Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в Москве и Подмосковье в 2017 году: вторичный рынок достиг «социальной стабильности»

Часть I: предложение и спрос

  Вторичный рынок жилья в Москве достиг точки стабильности - число сделок второй год держится примерно на одном и том же уровне, обусловленном скорее социальными, чем экономическими причинами. Выходят на рынок только те, кому действительно очень нужно: условно говоря, теща плешь проела и сил жить вместе с ней уже нет. Все остальные решение квартирного вопроса откладывают – нет денег и неизвестно, когда появятся.

Предложение

Снижение объема предложения на вторичном рынке жилья Москвы стало одним из главных трендов 2017 г. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», по итогам прошлого года (декабрь 2017 г. к декабрю 2016 г.) число выставленных на продажу квартир в старых границах города сократилось на 18%, «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» - 14,6%, «Азбуки Жилья» - на 6,6% (по суммарной площади - на 3%).

Объем предложения последовательно сокращался весь год, и если даже в какие-то месяцы наблюдался прирост этого показателя, то он был незначительным: максимальное увеличение числа выставленных на продажу лотов за месяц имело место в сентябре – на 3,6% по отношению к августу, рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инкома».

Средний объем предложения на вторичном рынке «старой» Москвы в 2017 г., согласно подсчетам «Азбуки», составил примерно 39 400 квартир против 42 600 в 2016 г.

«В условиях расхождения ожиданий покупателей и желаемой продавцами стоимости многие собственники решили снять квартиры с продажи», - поясняет ситуацию Владимир Каширцев, гендиректор компании «Азбука Жилья».

Сергей Шлома называет таких собственников «разочарованными продавцами»: «Я имею в виду людей, которые никак не могут – порой в течение года-двух – реализовать свою недвижимость из-за того, что выставляют ее на рынок по завышенной, докризисной стоимости. При этом они всеми фибрами души отказываются принимать новую рыночную конъюнктуру и совершенно не готовы опускать цену. Мне кажется, что помочь им может разве что опытный психотерапевт. Таких людей очень много – около 70% продавцов, – и из-за них появляются «мусорные» базы данных с огромным числом объектов по завышенным ценам».

Покупателям, избалованным значительным превышением предложения над спросом, переоцененные квартиры, естественно, не интересны и они зачастую делают выбор в пользу более качественного жилья на первичном рынке, которое можно купить примерно за те же деньги, что и «вторичку», а то и дешевле. А собственники, так и не сумев реализовать свою жилплощадь, покидают рынок недвижимости в надежде на лучшее будущее.

Новая Москва в целом повторяла «старомосковские» тенденции. В конце декабря на присоединенных территориях было выставлено на продажу 1 600 вторичных квартир общей площадью 96 000 кв. м. Таким образом, по сравнению с декабрем 2016 г. число квартир снизилось на 5,7%, а их суммарная площадь - на 8,1%, сообщили в «Азбуке Жилья».

В Подмосковье предложение «вторички» по итогам 2017 г. тоже упало, то незначительно, на 2,5%, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». Больше всего квартир в области продавалось в марте и апреле. Именно тогда наблюдалось максимальное затоваривание рынка, отмечает президент КР Сергей Власенко. Наиболее скудным выбор у покупателей был в сентябре, августе и декабре прошлого года.

Уменьшение объема предложения к концу года Власенко объясняет надеждой продавцов на повышение цен - в связи с заметной активизацией покупателей в ноябре, продолжающимся снижением ипотечных ставок и новостями о грядущем запрете долевого строительства. В результате часть собственников временно ушла с рынка, рассчитывая продать свое жилье дороже в ближайшем будущем. Впрочем, это им вряд ли удастся: о развороте рынка пока говорить не приходится, уверен президент КР «Мегаполис-Сервис».

«В целом же ситуация с объемом предложения в минувшем году была сопоставима с показателями 2016 г. В среднем, разница между объемами предложения за год составила 1,6% в пользу 2016 г.», - резюмирует Сергей Власенко.

Спрос

Декабрь
В декабре управление Росреестра по Москве зарегистрировало рекордные для 2017 г. 15 912 переходов прав на недвижимость – на 32,1% больше, чем в ноябре. Но даже на уровень 2016-го спрос все равно не вышел: в годовом выражении число новых прав на вторичную недвижимость сократилось на 6,3%.

Причин «всплеска» спроса на жилье в конце года традиционно две. Во-первых, столичный Росреестр всегда старается оформить максимальное число сделок перед длинными январскими каникулами. Например, в декабре 2016 г. количество регистрационных действий выросло сразу на 69%. Во-вторых, люди обычно стремятся завершить все дела, в том числе квартирные, до конца года.

Дополнительным фактором могли стать действия ЦБ, считает Сергей Шлома: «Одна из возможных причин успешности декабря – опасения потребителей, связанные с ситуацией в банковской сфере, где сейчас даже лидеры отрасли порой объявляют о санации. Людям психологически удобнее выйти на сделку до наступления Нового года, чтобы в новогодние каникулы или даже в течение всего января (пока все участники рынка недвижимости, образно говоря, не раскачаются) не беспокоиться за свои средства, хранящиеся в банках».

