Доля апартаментов в спросе на первичном рынке Москвы упала до рекордно низкого уровня

Доля апартаментов в суммарном объеме предложения и спроса на первичном рынке «старой» Москвы продолжает сокращаться. Они не выдерживают конкуренции с недорогими новостройками.

Предложение

За десять месяцев 2017 г. в Москве появилось 20 новых проектов с апартаментами: 12 в I полугодии, пять в III квартале и три в октябре, рассказали в компании «БЕСТ-Новострой».

Кроме того, предложение активно пополнялось за счет новых корпусов в уже строящихся комплексах. По данным риелторских компаний, всего на рынок вышло почти 30 корпусов в новых и старых проектах. Однако в прошлом году девелоперы были более активными: за январь-октябрь 2016 г. продажи стартовали в 35 новых корпусах, сообщает Эст-а-Тет (Est-a-Tet).
 

Новые проекты с апартаментами и новые корпуса в старых проектах

Источник: Эст-а-Тет (Est-a-Tet), «Метриум Групп», «Трест № 7» (Бекар Ассет Менеджмент Групп (Becar Asset Management Group)), «МИЭЛЬ-Новостройки»

Всего в Москве продается 110 - 115 проектов с апартаментами, в лотах объем предложения приближается к 10 000 (9 720 – 9 950), по данным «Метриум Групп», Бекар (Becar) и «Бест-Новострой». Общее количество корпусов с апартаментами, по информации «Бест-Новостроя», составляет 163 штуки: 49 корпусов комфорткласса, 86 - бизнес-класса и 28 элитных. Год назад в продаже находилось 87 проектов, или 131 корпус на 8 830 лотов.

Общий объем предложения в метрах риелторы оценивают в диапазоне от 636 000 кв. м («БЕСТ-Новострой») до 704 000 кв. м (Эст-а-Тет (Est-a-Tet)). За год показатель вырос на 13,4 - 5% соответственно.

Источник: Ест (Est)-a-Тет (Tet)

Доля апартаментов в суммарном объеме предложения на первичном рынке продолжает снижаться, так как предложение новостроек растет опережающими темпами – см. «Новостройки Москвы в III квартале 2017 года: объем предложения бьет все рекорды». По информации Эст-а-Тет (Est-a-Tet), относительно 2016 г. показатель сократился на 2,3% до 20,6%, «Бест-Новострой» - на 21,1% (18,1%), «Миэль» - на 4,7% (14,9%).

Наиболее заметно уменьшилась доля апартаментов в комфортклассе. По оценке «Миэль», с 12,5% до 7,8% (в бизнес-классе - с 29,5% до 24,2%). Главная причина – низкий спрос (по сравнению с новостройками) и, как следствие, уменьшение интереса девелоперов к этому формату. Как отмечает гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, ранее, когда выбор недорогих квартир был достаточно ограничен, клиенты охотно рассматривали варианты с апартаментами. Но сейчас, при наличии огромного количества доступных новостроек, люди значительно реже обращают внимание на апартаменты.

Спрос

Спрос на апартаменты в Москве растет, единодушны все опрошенные редакцией IRN.RU риелторские агентства. По данным Эст-а-Тет (Est-a-Tet), с января по сентябрь 2017 г. в Москве было продано 151 800 кв. м апартаментов, что на 39% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Согласно подсчетам «Метриум Групп», с января по сентябрь 2017 г. спрос на апартаменты увеличился на 25% в годовом выражении. «Трест№ 7» (Бекар Ассет Менеджмент Групп (Becar Asset Management Group)) оценивает рост продаж в 55%.

«Рост спроса обусловлен увеличением числа более доступных предложений на рынке апартаментов, а также ограниченной платежеспособностью населения: стоимость апартаментов ниже стоимости квартир», - поясняет Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Эст-а-Тет (Est-a-Tet).

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети СБРИ (CBRE), связывает увеличение числа сделок с общим оживлением первичного рынка недвижимости: по данным Росреестра, число ДДУ (новостройки) за девять месяцев 2017 г. увеличилось на 55,8%. «Доступная ипотека на фоне отсутствия каких-либо экономических потрясений повысила интерес клиентов к покупке жилья в целом, а не только апартаментов», - отмечает Литинецкая.

При этом спрос на апартаменты, конечно, в разы ниже, чем на квартиры в новостройках. По оценкам «Метриум Групп», сегодня на семь проданных квартир на первичном рынке «старой» Москвы приходится примерно один реализованный апартамент. А предложение квартир и апартаментов по итогам III квартала 2017 г. находилось в отношении 4 к 1.

Впрочем, здесь надо учитывать, что львиная доля апартаментов расположена в высокобюджетных проектах, где уровень покупательской активности всегда ниже, чем в массовом сегменте, добавляет Литинецкая.

В данном случае важнее сокращение доли апартаментов в общей структуре спроса на первичном рынке на протяжении всего 2017 г. Если в 2015 г. показатель достигал почти 25%, то сейчас снизился до 11,3%, по данным «Миэль». По итогам III квартала доля апартаментов в спросе достигла рекордно низкого значения, подчеркивает Наталья Шаталина.
 

Апартаменты в структуре спроса на первичном рынке «старой» Москвы

Источник: «Миэль-Новостройки»

Цены

В оценке динамики стоимости апартаментов риелторы разошлись. По данным Эст-а-Тет (Est-a-Tet), средний бюджет сделки на рынке апартаментов (без учета элитного сегмента) за год снизился на 3%, до 21,5 млн рублей, а метр подешевел на 4,3%, до 320 200 руб.

Средняя цена метра в комфортклассе по итогам III квартала просела на 4,2% (до 152 700 руб. за метр), сообщил Евгений Киряев, гендиректор «Трест№ 7» (Бекар Ассет Менеджмент Групп (Becar Asset Management Group)). Бизнес-класс подешевел на 6,8% (230 600 руб.), элит-класс – на 12,5% (495 200).

«Данное снижение обусловлено как уменьшением средней площади лотов (особенно это прослеживается в объектах премиум-класса), так и выходом новых проектов на начальной стадии строительства», - говорит Роман Родионцев.

«Бест-Новострой» и «Метриум Групп», наоборот, сообщают о росте цен на апартаменты.

«По итогам октября 2016 г. средняя цена 1 кв. метра апартаментов составляла 260 200 руб. В комфортклассе этот показатель тогда достигал 147 100 руб., в бизнес-классе - 244 700 руб., а в элитном – 649 600 руб. Сегодня, по итогам октября 2017 г., средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке апартаментов находится на уровне 265 500 руб.», - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
 

Цены на апартаменты в Москве

Источник: «БЕСТ-Новострой»

Средняя цена апартамента, по данным «Миэль», выросла с 13 до 14,2 млн рублей. «Как повышение средневзвешенной цены, так и средней стоимости апартамента связано, прежде всего, с перераспределением структуры предложения. Предложение апартаментов комфорткласса значительно снизилось, в то время как бизнес-класса практически не изменилось», - поясняет Наталья Шаталина.

Увеличился и средний чек сделки. По информации «Метриум Групп» средняя стоимость проданного апартамента с января по сентябрь 2017 г. составила 11,6 млн руб. против 9,6 млн руб. за аналогичный период прошлого года. По мнению Марии Литинецкой, рост показателя почти на 2 млн рублей (21%) связан с активным выходом высокобюджетных апартаментов.