Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1.4 млн
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в Москве и Подмосковье в 2017 году: вторичный рынок достиг «социальной стабильности»

Часть I: предложение и спрос

  Вторичный рынок жилья в Москве достиг точки стабильности - число сделок второй год держится примерно на одном и том же уровне, обусловленном скорее социальными, чем экономическими причинами. Выходят на рынок только те, кому действительно очень нужно: условно говоря, теща плешь проела и сил жить вместе с ней уже нет. Все остальные решение квартирного вопроса откладывают – нет денег и неизвестно, когда появятся.

Предложение

Снижение объема предложения на вторичном рынке жилья Москвы стало одним из главных трендов 2017 г. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», по итогам прошлого года (декабрь 2017 г. к декабрю 2016 г.) число выставленных на продажу квартир в старых границах города сократилось на 18%, «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» - 14,6%, «Азбуки Жилья» - на 6,6% (по суммарной площади - на 3%).

Объем предложения последовательно сокращался весь год, и если даже в какие-то месяцы наблюдался прирост этого показателя, то он был незначительным: максимальное увеличение числа выставленных на продажу лотов за месяц имело место в сентябре – на 3,6% по отношению к августу, рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инкома».

Средний объем предложения на вторичном рынке «старой» Москвы в 2017 г., согласно подсчетам «Азбуки», составил примерно 39 400 квартир против 42 600 в 2016 г.

«В условиях расхождения ожиданий покупателей и желаемой продавцами стоимости многие собственники решили снять квартиры с продажи», - поясняет ситуацию Владимир Каширцев, гендиректор компании «Азбука Жилья».

Сергей Шлома называет таких собственников «разочарованными продавцами»: «Я имею в виду людей, которые никак не могут – порой в течение года-двух – реализовать свою недвижимость из-за того, что выставляют ее на рынок по завышенной, докризисной стоимости. При этом они всеми фибрами души отказываются принимать новую рыночную конъюнктуру и совершенно не готовы опускать цену. Мне кажется, что помочь им может разве что опытный психотерапевт. Таких людей очень много – около 70% продавцов, – и из-за них появляются «мусорные» базы данных с огромным числом объектов по завышенным ценам».

Покупателям, избалованным значительным превышением предложения над спросом, переоцененные квартиры, естественно, не интересны и они зачастую делают выбор в пользу более качественного жилья на первичном рынке, которое можно купить примерно за те же деньги, что и «вторичку», а то и дешевле. А собственники, так и не сумев реализовать свою жилплощадь, покидают рынок недвижимости в надежде на лучшее будущее.

Новая Москва в целом повторяла «старомосковские» тенденции. В конце декабря на присоединенных территориях было выставлено на продажу 1 600 вторичных квартир общей площадью 96 000 кв. м. Таким образом, по сравнению с декабрем 2016 г. число квартир снизилось на 5,7%, а их суммарная площадь - на 8,1%, сообщили в «Азбуке Жилья».

В Подмосковье предложение «вторички» по итогам 2017 г. тоже упало, то незначительно, на 2,5%, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». Больше всего квартир в области продавалось в марте и апреле. Именно тогда наблюдалось максимальное затоваривание рынка, отмечает президент КР Сергей Власенко. Наиболее скудным выбор у покупателей был в сентябре, августе и декабре прошлого года.

Уменьшение объема предложения к концу года Власенко объясняет надеждой продавцов на повышение цен - в связи с заметной активизацией покупателей в ноябре, продолжающимся снижением ипотечных ставок и новостями о грядущем запрете долевого строительства. В результате часть собственников временно ушла с рынка, рассчитывая продать свое жилье дороже в ближайшем будущем. Впрочем, это им вряд ли удастся: о развороте рынка пока говорить не приходится, уверен президент КР «Мегаполис-Сервис».

«В целом же ситуация с объемом предложения в минувшем году была сопоставима с показателями 2016 г. В среднем, разница между объемами предложения за год составила 1,6% в пользу 2016 г.», - резюмирует Сергей Власенко.

Спрос

Декабрь
В декабре управление Росреестра по Москве зарегистрировало рекордные для 2017 г. 15 912 переходов прав на недвижимость – на 32,1% больше, чем в ноябре. Но даже на уровень 2016-го спрос все равно не вышел: в годовом выражении число новых прав на вторичную недвижимость сократилось на 6,3%.

Причин «всплеска» спроса на жилье в конце года традиционно две. Во-первых, столичный Росреестр всегда старается оформить максимальное число сделок перед длинными январскими каникулами. Например, в декабре 2016 г. количество регистрационных действий выросло сразу на 69%. Во-вторых, люди обычно стремятся завершить все дела, в том числе квартирные, до конца года.

Дополнительным фактором могли стать действия ЦБ, считает Сергей Шлома: «Одна из возможных причин успешности декабря – опасения потребителей, связанные с ситуацией в банковской сфере, где сейчас даже лидеры отрасли порой объявляют о санации. Людям психологически удобнее выйти на сделку до наступления Нового года, чтобы в новогодние каникулы или даже в течение всего января (пока все участники рынка недвижимости, образно говоря, не раскачаются) не беспокоиться за свои средства, хранящиеся в банках».

Но так как новых дел в преддверии Нового года граждане начинать не любят, по количеству авансов декабрь у большинства опрошенных IRN.RU агентств оказался хуже ноября. Например, «Инком» в декабре 2017 г. получил столько же авансов, что и годом ранее, но на 10% меньше, чем в ноябре. «Это, по нашим наблюдениям, традиционное для декабря отставание», - отмечает Шлома. В Est-a-Tet уровень спроса в декабре также «был заметно меньше по сравнению с октябрем-ноябрем», говорит Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости в компании. Помимо всего прочего, сказалась высокая база осенних месяцев, связанная со снижением ипотечных ставок, объясняет она.

Успешным как в годовом, так и в месячном разрезе декабрь был для «Азбуки Жилья». Число сделок к компании увеличилось на 54% относительно ноября и более чем в семь раз по сравнению с 2016 г. По словам Владимира Каширцева, именно в декабре спрос был самым низким в 2016 г.

Однако потенциальный спрос – число обращений в компанию от потенциальных покупателей – по сравнению с ноябрем снизился и в «Азбуке» - на 13,2%. В годовом выражении показатель увеличился на 77%.

Что касается Московской области, то там в конце года не наблюдалось даже «технического» ажиотажа: количество переходов прав в декабре упало на 3,1% относительно ноября и на 19,6% по сравнению с 2016 г. Всего в декабре 2017 г. местный Росреестр зарегистрировал 49 392 новых права на жилье.

Аналогичные тенденции отмечают и риелторы. По данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», уровень спроса на рынке вторичного жилья в Подмосковье в декабре снизился по отношению к ноябрю на 3% по сделкам и на 10,8% по количеству внесенных авансов. В годовом выражении показатели просели на 4,9% и 14,9% соответственно. «Активность покупателей была немного нивелирована поведением продавцов, часть которых сняла объекты с продажи, надеясь на повышение цен, - поясняет Сергей Власенко, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». - При этом те продавцы, которые нуждались в деньгах наиболее остро, успешно провели сделки».
 

2017 год
Уровень спроса на вторичном рынке жилья Москвы в целом за 2017 г. остался примерно таким же, как в 2016-м. В 2016 г. Росреестр зарегистрировал 126 045 переходов прав, в 2017-м - 123 894, то есть лишь на 1,7% меньше. В Подмосковье, где спрос традиционно хуже, чем в столице, снижение более выраженное – на 5,7% до 567 712 переходов прав.

Примечательно, что рынок перестал быть сезонным: если не считать редких всплесков типа декабрьского (который компенсирует январский провал - 4 812 переходов прав), количество регистрируемых Росреестром прав на «вторичку» стабильно держится на отметке примерно 10 000 в месяц в Москве и 45 000 – 50 000 в Подмосковье. Для сравнения: в 2014 г., последнем перед кризисом, Росреестр регистрировал в среднем 13 500 переходов прав на столичную недвижимость, причем число сделок колебалось от 8 447 до 20 027.

Дело в том, что до кризиса существенная часть спроса на вторичное жилье приходилось на инвесторов. Они же были ответственны и за пики покупательской активности, так как предпочитали массово выходить на сделки весной и осенью, после зимнего затишья и, соответственно, летних каникул. Однако в 2015 г., когда жилье в Москве подешевело в рублях чуть ли не впервые за все время существования отечественного рынка недвижимости, инвесторы этот рынок покинули – ведь квадратные метры перестали считаться не только источником прибыли, но и надежным способом сохранения капитала. А вместе с инвесторами исчезла и сезонность. (Подробнее о ситуации на рынке в 2015 г.: «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года»; «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году: развенчание мифов».)

Теперь «вторичкой» интересуются только те, кому квартира нужна для собственного проживания, причем нужна очень. «Покупатели сейчас соглашаются на покупку недвижимости в основном лишь в тех случаях, когда решение квартирного вопроса уже невозможно откладывать на завтра – условно говоря, теща плешь проела, сил жить вместе с ней уже нет, и нужно как можно скорее переехать в новую квартиру. Те же потребители, которых эта проблема волнует не так сильно, предпочитают откладывать заключение сделок с недвижимостью. Одна из главных причин этого – низкий уровень платежеспособности населения и неуверенность людей в завтрашнем дне», - объясняет Сергей Шлома.

По-видимому, 10 000 переходов прав на жилье в Москве и 45 000 – 50 000 в Подмосковье – это «социальный минимум» покупательской активности на вторичном рынке, обусловленный не подверженной резким изменениям демографической статистикой - числом браков, разводов, рождений детей и тому подобными причинами, побуждающими людей совершать сделки с вторичной недвижимостью.

Еще одна причина снижения спроса на вторичное жилье – конкуренция со стороны первичного рынка, предложение на котором огромно и продолжает расти (см. «Новостройки Москвы в 2017 году: объем нового строительства увеличился на 19,4%»). По данным риелторов, с каждым годом все больше покупателей переориентируются на рынок новостроек, где цены адекватнее, а качество выше. Если в 2016 г. в «Инкоме» таких покупателей было 15% от общего объема спроса, то по итогам 2017 г. уже 25% клиентов предпочли новостройку вторичной квартире.

В целом, по оценке Сергея Шломы, для возвращения на нормальный, докризисный, уровень функционирования вторичному рынку жилья Москвы не хватает 25-30% сделок ежемесячно.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8140 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья
Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры со скидкой до 20% в доме Д1. Ипотека с гос.поддержкой от 6,5%. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,7 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб. 9 км от МКАД от 4,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. Берем % по ипотеке на себя . 2 мин от м.Дмитровская. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры 1 очереди! Квартиры бизнес-класса с отделкой white box. Ключи в этом году. м. Речной вокзал. В окружении парков и прудов! от 8,7 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые Аллеи» Исторически низкая ипотека - 6,1%. Cвоя квартира в ипотеку от 9 500 р./ месяц! Московская прописка! от 4,1 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живите возле Тверской Последние 12 готовых квартир на Белорусской. Покупайте онлайн! Самый надежный застройщик Москвы. Ипотека от 0,1%. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Ипотека от 0,1% Последние квартиры в новом корпусе. Потолки до 5,5 м. Своя набережная Москвы-реки. Рядом Сити. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки - от 3,6 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе. от 3,6 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса. Ипотека 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Купи квартиру онлайн в квартале бизнес-класса рядом с м.Алексеевская. Ипотека от 4,5%. Рассрочка 0% Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с выгодой до 3,5 млн! Премиальная отделка под ключ. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Ипотека 6,1%! Рядом с метро Коммунарка! 35 минут без пробок до Кремля! 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest - квартиры с видом на лес Квартиры в ЗАО с видом на лес. 2 мин до м.Новопеределкино.Предчистовая отделка White Box. Скидка 7%, ипотека от 6%, рассрочка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Купи квартиру онлайн со скидкой 2%! Квартиры на старте продаж в 5 минутах пешком от м. Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Ипотека от 0,1% Готовые элитные квартиры с отделкой в Хамовниках. Клубный дом. Премиальные материалы. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году от 15,6 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савеловский Сити. Выдаем ключи Скидка до 10%. Квартиры в готовых домах в 7 мин от м. Дмитровская. Великолепные виды на центр города. Успейте приобрести! от 8 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди, 40 кв м от 10 млн руб. Ипотека 6%. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. Скидка до 12% на готовые квартиры от 10 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,2 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,2 млн руб.