Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в Москве и Подмосковье в 2017 году: вторичный рынок достиг «социальной стабильности»

Часть I: предложение и спрос

  Вторичный рынок жилья в Москве достиг точки стабильности - число сделок второй год держится примерно на одном и том же уровне, обусловленном скорее социальными, чем экономическими причинами. Выходят на рынок только те, кому действительно очень нужно: условно говоря, теща плешь проела и сил жить вместе с ней уже нет. Все остальные решение квартирного вопроса откладывают – нет денег и неизвестно, когда появятся.

Предложение

Снижение объема предложения на вторичном рынке жилья Москвы стало одним из главных трендов 2017 г. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», по итогам прошлого года (декабрь 2017 г. к декабрю 2016 г.) число выставленных на продажу квартир в старых границах города сократилось на 18%, «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» - 14,6%, «Азбуки Жилья» - на 6,6% (по суммарной площади - на 3%).

Объем предложения последовательно сокращался весь год, и если даже в какие-то месяцы наблюдался прирост этого показателя, то он был незначительным: максимальное увеличение числа выставленных на продажу лотов за месяц имело место в сентябре – на 3,6% по отношению к августу, рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инкома».

Средний объем предложения на вторичном рынке «старой» Москвы в 2017 г., согласно подсчетам «Азбуки», составил примерно 39 400 квартир против 42 600 в 2016 г.

«В условиях расхождения ожиданий покупателей и желаемой продавцами стоимости многие собственники решили снять квартиры с продажи», - поясняет ситуацию Владимир Каширцев, гендиректор компании «Азбука Жилья».

Сергей Шлома называет таких собственников «разочарованными продавцами»: «Я имею в виду людей, которые никак не могут – порой в течение года-двух – реализовать свою недвижимость из-за того, что выставляют ее на рынок по завышенной, докризисной стоимости. При этом они всеми фибрами души отказываются принимать новую рыночную конъюнктуру и совершенно не готовы опускать цену. Мне кажется, что помочь им может разве что опытный психотерапевт. Таких людей очень много – около 70% продавцов, – и из-за них появляются «мусорные» базы данных с огромным числом объектов по завышенным ценам».

Покупателям, избалованным значительным превышением предложения над спросом, переоцененные квартиры, естественно, не интересны и они зачастую делают выбор в пользу более качественного жилья на первичном рынке, которое можно купить примерно за те же деньги, что и «вторичку», а то и дешевле. А собственники, так и не сумев реализовать свою жилплощадь, покидают рынок недвижимости в надежде на лучшее будущее.

Новая Москва в целом повторяла «старомосковские» тенденции. В конце декабря на присоединенных территориях было выставлено на продажу 1 600 вторичных квартир общей площадью 96 000 кв. м. Таким образом, по сравнению с декабрем 2016 г. число квартир снизилось на 5,7%, а их суммарная площадь - на 8,1%, сообщили в «Азбуке Жилья».

В Подмосковье предложение «вторички» по итогам 2017 г. тоже упало, то незначительно, на 2,5%, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». Больше всего квартир в области продавалось в марте и апреле. Именно тогда наблюдалось максимальное затоваривание рынка, отмечает президент КР Сергей Власенко. Наиболее скудным выбор у покупателей был в сентябре, августе и декабре прошлого года.

Уменьшение объема предложения к концу года Власенко объясняет надеждой продавцов на повышение цен - в связи с заметной активизацией покупателей в ноябре, продолжающимся снижением ипотечных ставок и новостями о грядущем запрете долевого строительства. В результате часть собственников временно ушла с рынка, рассчитывая продать свое жилье дороже в ближайшем будущем. Впрочем, это им вряд ли удастся: о развороте рынка пока говорить не приходится, уверен президент КР «Мегаполис-Сервис».

«В целом же ситуация с объемом предложения в минувшем году была сопоставима с показателями 2016 г. В среднем, разница между объемами предложения за год составила 1,6% в пользу 2016 г.», - резюмирует Сергей Власенко.

Спрос

Декабрь
В декабре управление Росреестра по Москве зарегистрировало рекордные для 2017 г. 15 912 переходов прав на недвижимость – на 32,1% больше, чем в ноябре. Но даже на уровень 2016-го спрос все равно не вышел: в годовом выражении число новых прав на вторичную недвижимость сократилось на 6,3%.

Причин «всплеска» спроса на жилье в конце года традиционно две. Во-первых, столичный Росреестр всегда старается оформить максимальное число сделок перед длинными январскими каникулами. Например, в декабре 2016 г. количество регистрационных действий выросло сразу на 69%. Во-вторых, люди обычно стремятся завершить все дела, в том числе квартирные, до конца года.

Дополнительным фактором могли стать действия ЦБ, считает Сергей Шлома: «Одна из возможных причин успешности декабря – опасения потребителей, связанные с ситуацией в банковской сфере, где сейчас даже лидеры отрасли порой объявляют о санации. Людям психологически удобнее выйти на сделку до наступления Нового года, чтобы в новогодние каникулы или даже в течение всего января (пока все участники рынка недвижимости, образно говоря, не раскачаются) не беспокоиться за свои средства, хранящиеся в банках».

Но так как новых дел в преддверии Нового года граждане начинать не любят, по количеству авансов декабрь у большинства опрошенных IRN.RU агентств оказался хуже ноября. Например, «Инком» в декабре 2017 г. получил столько же авансов, что и годом ранее, но на 10% меньше, чем в ноябре. «Это, по нашим наблюдениям, традиционное для декабря отставание», - отмечает Шлома. В Est-a-Tet уровень спроса в декабре также «был заметно меньше по сравнению с октябрем-ноябрем», говорит Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости в компании. Помимо всего прочего, сказалась высокая база осенних месяцев, связанная со снижением ипотечных ставок, объясняет она.

Успешным как в годовом, так и в месячном разрезе декабрь был для «Азбуки Жилья». Число сделок к компании увеличилось на 54% относительно ноября и более чем в семь раз по сравнению с 2016 г. По словам Владимира Каширцева, именно в декабре спрос был самым низким в 2016 г.

Однако потенциальный спрос – число обращений в компанию от потенциальных покупателей – по сравнению с ноябрем снизился и в «Азбуке» - на 13,2%. В годовом выражении показатель увеличился на 77%.

Что касается Московской области, то там в конце года не наблюдалось даже «технического» ажиотажа: количество переходов прав в декабре упало на 3,1% относительно ноября и на 19,6% по сравнению с 2016 г. Всего в декабре 2017 г. местный Росреестр зарегистрировал 49 392 новых права на жилье.

Аналогичные тенденции отмечают и риелторы. По данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», уровень спроса на рынке вторичного жилья в Подмосковье в декабре снизился по отношению к ноябрю на 3% по сделкам и на 10,8% по количеству внесенных авансов. В годовом выражении показатели просели на 4,9% и 14,9% соответственно. «Активность покупателей была немного нивелирована поведением продавцов, часть которых сняла объекты с продажи, надеясь на повышение цен, - поясняет Сергей Власенко, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». - При этом те продавцы, которые нуждались в деньгах наиболее остро, успешно провели сделки».
 

2017 год
Уровень спроса на вторичном рынке жилья Москвы в целом за 2017 г. остался примерно таким же, как в 2016-м. В 2016 г. Росреестр зарегистрировал 126 045 переходов прав, в 2017-м - 123 894, то есть лишь на 1,7% меньше. В Подмосковье, где спрос традиционно хуже, чем в столице, снижение более выраженное – на 5,7% до 567 712 переходов прав.

Примечательно, что рынок перестал быть сезонным: если не считать редких всплесков типа декабрьского (который компенсирует январский провал - 4 812 переходов прав), количество регистрируемых Росреестром прав на «вторичку» стабильно держится на отметке примерно 10 000 в месяц в Москве и 45 000 – 50 000 в Подмосковье. Для сравнения: в 2014 г., последнем перед кризисом, Росреестр регистрировал в среднем 13 500 переходов прав на столичную недвижимость, причем число сделок колебалось от 8 447 до 20 027.

Дело в том, что до кризиса существенная часть спроса на вторичное жилье приходилось на инвесторов. Они же были ответственны и за пики покупательской активности, так как предпочитали массово выходить на сделки весной и осенью, после зимнего затишья и, соответственно, летних каникул. Однако в 2015 г., когда жилье в Москве подешевело в рублях чуть ли не впервые за все время существования отечественного рынка недвижимости, инвесторы этот рынок покинули – ведь квадратные метры перестали считаться не только источником прибыли, но и надежным способом сохранения капитала. А вместе с инвесторами исчезла и сезонность. (Подробнее о ситуации на рынке в 2015 г.: «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года»; «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году: развенчание мифов».)

Теперь «вторичкой» интересуются только те, кому квартира нужна для собственного проживания, причем нужна очень. «Покупатели сейчас соглашаются на покупку недвижимости в основном лишь в тех случаях, когда решение квартирного вопроса уже невозможно откладывать на завтра – условно говоря, теща плешь проела, сил жить вместе с ней уже нет, и нужно как можно скорее переехать в новую квартиру. Те же потребители, которых эта проблема волнует не так сильно, предпочитают откладывать заключение сделок с недвижимостью. Одна из главных причин этого – низкий уровень платежеспособности населения и неуверенность людей в завтрашнем дне», - объясняет Сергей Шлома.

По-видимому, 10 000 переходов прав на жилье в Москве и 45 000 – 50 000 в Подмосковье – это «социальный минимум» покупательской активности на вторичном рынке, обусловленный не подверженной резким изменениям демографической статистикой - числом браков, разводов, рождений детей и тому подобными причинами, побуждающими людей совершать сделки с вторичной недвижимостью.

Еще одна причина снижения спроса на вторичное жилье – конкуренция со стороны первичного рынка, предложение на котором огромно и продолжает расти (см. «Новостройки Москвы в 2017 году: объем нового строительства увеличился на 19,4%»). По данным риелторов, с каждым годом все больше покупателей переориентируются на рынок новостроек, где цены адекватнее, а качество выше. Если в 2016 г. в «Инкоме» таких покупателей было 15% от общего объема спроса, то по итогам 2017 г. уже 25% клиентов предпочли новостройку вторичной квартире.

В целом, по оценке Сергея Шломы, для возвращения на нормальный, докризисный, уровень функционирования вторичному рынку жилья Москвы не хватает 25-30% сделок ежемесячно.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8021 (1 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 2 644 871
до 7 741 717 руб.
Узнать подробнее
ЖК Медовая долина Новая Москва, Новомосковский округ, 26 км от МКАД Площади : 23 - 81 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Тропарево, 30 мин. транспортом Марушкинское пос., Крекшино дер., к.1 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.2 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.3 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.4 (2 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.5 (2 оч.) Показать все 8 корпусов Застройщик: Логитэк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 6 042 432
до 23 965 114 руб.
Узнать подробнее
ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский Площади : 28 - 103 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к. Б1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Рязанский пр-т, вл.2, к.М2 Показать все 12 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Изумрудные холмы Квартиры от 2,9 млн руб. Развитая инфраструктура. Волоколамское шоссе 8 км от МКАД. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Рихард Квартиры бизнес-класса в Хорошевском районе. Авторская архитектура. Богатая инфраструктура. Метро Зорге и Хорошево. Застройщик: ФСК Лидер. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Трехкомнатная квартира за 45 100 руб. в месяц! 15 минут до метро! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 5,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте