Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки в Москве: застройщикам придется снижать цену метра, чтобы удержать спрос

Покупателям нужны недорогие квартиры нормальных площадей

Доступность столичных новостроек растет не столько благодаря снижению цены метра, сколько за счет уменьшения размера квартир. Однако 18-метровые студии мало кому подходят, поэтому покупатели вынуждены искать жилье нормальных площадей за МКАД. И если московские застройщики хотят остановить исход спроса за Московскую кольцевую, уменьшать стоимость метра все-таки придется, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Дешевые квартиры…

Московские новостройки становятся все доступнее и доступнее. По данным «ИРН-Консалтинг», «среднестатистическая» квартира в новостройке, расположенной между Третьим транспортным кольцом и МКАД, сейчас стоит примерно 13,3 млн руб. - на 22% меньше, чем в конце 2014 г., когда за нее просили 17 млн руб. Еще более существенно снизился порог входа на рынок: если в 2014 г. было практически нереально купить на первичном рынке квартиру дешевле 4 млн руб., то в настоящее время не проблема найти варианты за 3 – 3,3 млн руб. А минимальные цены на квартиры в пределах МКАД в 2017 г. начинались с 2,3 млн руб. (см. «Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД в мае 2017 года»).

Это цены предложения. Бюджеты реальных сделок еще ниже: по данным «БЕСТ-Новострой», в 92% столичных жилых комплексов предлагаются различные скидки или бонусы. Скидочный марафон продолжается не первый год. «Тенденция к активной стимуляции спроса посредством прямых скидок и реальных акций сформировалась еще в конце 2015 г. и только набирала обороты все это время», - отмечает Наталия Кузнецова, гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон».

По словам руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, как правило, минимальная базовая скидка при покупке квартиры в новостройке составляет 3%, средняя – 10%. 10% - это вообще самый распространенный размер дисконта на протяжении последних лет, подчеркивает Родионцев. Андрей Кройтор, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», оценивает средний размер дисконта по итогам 2017 г. в 15% - с учетом скрытых скидок.

В пиковые сезоны, например перед Новым годом, дисконт увеличивается на 3-4%, говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. При этом сезонные и праздничные акции начинаются задолго до наступления самого события и пролонгируются дальше, «создавая таким образом непрерывную цепь скидок и стимулирующих мероприятий», отмечает Кузнецова. В такие периоды, по словам Шаталиной, в отдельных проектах, причем крупных и весьма успешных, скидки могут достигать 22%. По словам Андрея Кройтора, в погоне за покупателем некоторые застройщики уже предлагают дисконты в 30%.

Для сравнения: в докризисном 2013 г. проектов со скидками было на 15% меньше, максимальный дисконт не превышал 5-7%, а самая распространённая скидка составляла 3%, рассказывает Наталия Кузнецова.

Рекордное снижение ипотечных ставок в прошлом году также существенно увеличило доступность жилья для населения. По данным Центробанка, в ноябре 2017 г. покупка новостроек кредитовалась в среднем под 9,66% - это на 1,71 п.п. ниже, чем годом ранее, в период действия субсидируемой государством ипотечной программы. В 2013-2014 гг. ипотечные ставки составляли 12,4-12,5%.

В результате, несмотря на отмену льготной ипотеки, востребованность ипотечных продуктов в 2017 г. не только не снизилась, но даже возросла, отмечает Наталья Шаталина. Например, в «Миэль» в декабре 2017 г. на ипотечников пришлось 57% всех сделок с новостройками против 49% в декабре 2016 г. А в отдельные месяцы 2017 г. доля ипотеки в структуре продаж превышала 70%. По оценке «Метриум Групп», в целом по рынку «старой» Москвы удельный вес ипотеки за год увеличился с 43% до 51%.

Но, как ни странно, низкого порога входа, огромных скидок и рекордно подешевевшей ипотеки оказалось недостаточно для того, чтобы удержать покупателей внутри МКАД. По данным опрошенных www.irn.ru риелторских компаний, из 10 самых популярных ЖК «старой» Москвы, на которые пришлась почти треть всех сделок в 2017 г., шесть находятся за МКАД – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2017 году: продажи выросли сильно, но точечно».

…Но дорогой метр

Главная проблема новостроек внутри МКАД – завышенная по сравнению с доходами основной массы потенциальных покупателей стоимость метра. По данным «ИРН-Консалтинг», в конце 2017 г. 1 кв. м между Третьим транспортным кольцом и МКАД стоил 196 900 руб. – лишь на 2,2% меньше, чем годом ранее (см. «Новостройки Москвы в 2017 году: объем нового строительства увеличился на 19,4%»). Фактически, цены предложения стагнируют с 2015 г., когда цена метра снизилась сразу на 11,4% в связи с почти двукратным увеличением объемов жилья массовых сегментов – см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год».

Бюджет покупки квартир упал главным образом за счет сокращения площадей. В конце 2014-го средняя площадь квартиры на первичном рынке Москвы составляла 80,7 кв. м, а сейчас – только 67,5 кв. м (-16,4%). Появилось множество студий площадью 18-20 кв. м. «Мелкая нарезка» позволила девелоперам повысить привлекательность своих проектов в условиях ограниченного платежеспособного спроса и жесткой конкуренции, но при этом максимально сохранить маржу.

Студии площадью 18-20 кв. м – хороший «стартовый» вариант для молодых одиночек, однако, по словам гендиректора ООО «Новые Ватутинки» Александра Зубца, до 70% сделок с новостройками заключают семейные покупатели. А им нужно жилье нормального размера: наибольшим спросом в массовом сегменте пользуются квартиры площадью около 50 кв. м (47 кв. м в Подмосковье, 48 – на присоединённых территориях, 54 – в «старой» Москве), сообщили в агентстве «Бон Тон».

Для подавляющего большинства такое жилье внутри МКАД слишком дорого даже с учетом больших скидок и дешевой по отечественным меркам ипотеки. Поэтому спрос и уходит за Московскую кольцевую автодорогу.

«Семь из десяти самых продаваемых проектов («старой» Москвы – прим. ред.) находятся за МКАД. В них покупателей привлекает сочетание доступной цены (средний бюджет покупки составляет порядка 6,5 млн руб.) и транспортной доступности – ЖК расположены вблизи новых станций метро и железнодорожных платформ. Таким образом, низкая стоимость по-прежнему является главным критерием выбора жилья в столице», - подчеркивает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.

Причем за 6,5 млн руб. в замкадных ЖК можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью свыше 50 кв. м., а не малогабаритку в 33,5 кв. м: по данным «Бон Тон», средняя стоимость метра в самых ликвидных старомосковских ЖК за МКАД - 126 000 руб. (минимальная – ниже 100 000 руб.) Проекты с таким уровнем цен есть и внутри МКАД, но их транспортная доступность зачастую хуже, чем у тех, кто расположены за МКАД, в том числе на территории Новой Москвы.

Прогноз

Конкуренция «внутримкадным» московским новостройках со стороны ЖК на прилегающих к МКАД территориях будет расти.

В последнее время в Новой Москве почти не появлялись новые проекты - в связи с разработкой и утверждением градостроительной документации столичные власти ограничили выдачу новых разрешений на строительство на присоединенных территориях. Однако в 2017 г. Мосгордума утвердила изменения в закон «О Генеральном плане Москвы», касающиеся развития ТиНАО до 2035 г., и, похоже, Новую Москву ждет строительный бум. Только за десять месяцев прошлого года было выдано 1 372 разрешения на строительство недвижимости общей площадью 2 млн кв. м, сообщил в конце декабря руководитель департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин. Для сравнения: за аналогичный период 2016 г. девелоперы получили лишь 853 разрешения.

В Подмосковье объем предложения жилья сокращается – по данным «Миэль», относительно II квартала 2015 г., когда были зафиксированы максимальные показатели, объем уменьшился более чем на 30%. Однако вблизи МКАД предложение, наоборот, растет: согласно подсчетам IKON Development, доля квартир в продаже до 10 км от МКАД в общем объеме предложения увеличилась с декабря 2016 г. на 5,4% – до 62,7%. «Все больше девелоперов сегодня стремятся выйти с проектами как можно ближе к МКАД, что только уплотнило и без того конкурентное окружение», - отмечает Евгения Акимова, гендиректор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»).

«Старомосковским» застройщикам не стоит успокаивать себя тем, что в последние годы спрос перетекает из области в столицу, поэтому Подмосковье им не конкурент. С одной стороны да, спрос в московском регионе действительно перераспределяется в пользу Москвы: в 2015 г. на Московскую область и столицу пришлось 83% и 17% ДДУ соответственно, 2016 г. – 72% и 28% ДДУ. В 2017 г. – порядка 65% и 35%, говорит Евгения Акимова. Проблема в том, что потенциальные подмосковные покупатели предпочитают Новую Москву «старой». По данным «Инкома», в рамках тренда до 90% покупателей приобретают жилье в новостройках ТиНАО, потому что там цены сравнимы с подмосковными: 88 100 руб. за метр в Новой Москве и 78 200 руб. в области.

Усиливается и конкуренция в пределах МКАД – в 2017 г. объем нового строительства увеличился почти на 20%. В 2018 г., в преддверии вступления в силу очередных поправок к закону о долевом строительстве, серьезно усложняющих правила игры на рынке, девелоперы, скорее всего, постараются ускорить вывод на рынок новых проектов, чтобы их можно было продавать в рамках действующего законодательства. Как рассказала Мария Литинецкая «Коммерсанту», сейчас в стадии проектирования находятся около 140 новостроек, 40–60% из них появятся в продаже в 2018 г.

Участники рынка надеются, что спрос поддержит дальнейшее снижение ипотечных ставок. «Как нам кажется, часть покупателей отложили совершение сделки на 2018 г., в надежде, что ставки по ипотеке снизятся до 8%, как обещали представители власти», - говорит Наталья Шаталина.

Однако рекордное удешевление ипотеки в прошлом году не привело к значительному увеличению объемов поглощения новостроек и не смогло предотвратить снижение темпов роста спроса – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2017 году: продажи выросли сильно, но точечно». Поэтому не факт, что в 2018 г. ипотека станет панацеей.

Мария Литинецкая ожидает, что по итогам текущего года объем поглощения новостроек в «старой» Москве увеличится лишь на 80 000 кв. м – с 1,7 млн до 1,78 млн кв. м. И на этом фоне предложения превысит спрос в 2,8 раза, пишет «Коммерсант».

Снижение цен в такой ситуации практически неизбежно. И так как потенциал для сокращения бюджета покупки квартиры с помощью уменьшения площади уже исчерпан, застройщикам, по-видимому, придется опускать стоимость метра - чтобы по цене нынешней малогабаритки можно было купить нормальное жилье (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU»).

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
13845 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 737 900
до 12 360 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Отрада Московская область, Красногорский район, 8 км от МКАД 1-3-комнатные апартаменты Площади : 20 - 103 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.39 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 742 800
до 54 150 210 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Серебряный фонтан Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 1-5-комнатные апартаменты Площади : 34 - 181 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Алексеевская, 5 мин. пешком Новоалексеевская, вл.16, к.1 Новоалексеевская, вл.16, к.2 Новоалексеевская, вл.16, к.2 (сек. 1,2) Новоалексеевская, вл.16, к.4 Застройщик: Серебряный Фонтан.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. 31-118 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 3 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. - 3 кв. 2022 г. Монолит. Звоните! от 8,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка 5 км от МКАД. Квартиры площадью от 32 метров. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры пл. 48-202 кв.м.Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Купавна Квартиры в зеленом районе с развитой инфраструктурой от 2 млн руб. Выдача ключей. Успейте купить! от 2 млн руб Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный ЖК "Цветочные поляны" Современные квартиры в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой от 2.5 млн руб. Детсады, школы, магазины, парки и детские площадки. Спешите! от 2 500 000 руб. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте