Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Согласованные с властями самовольные постройки вновь признают законными

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям в январе поддержал внесенный правительством законопроект о внесении изменений в статью Гражданского кодекса о самовольных постройках. О сути этих новелл читайте в настоящей статье.

Легализация объектов, созданных с нарушением ограничений по использованию земельного участка, но имеющих все согласования уполномоченных органов

Прежде всего, авторы проекта исключили из числа самовольных построек объекты, которые хоть и были возведены с нарушением ограничений, установленных для земельного надела, но при этом имеют все необходимые согласования и разрешения, полученные от уполномоченных на то органов, а собственник строения не знал или не мог знать о существовании запретов в отношении его участка.

Под эту норму подпадают многочисленные владельцы гаражей, домов и других капитальных строений, которые на законных основаниях возвели объекты на своей земле, а потом выяснили, что через их территорию проходят различные коммуникации. Как правило подобные ситуации берут своё начало в 90-х годах, когда не было межведомственного взаимодействия и муниципальные (а иногда и федеральные органы) власти просто не знали об ограничениях, существующих в отношении того или иного участка.[1]

Стоит также отметить, что внося данное изменение, законодатель фактически возвращается к ситуации, существовавшей до июля 2015 года, когда он же своим законом № 258-ФЗ признал такие постройки самовольными.[2]

Ограничение собственника или правообладателя земли в правах на самовольную постройку

Изменится и пункт 2 статьи. Сейчас в нём сказано, что лицо, самовольно[3] построившее объект, не приобретает на него право. Новая редакция второго пункта уточнит, что собственник участка, на котором возведена незаконная постройка, также не может претендовать на нее. А при переходе прав собственности на землю и у покупателя не возникают права на самовольно возведенный объект.

Решение о сносе

Такое решение могут принимать только суды и органы муниципальной власти. Причем, если самовольной постройкой является жилой дом или объект, расположенный на садовом участке, то решение о его сносе принимает только федеральный суд.

Когда власть заставит снести самострой

Новая редакция п.4 ст.222 ГК РФ предусматривает несколько вариантов, когда местная власть вправе инициировать снос объекта. Так, подлежит сносу строение, если оно расположено на земле, на которую вообще нет правоустанавливающих документов, либо оно возведено на участке, вид использования которого не допускает появление объекта подобного типа.

Кроме того, власть будет сносить постройки в границах зоны с особыми условиями использования территории. Правда, при этом режим указанной зоны вообще не должен позволять строительство такого объекта. Ну и наконец, муниципальные власти обяжут снести постройки, не имеющие разрешения на строительство, при условии, что подобное разрешение требовалось на дату его начала.

Авторы законопроекта особенно указывают, что муниципальные органы не вправе обязывать сносить строения, внесенные в ЕГРН. Это может сделать только суд по иску местных властей.

Сроки снесения постройки

Максимальный срок останется прежним - 12 месяцев. Но в новой редакции появится и нижняя граница для сноса объекта. Минимальный срок для ликвидации незаконной постройки не может быть менее трех месяцев.

Возмещение владельцу незаконной постройки

Субъект, купивший здание или сооружение, зарегистрированное в ЕГРН, получит право на возмещение в случае, если власть решит снести его собственность или потребует привести ее в соответствии с требованиями закона. Сумма возмещения будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости, а также убытков, которые понесет владелец постройки. А если субъект ликвидирует или перестроит объект за свой счет, то государство обязуется возместить ему все расходы.

Взыскание ущерба с регистратора

Государство в лице Росреестра получит право регрессного требования к сотруднику, который внес в ЕГРН сведения о самовольной постройке и поставил её на учет. То есть, выплатив деньги собственнику, федеральная власть вправе будет подать в суд на специалиста и взыскать с него убытки.

Выводы

В итоге мы видим частичный возврат к ситуации, существовавшей до июля 2015 года, когда объект зачастую не считался самовольной постройкой в силу его регистрации в ЕГРП (ныне - ЕГРН). Кроме этого, судя по планируемым изменениям, субъекты, купившие постройки, зафиксированные в Росреестре, получат право на компенсацию и возмещение убытков при их сносе или реконструкции.

А вот первоначальные собственники недвижимости, получившие разрешение на строительство и зарегистрировавшие строение в ЕГРН, не могут претендовать на выплаты со стороны государства. С одной стороны, это, конечно, правильно. Вполне возможно, что владелец земли просто дал кому надо взятку и зарегистрировал незаконный объект в реестре.

Но, с другой стороны, остаются вопросы по тексту законопроекта. Например, как быть с теми, кто не знал или не мог знать об ограничениях на использование земли? Они получили разрешение, построили дом, зарегистрировали его в ЕГРН. Это строение не считается самовольным. Однако объект может быть снесен, если вид разрешенного землепользования не допускает его существования. Вот вам реальный пример недавнего нашумевшего дела. Жительница Подмосковья купила землю и построила на ней дом. Она получила все разрешения и внесла постройку в ЕГРН. Вскоре выяснилось, что через ее участок проходит газовая труба. В местных органах власти сведений об этом не было. Суд постановил снести постройку. Если исходить из текста предполагаемых изменений, то первоначальный собственник не имеет права на компенсацию, а вот покупатель, который приобретет у него участок с постройкой, уже может претендовать на возмещение. На мой взгляд, это нелогично, и законопроект требует доработок.
 

[1] Даже сейчас не знают. Именно поэтому в российских городах при строительстве объектов подрядчики периодически разрушают инженерные коммуникации. Это происходит не по злому умыслу, а от банального незнания их расположения. Особенно если коммуникации были проложены во времена СССР и в 90-е годы.

[2] Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации

[3] То есть вообще без разрешений.

 

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3825 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Одинцовский район. Квартиры пл. от 112 метров. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.1 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,1 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Alcon. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Акция! Своя квартира в ипотеку 17 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 8,8 млн. Дома от застройщика. Сданы и введены в эксплуатацию! Заезжай и живи! М. Крылатское от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте