Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы планируете проводить отпуск в этом году?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки в Москве и Подмосковье в 2017 году: продажи выросли сильно, но точечно

Покупатели устремились за МКАД, но поближе к метро

В 2017 г. число сделок с новостройками увеличилось, в Москве – даже рекордно. Однако основной спрос сосредоточен лишь в нескольких проектах. По данным риелторских агентств, в лидеры по уровню продаж вышли «замкадные» новостройки с хорошей транспортной доступностью. Большинство тех, что расположены внутри МКАД, для «массового» покупателя слишком дороги даже с учетом рекордно подешевевшей ипотеки.

Ипотека – главный драйвер спроса

В 2017 году Росреестр зарегистрировал в Москве рекордные 54 207 договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ). По сравнению с 2016 г. число сделок с новостройками увеличилось на 52,2%, а относительно докризисных 2013 и 2014 гг. – более чем в два. В Подмосковье спрос вырос на 2,7% относительно 2016 г. и на 6% по сравнению с 2013-м. Всего Росреестр оформил в прошлом году 94 592 сделки с областными новостройками.

Официальную статистику подтверждают и данные риелторов: у опрошенных IRN.RU столичных агентств продажи выросли до 60% по числу лотов и до 50% - по объему реализованных площадей. В среднем по рынку Москвы последний показатель составил 35%, говорит Наталия Кузнецова, гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон».

У подмосковных компаний результаты скромнее – рост числа сделок не превышал 12%. «Еще в середине года мы видели падение на уровне 5-8%, но финишный квартал, особенно ноябрь и декабрь, не только нивелировали падение начала года, но и позволили немного вырасти», - рассказывает Кирилл Кузьмин, директор по продажам Prisma Group.

Рост спроса обеспечило главным образом рекордное снижение ипотечных ставок и, соответственно, увеличение доступности жилья, считают участники рынка. По данным Центробанка, в ноябре (более свежих данных пока нет) кредиты на покупку квартир в новостройках выдавались под 9,66% годовых против 11,37% годом ранее. Это в среднем, минимальные ставки по программам с участием застройщиков опустились в 2017 г. до пяти с небольшим процентов. (См. «Заманчивая ипотека: выигрыши и риски низких процентов»).

«Влияние ипотеки сложно переоценить – во многом именно снижение ипотечной ставки обусловило рост продаж квартир на первичном рынке. Даже в Москве доля ипотечных сделок приблизилась к 60%, тогда как в предыдущие годы не превышала 40-50%», - подчеркивает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

В Новой Москве, по словам гендиректора ООО «Новые Ватутинки» Александра Зубца,  доля ипотеки за год выросла с 45% до 58%. 

Данные о проникновении ипотеки на первичный рынок области сильно разнятся. Например, в ЖК «Новый Зеленоград» доля ипотечников за год выросла с 45% до 67%, причем в конце 2017 г. с привлечением кредитных средств заключалось до 100% сделок. А по проектам, которые продает Prisma Group, показатель увеличился только на 7% и достиг 32% по итогам декабря 2017 г.

По оценке Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», участника партнерской сети CBRE, удешевление ипотеки примерно на 2 п.п. привело к увеличению спроса на 40-50% в зависимости от конкретного проекта.

Сыграло свою роль не только снижение ставок, но и появление программ с нулевым или минимальным первоначальным взносом, добавляет Наталия Кузнецова, гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон». В том же ЖК «Новый Зеленоград» доля ипотечных сделок без первоначального взноса за год выросла с 30% до 50%. «Причем потенциальное число интересантов ипотекой с нулевым взносом еще больше, просто не все заявки проходят одобрение банка», - отмечает Евгения Акимова, гендиректор IKON Development, девелопера ЖК «Новый Зеленоград». (См. «Новостройки в Москве и Подмосковье в ноябре-декабре 2017 года: денег у людей нет, а квартиры нужны».)

Ипотека усилила интерес покупателей к наиболее доступным предложениям, поэтому во многих массовых проектах увеличилась доля покупателей из Московской области и регионов, продолжает Мария Литинецкая. К примеру, в ЖК «Level Амурская» удельный вес таких клиентов достиг 40%, 20% из них приехали не из Подмосковья, а из других регионов страны.

Впрочем, удельный вес ипотечных сделок увеличился не только в массовом сегменте, но и в бизнес-классе, где в некоторых проектах (например, в ЖК «Маяковский») доля ипотечников достигала 40% в отдельные месяцы прошлого года. «Снижение ставок по ипотеке сделало данную схему покупки более выгодной, чем традиционно популярную в высокобюджетных сегментах рассрочку», - поясняет эксперт.

Однако, несмотря на всю свою важность и полезность, панацеей для рынка ипотека не стала. Хотя кредиты на первичном рынке поступательно дешевели практически весь год, в Москве месячные темпы роста числа ДДУ, в марте-апреле превысившие 100% в годовом выражении, в дальнейшем сокращались и к декабрю опустились до 37%.  А по итогам года прирост составил только 52,2%, тогда как 2016 г. превысил результаты 2015-го на 81,6%. Фактически это свидетельствует о том, что существующая модель рынка близка к насыщению – ипотечного спроса уже недостаточно для сохранения достигнутых темпов роста покупательской активности.

«Пики спроса в 2017 г. пришлись на середину февраля, вторую половину марта и конец мая; начиная с лета до середины ноября спрос был достаточно ровным, без серьезных колебаний, с середины ноября он стал заметно снижаться. Так, по данным департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», количество обращений стало ниже на 18% относительно ноября 2016 г. В декабре 2017 г. спрос …снизился на 29% относительно ноября 2017 г., по сравнению с данными декабря 2016-го спрос был еще ниже (на 37%)», - рассказывает Андрей Кройтор, директор департамента новостроек компании «Инком».

Схожие тенденции отмечают и другие агентства недвижимости. В частности, в «Метриум Групп» с января по июнь общая реализованная площадь возросла на 90%, тогда как во II полугодии – на 57%. В «Азбуке Жилья» количество сделок в IV квартале в годовом выражении уменьшилось на 23%, а обращений от потенциальных покупателей - на 33%.

Спрос падает из-за сокращения реальных доходов населения, уверен гендиректор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. Полностью компенсировать этот фактор ипотека не в состоянии: ставки, напомним, снизились за год на пару процентов, а реальные доходы покупателей, по оценке Наталии Кузнецовой, за тот же период просели на 4,5-5%.

В общем, как неоднократно писал www.irn.ru, ипотека может поддержать спрос, но не создать новый. Снижение ипотечных ставок на пару пунктов значимо для тех, кто уже, в принципе, накопил средства на первоначальный взнос, но хочет сократить ежемесячный платеж банку или приобрести более просторную квартиру. Проблема в том, что большинство таких граждан воспользовались соответствующей возможностью в 2017 г., а большинству оставшихся квартира в Москве не по карману даже при нулевой ставке по кредиту. Во всяком случае, при нынешнем уровне цен.

Покупатели ушли за МКАД

Еще одним стимулом спроса был рост объемов нового строительства, причем в первую очередь в демократичных сегментах – девелоперы подстраивались под финансовые возможности покупателей. В Москве объем нового строительства в экономклассе увеличился на 54,1%, в «комфорте» - на 13,3%, по данным «ИРН-Консалтинг». Всего в 2017 г. первичный рынок Москвы между Третьим транспортным кольцом и МКАД пополнился 124 новостройками. Суммарная площадь квартир в новых домах выросла на 19,4% и составила 2 037 900 кв. м. (См. «Новостройки Москвы в 2017 году: объем нового строительства увеличился на 19,4%».)

Как и в предыдущие два года, застройщики в 2017 г. были активнее покупателей. По оценке компании «БЕСТ-Новострой», за год в Москве было куплено 1,6 млн кв. м первичных квартир и апартаментов из примерно 3,2 млн выставленных на продажу. То есть предложение превысило спрос примерно в два раза. В Новой Москве, по словам Александра Зубца, разрыв между спросом и предложением меньше – 1,6 раза. А в Подмосковье, по данным регионального правительства, новостроек больше, чем покупателей, в 2,6 раза (согласно подсчетам агентства «Бон Тон», в 2017 г. в Московской области было реализовано порядка 70 000 лотов, или 3,3 млн кв. м - на 20% больше, чем в 2016 г.).

Другие участник рынка Москвы и Подмосковья также уверены в превышении предложения над спросом, но приводят более скромные цифры: 30-60%.

«Строят больше, чем покупают, по причине инертности, срок реализации небольшого проекта в Подмосковье (около 100 тысяч кв. м. жилья) - от трех до пяти лет. Это значит, что проекты начинались в благополучные 2013-2014 гг.», - поясняет Кирилл Кузьмин.

Ситуацию усугубляет то, что спрос распределяется не более-менее равномерно между всеми новостройками, а концентрируется в немногих из них. То есть, несмотря на рост числа сделок в среднем по рынку, в разрезе отдельных проектов продажи могут падать.

В Москве 30% всех сделок было заключено в 10 проектах из более чем 300 жилых комплексов и апартаментов, подсчитали в «Метриум Групп». По данным «Бон Тон», шесть из 10 самых популярных ЖК находятся за МКАД («Мир Митино», «Гринада», «Мещерский лес», «Лучи», «Северный», «Столичные поляны»), а остальные возводятся в рамках редевелопмента промышленных зон (например, микрорайон «Домашний»). Средняя цена кв. м в этих проектах составляет 126 000 руб. при среднем бюджете 6,6 млн руб.

В Новой Москве, по словам Александра Зубца, порядка половины сделок в 2017 г. пришлось на пять новостроек. Все эти комплексы объединяет соседство с уже действующими или перспективными станциями метрополитена. Четыре новостройки расположены не далее 10 км от МКАД и только одна – в 14 км от кольцевой дороги, но при этом на реконструированном Калужском шоссе.

По информации «Бон Тон», самые востребованные ЖК Новой Москвы - «Саларьево Парк», «Бунинские луга» и «Москвичка». Средняя цена кв. м в них составила 105 тыс. руб. при среднем бюджете 4,9 млн руб. Причем в «Саларьево Парке» и «Бунинских лугах» квартиры реализуются с отделкой, которая включена в ДДУ, подчеркивает Наталия Кузнецова.

Помимо вышеназванных, на присоединенных территориях, по словам гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, пользуются высоким спросом следующие ЖК: «Испанские кварталы», «Новые Ватутинки», «Скандинавия», «Внуково 2017», «Новая Звезда», «Москва А101».

На первичном рынке Московской области порядка трети всех сделок собрали 10 новостроек, рассказывает Евгения Акимова. Все они расположены не далее в 7 км от МКАД и предлагают широкий ассортимент квартир, в том числе с отделкой, за небольшие деньги – порог входа до 3 млн руб. Наталия Кузнецова, Наталья Шаталина и Владимир Каширцев в числе самых ликвидных подмосковных проектов называют ЖК «Пригород Лесное», «Люберцы 2017», «Бутово Парк 2Б», «Ярославский», «Государев дом», «Видный город»«Путилково», «Новоград Павлино», «Оранж Парк», «Восточное Бутово» и «Центр-2» .

В целом, наибольшим спросом в московском регионе в 2017 г. пользовались объекты с удачным сочетанием конкурентоспособного прейскуранта, удачного расположения – в частности, близости к метро (как в Москве, так и в области), высокой степени готовности дома или возможности заселения, отмечает Андрей Кройтор. При этом львиную долю продаж в массовом сегменте делают новостройки за МКАД, а значит, ключевым критерием выбора жилья в московском регионе остается низкая цена.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6301 (3 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 006 000
до 26 212 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 32 - 114 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Ленинградский пр-т, вл. 31, Романовский, к.Г Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 779 700
до 10 612 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК PerovSky Москва, Восточный округ, район Перово, м. Перово 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 64 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2018 г. м. Перово, 7 мин. транспортом Застройщик: СтройИнвестПроект.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Цветочный Новая Москва, Троицкий округ, Калужское шоссе, 25 км. от МКАД 0,5 км от Поляны 0,5 км от Поляны Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК"Silver" Скидка до 8% в мае! Блистательный ЖК бизнес-класса только от застройщика. Авторская архитектура. Панорамные виды на парк! AFI Development Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Kleinhouse Ипотека от 8,9%. Красный кирпич. 5 минут от м. Бауманская, Красносельская. Ключи в 2018! Застройщик: Колди. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Новое Медведково» - Дома готовы Скидка 7%! Квартиры с лоджиями. Открытие м.Челобитьево в шаговой доступности в 2020г. Ипотека 6%. Звоните! от 2,5 млн рублейINGRAD Застройщик: Осенний квартал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса «Вавилов ДОМ» Скидка до 15%! Уникальные квартиры, благоприятная экология р-на! 10 минут до м. Академическая Застройщик: Московский городской центр продажи недвижимости. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Фили Сити" Ипотека от 6%. М.Фили. Собственный парк-променад, школа, детский сад, площадь с фонтаном, дизайнерский лобби от 180 000 руб./кв.мЗастройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Москва А101» 3 ветки метро. Московская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6%. от 2,1 млн руб. Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах с отделкой и без. М. «Рассказовка». 4 детских сада, школа. Свой пруд. 2 лесопарка рядом. Ипотека, отсрочка. от 4,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте КП «Певчее» Посёлок готов! Скидки на участки до 784 тыс. руб.! Новая Москва. Киевское и Калужское шоссе, 25 км. Все коммуникации. Ипотека. от 3,7 млн руб. Город-парк «Первый Московский» Квартиры в монолитных домах. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Ипотека - 0% первый взнос. Ипотечные каникулы. от 3,4 млн руб. Застройщик: Совхоз Московский +. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 5,8%. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный бор Уникальное предложение! Скидка 10% на квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Купавна 2018 Квартиры от 1,6 млн руб.! Только до 31 мая скидка до 5%! Рядом пруд и пляж. Спешите! 1,6 млн руб. Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальные квартиры PARK AVENUE Последние квартиры с террасой на крыше. Полностью готовый ЖК. Свой детский сад. Успейте купить! Новая Рига, 23 км. Жилой район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,4 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца мая. 850м от метро Рассказовка. Звоните! от 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Capital Towers. Небоскребы в Сити Первые жилые небоскребы в Сити. Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва от 2,8 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м Динамо от 8,3 млн руб. Квартиры премиум-класса 40-375 кв.м, 9 тип отделки, 3га частный парк, Фитнес с бассейном, Инфраструктура Ходынки квартиры от 40 кв.м от 8,3 млн руб!Оптима девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы Москвы! Эксклюзивные пентхаусы с панорамным видом на столицу: МГУ, Москва сити. От 173 тыс./кв.м от 50 млн руб.Новые Черемушки ЖК "Южный" Красногорск 3,5 км от МКАД. м.Тушинская. Ипотека от Сбербанка. Звоните! от 70 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "МФК Лайнер" Апартаменты в готовых домах площадью 29-92 метра. Дом сдан. Монолит. Подробности по телефону! от застройщикаМагистрат Застройщик: Интеко - застройщик, Магистрат - генеральный риэлтор. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,2 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Vesna" Квартиры в готовых домах площадью 27-97 метров. Дом сдан. Монолит. 30 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Мартемьяново. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Золотая Звезда" Спешите! Квартиры пл. 33-101 кв.м.Монолит. от 145 000 руб./кв.мГруппа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Headliner" Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,4 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Квартиры с отделкой от 6 млн руб! 3 мин до м. Речной Вокзал. Скидка до 18% только в мае от 6,0 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Отрада" Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" Квартиры пл. от 73 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. от 166 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6% . М. Новые Ватутинки от 2,6 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Выдаем ключи! Квартиры в Москве от 8,6 млн руб. 10 минут до метро. В мае выгода до 1 000 000 руб.! от 8,6 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Скидки до 11%! Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Квартиры с отделкой. Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве от 2,3 млн руб. с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал от 2,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Монолитные работы завершены! Свободные планировки. Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом парк и пруды. м.Водный стадион от 7 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте