Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в Москве и Подмосковье в 2017 году: вторичный рынок достиг «социальной стабильности»

Часть I: предложение и спрос

  Вторичный рынок жилья в Москве достиг точки стабильности - число сделок второй год держится примерно на одном и том же уровне, обусловленном скорее социальными, чем экономическими причинами. Выходят на рынок только те, кому действительно очень нужно: условно говоря, теща плешь проела и сил жить вместе с ней уже нет. Все остальные решение квартирного вопроса откладывают – нет денег и неизвестно, когда появятся.

Предложение

Снижение объема предложения на вторичном рынке жилья Москвы стало одним из главных трендов 2017 г. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», по итогам прошлого года (декабрь 2017 г. к декабрю 2016 г.) число выставленных на продажу квартир в старых границах города сократилось на 18%, «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» - 14,6%, «Азбуки Жилья» - на 6,6% (по суммарной площади - на 3%).

Объем предложения последовательно сокращался весь год, и если даже в какие-то месяцы наблюдался прирост этого показателя, то он был незначительным: максимальное увеличение числа выставленных на продажу лотов за месяц имело место в сентябре – на 3,6% по отношению к августу, рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инкома».

Средний объем предложения на вторичном рынке «старой» Москвы в 2017 г., согласно подсчетам «Азбуки», составил примерно 39 400 квартир против 42 600 в 2016 г.

«В условиях расхождения ожиданий покупателей и желаемой продавцами стоимости многие собственники решили снять квартиры с продажи», - поясняет ситуацию Владимир Каширцев, гендиректор компании «Азбука Жилья».

Сергей Шлома называет таких собственников «разочарованными продавцами»: «Я имею в виду людей, которые никак не могут – порой в течение года-двух – реализовать свою недвижимость из-за того, что выставляют ее на рынок по завышенной, докризисной стоимости. При этом они всеми фибрами души отказываются принимать новую рыночную конъюнктуру и совершенно не готовы опускать цену. Мне кажется, что помочь им может разве что опытный психотерапевт. Таких людей очень много – около 70% продавцов, – и из-за них появляются «мусорные» базы данных с огромным числом объектов по завышенным ценам».

Покупателям, избалованным значительным превышением предложения над спросом, переоцененные квартиры, естественно, не интересны и они зачастую делают выбор в пользу более качественного жилья на первичном рынке, которое можно купить примерно за те же деньги, что и «вторичку», а то и дешевле. А собственники, так и не сумев реализовать свою жилплощадь, покидают рынок недвижимости в надежде на лучшее будущее.

Новая Москва в целом повторяла «старомосковские» тенденции. В конце декабря на присоединенных территориях было выставлено на продажу 1 600 вторичных квартир общей площадью 96 000 кв. м. Таким образом, по сравнению с декабрем 2016 г. число квартир снизилось на 5,7%, а их суммарная площадь - на 8,1%, сообщили в «Азбуке Жилья».

В Подмосковье предложение «вторички» по итогам 2017 г. тоже упало, то незначительно, на 2,5%, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». Больше всего квартир в области продавалось в марте и апреле. Именно тогда наблюдалось максимальное затоваривание рынка, отмечает президент КР Сергей Власенко. Наиболее скудным выбор у покупателей был в сентябре, августе и декабре прошлого года.

Уменьшение объема предложения к концу года Власенко объясняет надеждой продавцов на повышение цен - в связи с заметной активизацией покупателей в ноябре, продолжающимся снижением ипотечных ставок и новостями о грядущем запрете долевого строительства. В результате часть собственников временно ушла с рынка, рассчитывая продать свое жилье дороже в ближайшем будущем. Впрочем, это им вряд ли удастся: о развороте рынка пока говорить не приходится, уверен президент КР «Мегаполис-Сервис».

«В целом же ситуация с объемом предложения в минувшем году была сопоставима с показателями 2016 г. В среднем, разница между объемами предложения за год составила 1,6% в пользу 2016 г.», - резюмирует Сергей Власенко.

Спрос

Декабрь
В декабре управление Росреестра по Москве зарегистрировало рекордные для 2017 г. 15 912 переходов прав на недвижимость – на 32,1% больше, чем в ноябре. Но даже на уровень 2016-го спрос все равно не вышел: в годовом выражении число новых прав на вторичную недвижимость сократилось на 6,3%.

Причин «всплеска» спроса на жилье в конце года традиционно две. Во-первых, столичный Росреестр всегда старается оформить максимальное число сделок перед длинными январскими каникулами. Например, в декабре 2016 г. количество регистрационных действий выросло сразу на 69%. Во-вторых, люди обычно стремятся завершить все дела, в том числе квартирные, до конца года.

Дополнительным фактором могли стать действия ЦБ, считает Сергей Шлома: «Одна из возможных причин успешности декабря – опасения потребителей, связанные с ситуацией в банковской сфере, где сейчас даже лидеры отрасли порой объявляют о санации. Людям психологически удобнее выйти на сделку до наступления Нового года, чтобы в новогодние каникулы или даже в течение всего января (пока все участники рынка недвижимости, образно говоря, не раскачаются) не беспокоиться за свои средства, хранящиеся в банках».

Но так как новых дел в преддверии Нового года граждане начинать не любят, по количеству авансов декабрь у большинства опрошенных IRN.RU агентств оказался хуже ноября. Например, «Инком» в декабре 2017 г. получил столько же авансов, что и годом ранее, но на 10% меньше, чем в ноябре. «Это, по нашим наблюдениям, традиционное для декабря отставание», - отмечает Шлома. В Est-a-Tet уровень спроса в декабре также «был заметно меньше по сравнению с октябрем-ноябрем», говорит Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости в компании. Помимо всего прочего, сказалась высокая база осенних месяцев, связанная со снижением ипотечных ставок, объясняет она.

Успешным как в годовом, так и в месячном разрезе декабрь был для «Азбуки Жилья». Число сделок к компании увеличилось на 54% относительно ноября и более чем в семь раз по сравнению с 2016 г. По словам Владимира Каширцева, именно в декабре спрос был самым низким в 2016 г.

Однако потенциальный спрос – число обращений в компанию от потенциальных покупателей – по сравнению с ноябрем снизился и в «Азбуке» - на 13,2%. В годовом выражении показатель увеличился на 77%.

Что касается Московской области, то там в конце года не наблюдалось даже «технического» ажиотажа: количество переходов прав в декабре упало на 3,1% относительно ноября и на 19,6% по сравнению с 2016 г. Всего в декабре 2017 г. местный Росреестр зарегистрировал 49 392 новых права на жилье.

Аналогичные тенденции отмечают и риелторы. По данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», уровень спроса на рынке вторичного жилья в Подмосковье в декабре снизился по отношению к ноябрю на 3% по сделкам и на 10,8% по количеству внесенных авансов. В годовом выражении показатели просели на 4,9% и 14,9% соответственно. «Активность покупателей была немного нивелирована поведением продавцов, часть которых сняла объекты с продажи, надеясь на повышение цен, - поясняет Сергей Власенко, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис». - При этом те продавцы, которые нуждались в деньгах наиболее остро, успешно провели сделки».
 

2017 год
Уровень спроса на вторичном рынке жилья Москвы в целом за 2017 г. остался примерно таким же, как в 2016-м. В 2016 г. Росреестр зарегистрировал 126 045 переходов прав, в 2017-м - 123 894, то есть лишь на 1,7% меньше. В Подмосковье, где спрос традиционно хуже, чем в столице, снижение более выраженное – на 5,7% до 567 712 переходов прав.

Примечательно, что рынок перестал быть сезонным: если не считать редких всплесков типа декабрьского (который компенсирует январский провал - 4 812 переходов прав), количество регистрируемых Росреестром прав на «вторичку» стабильно держится на отметке примерно 10 000 в месяц в Москве и 45 000 – 50 000 в Подмосковье. Для сравнения: в 2014 г., последнем перед кризисом, Росреестр регистрировал в среднем 13 500 переходов прав на столичную недвижимость, причем число сделок колебалось от 8 447 до 20 027.

Дело в том, что до кризиса существенная часть спроса на вторичное жилье приходилось на инвесторов. Они же были ответственны и за пики покупательской активности, так как предпочитали массово выходить на сделки весной и осенью, после зимнего затишья и, соответственно, летних каникул. Однако в 2015 г., когда жилье в Москве подешевело в рублях чуть ли не впервые за все время существования отечественного рынка недвижимости, инвесторы этот рынок покинули – ведь квадратные метры перестали считаться не только источником прибыли, но и надежным способом сохранения капитала. А вместе с инвесторами исчезла и сезонность. (Подробнее о ситуации на рынке в 2015 г.: «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года»; «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году: развенчание мифов».)

Теперь «вторичкой» интересуются только те, кому квартира нужна для собственного проживания, причем нужна очень. «Покупатели сейчас соглашаются на покупку недвижимости в основном лишь в тех случаях, когда решение квартирного вопроса уже невозможно откладывать на завтра – условно говоря, теща плешь проела, сил жить вместе с ней уже нет, и нужно как можно скорее переехать в новую квартиру. Те же потребители, которых эта проблема волнует не так сильно, предпочитают откладывать заключение сделок с недвижимостью. Одна из главных причин этого – низкий уровень платежеспособности населения и неуверенность людей в завтрашнем дне», - объясняет Сергей Шлома.

По-видимому, 10 000 переходов прав на жилье в Москве и 45 000 – 50 000 в Подмосковье – это «социальный минимум» покупательской активности на вторичном рынке, обусловленный не подверженной резким изменениям демографической статистикой - числом браков, разводов, рождений детей и тому подобными причинами, побуждающими людей совершать сделки с вторичной недвижимостью.

Еще одна причина снижения спроса на вторичное жилье – конкуренция со стороны первичного рынка, предложение на котором огромно и продолжает расти (см. «Новостройки Москвы в 2017 году: объем нового строительства увеличился на 19,4%»). По данным риелторов, с каждым годом все больше покупателей переориентируются на рынок новостроек, где цены адекватнее, а качество выше. Если в 2016 г. в «Инкоме» таких покупателей было 15% от общего объема спроса, то по итогам 2017 г. уже 25% клиентов предпочли новостройку вторичной квартире.

В целом, по оценке Сергея Шломы, для возвращения на нормальный, докризисный, уровень функционирования вторичному рынку жилья Москвы не хватает 25-30% сделок ежемесячно.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7976 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 854 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 40 - 135 кв.м. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 81 280 000
до 233 780 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Элитный Дом Малая Ордынка 19 Москва, Центральный округ, район Замоскворечье Площади : 133 - 228 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Третьяковская, 5 мин. пешком Застройщик: Смайнэкс.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 816 008
до 18 613 130 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Fresh Москва, Южный округ, район Зябликово Площади : 21 - 106 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2021 г. м. Красногвардейская, 5 мин. пешком м. Зябликово, 5 мин. пешком Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 1 корпус 1 Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 2, к.4 Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
м. Бунинская аллея Современные квартиры в готовых домах пл. от 70 метров. рядом с метро Бунинская аллея. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новоград «Павлино» Квартиры в готовых домах в Подмосковье. г. Железнодорожный. Уточняйте подробности по телефону. от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Спешите! Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 28 до 110 метров ГК: 1 кв. 2014 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте FREEDOM от ДОНСТРОЙ! Фридом - Эксклюзивные 2-комнатные квартиры на берегу Москвы-реки в 3 минутах от ЦАО. Бизнес-класс. Прямой вид на реку. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 6 млн руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 6,0 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до - 13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо.м.Выставочная.Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE. Дом сдан! Квартиры от 13,5 млн руб. М. Профсоюзная, 10 мин. пешком. Охрана 24/7. Панорамное остекление. Свой дет. сад. Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Приватный ландшафтный парк и пруд. Ипотека от 5%. Развитая инфраструктура, школа и д/сад. от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье. квартиры Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте