Загородному рынку жилья поможет «реновация»
Значительная часть предложения слишком устарела морально и физически
Загородный рынок московского региона попал в замкнутый круг: девелоперы не запускают новые проекты, потому что нет спроса и, соответственно, прибыли, а спрос слабый потому, что покупателям не из чего выбирать – оставшиеся на рынке объекты устарели морально и физически. Риелторы предлагают решить проблему кардинально – через «реновацию». То есть снести невостребованные поселки и построить на их месте что-то более привлекательное.
Предложение
Объем предложения на первичном загородном рынке московского региона продолжает сокращаться. По данным «ИРН-Консалтинг», в 2017 г. продажи велись в 275 газифицированных, то есть предназначенных для постоянного проживания, поселках с коттеджами и/или участками с подрядом – это на 19,8% меньше, чем в 2015 г. Объем коттеджного рынка в метрах сократился на 26%, а в деньгах – на 22,2%. Поселков с таунхаусами стало меньше на 20,6% (123 штуки), суммарная площадь таунхаусов снизилась на 23%, а стоимость – на 22,3%.
Среди газифицированных проектов с застройкой меньше всего от кризиса пострадал сегмент малоэтажных жилых комплексов (МЖК) – наименее «загородный» из всего загородного рынка (фактически, МЖК являются бюджетной альтернативой городской квартире). Хотя число проектов с МЖК сократилось на 22% (до 90 шт), по количеству метров объем рынка с 2015 г. уменьшился только на 8,3%, а в деньгах – на 9,7%.
При этом больше половины рынка по-прежнему занимают участки без подряда: 160 поселков с газом состоят только из земельных участков, еще в 145 УБП являются одним из форматов. А если учитывать все загородные проекты – в том числе без газа и дачные поселки, то на УБП приходится уже 67% предложения, подсчитали в компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Доля «голой земли» в предложении растет - в 2016 г. поселки с УБП составляли 64% от общего объема предложения. Как отмечает руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости компании «Инком» Антон Архипов, девелоперов, готовых возводить поселки с застройкой, осталось крайне мало. Крупные компании предпочитают стоить многоэтажное жилье – там прибыли выше, а мелкие способны финансово потянуть только проекты, состоящие из участков без подряда.
При этом в количественном отношении сегмент УБП сжимается, как и все остальные. С 2014 г. число газифицированных поселков с УБП снизилось на 25%, по данным «ИРН-Консалтинг». В гектарах рынок уменьшился на 19,7%, в деньгах – на 31%.
В разрезе классов изменений немного: на 2% по сравнению с 2016 г., до 78%, увеличилась доля домовладений эконом-сегмента, бизнес-класс и de luxe сократились на 1%, до 3% и 1% соответственно.
При этом надо отметить, что, хотя доля дорогих проектов в общем объеме рынка сократилась незначительно, снижение объема предложения внутри сегмента было весьма ощутимым: за год на 21,4%, за два – на 38%, сообщает Welhome. В 2017 г. первичные продажи велись в 23 коттеджных поселках.
Сокращение объема предложения на первичном рынке эксперты объясняют острым дефицитом новых проектов. По данным «ИНКОМ-Недвижимости», за прошедший год на подмосковный рынок вышло 67 загородных поселков против 81 годом ранее, причем менее 30% новых поселков имели застройку. И лишь два из них, по информации Welhome, относились к классу элит: ArtEco (30 км по Новорижскому шоссе) и Maslovo Residence (25 км по Рублево-Успенскому шоссе).
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Цены и спрос
Застройщики утратили интерес к «загородке» из-за слабого проса и снижения цен, объясняют риелторы. «Сложившаяся ситуация массового демпинга наносит сильный урон загородному рынку в том плане, что создает дополнительный барьер для вывода новых проектов. Девелоперы понимают: нет смысла запускать что-то новое, если максимум, на что можно рассчитывать, – это 8-10% дохода через пять лет», - комментирует положение дел руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Впрочем, по данным «ИРН-Консалтинг», цены предложения на загородном рынке в последние годы стоят на месте. Средняя стоимость домовладения в сегменте коттеджных поселков для постоянного проживания снизилась за два года лишь на 2%, таунхаусы подорожали на 1,2%. Цена метра в новомосковских МЖК выросла на 1,9%, в подмосковных – упала на 0,8%.
Однако чек сделки стремительно падает. По данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», коттеджи и таунхаусы в 2017 г. продавались на 20% дешевле, чем в 2016-м, земельные участки подешевели на 18,5%. Незначительно, но все же потерял в цене и самый дешевый сегмент рынка – дачный: средний бюджет на покупку дач сократился на 0,8%.
Средний бюджет покупки загородной недвижимости, руб.
| Дача | Коттедж | Таунхаус | Участок | |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 3 281 718 | 15 344 863 | 8 520 000 | 7 020 950 |
| 2013 | 3 854 583 | 19 477 162 | 8 300 000 | 2 802 967 |
| 2014 | 2 812 500 | 12 055 401 | 8 495 257 | 4 532 370 |
| 2015 | 2 977 143 | 13 128 400 | 12 375 000 | 4 172 632 |
| 2016 | 2 287 500 | 17 190 700 | 14 800 000 | 5 450 000 |
| янв-нояб. 2017 | 2 270 000 | 13 850 742 | 11 833 500 | 4 440 421 |
Источник: «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»
Такая динамика объясняется структурой спроса - люди выбирают прежде всего самые дешевые лоты при условии, что они расположены не слишком далеко от Москвы. По данным «Инкома», 77% реализованных объектов всех форматов относились к экономклассу (76% в 2016 г.). 50% сделок, по информации «Миэль», совершалось с объектами, расположенными в 10 - 30 км от МКАД.
В целом, по данным «Инкома», относительно 2016 г. спрос на загородном рынке сократился примерно на 12% и не дотягивал даже до 6% от общего объема предложения.
Застройщики тоже оценивают ситуацию на рынке достаточно пессимистично. По словам Екатерины Коган, директора департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family, разрыв между спросом и предложением с сегменте таунхаусов в 2017 г. достиг 68%. Для сравнения: в 2016 г. соответствующих показатель составлял 50%, в 2015-м – 25%.
При этом, подчеркивает Коган, динамика спроса сильно отличается от поселка к поселку. В некоторых продажи могут расти: «Например, по своим объектам сегменте таунхаусов мы наблюдали в 2017 г. небольшой прирост в 10-12% по объему продаж».
А в других поселках покупателей может не быть вообще. В целом по загородному рынку в III квартале 2017 г. проблемы с продажами или их полное отсутствие наблюдались в 75% проектов против 73% годом ранее, сообщили в «Инкоме».
В классе элит ситуация несколько лучше, чем в среднем по рынку, благодаря активизации спроса в конце года. Если весной на долю объектов дороже 20 млн руб. пришлось менее 1% от общего числа сделок, то по итогам сентября и октября этот показатель достиг 6%, рассказывает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. А за последние три месяца 2017 г. спрос на «элитку», по данным Welhome, увеличился на 19% к предыдущему кварталу и на 16% в годовом выражении (в целом за 2017 г. число сделок сократилось на 9,5%).
Как следствие, по итогам 2017 г. каждый третий высокобюджетный проект мог похвастаться тем, что реализовывал свои объекты ежеквартально. Но доля неликвида растет и там: в 2016 г., по оценкам Villagio Estate, более-менее активно покупались домовладения в 40% элитных поселков.
В этом тоже виноват растущий дефицит новых проектов, говорится в пресс-релизе Villagio: «Все больше проектов завершает реализацию, оставаясь на рынке с неликвидными «остатками». К таким объектам относятся дома слишком большого или малого метража, с устаревшей архитектурой или дизайном, с неудобным расположением внутри поселка, по завышенной цене. В результате почти 70% поселков на «первичке» продают всего по несколько лотов в течение года или не продают ничего».
По мнению Дмитрия Халина, управляющего партнера компании Savills в России, единственный способ поднять продажи в нераспроданных поселках – это снос с последующей «реновацией». Даже огромные скидки – до 25% - в неблагополучных проектах (при 4% в среднем по рынку) помогают не всегда, соглашается Дмитрий Таганов.
«К нам приходят загородные застройщики с непроданными поселками, в которых построены дома целиком либо коробки домов, и ничего лучшего, чем снести эти дома, перенарезать участки, переформатировать поселок, создать общественные зоны, ни мы и никто либо другой не придумает. По сути, их ждет судьба хрущевок. … Я думаю, что застройщики уже готовы к этому материально, прежде всего потому, что держать на балансе непроданный поселок обременительно. Плюс они все закредитованы достаточно сильно. Акционеры, которые терпели ситуацию год-два-три, больше не хотят терпеть», - рассказал Дмитрий Халин на пресс-конференции Top Brokers Alliance в декабре.
Рынок загородного жилья уже много лет находится в тяжелом состоянии: практически не появляются поселки с застройкой, активность покупателей крайне слабая, продолжается снижение темпов выхода новых проектов, отмечает Дмитрий Таганов. «Из-за этого покупателям буквально не из чего выбирать, что, на мой взгляд, является одной из главных проблем «загородки» сегодня. Девелоперы снижают цены, но это мало помогает: многие проекты и так находятся на нижней границе себестоимости. Также ощущается давление вторичного сегмента на первичный: поскольку выбор на «первичке» очень ограничен, покупателям волей-неволей приходится переориентироваться на вторичный рынок… Пока экономика страны не перейдет к явному росту, «загородка» будет находиться в текущем состоянии: проекты будут выходить все реже, покупателей и сделок будет становиться меньше, а цены продолжат медленно снижаться», - резюмирует эксперт. (См. «Загородная недвижимость: 5 самых важных изменений на рынке за 10 лет».)
Вторичный рынок
Главное преимущество вторичного рынка – готовые объекты, которых не хватает на первичном, говорит Антон Архипов. Спрос на них очень высок: покупатели в массовом сегменте часто покупают «загородку» на средства от продажи городской квартиры и не могут ждать месяцами, пока построят их новый дом. Кроме того, на готовое жилье проще получить ипотеку – это тоже стимулирует интерес к вторичному рынку. (Про ипотеку на загородные объекты читайте в статье «Ипотека на трудные объекты: чем ниже ликвидность, тем выше ставки».)
Нередко застройщики страдают от конкуренции со стороны своих собственных объектов. «Яркий пример тому ЖК «Сабурово Парк» – стартовая цена реализации была 4,5 млн за таунхаус 102 кв. м. Сейчас стоимость такого тауна составляет 9,5 млн руб. А клиенты, купившие таунхаус в качестве инвестиций, начинают собирать плоды, играя на демпинге и понижая цены до 8-8,5 млн руб.», - рассказывает Екатерина Коган.
Однако сказать, что вторичный загородный рынок чувствует себя хорошо, нельзя никак. По данным «Инкома», ежемесячно продается лишь около 0,2% от общего объема предложения (более 77 300 лотов).
Главных бед у вторичного рынка две. Во-первых, преобладание морально устаревших объектов: то, что продается сейчас на «вторичке», в основном было построено еще в конце 1990-х или начале-середине 2000-х и не соответствует требованиям современных покупателей с точки зрения планировок, площадей и архитектурных решений. Во-вторых, завышенные цены. По мнению специалистов «Инкома», неадекватно оценены не менее 95% объектов в предложении, причем более чем у половины стоимость завышена на 40-50%. Фактически, на вторичном рынке до сих пор держатся докризисные цены, хотя бюджеты реальных сделок с каждым годом уменьшаются. Однако преобладание переоцененных объектов в предложении вводит продавцов в заблуждение относительно рыночной стоимости их собственности.
По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», средний бюджет продажи дачи в 2017 г. составил 2,4 млн руб., что на 1,3 млн меньше, чем в 2016 г.; коттеджа - 13,3 млн руб. (-1,4 млн); цены на свободные земельные участки почти не изменились: 4,2 млн руб. против 4,3 млн.
Дисконты на «загородке» растут, но медленно: по данным «Миэль», в 2017 г. вторичные объекты продавались со скидкой 10% в среднем против 8% в 2016 г. и 6% в 2014-м.
«Не находя ничего подходящего на «первичке», покупатели вынуждены присматриваться ко вторичному сегменту, однако это не означает, что они находят там то, что искали – прежде всего, из-за завышенных цен. Поэтому я не прогнозирую какой-либо рост на «вторичке»: основным сдерживающим фактором здесь является стоимость объектов, которая нередко на 50% и более превышает их реальную цену, а также неготовность продавцов идти на уступки», - отмечает Дмитрий Таганов.
Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», согласна с Тагановым: «В 2018 г. мы прогнозируем дальнейшее снижение стоимости среднего чека покупки во всех сегментах загородной недвижимости и увеличение предложения. По-прежнему покупательская способность населения остается низкой, а продавцы будут выставлять больше объектов, так как налоговая нагрузка увеличивается. Цена торга по объектам загородной недвижимости будет составлять более 10%, доходя по некоторым объектам до 30%».
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
