Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Ловушки законопроекта о легализации апартаментов

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В октябре 2017 года Минстрой РФ опубликовал на правовом портале проект закона о легализации апартаментов и внесении изменений в законодательные акты.[1] Что именно предлагает министерство и почему документ нуждается в серьезной доработке - читайте в настоящей статье.
 

Распространение жилищных правоотношений на объекты, расположенные в МФЗ

Итак, начну с того, что законопроект декларирует, что жилище может находиться не только в многоквартирных домах, но и в многофункциональных зданиях (МФЗ). Соответственно, он распространяет право граждан на жилье, расположенное в МФЗ.[2] В этой части проект узаконивает сложившуюся ситуацию. Дело в том, что в России уже лет 15 строятся огромные единые комплексы. Они включают в себя не только жилые помещения, но и общественные, торговые и даже деловые объекты.

Кроме того, документ признаёт владельцев апартаментов одной из сторон жилищных правоотношений. До сих пор собственники апартаментов не считались их участниками.
 

Определение апартаментов

Впервые на законодательном уровне проект даёт определение и самим апартаментам. Он относит к ним структурно обособленные жилища в МФЗ, которые служат для проживания и обеспечивают доступ к помещениям общего пользования. Вроде бы всё ясно. Однако если мы откроем ЖК РФ и найдем определение квартиры, то увидим, что законодатель считает квартирой также структурно обособленное помещение с возможностью доступа к объектам общего пользования, но только уже в многоквартирном доме.[3]

Получается, что апартаменты отличаются от квартиры только своим местонахождением. Они располагаются исключительно в многофункциональных зданиях. Данное определение сразу же вызывает один большой вопрос.
 

«Исчезновение» квартир из многофункциональных зданий

Указывая на апартаменты как на единственные жилые помещения в МФЗ, авторы текста обходят молчанием обычные квартиры. Получается, что их вообще нет в таких зданиях. Согласен. Есть много МФЗ, в которых отсутствуют квартиры. Например, гостинично-деловой центр «Парк Победы» в Москве. В нем имеется бизнес-центр, отель, торговые и развлекательные залы и апартаменты. Нет только обычного жилья.

Однако приложение «Б» к Своду правил о многофункциональных зданиях и комплексах[4] прямо говорит, что в многофункциональных зданиях могут быть как апартаменты, так и жилые помещения. Классический пример - многофункциональный комплекс «Фили Град» в столице. Он находится рядом с Филевским парком. В его зданиях соседствуют не только деловые, общественные и торговые помещения, но и квартиры с апартаментами. Подобных объектов сейчас строится много в Москве и других городах России. Более того, есть здания, имеющие по два входа с отдельными холлами. Один для жильцов, а другой - для сотрудников фирм офис-центра.[5]

Получается, что с введением в силу рассматриваемого закона обычные квартиры в МФК (МФЗ) как бы выпадут из правового поля. Понятно, что этого не может быть. Просто авторы допустили смысловую ошибку. Либо никогда не бывали в МФЗ.
 

Перевод нежилых помещений в апартаменты

Документ предусматривает, что владельцы нежилых помещений в зданиях, которые сданы (или будут сданы) заказчикам до 01.01.2019 года, имеют право перевести свою собственность в апартаменты до 31.12.2021 года. Управление таким строением будет осуществляться по правилам для многофункционального здания.

Статья законопроекта, предусматривающая данное положение, вообще требует более точных формулировок и уточнений. О каких постройках идет речь? Я специально показал эту норму собственникам коммерческой недвижимости и некоторым чиновникам. Они ее поняли так, что владельцы данных помещений в многоэтажном доме смогут перевести свои объекты в апартаменты, после чего это здание будет управляться по правилам МФЗ. Но это же нонсенс. Никто не разрешит перевести многоквартирный дом в многофункциональный.
 

Краткие выводы

Уже при беглом прочтении можно понять, что данный проект впервые поднимает вопрос об апартаментах на законодательный уровень и делает их собственников участниками жилищных правоотношений. На этом плюсы документа, пожалуй, и заканчиваются. Далее идут сплошные минусы. Например, определение апартаментов. Единственный признак, по которому апартаменты отличаются от квартир - это местонахождение в многофункциональном здании. Но как мы выяснили, в МФЗ могут располагаться и квартиры. Так что определение, предложенное авторами документа, некорректно.

К недостаткам проекта можно отнести тот факт, что он исключает наличие апартаментов в многоквартирных домах и квартир в многофункциональных зданиях. А это полностью противоречит рыночным реалиям сегодняшнего дня. Кроме того, совершенно непонятно, можно ли переводить нежилую недвижимость, находящуюся в обычных многоэтажных домах, в апартаменты?

Ко всему прочему, документ ничего не говорит о защите прав дольщиков - собственников апартаментов при банкротстве застройщика. Признавая эту категорию объектов жилыми помещениями, государство обязано внести изменения и в закон о банкротстве. В частности, владельцы апартаментов должны иметь право на предъявление требований о передаче жилой недвижимости и формирование отдельного реестра при банкротстве. Однако законопроект ничего об этом не говорит.

 


[1] http://regulation.gov.ru/#

[2] Ст.1. Проекта.

[3] Ст.16 Жилищного Кодекса РФ

[4] Свод Правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» утверждены Приказом № 440/пр Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 года

[5] Например, многофункциональное высотное здание «Ладья» в Самаре. Оно является и жилым домом, и

бизнес-центром.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4487 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 500 000
до 5 500 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково Московская область, г. Красногорск, дер. Путилково Студии, 1-3-комнатные квартиры Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.6 Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 13 143 900
до 37 253 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Headliner Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 23-47 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью 36-86 кв.м.Монолит. Спешите! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте