Как и на квартирном рынке, главными драйверами спроса на апартаменты были рост объема предложения (расширение продуктовой линейки) и снижение ипотечных ставок. По данным «Метриум Групп», доля ипотечных сделок в сегменте за год увеличилась на 12 п.п., с 23% до 35%. (См. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2017 году: продажи выросли сильно, но точечно».)

Другое дело, что квартиры среди покупателей по-прежнему гораздо популярнее апартаментов. По словам Романа Родионцева, руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet, спрос на квартиры в новостройках превышал спрос на апартаменты в восемь раз в 2017 г. и в семь раз в 2016-м.

По информации «Метриум Групп», в общем объеме подписанных в 2017 г. ДДУ на апартаменты пришлось 12%, тогда как доля этого вида недвижимости в общем объеме предложения первичного жилья достигает 22%. Похожие цифры приводит и компания «МИЭЛЬ-Новостройки»: 11,5% - 14% в структуре спроса в 2016-2017 гг. и от 17% до 22% в структуре предложения.

Такое соотношение объясняется более чем двукратным ростом числа квартир в продаже, отмечает Мария Литинецкая. В конце 2014 г. на первичном рынке недвижимости Москвы было представлено примерно 17 500 квартир и 9 500 апартаментов, в 2015-м – 27 300 и 10 200 соответственно, в 2016 г. – 31 300 и 9 000, 2017 г. – 38 500 и 11 000. Как следствие, доля апартаментов в общей структуре сделок невелика, хотя по факту формат продолжает набирать популярность, потому что цены на апартаменты ниже, чем на «традиционное» жилье аналогичных характеристик, подчеркивает эксперт.

Впрочем, доля апартаментов с структуре спроса тоже постепенно сокращается. Согласно подсчетам «Миэль», в I квартале 2016 г. этот показатель составлял 12,8%, а по итогам IV квартала 2017 г. - 11,9%.

Цены

Под давлением огромного объема предложения новостроек цены на апартаменты в Москве медленно ползут вниз. По данным «ИРН-Консалтинг», средняя цена квадратного метра в комплексах с апартаментами упала на 4% - с 326 072 руб. в I полугодии 2016 г. до 312 706 руб. в конце 2017-го. Средняя стоимость лота уменьшилась на 1,6%: было 21 098 500 руб. стало 20 769 900 руб. на фоне увеличения средней площади апартамента с 64,7 кв. м до 66,4 кв. м (+2,7%).

Больше всего подешевел элитный сегмент - на 24% и 44% соответственно, до 635 294 руб. за кв. м и 70,7 млн руб. за апартаменты в среднем. Средняя площадь элитного лота уменьшилась на 26,5% до 111,3 кв. м. Апартаменты комфорткласса тоже упали в цене – на 4,5% и 4,8% (218 700 руб. за метр и 12,15 млн руб. за лот). Площадь лота практически не изменилась (-0,3%, 55,6 кв. м). «Бизнес» подорожал на 12,3% и 6,1% (345 600 руб. и 31,9 млн руб.), площадь снизилась на 5,6% до 92,3 кв. м. Эконом – на 10% и 25,7% (165 000 руб. и 8,3 млн руб.). При этом площадь лота увеличилась на 14,3% до 50 кв. м. Ценовая динамика в основном объяснялась изменением структуры предложения: появлением новых более дешевых проектов или, наоборот, повышением стадии их готовности, вымыванием лотов маленьких площадей и т.п.

Согласно информации «Метриум Групп», в конце 2017 г. самыми дешевыми комплексами с апартаментами были:

  • Nord (СВАО / Северный): студия площадью 26,2 кв. м за 2,05 млн руб.;
  • CleverLand (СВАО / Марфино): студия площадью 16 кв. м за 2,3 млн руб.;
  • гостиница «Восток» (CВАО / Марфино): студия площадью 17,5 кв. м за 2,5 млн руб.

Самые дорогие апартаменты предлагались в следующих комплексах:

При этом надо учитывать, что цена кв. м по заключенным договорам ниже цены предложения на 10% за счет предоставляемых скидок, отмечает Роман Родионцев.

Примерно такие же скидки предлагались и в 2016 г. «Стоимость апартаментов ниже, чем стоимость квартиры аналогичной площади. Поэтому застройщики хоть и предлагают скидки немного выше, чем на квартиры (в среднем по рынку), но очень сильно цены не спешат снижать», - объясняет гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. По ее словам, существенные дисконты на апартаменты предлагаются обычно только в рамках акций.

Прогноз

Из-за своего неопределенного статуса и его последствий (отсутствие постоянной регистрации, повышенные расходы на содержание и т.п.) апартаменты проигрывают квартирам в плане спроса и цен. И, скорее всего, отставание от новостроек будет увеличиваться в связи с ужесточением законодательства, направленным на повышение защиты покупателей жилья. Исключение могут составить апартаменты в очень удачных локациях, в самом центре, где жилья вообще нет или почти нет. Например, апартаменты в гостинице «Москва», на Никольской улице и т.п.

При этом строить апартаменты, конечно, будут, и весьма активно, потому что у девелоперов «на руках» немало площадок, на которых можно построить только нежилые объекты. То есть, вне зависимости от уровня спроса на апартаменты, застройщики вынуждены исходить из имеющегося земельного банка. Часть участков они, скорее всего, попытаются перевести в жилье, но это не всегда возможно и экономически целесообразно.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4187 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные квартиры Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 100 000
до 35 100 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Match Point Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 29 - 76 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Фили, 5 мин. транспортом Застройщик: Волей Гранд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте