Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Согласованные с властями самовольные постройки вновь признают законными

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям в январе поддержал внесенный правительством законопроект о внесении изменений в статью Гражданского кодекса о самовольных постройках. О сути этих новелл читайте в настоящей статье.

Легализация объектов, созданных с нарушением ограничений по использованию земельного участка, но имеющих все согласования уполномоченных органов

Прежде всего, авторы проекта исключили из числа самовольных построек объекты, которые хоть и были возведены с нарушением ограничений, установленных для земельного надела, но при этом имеют все необходимые согласования и разрешения, полученные от уполномоченных на то органов, а собственник строения не знал или не мог знать о существовании запретов в отношении его участка.

Под эту норму подпадают многочисленные владельцы гаражей, домов и других капитальных строений, которые на законных основаниях возвели объекты на своей земле, а потом выяснили, что через их территорию проходят различные коммуникации. Как правило подобные ситуации берут своё начало в 90-х годах, когда не было межведомственного взаимодействия и муниципальные (а иногда и федеральные органы) власти просто не знали об ограничениях, существующих в отношении того или иного участка.[1]

Стоит также отметить, что внося данное изменение, законодатель фактически возвращается к ситуации, существовавшей до июля 2015 года, когда он же своим законом № 258-ФЗ признал такие постройки самовольными.[2]

Ограничение собственника или правообладателя земли в правах на самовольную постройку

Изменится и пункт 2 статьи. Сейчас в нём сказано, что лицо, самовольно[3] построившее объект, не приобретает на него право. Новая редакция второго пункта уточнит, что собственник участка, на котором возведена незаконная постройка, также не может претендовать на нее. А при переходе прав собственности на землю и у покупателя не возникают права на самовольно возведенный объект.

Решение о сносе

Такое решение могут принимать только суды и органы муниципальной власти. Причем, если самовольной постройкой является жилой дом или объект, расположенный на садовом участке, то решение о его сносе принимает только федеральный суд.

Когда власть заставит снести самострой

Новая редакция п.4 ст.222 ГК РФ предусматривает несколько вариантов, когда местная власть вправе инициировать снос объекта. Так, подлежит сносу строение, если оно расположено на земле, на которую вообще нет правоустанавливающих документов, либо оно возведено на участке, вид использования которого не допускает появление объекта подобного типа.

Кроме того, власть будет сносить постройки в границах зоны с особыми условиями использования территории. Правда, при этом режим указанной зоны вообще не должен позволять строительство такого объекта. Ну и наконец, муниципальные власти обяжут снести постройки, не имеющие разрешения на строительство, при условии, что подобное разрешение требовалось на дату его начала.

Авторы законопроекта особенно указывают, что муниципальные органы не вправе обязывать сносить строения, внесенные в ЕГРН. Это может сделать только суд по иску местных властей.

Сроки снесения постройки

Максимальный срок останется прежним - 12 месяцев. Но в новой редакции появится и нижняя граница для сноса объекта. Минимальный срок для ликвидации незаконной постройки не может быть менее трех месяцев.

Возмещение владельцу незаконной постройки

Субъект, купивший здание или сооружение, зарегистрированное в ЕГРН, получит право на возмещение в случае, если власть решит снести его собственность или потребует привести ее в соответствии с требованиями закона. Сумма возмещения будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости, а также убытков, которые понесет владелец постройки. А если субъект ликвидирует или перестроит объект за свой счет, то государство обязуется возместить ему все расходы.

Взыскание ущерба с регистратора

Государство в лице Росреестра получит право регрессного требования к сотруднику, который внес в ЕГРН сведения о самовольной постройке и поставил её на учет. То есть, выплатив деньги собственнику, федеральная власть вправе будет подать в суд на специалиста и взыскать с него убытки.

Выводы

В итоге мы видим частичный возврат к ситуации, существовавшей до июля 2015 года, когда объект зачастую не считался самовольной постройкой в силу его регистрации в ЕГРП (ныне - ЕГРН). Кроме этого, судя по планируемым изменениям, субъекты, купившие постройки, зафиксированные в Росреестре, получат право на компенсацию и возмещение убытков при их сносе или реконструкции.

А вот первоначальные собственники недвижимости, получившие разрешение на строительство и зарегистрировавшие строение в ЕГРН, не могут претендовать на выплаты со стороны государства. С одной стороны, это, конечно, правильно. Вполне возможно, что владелец земли просто дал кому надо взятку и зарегистрировал незаконный объект в реестре.

Но, с другой стороны, остаются вопросы по тексту законопроекта. Например, как быть с теми, кто не знал или не мог знать об ограничениях на использование земли? Они получили разрешение, построили дом, зарегистрировали его в ЕГРН. Это строение не считается самовольным. Однако объект может быть снесен, если вид разрешенного землепользования не допускает его существования. Вот вам реальный пример недавнего нашумевшего дела. Жительница Подмосковья купила землю и построила на ней дом. Она получила все разрешения и внесла постройку в ЕГРН. Вскоре выяснилось, что через ее участок проходит газовая труба. В местных органах власти сведений об этом не было. Суд постановил снести постройку. Если исходить из текста предполагаемых изменений, то первоначальный собственник не имеет права на компенсацию, а вот покупатель, который приобретет у него участок с постройкой, уже может претендовать на возмещение. На мой взгляд, это нелогично, и законопроект требует доработок.
 

[1] Даже сейчас не знают. Именно поэтому в российских городах при строительстве объектов подрядчики периодически разрушают инженерные коммуникации. Это происходит не по злому умыслу, а от банального незнания их расположения. Особенно если коммуникации были проложены во времена СССР и в 90-е годы.

[2] Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации

[3] То есть вообще без разрешений.

 

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3726 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
Квартиры в г. Железнодорожный Спешите! Квартиры в готовых домах в Подмосковье. г. Железнодорожный. от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южное Бунино Спешите! Новые квартиры у м.Бунинская аллея. 1-3-комнатные. от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Видное Спешите! 5 км от МКАД. Квартиры площадью 29-129 кв.м. г. Видное. Монолит-кирпич. от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте FREEDOM от ДОНСТРОЙ! Фридом - Эксклюзивные 2-комнатные квартиры на берегу Москвы-реки в 3 минутах от ЦАО. Бизнес-класс. Прямой вид на реку. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до - 13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо.м.Выставочная.Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Современные квартиры в готовых домах пл. от 70 метров. рядом с метро Бунинская аллея. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Спешите! Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 28 до 110 метров ГК: 1 кв. 2014 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом Малая Ордынка 19. Роскошные квартиры и пентхаусы в самом центре, в самой тишине. Свой райский сад с фонтаном в 1,4 км от Кремля Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 6 млн руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 6,0 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье по привлекательным ценам. Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE. Дом сдан! Квартиры от 13,5 млн руб. М. Профсоюзная, 10 мин. пешком. Охрана 24/7. Панорамное остекление. Свой дет. сад. Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Приватный ландшафтный парк и пруд. Ипотека от 5%. Развитая инфраструктура, школа и д/сад. от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте