Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Кварталы против микрорайонов: что лучше для жителей

Москве начертили квартальное развитие

В последние годы чиновники, архитекторы и девелоперы транслируют мысль о том, что нужно переходить от микрорайонной застройки к квартальной, так как она является более прогрессивной и комфортной для жителей. В частности, московские власти обещали использовать принципы квартальной застройки при воплощении программы реновации. Редакция IRN.RU выяснила, чем квартальная застройка отличается от микрорайонной и почему ее так полюбили градостроители.

Внутри и снаружи

Активно обсуждать переход к квартальной застройке начали в 2013 году, когда главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов представил новую градостроительную доктрину. А в апреле 2017 года главный столичный архитектор заявил о том, что квартальный тип застройки будет использоваться в рамках программы реновации.

Фактически, московские власти предлагают отказаться от принципов, которые использовались в градостроительстве более полувека. Считается, что микрорайонную застройку придумал в 1920-1930-е годы французский архитектор швейцарского происхождения Ле Корбюзье. Разработанные им принципы легли в основу «Афинской хартии» - важнейшего для архитекторов документа тех времен. Архитектор пытался сломать жесткую сетку кварталов, дома, по его мнению, должны были свободно располагаться в пространстве на больших озелененных площадках – по сути дома в парке. Внутри пространства, огороженного магистральными дорогами, должна была присутствовать вся необходимая инфраструктура.

Правда, идеи «лучезарного города» Ле Корбюзье остались в большей степени утопическими. Он предлагал поднимать дома над уровнем земли на колоннах, а под ними располагать общественные пространства. Плоские крыши домов должны были превратиться в сады. Реальные микрорайоны больше похожи на воплощение идей американских архитекторов Томаса Адамса и Кларенса Перри. Они работали в то же время и высказывали схожие с Ле Корбюзье, но более реалистичные взгляды. Именно они предложили основной принцип формирования достаточно крупного микрорайона, в центре которого располагались школы с небольшим стадионом на пришкольном участке.

Уже в 1970-е годы на Западе стали отказываться от этих принципов и возвращаться к квартальной структуре, но в СССР и позже в России микрорайонная застройка прижилась. Принципиальным отличием микрорайонной застройки является ориентация внутрь – вся общественная жизнь должна была происходить в глубине района, на удалении от дорог, которые служили скорее транзитной цели. В квартальной застройке, напротив, общественная среда формируется вдоль улиц, которые делят район на несколько секторов, при этом пространство внутри остается приватным.

Мелкая сетка

Главная планировочная особенность квартальной застройки – мелкая сетка улиц и высокая плотность застройки с небольшой этажностью. В микрорайонах дороги шире, но их меньше. Разницу можно наглядно увидеть, если открыть на «Яндекс-картах» в одинаковом масштабе центральные районы Москвы (где сохранилась квартальная застройка) или, например, район Эшампле в Барселоне, который считается эталоном квартальной застройки, и сравнить их, допустим, с районом Ясенево, построенным по принципам микрорайонов.

Барселона Центр Москвы Ясенево

«Квартал имеет непрерывную и проницаемую сеть с высокой плотностью улиц, тогда как в микрорайонах наблюдается редкая сетка с большими расстояниями, - говорит Андрей Гнездилов, первый заместитель директора, главный архитектор проектов АБ «Остоженка». - Например, в Барселоне – городе с ярко выраженной квартальной застройкой, плотность улиц составляет 16 км улиц на 1 кв. км, а в среднестатистическом спальном районе Москвы этот показатель равен всего 6–8 км улиц на 1 кв. км».

Сторона квартала обычно составляет 100-300 метров, при этом, если от одной улицы до другой в квартале 300 метров, обычно есть сквозные пешеходные проходы между более мелкими блоками. В микрорайонах средняя длина одной стороны составляет около километра. Из-за этого проживание в кварталах более плотное и компактное, дома чаще всего расположены по периметру, тогда как в микрорайонах больше пространство, а здания обычно располагаются свободно. «Но существуют и другие способы размещения домов в пространстве микрорайона. Например, групповая застройка похожа на кварталы, блоки домов расположены квадратами, но между ними - только внутридворовые проезды, а не дороги, - рассказывает преподаватель МАРХИ Александр Смирнов. – Есть еще строчная застройка, когда дома строятся параллельно друг другу рядами. Такая застройка часто использовалась в районах с пятиэтажками. В 1970—1980-е годы наибольше распространение получила застройка с длинными домами, выходящими к дороге (они защищали внутреннее пространство микрорайона от шума и пыли), а внутри применялась смешанная застройка: и групповые блоки, и параллельные ряды, и отдельно стоящие дома».

Улица для всех

Сама проезжая часть тоже отличается. Архитекторы называют дороги, опоясывающие микрорайон, «магистралями». Это необязательно внутригородское шоссе с высокоскоростным движением, но чаще всего такие дороги достаточно широкие (не менее двух полос в каждую сторону) и ориентированы, в первую очередь, на автомобильное движение, тогда как основная застройка расположена на удалении. Внутри самого микрорайона нет дорог – только внутридворовые проезды.

Кварталы окружены узкими улицами, которые предназначены не только для автомобильного движения, но и для пешеходов. Дома выходят непосредственно на улицу, вернее на широкий тротуар, который является общественным пространством для горожан. То есть типичная квартальная застройка – это много прямоугольников улиц, по периметру застроенных домами. Каждый блок квартала образует внутренний двор, порой в принципе без возможности заехать на автомобиле, а этот блок окружен улицами.

«Современные кварталы позволяют эффективно использовать территорию, зонировать приватные и общественные пространства, повысить проницаемость дорожной сети. Каждый квартал создается несколькими урбан-блоками, которые состоят из домов различной этажности. Первые этажи являются общественными, входные группы выходят на улицу и во двор, свободный от машин. Во дворе расположены площадки для отдыха, палисадники», - говорит основатель бюро UNK Project Юлий Борисов.

По словам Андрея Гнездилова, квартальная планировка удобнее и для автомобилистов, и для пешеходов. Первые выигрывают благодаря большему количеству дорог и альтернативным путям проезда. «Три двухполосные дороги лучше, чем одна шестирядная», - отмечает эксперт. При этом жители получают внутреннее пространство без автомобильного движения и оживленные прогулочные улицы.

Стоит отметить, что во времена СССР микрорайонная застройка считалась как раз более безопасной. «Внутри микрорайона дороги предназначены только для подъезда к дому, а не для сквозного проезда, - отмечает Александр Смирнов. - Вся инфраструктура первой необходимости (школы, детские сады, продуктовые магазины) тоже находятся внутри него, поэтому ребенку не нужно переходить дорогу, чтобы попасть в школу. Правда, с ростом числа автомобилей увеличился трафик, а дворы зачастую заставлены автомобилями».

Дело в среде

Квартальная застройка ниже и плотнее микрорайонной. При этом увеличивается плотность застройки, но необязательно населения. «Квартальная и микрорайонная застройка могут дать одинаковый выход квадратных метров жилья с одного участка, - говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе. - На территории одного размера можно построить десять 17-этажных домов на 3000 квартир, а можно – двадцать восьмиэтажных, но ближе друг к другу. При этом за счет соразмерности такая застройка будет приятнее глазу».

При этом свободного пространства, конечно, остается меньше, поскольку больше площади занимают дома и улицы. Микрорайоны, по задумке Ле Корбюзье, должны были выглядеть как парки с разбросанными по территории домами. «По большому счету в микрорайонах действительно больше зелени, поскольку банально больше пространства для зеленых насаждений», - отмечает Александр Смирнов.

Однако сторонники квартальной застройки говорят о том, что пространства в микрорайонах быстро запустевают. По словам Андрея Гнездилова, свободные зоны без понятного функционала в микрорайонах зачастую превращаются в бесполезные пустыри и стихийные паркинги на газонах. В то же время в кварталах внутридворовые пространства представляют собой небольшие зоны отдыха, но понятные для жителей, существует четкое деление на приватный двор и общие улицы.

Как таковых собственных замкнутых дворов в микрорайонах обычно нет – большой двор рассчитан сразу на несколько домов. Такие пространства сложнее контролировать с точки зрения безопасности, поддержания чистоты и ответственности жителей за территорию. Урбанисты считают, что небольшие дворы на меньшее количество людей формируют общность жителей, которые лучше ощущают свое влияние на их территорию. «Этажность должна быть около девяти-десяти этажей, чтобы двор был порядка 50, максимум 60 метров, и то по длинной стороне. В противном случае он перестает быть частным и приватным, становится колоссальным, а человек в нем перестает чувствовать себя защищенным», - убежден Андрей Гнездилов.

Место для бизнеса

Сам принцип квартальной застройки, по мнению экспертов, более понятен для мелкого бизнеса, создающего коммерческую инфраструктуру в районе. «Улица в кварталах – это не дорога, это место, где пешеход может взаимодействовать с застройкой, то есть войти в первые общественные этажи зданий», - считает Андрей Гнездилов.

Поэтому, по словам директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, на первых этажах активно создаются полезные для жителей предприятия сферы услуг: салоны, небольшие магазины, клиники, кафе и т.п. При этом, поскольку они находятся с внешней – общественной – стороны домов, они не создают дискомфорта для жителей и в любом случае находятся на проходной стороне, так что предпринимателям проще определиться с расположением их бизнеса.

«Когда вдоль улицы идет линия домов, то легче выстроить активность первых этажей, что является залогом успешного эксплуатирования улицы как общественного пространства, - считает руководитель Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов. - Логика простая: если точка притяжения идет вдоль тротуара, то куда больше шансов, что в нее кто-нибудь зайдет (осознано или случайно), а там где люди, там и бизнес. В случае же микрорайонного типа застройки дома часто находится либо на удалении от улицы, либо вообще стоят где-то в глубине микрорайона. Поэтому в наших микрорайонах очень мало тех же магазинов и кафе: как правило, открывают либо самое необходимое (аптека, продуктовый), куда люди точно пойдут, либо там, где большой и организованный поток людей (например, у метро)».

С другой стороны, преимуществом микрорайонной застройки являются строгие нормы пешей доступности до основных объектов инфраструктуры. «Например, путь от подъезда до детского сада должен быть не более 150-200 метров, до школы – 200-300 метров, магазины и поликлиники должны находиться в радиусе 500 метров от домов. Конечно, особенно в отношении поликлиник, эти нормы не всегда удавалось соблюсти. Но принципиально это правильный подход», - отмечает эксперт в области социокультурных аспектов строительства, профессор МГОУ Владимир Горлов.

Нормы мешают

Участники рынка недвижимости жалуются, что, несмотря на пропаганду квартальной застройки, власти не прилагают достаточных усилий для ее развития. Так, строительные нормы до сих пор основаны на принципах больших пространств.

«Строительство по квартальным принципам осложняют требования СНиПов и СанПиНов, в частности к инсоляции, к ширине пожарных проездов с разворотными площадками (высотные дома должны быть окружены ими со всех сторон). Дома должны быть удалены от дорог на 20 и более метров, школы и детские сады – еще дальше, - перечисляет Сергей Лобжанидзе. - Но даже в рамках устаревших норм некоторые прогрессивные девелоперы создают проекты по квартальным принципам».

Сейчас практически все эксперты признают, что квартальная застройка психологически комфортнее для жителей. «Конечно, когда-то микрорайоны были прорывным решением. Не зря же экспериментальный 9-й микрорайон Новых Черемушек в 1959 году получил положительные отзывы от Международного союза архитекторов. Но сейчас города переориентируются на квартальную застройку», - говорит Александр Смирнов.

Правда, в полном смысле слова кварталы получаются редко: где-то приходится жертвовать средней этажностью, где-то блоки домов оказываются большей площади, чем по канонам, порой блоки есть, но нет полноценных сквозных проездов между ними, в результате чего получаются кварталы на территории микрорайонов. И все же политика городской администрации и мода на кварталы среди девелоперов обещают, что принципы квартальной застройки в Москве будут развиваться. Главное для создания комфортной среды, чтобы повышение плотности сопровождалось снижением этажности, иначе получится, что новые кварталы сохранят недостатки микрорайонов с огромными домами, где никто не знает друг друга, но при заметно более высокой плотности населения.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7738 (8 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо 1-4-комнатные апартаменты Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 071 000
до 43 368 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 146 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. от 29 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 8,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Спешите! Квартиры в готовых домах пл. 48-202 метра. Дом сдан. Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры пл. 21-118 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Торопитесь! 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 40 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте