Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
0
руб.
от
0
руб.
от
0
руб.
от
0
руб.
Опрос
Как часто вы ходите в кафе/бары в пешей доступности от дома?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Ловушки законопроекта о легализации апартаментов

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В октябре 2017 года Минстрой РФ опубликовал на правовом портале проект закона о легализации апартаментов и внесении изменений в законодательные акты.[1] Что именно предлагает министерство и почему документ нуждается в серьезной доработке - читайте в настоящей статье.
 

Распространение жилищных правоотношений на объекты, расположенные в МФЗ

Итак, начну с того, что законопроект декларирует, что жилище может находиться не только в многоквартирных домах, но и в многофункциональных зданиях (МФЗ). Соответственно, он распространяет право граждан на жилье, расположенное в МФЗ.[2] В этой части проект узаконивает сложившуюся ситуацию. Дело в том, что в России уже лет 15 строятся огромные единые комплексы. Они включают в себя не только жилые помещения, но и общественные, торговые и даже деловые объекты.

Кроме того, документ признаёт владельцев апартаментов одной из сторон жилищных правоотношений. До сих пор собственники апартаментов не считались их участниками.
 

Определение апартаментов

Впервые на законодательном уровне проект даёт определение и самим апартаментам. Он относит к ним структурно обособленные жилища в МФЗ, которые служат для проживания и обеспечивают доступ к помещениям общего пользования. Вроде бы всё ясно. Однако если мы откроем ЖК РФ и найдем определение квартиры, то увидим, что законодатель считает квартирой также структурно обособленное помещение с возможностью доступа к объектам общего пользования, но только уже в многоквартирном доме.[3]

Получается, что апартаменты отличаются от квартиры только своим местонахождением. Они располагаются исключительно в многофункциональных зданиях. Данное определение сразу же вызывает один большой вопрос.
 

«Исчезновение» квартир из многофункциональных зданий

Указывая на апартаменты как на единственные жилые помещения в МФЗ, авторы текста обходят молчанием обычные квартиры. Получается, что их вообще нет в таких зданиях. Согласен. Есть много МФЗ, в которых отсутствуют квартиры. Например, гостинично-деловой центр «Парк Победы» в Москве. В нем имеется бизнес-центр, отель, торговые и развлекательные залы и апартаменты. Нет только обычного жилья.

Однако приложение «Б» к Своду правил о многофункциональных зданиях и комплексах[4] прямо говорит, что в многофункциональных зданиях могут быть как апартаменты, так и жилые помещения. Классический пример - многофункциональный комплекс «Фили Град» в столице. Он находится рядом с Филевским парком. В его зданиях соседствуют не только деловые, общественные и торговые помещения, но и квартиры с апартаментами. Подобных объектов сейчас строится много в Москве и других городах России. Более того, есть здания, имеющие по два входа с отдельными холлами. Один для жильцов, а другой - для сотрудников фирм офис-центра.[5]

Получается, что с введением в силу рассматриваемого закона обычные квартиры в МФК (МФЗ) как бы выпадут из правового поля. Понятно, что этого не может быть. Просто авторы допустили смысловую ошибку. Либо никогда не бывали в МФЗ.
 

Перевод нежилых помещений в апартаменты

Документ предусматривает, что владельцы нежилых помещений в зданиях, которые сданы (или будут сданы) заказчикам до 01.01.2019 года, имеют право перевести свою собственность в апартаменты до 31.12.2021 года. Управление таким строением будет осуществляться по правилам для многофункционального здания.

Статья законопроекта, предусматривающая данное положение, вообще требует более точных формулировок и уточнений. О каких постройках идет речь? Я специально показал эту норму собственникам коммерческой недвижимости и некоторым чиновникам. Они ее поняли так, что владельцы данных помещений в многоэтажном доме смогут перевести свои объекты в апартаменты, после чего это здание будет управляться по правилам МФЗ. Но это же нонсенс. Никто не разрешит перевести многоквартирный дом в многофункциональный.
 

Краткие выводы

Уже при беглом прочтении можно понять, что данный проект впервые поднимает вопрос об апартаментах на законодательный уровень и делает их собственников участниками жилищных правоотношений. На этом плюсы документа, пожалуй, и заканчиваются. Далее идут сплошные минусы. Например, определение апартаментов. Единственный признак, по которому апартаменты отличаются от квартир - это местонахождение в многофункциональном здании. Но как мы выяснили, в МФЗ могут располагаться и квартиры. Так что определение, предложенное авторами документа, некорректно.

К недостаткам проекта можно отнести тот факт, что он исключает наличие апартаментов в многоквартирных домах и квартир в многофункциональных зданиях. А это полностью противоречит рыночным реалиям сегодняшнего дня. Кроме того, совершенно непонятно, можно ли переводить нежилую недвижимость, находящуюся в обычных многоэтажных домах, в апартаменты?

Ко всему прочему, документ ничего не говорит о защите прав дольщиков - собственников апартаментов при банкротстве застройщика. Признавая эту категорию объектов жилыми помещениями, государство обязано внести изменения и в закон о банкротстве. В частности, владельцы апартаментов должны иметь право на предъявление требований о передаче жилой недвижимости и формирование отдельного реестра при банкротстве. Однако законопроект ничего об этом не говорит.

 


[1] http://regulation.gov.ru/#

[2] Ст.1. Проекта.

[3] Ст.16 Жилищного Кодекса РФ

[4] Свод Правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» утверждены Приказом № 440/пр Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 года

[5] Например, многофункциональное высотное здание «Ладья» в Самаре. Оно является и жилым домом, и

бизнес-центром.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4058 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 103 100
до 8 877 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Москва А101 Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 88 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., к.10 Коммунарка пос., к.18 Коммунарка пос., к.19 Коммунарка пос., к.20 Коммунарка пос., к.21 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК МФК Парк Мира Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 1-4-комнатные квартиры Площади : 40 - 231 кв.м. м. Алексеевская, 10 мин. пешком Застройщик: Смайнэкс.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
КП «Певчее» Посёлок готов! Скидки на участки до 784 тыс. руб.! Новая Москва. Киевское и Калужское шоссе, 25 км. Все коммуникации. Ипотека. от 3,5 млн руб. Застройщик: Певчее. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в поселке PARK AVENUE Квартиры с террасой на кровле или с участком. Свой детский сад. Парк и речка. Новая Рига, 23 км. От 50 кв. м Апартаменты Loftec Cash Back 5%, 5 минут м. Бауманская, Красносельская, Ипотека от 10,5% Панорамные окна. Застройщик: Колди. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте КП «Цветочный 2» Участки от 1 млн руб.! Новая Москва. Калужское шоссе, 25 км. Развитая инфраструктура. Рядом семейный парк "Красная Пахра". от 1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца апреля. 850м от метро Рассказовка. Звоните! от 4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Квартиры с отделкой от 6,0 млн руб! 3 мин до м. Речной Вокзал. Скидка 18% от 6,0 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры от 5,0 млн руб! Сдача IV квартал 2018г., рассрочка до 2023г.! Свой фитнес-центр с бассейном. Спешите! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве от 2,3 млн руб. с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал от 2,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса «Вавилов ДОМ» Скидка 15%! Уникальные квартиры, благоприятная экология р-на! 10 минут до м. Академическая Застройщик: Московский городской центр продажи недвижимости. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Монолитные работы завершены! Свободные планировки. Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом парк и пруды. м.Водный стадион от 7 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Донской Олимп" 20 квартир из «золотого запаса». Собственность. 5 минут от метро Шаболовская. Двор без машин. от 16 млн руб.ЛСР Застройщик: ЛСР. Недвижимость-М. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 7,7 млн. Звоните! от 7,7 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 2,7 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК PerovSky Выдаём ключи! ЖК в 1 мин. от Терлецкого парка! От 4,3 млн руб. Ипотека от 6%. Авторская архитектура, вся инфраструктура в комплексе, дизайнерские лобби. от 4,3 млн руб. Застройщик: СтройИнвестПроект. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва от 2,8 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте 1-я очередь построена! Cкидки до 7%! Готовые квартиры от 15 млн руб. на Москве-реке! Бизнес-класс. 4 мин.до Садового кольца. Подземный паркинг. от 170 000 руб./кв.мAFI Development Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"Silver" Скидка 5% в апреле! Квартиры от 149 000 руб./кв.м. До Ботанического сада РАН-5 минут! Панорамные виды. Гармония с природой! от 149 000 руб./кв.мAFI Development Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный бор Уникальное предложение! Скидка 7% на однокомнатные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6%. от 2,1 млн руб. Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ЛЮБЕРЦЫ 2018" Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб! Еще ближе к метро Cтрогино! Первый взнос 0%! Ипотека 6,7% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Выгодные условия для покупателей! Квартиры премиум от 8,3 млн руб. 40-375 кв.м. 3га частный парк, 3.1 м высота потолков, паркинг, инфр-ра, м Динамо! квартиры от 40 кв.м от 8,3 млн руб!Оптима девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Две столицы», 4 км от МКАД Готовая двушка от застройщика! Детский сад, школа. Двор без машин. Ипотека от 6%. Прописка. Выдаем ключи! двушка с отделкой от 5 млн руб.АМ Девелопмент Застройщик: Аксон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мкр Олимпийский" Квартиры в готовых домах пл. от 35 метров.Монолит. от 2,8 млн рублей Застройщик: МСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Kleinhouse Ипотека от 8,9%, Cash Back 5% выгода до 2 млн. руб, 5 минут от м. Бауманская, Красносельская Застройщик: Колди. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. С отделкой и без. М. «Рассказовка». Свой пруд. 2 лесопарка рядом. Ипотека, отсрочка. Скидки от 180 000 руб.! от 4,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки от 140 000 руб.! Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Квартиры в монолитных домах. Ипотека - 0% первый взнос. от 3,4 млн руб. Застройщик: Совхоз Московский +. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Митино О2" Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 29-102 метра. ГК: 1 кв. 2018 г. - 1 кв. 2019 г. Монолит-кирпич. 12 км от МКАД. от 2,0 млн руб.Urban Group Застройщик: Экоквартал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Ломоносовский" Виды на МГУ доступнее на 15%! Только в Апреле! Бизнес-класс. Собственность. 10 мин. от м.Ленинский пр-т. от 13 млн руб.Новый город Проектная декларация на рекламируемом сайте Co_loft! Старт продаж! Лофт-квартал в центре Москвы. 7 мин. пешком от м. Тульская. Создайте комьюнити из соседей-единомышленников! от 4,6 млн руб.ООО «Колди» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Золотая Звезда" Квартиры в готовых домах пл. от 33 метров.Монолит. от 160 000 руб./кв.мГруппа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Выдаем ключи! Квартиры в Москве от 8,9 млн руб. 10 минут до метро. В апреле выгода до 1 000 000 руб.! от 8,9 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Headliner" Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Звоните! от 7,2 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Город-событие Лайково" 10 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич. студии, 1-4-комнатные квартиры Звоните! от 2,0 млн руб.Urban Group Застройщик: Ивастрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Ново-Молоково" В наличии квартиры с отделкой от 2,6 млн руб. Ипотека от 6%. Готовый ЖК всего в 9 км от МКАД. Ключи при покупке. Звоните! от 2,6 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Петра Алексеева" Спешите! Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 26-111 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. от 5 млн руб.ГК «INGRAD» Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Филатов луг" Спешите! Современные студии, 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 24 до 74 кв.м. Монолит. квартиры от 2,7 млн руб.ГК "INGRAD" Застройщик: Бизнес Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Флотилия" Апартаменты в готовых домах в Подмосковье.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Торопитесь! Квартиры пл. от 39 метров. Монолит, другое. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород в лесу" 6 км от МКАД. Квартиры площадью 26-117 кв.м.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 7 млн руб.Rose Group Застройщик: Джевоссет. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы 2017» Квартиры от 2,6 млн руб.! М. «Некрасовка». 10 мин. от ж/д станции. Скидки до 10%. Дома готовы! от 2,6 млн руб.! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Геометрия" 1-3-комнатные квартиры пл. от 46 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 150 000 руб./кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Изумрудные Холмы" Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. Эталон-Инвест Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Жилой квартал JAZZ" Спешите! Новые студии, 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 34 до 248 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лесобережный" Торопитесь! Новые студии, 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 19 до 107 кв.м. Монолит. от 1,7 млн руб.Urban Group Застройщик: Хайгейт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Небо" Спешите! 1-5-комнатные квартиры площадью от 73 метров.Монолит. от 166 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Vesna" Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 27 до 97 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Мартемьяново. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Отрада" 6 км от МКАД. Квартиры пл. 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. за 2,2 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Первый Зеленоградский" 28 км от МКАД. Квартиры площадью 27-91 кв.м.Монолит, крупнопанельный. Уточняйте подробности по телефону. от 1,8 млн руб.ГК Сибпромстрой Застройщик: ЖилИно. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 5,8%. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» Квартиры от 4,1 млн руб. 2 мин. пешк. от м. «Селигерская». Свой парк на территории. Ипотека 6%. Скидка 7% на квартиры. ФЗ-214. квартиры от 4,1 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Новое Медведково» - Дома готовы Скидка 7%! Квартиры с лоджиями. Открытие м.Челобитьево в шаговой доступности в 2020г. Ипотека 6%. Звоните! квартиры от 2,5 млн рублейINGRAD Застройщик: Осенний квартал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,3 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6% . М. Новые Ватутинки от 2,6 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Купавна 2018 Квартиры от 1,5 млн.р. Выгода до 228 000р.! Развитая инфраструктура. Торопитесь! 1,5 млн руб. Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте