Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Менять старые квартиры на новые лучше раньше, чем позже

Потому что разница в стоимости между новым хорошим жильем и старым плохим будет расти

До кризиса 2008 г. цена квадратного метра в старых домах советской эпохи и в недавних новостройках была практически одинаковой – новое жилье стоило дороже главным образом из-за большей площади. Однако по мере увеличения объема предложения новостроек в Москве и сокращения дефицита разница в стоимости метра начала увеличиваться и в настоящее время достигает 15-20%. Скорее всего, и в дальнейшем этот показатель будет расти, поэтому тем, кто хочет обменять старую «вторичку» на современное жилье, лучше поторопиться, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Ценовое «однообразие» вторичного рынка Москвы до кризиса 2008 г. объяснялось в первую очередь дефицитом предложения. Несмотря на формально высокие показатели ввода жилья в столице в середине 2000-х, объемы коммерческого строительства были небольшими – на рынок попадала едва ли половина того, что строилось, остальное возводил город и затем распределял в рамках социальных программ (см. «Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?»).

Усугубляло ситуацию то, что девелоперы проявляли интерес только к дорогим сегментам, а квартиры экономкласса были представлены почти исключительно на «вторичке» и, как правило, речь шла об устаревшем морально и физически советском жилом фонде. Впрочем, покупатели в те годы не привередничали - могли себе этого позволить: на фоне дефицита предложения и избытка «шальных» денег в экономике ажиотажным спросом пользовалась любая московская недвижимость, цены росли на 30-50, а то и 100% в год. Причем «убитые» квартиры в хрущобах или 9-14-этажных панельных домах уходили с рынка быстрее, чем более качественные варианты – просто потому, что были дешевле. Как следствие, старый жилой фонд был переоценен даже больше, чем рынок в среднем.

В октябре 2008 г. цена московского метра достигла пика - $6 114 по индексу IRN.RU (рынок в тот период был в основном долларовым). При этом кв. м в панельных пятиэтажках стоил $5 758 за метр – лишь на 4,6% меньше, чем в новых панельных домах. А современный монолит-кирпич, который в то время встречался только в бизнес-классе, по цене метра ($6 532) превосходил панельные хрущобы на 13%.

Конечно, полная стоимость квартиры в хрущевке и тогда была значительно ниже, чем в недавней новостройке, особенно монолитно-кирпичной. Но главным образом благодаря разнице в площадях: однокомнатная квартира в пятиэтажке – это 31-33 кв. м, а в домах, возведенных в середине 2000-х, – 45-55 кв. м.

Индекс расслоения рынка также был аномально низким – 1,8. То есть квадратный метр в 20% самых дорогих квартирах Москвы (без учета элитки в ЦАО) был дороже метра в 20% самых дешевых меньше, чем в два раза. Такая ценовая динамика характерна для периодов масштабного роста цен - «дешевое» жилье, как правило, первым «вымывается» с рынка в условиях ажиотажа. (см. «Дорогое» и «дешевое жилье»: индекс расслоения рынка недвижимости »).

Разница в стоимости нового и старого жилья начала увеличиваться после кризиса 2008 г., завершившего эпоху аномального роста цен на московскую недвижимость. В начале 2010 г. квадратный метр в панельной пятиэтажке стоил $3 657 (109 125 руб.) по индексу IRN.RU, а в современном панельном доме – почти на 8% дороже, $3 944 (117 689 руб.). Разница в стоимости метра в монолитно-кирпичных домах ($4 597 / 137 174 руб.) и в панельных «хрущобах» увеличилась до 26%, индекс расслоения достиг 1,9.

Серьезный удар по ликвидности вторичного жилья, особенно ветхого, нанес строительным бум, продолжающийся в Москве уже третий год. По данным «ИРН-Консалтинг», объемы предложения на первичном рынке московского региона (Москва и Подмосковье) за это время увеличились примерно в полтора раза:

  • 2011-2013 гг.: 4 – 5 млн кв. м
  • 2015 г.: 5,9 млн кв. м
  • 2016 г.: 7,1 млн кв. м
  • 2017 г.: 7,5 млн кв. м

А главное – рынок стал куда более доступным. Еще в 2014 г. найти в пределах МКАД новостройку дешевле 6 млн руб. было нереально, а сейчас предлагается немало вариантов за 3-3,5 млн руб. – см. «Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД в октябре 2017 года».

Благодаря «дружественной» ценовой политике застройщиков и льготной ипотеке, которая распространялась только на новостройки, покупатели переориентировались с вторичного рынка на первичный (см. «Рынок недвижимости жив за счет новостроек»). И так там и остались: число ДДУ за 10 месяцев 2017 г., по данным Росреестра, выросло на 55,7% в годовом выражении, а количество переходов прав на недвижимость – наоборот, сократилось на 3%. Хотя госпрограмма поддержки ипотеки завершилась, новостройки остаются привлекательнее «вторички» и по ценам, и по качеству. Да и ипотека на первичном рынке все еще дешевле: по данным АИЖК, средняя ставка выдачи по кредитам на новостройки в октябре 2017 г. составила 9,81%, а на «вторичку» – 10,02%.

Как следствие, вторичный рынок в последние годы стагнирует. В отличие от девелоперов, продавцы-частники крайне неохотно идет навстречу покупателям – в результате цены предложения топчутся на месте, а квартиры не продаются.

По оценкам риелторов, в настоящее время шанс найти покупателей имеют лишь примерно 20-25% выставленных на продажу квартир. Причем спрос сосредоточен в среднем ценовом сегменте – людей интересуют недорогие, но качественные варианты, а старое ветхое жилье мало кому нужно, несмотря на низкие цены.

Конечно, данные тенденции нашли отражение и в динамике цен по типам жилья. В ноябре 2017 г. метр в современной панели ($2667 / 155 673 руб.) был дороже метра в старой ($2 326 / 135 769 руб.) на 15%, а разница в стоимости метра в монолитно-кирпичном доме ($3 464 / 202 194 руб.) и панельной пятиэтажке составила 49% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2017 года»). И это с учетом поддержки, которую оказывает ценам в пятиэтажках программа реновации.

Существенно увеличился за последние годы и индекс расслоения – в настоящее время он колеблется в диапазоне 2,5-2,6.

С омоложением вторичного рынка, который постоянно пополняется за счет недавних новостроек, расслоение рынка усиливается, это естественный процесс, отмечает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «На данный момент это особенно заметно в непопулярных спальных районах вроде Бирюлева Западного и мкр. Южное Измайлово – там встречаются предложения дешевле 4 млн рублей, что для Москвы, конечно, заметное явление. В дальнейшем число таких предложений вырастет, причем не только в спальных районах, но и по всей Москве, потому что на их место придут более новые и ликвидные варианты», - уверен эксперт.

В самых дешевых, по данным «Инкома», районах Москвы – Бирюлево, Вешняках, Дмитровском и Ярославском - срок экспозиции вторичных квартир на 17% больше, чем в среднем по «старой» Москве: около 90 дней против 75. При этом 96% сделок в этих локациях проходит с дисконтом (в Москве в целом - 84%), а его средний размер составляет не менее 10% (против 8,3% по сегменту в целом). Как объясняют риелторы, значительную долю вторичного рынка в названных районах формируют старые пяти- и девятиэтажки, которые мало востребованы среди покупателей.

По мнению специалистов компании, некоторые наиболее бюджетные районы на окраинах Москвы внутри МКАД в перспективе могут превратиться в настоящие гетто, населенные мигрантами. В зоне риска - район Карачарово (исторический, не административный), Текстильщики, Люблино, Капотня, т.н. Старое Марьино, Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное, Метрогородок, Гольяново, Коровинское шоссе и прилегающая к нему Ангарская улица, говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».

«В 90-е – 2000-е московская недвижимость постоянно дорожала, и было не сильно важно, что и какими темпами растет - все были в плюсе, все были довольны. Сейчас наступила эпоха удешевления жилья, продать квартиру на «вторичке» очень трудно, разница в стоимости качественных и ликвидных квартир и ветхих и никому не нужных растет. При этом надо понимать, что даже когда средние цены стабилизируются, процесс расслоения рынка не остановится – потому что дефицита жилья в Москве больше нет. И если уникальная недвижимость в историческом центре еще может подождать хороших времен, то морально и физически устаревший фонд, не попадающий в обозримом будущем в программу реновации, будет с каждым годом терять в цене все больше и больше. Это относится как к старому «эконому», так и к старой «элитке» - рядовым сталинкам, цековкам и псевдоэлитным домам 90-х гг. Поэтому, если есть такие планы, выскакивать из старого фонда в современный лучше раньше, чем позже», - резюмирует Олег Репченко.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7852 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 8 330 800
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 303 800
до 95 928 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК RED7 Москва, Центральный округ, район Красносельский, м. Красные ворота Студии, 2-5-комнатные апартаменты Площади : 26 - 253 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2022 г. м. Красные ворота, 6 мин. пешком Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фили Сити от MR Group Выгода до 2,3 млн. рублей! 5 мин. до м. Фили. Панорамные виды на реку, парк и Москва Сити. Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,5%. Скидки до 1,5 млн рублей! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью от 26 метров.Монолит. от 200 тыс за кв. м. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Новогодняя скидка до 15%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Химки 2019 12 км от МКАД. Квартиры площадью 25-78 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 2,4 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Новое Бисерово 2 Ипотека по 2 док-ам! Квартиры с отделкой и без! Детсад и школа. 17 км по Горьковскому ш Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Современные студии, 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 21 до 118 кв.м. Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки центр Новой Москвы 25 лучших квартир в новых корпусах! Забери квартиру с лучшим видом и планировкой по своей цене. Акция до 21.12 от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры в Новой Москве! Удобные планировки. Рядом метро. Свой д/сад и школа! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Выгода до 1,1 млн. руб. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Любовь и Голуби". Москва. Отделка в подарок при покупке 2х и 3х ком. кв. Рядом парк, детсад. Двор без машин. Ипотека от 6%. Застройщик: ПРИМАВЕРА. Проектная декларация на рекламируемом сайте