Но так как новых дел в преддверии Нового года граждане начинать не любят, по количеству авансов декабрь у большинства опрошенных IRN.RU агентств оказался хуже ноября. Например, «Инком» в декабре 2017 г. получил столько же авансов, что и годом ранее, но на 10% меньше, чем в ноябре. «Это, по нашим наблюдениям, традиционное для декабря отставание», - отмечает Шлома. В Est-a-Tet уровень спроса в декабре также «был заметно меньше по сравнению с октябрем-ноябрем», говорит Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости в компании. Помимо всего прочего, сказалась высокая база осенних месяцев, связанная со снижением ипотечных ставок, объясняет она.

Успешным как в годовом, так и в месячном разрезе декабрь был для «Азбуки Жилья». Число сделок к компании увеличилось на 54% относительно ноября и более чем в семь раз по сравнению с 2016 г. По словам Владимира Каширцева, именно в декабре спрос был самым низким в 2016 г.

Однако потенциальный спрос – число обращений в компанию от потенциальных покупателей – по сравнению с ноябрем снизился и в «Азбуке» - на 13,2%. В годовом выражении показатель увеличился на 77%.

Что касается Московской области, то там в конце года не наблюдалось даже «технического» ажиотажа: количество переходов прав в декабре упало на 3,1% относительно ноября и на 19,6% по сравнению с 2016 г. Всего в декабре 2017 г. местный Росреестр зарегистрировал 49 392 новых права на жилье.

Аналогичные тенденции отмечают и риелторы. По данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», уровень спроса на рынке вторичного жилья в Подмосковье в декабре снизился по отношению к ноябрю на 3% по сделкам и на 10,8% по количеству внесенных авансов. В годовом выражении показатели просели на 4,9% и 14,9% соответственно. «Активность покупателей была немного нивелирована поведением продавцов, часть которых сняла объекты с продажи, надеясь на повышение цен, - поясняет Сергей Власенко, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». - При этом те продавцы, которые нуждались в деньгах наиболее остро, успешно провели сделки».
 

2017 год
Уровень спроса на вторичном рынке жилья Москвы в целом за 2017 г. остался примерно таким же, как в 2016-м. В 2016 г. Росреестр зарегистрировал 126 045 переходов прав, в 2017-м - 123 894, то есть лишь на 1,7% меньше. В Подмосковье, где спрос традиционно хуже, чем в столице, снижение более выраженное – на 5,7% до 567 712 переходов прав.

Примечательно, что рынок перестал быть сезонным: если не считать редких всплесков типа декабрьского (который компенсирует январский провал - 4 812 переходов прав), количество регистрируемых Росреестром прав на «вторичку» стабильно держится на отметке примерно 10 000 в месяц в Москве и 45 000 – 50 000 в Подмосковье. Для сравнения: в 2014 г., последнем перед кризисом, Росреестр регистрировал в среднем 13 500 переходов прав на столичную недвижимость, причем число сделок колебалось от 8 447 до 20 027.

Дело в том, что до кризиса существенная часть спроса на вторичное жилье приходилось на инвесторов. Они же были ответственны и за пики покупательской активности, так как предпочитали массово выходить на сделки весной и осенью, после зимнего затишья и, соответственно, летних каникул. Однако в 2015 г., когда жилье в Москве подешевело в рублях чуть ли не впервые за все время существования отечественного рынка недвижимости, инвесторы этот рынок покинули – ведь квадратные метры перестали считаться не только источником прибыли, но и надежным способом сохранения капитала. А вместе с инвесторами исчезла и сезонность. (Подробнее о ситуации на рынке в 2015 г.: «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года»; «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году: развенчание мифов».)

Теперь «вторичкой» интересуются только те, кому квартира нужна для собственного проживания, причем нужна очень. «Покупатели сейчас соглашаются на покупку недвижимости в основном лишь в тех случаях, когда решение квартирного вопроса уже невозможно откладывать на завтра – условно говоря, теща плешь проела, сил жить вместе с ней уже нет, и нужно как можно скорее переехать в новую квартиру. Те же потребители, которых эта проблема волнует не так сильно, предпочитают откладывать заключение сделок с недвижимостью. Одна из главных причин этого – низкий уровень платежеспособности населения и неуверенность людей в завтрашнем дне», - объясняет Сергей Шлома.

По-видимому, 10 000 переходов прав на жилье в Москве и 45 000 – 50 000 в Подмосковье – это «социальный минимум» покупательской активности на вторичном рынке, обусловленный не подверженной резким изменениям демографической статистикой - числом браков, разводов, рождений детей и тому подобными причинами, побуждающими людей совершать сделки с вторичной недвижимостью.

Еще одна причина снижения спроса на вторичное жилье – конкуренция со стороны первичного рынка, предложение на котором огромно и продолжает расти (см. «Новостройки Москвы в 2017 году: объем нового строительства увеличился на 19,4%»). По данным риелторов, с каждым годом все больше покупателей переориентируются на рынок новостроек, где цены адекватнее, а качество выше. Если в 2016 г. в «Инкоме» таких покупателей было 15% от общего объема спроса, то по итогам 2017 г. уже 25% клиентов предпочли новостройку вторичной квартире.

В целом, по оценке Сергея Шломы, для возвращения на нормальный, докризисный, уровень функционирования вторичному рынку жилья Москвы не хватает 25-30% сделок ежемесячно.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7444 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 594 700
до 9 709 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 27 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.14 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.20/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.4/3 Показать все 8 корпусов Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 8 964 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Спешите! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Спешите! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры пл. от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте