Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Выберите, с чем вы согласны, в связи с изменениями в законодательство о долевом строительстве:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Менять старые квартиры на новые лучше раньше, чем позже

Потому что разница в стоимости между новым хорошим жильем и старым плохим будет расти

До кризиса 2008 г. цена квадратного метра в старых домах советской эпохи и в недавних новостройках была практически одинаковой – новое жилье стоило дороже главным образом из-за большей площади. Однако по мере увеличения объема предложения новостроек в Москве и сокращения дефицита разница в стоимости метра начала увеличиваться и в настоящее время достигает 15-20%. Скорее всего, и в дальнейшем этот показатель будет расти, поэтому тем, кто хочет обменять старую «вторичку» на современное жилье, лучше поторопиться, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Ценовое «однообразие» вторичного рынка Москвы до кризиса 2008 г. объяснялось в первую очередь дефицитом предложения. Несмотря на формально высокие показатели ввода жилья в столице в середине 2000-х, объемы коммерческого строительства были небольшими – на рынок попадала едва ли половина того, что строилось, остальное возводил город и затем распределял в рамках социальных программ (см. «Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?»).

Усугубляло ситуацию то, что девелоперы проявляли интерес только к дорогим сегментам, а квартиры экономкласса были представлены почти исключительно на «вторичке» и, как правило, речь шла об устаревшем морально и физически советском жилом фонде. Впрочем, покупатели в те годы не привередничали - могли себе этого позволить: на фоне дефицита предложения и избытка «шальных» денег в экономике ажиотажным спросом пользовалась любая московская недвижимость, цены росли на 30-50, а то и 100% в год. Причем «убитые» квартиры в хрущобах или 9-14-этажных панельных домах уходили с рынка быстрее, чем более качественные варианты – просто потому, что были дешевле. Как следствие, старый жилой фонд был переоценен даже больше, чем рынок в среднем.

В октябре 2008 г. цена московского метра достигла пика - $6 114 по индексу IRN.RU (рынок в тот период был в основном долларовым). При этом кв. м в панельных пятиэтажках стоил $5 758 за метр – лишь на 4,6% меньше, чем в новых панельных домах. А современный монолит-кирпич, который в то время встречался только в бизнес-классе, по цене метра ($6 532) превосходил панельные хрущобы на 13%.

Конечно, полная стоимость квартиры в хрущевке и тогда была значительно ниже, чем в недавней новостройке, особенно монолитно-кирпичной. Но главным образом благодаря разнице в площадях: однокомнатная квартира в пятиэтажке – это 31-33 кв. м, а в домах, возведенных в середине 2000-х, – 45-55 кв. м.

Индекс расслоения рынка также был аномально низким – 1,8. То есть квадратный метр в 20% самых дорогих квартирах Москвы (без учета элитки в ЦАО) был дороже метра в 20% самых дешевых меньше, чем в два раза. Такая ценовая динамика характерна для периодов масштабного роста цен - «дешевое» жилье, как правило, первым «вымывается» с рынка в условиях ажиотажа. (см. «Дорогое» и «дешевое жилье»: индекс расслоения рынка недвижимости »).

Разница в стоимости нового и старого жилья начала увеличиваться после кризиса 2008 г., завершившего эпоху аномального роста цен на московскую недвижимость. В начале 2010 г. квадратный метр в панельной пятиэтажке стоил $3 657 (109 125 руб.) по индексу IRN.RU, а в современном панельном доме – почти на 8% дороже, $3 944 (117 689 руб.). Разница в стоимости метра в монолитно-кирпичных домах ($4 597 / 137 174 руб.) и в панельных «хрущобах» увеличилась до 26%, индекс расслоения достиг 1,9.

Серьезный удар по ликвидности вторичного жилья, особенно ветхого, нанес строительным бум, продолжающийся в Москве уже третий год. По данным «ИРН-Консалтинг», объемы предложения на первичном рынке московского региона (Москва и Подмосковье) за это время увеличились примерно в полтора раза:

  • 2011-2013 гг.: 4 – 5 млн кв. м
  • 2015 г.: 5,9 млн кв. м
  • 2016 г.: 7,1 млн кв. м
  • 2017 г.: 7,5 млн кв. м

А главное – рынок стал куда более доступным. Еще в 2014 г. найти в пределах МКАД новостройку дешевле 6 млн руб. было нереально, а сейчас предлагается немало вариантов за 3-3,5 млн руб. – см. «Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД в октябре 2017 года».

Благодаря «дружественной» ценовой политике застройщиков и льготной ипотеке, которая распространялась только на новостройки, покупатели переориентировались с вторичного рынка на первичный (см. «Рынок недвижимости жив за счет новостроек»). И так там и остались: число ДДУ за 10 месяцев 2017 г., по данным Росреестра, выросло на 55,7% в годовом выражении, а количество переходов прав на недвижимость – наоборот, сократилось на 3%. Хотя госпрограмма поддержки ипотеки завершилась, новостройки остаются привлекательнее «вторички» и по ценам, и по качеству. Да и ипотека на первичном рынке все еще дешевле: по данным АИЖК, средняя ставка выдачи по кредитам на новостройки в октябре 2017 г. составила 9,81%, а на «вторичку» – 10,02%.

Как следствие, вторичный рынок в последние годы стагнирует. В отличие от девелоперов, продавцы-частники крайне неохотно идет навстречу покупателям – в результате цены предложения топчутся на месте, а квартиры не продаются.

По оценкам риелторов, в настоящее время шанс найти покупателей имеют лишь примерно 20-25% выставленных на продажу квартир. Причем спрос сосредоточен в среднем ценовом сегменте – людей интересуют недорогие, но качественные варианты, а старое ветхое жилье мало кому нужно, несмотря на низкие цены.

Конечно, данные тенденции нашли отражение и в динамике цен по типам жилья. В ноябре 2017 г. метр в современной панели ($2667 / 155 673 руб.) был дороже метра в старой ($2 326 / 135 769 руб.) на 15%, а разница в стоимости метра в монолитно-кирпичном доме ($3 464 / 202 194 руб.) и панельной пятиэтажке составила 49% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2017 года»). И это с учетом поддержки, которую оказывает ценам в пятиэтажках программа реновации.

Существенно увеличился за последние годы и индекс расслоения – в настоящее время он колеблется в диапазоне 2,5-2,6.

С омоложением вторичного рынка, который постоянно пополняется за счет недавних новостроек, расслоение рынка усиливается, это естественный процесс, отмечает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «На данный момент это особенно заметно в непопулярных спальных районах вроде Бирюлева Западного и мкр. Южное Измайлово – там встречаются предложения дешевле 4 млн рублей, что для Москвы, конечно, заметное явление. В дальнейшем число таких предложений вырастет, причем не только в спальных районах, но и по всей Москве, потому что на их место придут более новые и ликвидные варианты», - уверен эксперт.

В самых дешевых, по данным «Инкома», районах Москвы – Бирюлево, Вешняках, Дмитровском и Ярославском - срок экспозиции вторичных квартир на 17% больше, чем в среднем по «старой» Москве: около 90 дней против 75. При этом 96% сделок в этих локациях проходит с дисконтом (в Москве в целом - 84%), а его средний размер составляет не менее 10% (против 8,3% по сегменту в целом). Как объясняют риелторы, значительную долю вторичного рынка в названных районах формируют старые пяти- и девятиэтажки, которые мало востребованы среди покупателей.

По мнению специалистов компании, некоторые наиболее бюджетные районы на окраинах Москвы внутри МКАД в перспективе могут превратиться в настоящие гетто, населенные мигрантами. В зоне риска - район Карачарово (исторический, не административный), Текстильщики, Люблино, Капотня, т.н. Старое Марьино, Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное, Метрогородок, Гольяново, Коровинское шоссе и прилегающая к нему Ангарская улица, говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».

«В 90-е – 2000-е московская недвижимость постоянно дорожала, и было не сильно важно, что и какими темпами растет - все были в плюсе, все были довольны. Сейчас наступила эпоха удешевления жилья, продать квартиру на «вторичке» очень трудно, разница в стоимости качественных и ликвидных квартир и ветхих и никому не нужных растет. При этом надо понимать, что даже когда средние цены стабилизируются, процесс расслоения рынка не остановится – потому что дефицита жилья в Москве больше нет. И если уникальная недвижимость в историческом центре еще может подождать хороших времен, то морально и физически устаревший фонд, не попадающий в обозримом будущем в программу реновации, будет с каждым годом терять в цене все больше и больше. Это относится как к старому «эконому», так и к старой «элитке» - рядовым сталинкам, цековкам и псевдоэлитным домам 90-х гг. Поэтому, если есть такие планы, выскакивать из старого фонда в современный лучше раньше, чем позже», - резюмирует Олег Репченко.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7175 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 18 528 800
до 185 781 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Red Side Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Улица 1905 года 1-5-комнатные квартиры Площади : 45 - 350 кв.м. м. Улица 1905 года, 11 мин. пешком Сергея Макеева ул., вл.9, к.1 Сергея Макеева ул., вл.9, к.2 Сергея Макеева ул., вл.9, к.3 Сергея Макеева ул., вл.9, к.4 Сергея Макеева ул., вл.9, к.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: 7-й таксомоторный парк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 782 210
до 51 480 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК PRIME PARK Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Динамо, м. Аэропорт, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 40 - 171 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Аэропорт, 15 мин. пешком м. Динамо, 5 мин. пешком м. Петровский парк, 7 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл.37, R4 Ленинградский пр-т, вл.37, R6 Застройщик: Прайм Парк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 266 000
до 14 469 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Ясный Москва, Южный округ, район Орехово-Борисово Южное, м. Красногвардейская, м. Домодедовская, м. Зябликово 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 90 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Домодедовская, 7 мин. пешком м. Зябликово, 15 мин. пешком Каширское ш., вл.65, к.1 (Борисовский) Каширское ш., вл.65, к.2 (Ореховый) Каширское ш., вл.65, к.3 Застройщик: Московская обувная фабрика имени Г.В. Муханова.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебряный Фонтан 10 минут до Садового! Специальные условия при покупке 3 и 2 комнатных квартир. Рассрочка до 2021 года. м . Алексеевская. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал "Наследие" Квартиры бизнес-класса от 44 до 135 кв. м. Рядом с м. «Преображенская площадь». Ипотека от 6,3%, рассрочка 0% от 9,8 млн руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: ИРТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! Ипотека от 6,7%. 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса «Вавилов ДОМ» Скидка до 15%! Уникальные квартиры, благоприятная экология р-на! Ипотека от 6,7%. 15 минут до м. Академическая Застройщик: Московский городской центр продажи недвижимости. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый квартал «Сады Пекина» Бизнес-резиденции на Большой Садовой. 2 км до Кремля. Ипотека от 6,3%. До 30.06.18 машиноместо в подарок. от 397 000 руб./км.м млн.руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: Бейджинг-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Ломоносовский" Виды на МГУ доступнее на 15%! Только в Июне! Бизнес-класс. Собственность. 10 мин. от м.Ленинский пр-т. от 13 млн руб. Застройщик: АН Новые Черемушки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК PerovSky Выдаём ключи! ЖК в 1 мин. от Терлецкого парка! От 4,5 млн руб. Ипотека от 6%. Авторская архитектура, вся инфраструктура в комплексе, дизайнерские лобби. от 4,5 млн руб. Застройщик: СтройИнвестПроект. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,4%. Скидки до 30 июня! PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Геометрия" Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 150 000 руб./кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Донской Олимп" 14 квартиры из «золотого запаса». Собственность. 5 минут от метро Шаболовская. Двор без машин. от 16 млн руб. ЛСР Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Флотилия" Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Просторные квартиры бизнес-класса от 5,4 млн руб! Цена от 111 тыс.руб./кв.м! Сдаем в 2018г., рассрочка до 2023г. м. Шоссе Энтузиастов от 111 тыс руб./кв.м Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Золотая Звезда" Квартиры площадью от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. 3х ком.квартиры от 170000 руб./кв.м Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Headliner" Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 5,8%. от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" Квартиры пл. 48-131 кв.м.Монолит. от 166 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Фили Град" Торопитесь! Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: Фили-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Две Столицы" Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. 26-87 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. 4 км от МКАД. готовая двушка от 4,8 млн руб. Застройщик: Аксон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры за 25 000 руб. в месяц! Готовые "двушки" и "трёшки" всего за 33 000 руб. в месяц! Ипотека от 6%. Ключи - сразу при покупке. Звоните! трёшки от 4,6 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальные квартиры PARK AVENUE Последние квартиры с террасой на крыше. Полностью готовый ЖК. Свой детский сад. Успейте купить! Новая Рига, 23 км. Жилой комплекс "Маяк" Торопитесь! Квартиры пл. 34-166 кв.м.Монолит. Застройщик: Маяк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эко Видное 2.0" Спешите! Квартиры пл. 25-89 кв.м.Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Жилой квартал Тетрис" Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 18 метров.Монолит. от 3,1 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Поселок "Леоново", 58 от МКАД Участки площадью от 7 сот. шоссе, 58 км от МКАД. Подробности по телефону! от 650 тысяч рублей!Истринская долина Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 10 %! с отделкой от 2,5 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД. м.Тушинская. Ипотека от Сбербанка от 6%. Зеленый район, рядом сады и школы. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% от 3,3 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Времена года» г.Апрелевка Квартиры 40 м2 от 2,1 млн руб. Скидки до 15%. 40 минут до центра Москвы. Ипотека от 7,4%. Звоните! от 2,1 млн руб. Застройщик: СтартСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,3 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК На Ленинском пр. Скидка до 10% Нам 61 год! В честь праздника максимальные скидки. 10 мин. м.Ховрино. Парк «Два Берега». Видовые квартиры. Застройщик: Химкинское СМУ МОИС-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте