Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Как вы обычно добираетесь на работу/учебу?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки в Москве: застройщикам придется снижать цену метра, чтобы удержать спрос

Покупателям нужны недорогие квартиры нормальных площадей

Доступность столичных новостроек растет не столько благодаря снижению цены метра, сколько за счет уменьшения размера квартир. Однако 18-метровые студии мало кому подходят, поэтому покупатели вынуждены искать жилье нормальных площадей за МКАД. И если московские застройщики хотят остановить исход спроса за Московскую кольцевую, уменьшать стоимость метра все-таки придется, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Дешевые квартиры…

Московские новостройки становятся все доступнее и доступнее. По данным «ИРН-Консалтинг», «среднестатистическая» квартира в новостройке, расположенной между Третьим транспортным кольцом и МКАД, сейчас стоит примерно 13,3 млн руб. - на 22% меньше, чем в конце 2014 г., когда за нее просили 17 млн руб. Еще более существенно снизился порог входа на рынок: если в 2014 г. было практически нереально купить на первичном рынке квартиру дешевле 4 млн руб., то в настоящее время не проблема найти варианты за 3 – 3,3 млн руб. А минимальные цены на квартиры в пределах МКАД в 2017 г. начинались с 2,3 млн руб. (см. «Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД в мае 2017 года»).

Это цены предложения. Бюджеты реальных сделок еще ниже: по данным «БЕСТ-Новострой», в 92% столичных жилых комплексов предлагаются различные скидки или бонусы. Скидочный марафон продолжается не первый год. «Тенденция к активной стимуляции спроса посредством прямых скидок и реальных акций сформировалась еще в конце 2015 г. и только набирала обороты все это время», - отмечает Наталия Кузнецова, гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон».

По словам руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, как правило, минимальная базовая скидка при покупке квартиры в новостройке составляет 3%, средняя – 10%. 10% - это вообще самый распространенный размер дисконта на протяжении последних лет, подчеркивает Родионцев. Андрей Кройтор, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», оценивает средний размер дисконта по итогам 2017 г. в 15% - с учетом скрытых скидок.

В пиковые сезоны, например перед Новым годом, дисконт увеличивается на 3-4%, говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. При этом сезонные и праздничные акции начинаются задолго до наступления самого события и пролонгируются дальше, «создавая таким образом непрерывную цепь скидок и стимулирующих мероприятий», отмечает Кузнецова. В такие периоды, по словам Шаталиной, в отдельных проектах, причем крупных и весьма успешных, скидки могут достигать 22%. По словам Андрея Кройтора, в погоне за покупателем некоторые застройщики уже предлагают дисконты в 30%.

Для сравнения: в докризисном 2013 г. проектов со скидками было на 15% меньше, максимальный дисконт не превышал 5-7%, а самая распространённая скидка составляла 3%, рассказывает Наталия Кузнецова.

Рекордное снижение ипотечных ставок в прошлом году также существенно увеличило доступность жилья для населения. По данным Центробанка, в ноябре 2017 г. покупка новостроек кредитовалась в среднем под 9,66% - это на 1,71 п.п. ниже, чем годом ранее, в период действия субсидируемой государством ипотечной программы. В 2013-2014 гг. ипотечные ставки составляли 12,4-12,5%.

В результате, несмотря на отмену льготной ипотеки, востребованность ипотечных продуктов в 2017 г. не только не снизилась, но даже возросла, отмечает Наталья Шаталина. Например, в «Миэль» в декабре 2017 г. на ипотечников пришлось 57% всех сделок с новостройками против 49% в декабре 2016 г. А в отдельные месяцы 2017 г. доля ипотеки в структуре продаж превышала 70%. По оценке «Метриум Групп», в целом по рынку «старой» Москвы удельный вес ипотеки за год увеличился с 43% до 51%.

Но, как ни странно, низкого порога входа, огромных скидок и рекордно подешевевшей ипотеки оказалось недостаточно для того, чтобы удержать покупателей внутри МКАД. По данным опрошенных www.irn.ru риелторских компаний, из 10 самых популярных ЖК «старой» Москвы, на которые пришлась почти треть всех сделок в 2017 г., шесть находятся за МКАД – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2017 году: продажи выросли сильно, но точечно».

…Но дорогой метр

Главная проблема новостроек внутри МКАД – завышенная по сравнению с доходами основной массы потенциальных покупателей стоимость метра. По данным «ИРН-Консалтинг», в конце 2017 г. 1 кв. м между Третьим транспортным кольцом и МКАД стоил 196 900 руб. – лишь на 2,2% меньше, чем годом ранее (см. «Новостройки Москвы в 2017 году: объем нового строительства увеличился на 19,4%»). Фактически, цены предложения стагнируют с 2015 г., когда цена метра снизилась сразу на 11,4% в связи с почти двукратным увеличением объемов жилья массовых сегментов – см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год».

Бюджет покупки квартир упал главным образом за счет сокращения площадей. В конце 2014-го средняя площадь квартиры на первичном рынке Москвы составляла 80,7 кв. м, а сейчас – только 67,5 кв. м (-16,4%). Появилось множество студий площадью 18-20 кв. м. «Мелкая нарезка» позволила девелоперам повысить привлекательность своих проектов в условиях ограниченного платежеспособного спроса и жесткой конкуренции, но при этом максимально сохранить маржу.

Студии площадью 18-20 кв. м – хороший «стартовый» вариант для молодых одиночек, однако, по словам гендиректора ООО «Новые Ватутинки» Александра Зубца, до 70% сделок с новостройками заключают семейные покупатели. А им нужно жилье нормального размера: наибольшим спросом в массовом сегменте пользуются квартиры площадью около 50 кв. м (47 кв. м в Подмосковье, 48 – на присоединённых территориях, 54 – в «старой» Москве), сообщили в агентстве «Бон Тон».

Для подавляющего большинства такое жилье внутри МКАД слишком дорого даже с учетом больших скидок и дешевой по отечественным меркам ипотеки. Поэтому спрос и уходит за Московскую кольцевую автодорогу.

«Семь из десяти самых продаваемых проектов («старой» Москвы – прим. ред.) находятся за МКАД. В них покупателей привлекает сочетание доступной цены (средний бюджет покупки составляет порядка 6,5 млн руб.) и транспортной доступности – ЖК расположены вблизи новых станций метро и железнодорожных платформ. Таким образом, низкая стоимость по-прежнему является главным критерием выбора жилья в столице», - подчеркивает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.

Причем за 6,5 млн руб. в замкадных ЖК можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью свыше 50 кв. м., а не малогабаритку в 33,5 кв. м: по данным «Бон Тон», средняя стоимость метра в самых ликвидных старомосковских ЖК за МКАД - 126 000 руб. (минимальная – ниже 100 000 руб.) Проекты с таким уровнем цен есть и внутри МКАД, но их транспортная доступность зачастую хуже, чем у тех, кто расположены за МКАД, в том числе на территории Новой Москвы.

Прогноз

Конкуренция «внутримкадным» московским новостройках со стороны ЖК на прилегающих к МКАД территориях будет расти.

В последнее время в Новой Москве почти не появлялись новые проекты - в связи с разработкой и утверждением градостроительной документации столичные власти ограничили выдачу новых разрешений на строительство на присоединенных территориях. Однако в 2017 г. Мосгордума утвердила изменения в закон «О Генеральном плане Москвы», касающиеся развития ТиНАО до 2035 г., и, похоже, Новую Москву ждет строительный бум. Только за десять месяцев прошлого года было выдано 1 372 разрешения на строительство недвижимости общей площадью 2 млн кв. м, сообщил в конце декабря руководитель департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин. Для сравнения: за аналогичный период 2016 г. девелоперы получили лишь 853 разрешения.

В Подмосковье объем предложения жилья сокращается – по данным «Миэль», относительно II квартала 2015 г., когда были зафиксированы максимальные показатели, объем уменьшился более чем на 30%. Однако вблизи МКАД предложение, наоборот, растет: согласно подсчетам IKON Development, доля квартир в продаже до 10 км от МКАД в общем объеме предложения увеличилась с декабря 2016 г. на 5,4% – до 62,7%. «Все больше девелоперов сегодня стремятся выйти с проектами как можно ближе к МКАД, что только уплотнило и без того конкурентное окружение», - отмечает Евгения Акимова, гендиректор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»).

«Старомосковским» застройщикам не стоит успокаивать себя тем, что в последние годы спрос перетекает из области в столицу, поэтому Подмосковье им не конкурент. С одной стороны да, спрос в московском регионе действительно перераспределяется в пользу Москвы: в 2015 г. на Московскую область и столицу пришлось 83% и 17% ДДУ соответственно, 2016 г. – 72% и 28% ДДУ. В 2017 г. – порядка 65% и 35%, говорит Евгения Акимова. Проблема в том, что потенциальные подмосковные покупатели предпочитают Новую Москву «старой». По данным «Инкома», в рамках тренда до 90% покупателей приобретают жилье в новостройках ТиНАО, потому что там цены сравнимы с подмосковными: 88 100 руб. за метр в Новой Москве и 78 200 руб. в области.

Усиливается и конкуренция в пределах МКАД – в 2017 г. объем нового строительства увеличился почти на 20%. В 2018 г., в преддверии вступления в силу очередных поправок к закону о долевом строительстве, серьезно усложняющих правила игры на рынке, девелоперы, скорее всего, постараются ускорить вывод на рынок новых проектов, чтобы их можно было продавать в рамках действующего законодательства. Как рассказала Мария Литинецкая «Коммерсанту», сейчас в стадии проектирования находятся около 140 новостроек, 40–60% из них появятся в продаже в 2018 г.

Участники рынка надеются, что спрос поддержит дальнейшее снижение ипотечных ставок. «Как нам кажется, часть покупателей отложили совершение сделки на 2018 г., в надежде, что ставки по ипотеке снизятся до 8%, как обещали представители власти», - говорит Наталья Шаталина.

Однако рекордное удешевление ипотеки в прошлом году не привело к значительному увеличению объемов поглощения новостроек и не смогло предотвратить снижение темпов роста спроса – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2017 году: продажи выросли сильно, но точечно». Поэтому не факт, что в 2018 г. ипотека станет панацеей.

Мария Литинецкая ожидает, что по итогам текущего года объем поглощения новостроек в «старой» Москве увеличится лишь на 80 000 кв. м – с 1,7 млн до 1,78 млн кв. м. И на этом фоне предложения превысит спрос в 2,8 раза, пишет «Коммерсант».

Снижение цен в такой ситуации практически неизбежно. И так как потенциал для сокращения бюджета покупки квартиры с помощью уменьшения площади уже исчерпан, застройщикам, по-видимому, придется опускать стоимость метра - чтобы по цене нынешней малогабаритки можно было купить нормальное жилье (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU»).

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
13242 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 095 650
до 16 985 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лидер в Тушино Москва, Северо-Западный округ, район Северное Тушино, м. Сходненская 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 79 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Сходненская, 9 мин. пешком Застройщик: Яна Райниса Плюс.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Бирюза Москва, Юго-Западный округ, район Ломоносовский, м. Новые Черемушки 1-5-комнатные квартиры Площади : 64 - 310 кв.м. м. Новые Черемушки, 10 мин. транспортом Застройщик: Новые Черемушки.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 6 624 600
до 19 098 200 руб.
Узнать подробнее
ЖК Дом на Абрамцевской Москва, Северо-Восточный округ, район Лианозово, м. Алтуфьево 1-3-комнатные квартиры Площади : 36 - 86 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Алтуфьево, 10 мин. пешком Застройщик: Абрамцевская 10.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новый архитектурный проект на Алексеевской. Узнай первым! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в августе скидки на на последние квартиры в готовых корпусах! Ипотека от 6%. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Спешите! 8,1 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Дмитровском" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Кузьминках Выгодное предложение! Ипотека от ВТБ – 5,5%! Рядом парковые зоны.Дизайн проект в подарок! 3 мин. До м. Кузьминки! Застройщик: Зеленодолькая 31. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Чертановской" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,8% от МТС Банка! Современная архитектура. Потолки 3,3. До метро 7 мин.! Застройщик: Чертановская 59. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 30 до 101 кв.м. Монолит. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Две Столицы 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 26 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! 4,7 млн руб. Застройщик: Аксон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 8,9% от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Скидки от 5 до 9% на 2-, 3-, 4-комнатные квартиры! Предложение ограничено. Только до 26.08. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в Подарок! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Дизайн проект в подарок! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 170 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Ленинском Выгодно - ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в Подарок! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Торопитесь! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. от 4,6 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн. руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный Стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте На Мельникова Спешите! Квартиры в готовых домах пл. 45-290 метров. ГК: 4 кв. 2013 г. - 2 кв. 2018 г., есть сданные. Монолит-кирпич. Магистрат Застройщик: Завод ЖБИ-5. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 5,9 млн руб., без отделки от 4,9 млн руб. ЮВАО. Рядом метро. квартиры всего от 4,9 млн руб.ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт новой очереди. Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура, 850м от метро Рассказовка. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 7%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дубровка» - Скидка 7% Квартиры бизнес-класса от 109 000 руб./кв.м. 300 м от м. Ольховая. Терраса 70 кв.м в подарок. Дома сданы. Звоните! от 109 000 руб./кв.м. Застройщик: Строительный Альянс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Династия Спешите! 1-3-комнатные квартиры площадью от 38 метров.Монолит. от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью от 33 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,6 млн рублей! Скидки до 10% до 31 августа! от 6,6 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Вешняковской Отличное предложение – ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в подарок! Парковые зоны! 15 минут до метро Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Нагатинской Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 65 до 66 кв.м. Монолит. Торопитесь! Застройщик: Нагатинский. Проектная декларация на рекламируемом сайте