Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородному рынку жилья поможет «реновация»

Значительная часть предложения слишком устарела морально и физически

Загородный рынок московского региона попал в замкнутый круг: девелоперы не запускают новые проекты, потому что нет спроса и, соответственно, прибыли, а спрос слабый потому, что покупателям не из чего выбирать – оставшиеся на рынке объекты устарели морально и физически. Риелторы предлагают решить проблему кардинально – через «реновацию». То есть снести невостребованные поселки и построить на их месте что-то более привлекательное.

Предложение

Объем предложения на первичном загородном рынке московского региона продолжает сокращаться. По данным «ИРН-Консалтинг», в 2017 г. продажи велись в 275 газифицированных, то есть предназначенных для постоянного проживания, поселках с коттеджами и/или участками с подрядом – это на 19,8% меньше, чем в 2015 г. Объем коттеджного рынка в метрах сократился на 26%, а в деньгах – на 22,2%. Поселков с таунхаусами стало меньше на 20,6% (123 штуки), суммарная площадь таунхаусов снизилась на 23%, а стоимость – на 22,3%.

Среди газифицированных проектов с застройкой меньше всего от кризиса пострадал сегмент малоэтажных жилых комплексов (МЖК) – наименее «загородный» из всего загородного рынка (фактически, МЖК являются бюджетной альтернативой городской квартире). Хотя число проектов с МЖК сократилось на 22% (до 90 шт), по количеству метров объем рынка с 2015 г. уменьшился только на 8,3%, а в деньгах – на 9,7%.

При этом больше половины рынка по-прежнему занимают участки без подряда: 160 поселков с газом состоят только из земельных участков, еще в 145 УБП являются одним из форматов. А если учитывать все загородные проекты – в том числе без газа и дачные поселки, то на УБП приходится уже 67% предложения, подсчитали в компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Доля «голой земли» в предложении растет - в 2016 г. поселки с УБП составляли 64% от общего объема предложения. Как отмечает руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости компании «Инком» Антон Архипов, девелоперов, готовых возводить поселки с застройкой, осталось крайне мало. Крупные компании предпочитают стоить многоэтажное жилье – там прибыли выше, а мелкие способны финансово потянуть только проекты, состоящие из участков без подряда.

При этом в количественном отношении сегмент УБП сжимается, как и все остальные. С 2014 г. число газифицированных поселков с УБП снизилось на 25%, по данным «ИРН-Консалтинг». В гектарах рынок уменьшился на 19,7%, в деньгах – на 31%.

В разрезе классов изменений немного: на 2% по сравнению с 2016 г., до 78%, увеличилась доля домовладений эконом-сегмента, бизнес-класс и de luxe сократились на 1%, до 3% и 1% соответственно.

При этом надо отметить, что, хотя доля дорогих проектов в общем объеме рынка сократилась незначительно, снижение объема предложения внутри сегмента было весьма ощутимым: за год на 21,4%, за два – на 38%, сообщает Welhome. В 2017 г. первичные продажи велись в 23 коттеджных поселках.

Сокращение объема предложения на первичном рынке эксперты объясняют острым дефицитом новых проектов. По данным «ИНКОМ-Недвижимости», за прошедший год на подмосковный рынок вышло 67 загородных поселков против 81 годом ранее, причем менее 30% новых поселков имели застройку. И лишь два из них, по информации Welhome, относились к классу элит: ArtEco (30 км по Новорижскому шоссе) и Maslovo Residence (25 км по Рублево-Успенскому шоссе).

Цены и спрос

Застройщики утратили интерес к «загородке» из-за слабого проса и снижения цен, объясняют риелторы. «Сложившаяся ситуация массового демпинга наносит сильный урон загородному рынку в том плане, что создает дополнительный барьер для вывода новых проектов. Девелоперы понимают: нет смысла запускать что-то новое, если максимум, на что можно рассчитывать, – это 8-10% дохода через пять лет», - комментирует положение дел руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Впрочем, по данным «ИРН-Консалтинг», цены предложения на загородном рынке в последние годы стоят на месте. Средняя стоимость домовладения в сегменте коттеджных поселков для постоянного проживания снизилась за два года лишь на 2%, таунхаусы подорожали на 1,2%. Цена метра в новомосковских МЖК выросла на 1,9%, в подмосковных – упала на 0,8%.

Однако чек сделки стремительно падает. По данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», коттеджи и таунхаусы в 2017 г. продавались на 20% дешевле, чем в 2016-м, земельные участки подешевели на 18,5%. Незначительно, но все же потерял в цене и самый дешевый сегмент рынка – дачный: средний бюджет на покупку дач сократился на 0,8%.

Средний бюджет покупки загородной недвижимости, руб.

  Дача Коттедж Таунхаус Участок
2012 3 281 718 15 344 863 8 520 000 7 020 950
2013 3 854 583 19 477 162 8 300 000 2 802 967
2014 2 812 500 12 055 401 8 495 257 4 532 370
2015 2 977 143 13 128 400 12 375 000 4 172 632
2016 2 287 500 17 190 700 14 800 000 5 450 000
янв-нояб. 2017 2 270 000 13 850 742 11 833 500 4 440 421

Источник: «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

Такая динамика объясняется структурой спроса - люди выбирают прежде всего самые дешевые лоты при условии, что они расположены не слишком далеко от Москвы. По данным «Инкома», 77% реализованных объектов всех форматов относились к экономклассу (76% в 2016 г.). 50% сделок, по информации «Миэль», совершалось с объектами, расположенными в 10 - 30 км от МКАД.

В целом, по данным «Инкома», относительно 2016 г. спрос на загородном рынке сократился примерно на 12% и не дотягивал даже до 6% от общего объема предложения.

Застройщики тоже оценивают ситуацию на рынке достаточно пессимистично. По словам Екатерины Коган, директора департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family, разрыв между спросом и предложением с сегменте таунхаусов в 2017 г. достиг 68%. Для сравнения: в 2016 г. соответствующих показатель составлял 50%, в 2015-м – 25%.

При этом, подчеркивает Коган, динамика спроса сильно отличается от поселка к поселку. В некоторых продажи могут расти: «Например, по своим объектам сегменте таунхаусов мы наблюдали в 2017 г. небольшой прирост в 10-12% по объему продаж».

А в других поселках покупателей может не быть вообще. В целом по загородному рынку в III квартале 2017 г. проблемы с продажами или их полное отсутствие наблюдались в 75% проектов против 73% годом ранее, сообщили в «Инкоме».

В классе элит ситуация несколько лучше, чем в среднем по рынку, благодаря активизации спроса в конце года. Если весной на долю объектов дороже 20 млн руб. пришлось менее 1% от общего числа сделок, то по итогам сентября и октября этот показатель достиг 6%, рассказывает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. А за последние три месяца 2017 г. спрос на «элитку», по данным Welhome, увеличился на 19% к предыдущему кварталу и на 16% в годовом выражении (в целом за 2017 г. число сделок сократилось на 9,5%).

Как следствие, по итогам 2017 г. каждый третий высокобюджетный проект мог похвастаться тем, что реализовывал свои объекты ежеквартально. Но доля неликвида растет и там: в 2016 г., по оценкам Villagio Estate, более-менее активно покупались домовладения в 40% элитных поселков.

В этом тоже виноват растущий дефицит новых проектов, говорится в пресс-релизе Villagio: «Все больше проектов завершает реализацию, оставаясь на рынке с неликвидными «остатками». К таким объектам относятся дома слишком большого или малого метража, с устаревшей архитектурой или дизайном, с неудобным расположением внутри поселка, по завышенной цене. В результате почти 70% поселков на «первичке» продают всего по несколько лотов в течение года или не продают ничего».

По мнению Дмитрия Халина, управляющего партнера компании Savills в России, единственный способ поднять продажи в нераспроданных поселках – это снос с последующей «реновацией». Даже огромные скидки – до 25% - в неблагополучных проектах (при 4% в среднем по рынку) помогают не всегда, соглашается Дмитрий Таганов.

«К нам приходят загородные застройщики с непроданными поселками, в которых построены дома целиком либо коробки домов, и ничего лучшего, чем снести эти дома, перенарезать участки, переформатировать поселок, создать общественные зоны, ни мы и никто либо другой не придумает. По сути, их ждет судьба хрущевок. … Я думаю, что застройщики уже готовы к этому материально, прежде всего потому, что держать на балансе непроданный поселок обременительно. Плюс они все закредитованы достаточно сильно. Акционеры, которые терпели ситуацию год-два-три, больше не хотят терпеть», - рассказал Дмитрий Халин на пресс-конференции Top Brokers Alliance в декабре.

Рынок загородного жилья уже много лет находится в тяжелом состоянии: практически не появляются поселки с застройкой, активность покупателей крайне слабая, продолжается снижение темпов выхода новых проектов, отмечает Дмитрий Таганов. «Из-за этого покупателям буквально не из чего выбирать, что, на мой взгляд, является одной из главных проблем «загородки» сегодня. Девелоперы снижают цены, но это мало помогает: многие проекты и так находятся на нижней границе себестоимости. Также ощущается давление вторичного сегмента на первичный: поскольку выбор на «первичке» очень ограничен, покупателям волей-неволей приходится переориентироваться на вторичный рынок… Пока экономика страны не перейдет к явному росту, «загородка» будет находиться в текущем состоянии: проекты будут выходить все реже, покупателей и сделок будет становиться меньше, а цены продолжат медленно снижаться», - резюмирует эксперт. (См. «Загородная недвижимость: 5 самых важных изменений на рынке за 10 лет».)

Вторичный рынок

Главное преимущество вторичного рынка – готовые объекты, которых не хватает на первичном, говорит Антон Архипов. Спрос на них очень высок: покупатели в массовом сегменте часто покупают «загородку» на средства от продажи городской квартиры и не могут ждать месяцами, пока построят их новый дом. Кроме того, на готовое жилье проще получить ипотеку – это тоже стимулирует интерес к вторичному рынку. (Про ипотеку на загородные объекты читайте в статье «Ипотека на трудные объекты: чем ниже ликвидность, тем выше ставки».)

Нередко застройщики страдают от конкуренции со стороны своих собственных объектов. «Яркий пример тому ЖК «Сабурово Парк» – стартовая цена реализации была 4,5 млн за таунхаус 102 кв. м. Сейчас стоимость такого тауна составляет 9,5 млн руб. А клиенты, купившие таунхаус в качестве инвестиций, начинают собирать плоды, играя на демпинге и понижая цены до 8-8,5 млн руб.», - рассказывает Екатерина Коган.

Однако сказать, что вторичный загородный рынок чувствует себя хорошо, нельзя никак. По данным «Инкома», ежемесячно продается лишь около 0,2% от общего объема предложения (более 77 300 лотов).

Главных бед у вторичного рынка две. Во-первых, преобладание морально устаревших объектов: то, что продается сейчас на «вторичке», в основном было построено еще в конце 1990-х или начале-середине 2000-х и не соответствует требованиям современных покупателей с точки зрения планировок, площадей и архитектурных решений. Во-вторых, завышенные цены. По мнению специалистов «Инкома», неадекватно оценены не менее 95% объектов в предложении, причем более чем у половины стоимость завышена на 40-50%. Фактически, на вторичном рынке до сих пор держатся докризисные цены, хотя бюджеты реальных сделок с каждым годом уменьшаются. Однако преобладание переоцененных объектов в предложении вводит продавцов в заблуждение относительно рыночной стоимости их собственности.

По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», средний бюджет продажи дачи в 2017 г. составил 2,4 млн руб., что на 1,3 млн меньше, чем в 2016 г.; коттеджа - 13,3 млн руб. (-1,4 млн); цены на свободные земельные участки почти не изменились: 4,2 млн руб. против 4,3 млн.

Дисконты на «загородке» растут, но медленно: по данным «Миэль», в 2017 г. вторичные объекты продавались со скидкой 10% в среднем против 8% в 2016 г. и 6% в 2014-м.

«Не находя ничего подходящего на «первичке», покупатели вынуждены присматриваться ко вторичному сегменту, однако это не означает, что они находят там то, что искали – прежде всего, из-за завышенных цен. Поэтому я не прогнозирую какой-либо рост на «вторичке»: основным сдерживающим фактором здесь является стоимость объектов, которая нередко на 50% и более превышает их реальную цену, а также неготовность продавцов идти на уступки», - отмечает Дмитрий Таганов.

Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», согласна с Тагановым: «В 2018 г. мы прогнозируем дальнейшее снижение стоимости среднего чека покупки во всех сегментах загородной недвижимости и увеличение предложения. По-прежнему покупательская способность населения остается низкой, а продавцы будут выставлять больше объектов, так как налоговая нагрузка увеличивается. Цена торга по объектам загородной недвижимости будет составлять более 10%, доходя по некоторым объектам до 30%».

Ипотечные акции и спецпредложения

ПроектСпецпредложение
Кленовые АллеиСниженная ставка по ипотеке от 7,5%
Микрогород в лесуСниженная ставка по ипотеке от 4,7%
Новые ВатутинкиИпотека без первоначального взноса
Городские резиденции SPIRESСниженная ставка по ипотеке от 7,5%
Жилой квартал D1 Сниженная ставка по ипотеке от 7,5%
ТополяИпотека на привлекательных условиях от 4,9%
Пресня СитиСниженная ставка по ипотеке от 7,5%
Царская площадьСниженная ставка по ипотеке от 7,5%
Nagatino i-LandСниженная ставка по ипотеке от 7,5%
Серебряный фонтанСтавка по ипотеке от 7,5%
iLoveСниженная ставка по ипотеке от 7,5%
ЛучиСнижаем ипотечные платежи на 50% до 24 месяцев
Фили СитиСниженная ставка по ипотеке от 7,5%
Румянцево-ПаркСниженная ставка по ипотеке от 5,1%
Городской квартал BIGTIMEСниженная ставка по ипотеке от 7,5%
HeadlinerПроцентная ставка по ипотеке от 7,5%
В Некрасовке-2Сниженная ставка по ипотеке от 7,5%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5993 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,9 млн руб. ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Зафиксируй апрельскую цену до окончания карантина при онлайн-бронировании. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Рядом парк и метро! Бронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Забронируйте онлайн! Рядом Сити. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с выгодой до 3,5 млн! Премиальная отделка под ключ. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE Квартиры без риска. Паркинг с кладовыми. Детский сад. Охрана 24/7. Дом сдан! Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки - от 3,7 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Сэкономьте до 500 тыс. руб. при покупке квартиры онлайн.300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Новое Пушкино» Квартиры без риска. Собственная инфраструктура. Рядом лесопарковая зона с рекой и 2 ж/д станции. Рассрочка 0%. Ипотека от 3,7% от 2,6 млн рублей. Застройщик: Инград. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Онлайн бронирование! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Белорусской. Скидки! Финал продаж! Готовые элитные квартиры со скидкой до 8%. Забронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Онлайн бронирование! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте