Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.9 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Менять старые квартиры на новые лучше раньше, чем позже

Потому что разница в стоимости между новым хорошим жильем и старым плохим будет расти

До кризиса 2008 г. цена квадратного метра в старых домах советской эпохи и в недавних новостройках была практически одинаковой – новое жилье стоило дороже главным образом из-за большей площади. Однако по мере увеличения объема предложения новостроек в Москве и сокращения дефицита разница в стоимости метра начала увеличиваться и в настоящее время достигает 15-20%. Скорее всего, и в дальнейшем этот показатель будет расти, поэтому тем, кто хочет обменять старую «вторичку» на современное жилье, лучше поторопиться, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Ценовое «однообразие» вторичного рынка Москвы до кризиса 2008 г. объяснялось в первую очередь дефицитом предложения. Несмотря на формально высокие показатели ввода жилья в столице в середине 2000-х, объемы коммерческого строительства были небольшими – на рынок попадала едва ли половина того, что строилось, остальное возводил город и затем распределял в рамках социальных программ (см. «Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?»).

Усугубляло ситуацию то, что девелоперы проявляли интерес только к дорогим сегментам, а квартиры экономкласса были представлены почти исключительно на «вторичке» и, как правило, речь шла об устаревшем морально и физически советском жилом фонде. Впрочем, покупатели в те годы не привередничали - могли себе этого позволить: на фоне дефицита предложения и избытка «шальных» денег в экономике ажиотажным спросом пользовалась любая московская недвижимость, цены росли на 30-50, а то и 100% в год. Причем «убитые» квартиры в хрущобах или 9-14-этажных панельных домах уходили с рынка быстрее, чем более качественные варианты – просто потому, что были дешевле. Как следствие, старый жилой фонд был переоценен даже больше, чем рынок в среднем.

В октябре 2008 г. цена московского метра достигла пика - $6 114 по индексу IRN.RU (рынок в тот период был в основном долларовым). При этом кв. м в панельных пятиэтажках стоил $5 758 за метр – лишь на 4,6% меньше, чем в новых панельных домах. А современный монолит-кирпич, который в то время встречался только в бизнес-классе, по цене метра ($6 532) превосходил панельные хрущобы на 13%.

Конечно, полная стоимость квартиры в хрущевке и тогда была значительно ниже, чем в недавней новостройке, особенно монолитно-кирпичной. Но главным образом благодаря разнице в площадях: однокомнатная квартира в пятиэтажке – это 31-33 кв. м, а в домах, возведенных в середине 2000-х, – 45-55 кв. м.

Индекс расслоения рынка также был аномально низким – 1,8. То есть квадратный метр в 20% самых дорогих квартирах Москвы (без учета элитки в ЦАО) был дороже метра в 20% самых дешевых меньше, чем в два раза. Такая ценовая динамика характерна для периодов масштабного роста цен - «дешевое» жилье, как правило, первым «вымывается» с рынка в условиях ажиотажа. (см. «Дорогое» и «дешевое жилье»: индекс расслоения рынка недвижимости »).

Разница в стоимости нового и старого жилья начала увеличиваться после кризиса 2008 г., завершившего эпоху аномального роста цен на московскую недвижимость. В начале 2010 г. квадратный метр в панельной пятиэтажке стоил $3 657 (109 125 руб.) по индексу IRN.RU, а в современном панельном доме – почти на 8% дороже, $3 944 (117 689 руб.). Разница в стоимости метра в монолитно-кирпичных домах ($4 597 / 137 174 руб.) и в панельных «хрущобах» увеличилась до 26%, индекс расслоения достиг 1,9.

Серьезный удар по ликвидности вторичного жилья, особенно ветхого, нанес строительным бум, продолжающийся в Москве уже третий год. По данным «ИРН-Консалтинг», объемы предложения на первичном рынке московского региона (Москва и Подмосковье) за это время увеличились примерно в полтора раза:

  • 2011-2013 гг.: 4 – 5 млн кв. м
  • 2015 г.: 5,9 млн кв. м
  • 2016 г.: 7,1 млн кв. м
  • 2017 г.: 7,5 млн кв. м

А главное – рынок стал куда более доступным. Еще в 2014 г. найти в пределах МКАД новостройку дешевле 6 млн руб. было нереально, а сейчас предлагается немало вариантов за 3-3,5 млн руб. – см. «Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД в октябре 2017 года».

Благодаря «дружественной» ценовой политике застройщиков и льготной ипотеке, которая распространялась только на новостройки, покупатели переориентировались с вторичного рынка на первичный (см. «Рынок недвижимости жив за счет новостроек»). И так там и остались: число ДДУ за 10 месяцев 2017 г., по данным Росреестра, выросло на 55,7% в годовом выражении, а количество переходов прав на недвижимость – наоборот, сократилось на 3%. Хотя госпрограмма поддержки ипотеки завершилась, новостройки остаются привлекательнее «вторички» и по ценам, и по качеству. Да и ипотека на первичном рынке все еще дешевле: по данным АИЖК, средняя ставка выдачи по кредитам на новостройки в октябре 2017 г. составила 9,81%, а на «вторичку» – 10,02%.

Как следствие, вторичный рынок в последние годы стагнирует. В отличие от девелоперов, продавцы-частники крайне неохотно идет навстречу покупателям – в результате цены предложения топчутся на месте, а квартиры не продаются.

По оценкам риелторов, в настоящее время шанс найти покупателей имеют лишь примерно 20-25% выставленных на продажу квартир. Причем спрос сосредоточен в среднем ценовом сегменте – людей интересуют недорогие, но качественные варианты, а старое ветхое жилье мало кому нужно, несмотря на низкие цены.

Конечно, данные тенденции нашли отражение и в динамике цен по типам жилья. В ноябре 2017 г. метр в современной панели ($2667 / 155 673 руб.) был дороже метра в старой ($2 326 / 135 769 руб.) на 15%, а разница в стоимости метра в монолитно-кирпичном доме ($3 464 / 202 194 руб.) и панельной пятиэтажке составила 49% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2017 года»). И это с учетом поддержки, которую оказывает ценам в пятиэтажках программа реновации.

Существенно увеличился за последние годы и индекс расслоения – в настоящее время он колеблется в диапазоне 2,5-2,6.

С омоложением вторичного рынка, который постоянно пополняется за счет недавних новостроек, расслоение рынка усиливается, это естественный процесс, отмечает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «На данный момент это особенно заметно в непопулярных спальных районах вроде Бирюлева Западного и мкр. Южное Измайлово – там встречаются предложения дешевле 4 млн рублей, что для Москвы, конечно, заметное явление. В дальнейшем число таких предложений вырастет, причем не только в спальных районах, но и по всей Москве, потому что на их место придут более новые и ликвидные варианты», - уверен эксперт.

В самых дешевых, по данным «Инкома», районах Москвы – Бирюлево, Вешняках, Дмитровском и Ярославском - срок экспозиции вторичных квартир на 17% больше, чем в среднем по «старой» Москве: около 90 дней против 75. При этом 96% сделок в этих локациях проходит с дисконтом (в Москве в целом - 84%), а его средний размер составляет не менее 10% (против 8,3% по сегменту в целом). Как объясняют риелторы, значительную долю вторичного рынка в названных районах формируют старые пяти- и девятиэтажки, которые мало востребованы среди покупателей.

По мнению специалистов компании, некоторые наиболее бюджетные районы на окраинах Москвы внутри МКАД в перспективе могут превратиться в настоящие гетто, населенные мигрантами. В зоне риска - район Карачарово (исторический, не административный), Текстильщики, Люблино, Капотня, т.н. Старое Марьино, Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное, Метрогородок, Гольяново, Коровинское шоссе и прилегающая к нему Ангарская улица, говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».

«В 90-е – 2000-е московская недвижимость постоянно дорожала, и было не сильно важно, что и какими темпами растет - все были в плюсе, все были довольны. Сейчас наступила эпоха удешевления жилья, продать квартиру на «вторичке» очень трудно, разница в стоимости качественных и ликвидных квартир и ветхих и никому не нужных растет. При этом надо понимать, что даже когда средние цены стабилизируются, процесс расслоения рынка не остановится – потому что дефицита жилья в Москве больше нет. И если уникальная недвижимость в историческом центре еще может подождать хороших времен, то морально и физически устаревший фонд, не попадающий в обозримом будущем в программу реновации, будет с каждым годом терять в цене все больше и больше. Это относится как к старому «эконому», так и к старой «элитке» - рядовым сталинкам, цековкам и псевдоэлитным домам 90-х гг. Поэтому, если есть такие планы, выскакивать из старого фонда в современный лучше раньше, чем позже», - резюмирует Олег Репченко.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8103 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 7 192 445
до 30 110 071 руб.
Узнать подробнее
ЖК Фестиваль Парк Москва, Северный округ, район Левобережный Площади : 28 - 120 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Речной вокзал, 3 мин. пешком мкр.2, уч.2Е, к.17 мкр.2, уч.2Е, к.18 мкр.2, уч.2Е, к.19 мкр.2, уч.2Е, к.28 Застройщик: Центр-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 14 563 500
до 94 290 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 39 - 134 кв.м. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 517 442
до 55 231 080 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Серебряный фонтан Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский Площади : 34 - 182 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Алексеевская, 5 мин. пешком Новоалексеевская, вл.16, к.1 Новоалексеевская, вл.16, к.2 Новоалексеевская, вл.16, к.2 (сек. 1,2) Новоалексеевская, вл.16, к.4 Застройщик: Серебряный Фонтан.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 272 000р. за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Квартиры в готовых домах рядом с м.Ботанический сад. Площадь от 24 до 89 метров ГК: 2 кв. 2023 г. Спешите! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 32 до 115 метров ГК: 4 кв. 2019 г., есть сданные. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Скидки до 11%! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров до Москвы! Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилищный комплекс "Люберцы" Метро Некрасовка! Квартиры со скидкой до 10%! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Старт продаж! Успей купить квартиру. Повышение цен с 1 июля! Квартиры с отделкой и без. Метро «Саларьево». от 3,6 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Успей купить квартиру отделкой! Повышение цен с 1 июля! 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Спешите! Квартиры площадью от 28 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км.