Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что бы вы хотели улучшить в своих жилищных условиях больше всего? Выберите одно:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В июле 2017 года президент РФ подписал закон, внесший радикальные изменения в сферу долевого строительства.[1] Настоящая статья расскажет читателям о новых нормах, которые начнут действовать в 2018 году и кардинальным образом изменят облик российского строительного рынка.


Непосредственные требования к самой строительной компании 

Для начала, законодатель сузил круг лиц, которым разрешено строить жильё. Теперь таким правом обладают только хозяйственные общества - ООО, ПАО и АО.[2] Разного рода кооперативы,[3] некоммерческие организации, товарищества застройщиков, а также иные юрлица этой возможности лишены.

Фирме, занимающейся строительством жилья, следует иметь в названии словосочетание «специализированный застройщик». Одновременно она обязана обладать не менее чем трёхлетним опытом возведения многоэтажных домов и сдать заказчикам не меньше 10 000 квадратных метров жилой площади.

На первый взгляд, получается абсурдная ситуация. С одной стороны, не имея за плечами опыта и возведенных объектов, нельзя стать застройщиком. С другой - а как его получить, если без опыта вообще нельзя строить? Законодатель вышел из этой ситуации следующим образом. Он указал, что компания может получить статус застройщика, если она ранее участвовала в строительстве в качестве генподрядчика или техзаказчика. Таким образом, новым участникам рынка придется несколько лет заниматься подрядными работами. И только потом им разрешат самостоятельно возводить многоэтажные дома.

Ну и наконец, закон обязал застройщика проводить экспертизу проектной документации, даже если он занимается только малоэтажными домами.


Новые положения о финансовой устойчивости

Нормативный акт отменил указание о величине уставного капитала. Однако с 01.07.2018 года для вновь выдаваемых разрешений появится ряд условий.

Так, организация обязана располагать собственными средствами в сумме не менее 10% от стоимости строительства. Одновременно на единственном расчетном счете компании должно находиться не менее 10% денежных средств от общей стоимости проекта по одному разрешению.

Сегодня мало какие фирмы соответствуют этим условиям. Как правило, строители арендуют технику и оборудование. Ведь она нужна только для выполнения определенных работ. Поэтому им не выгодно держать ее на балансе и платить налоги. Новые требования заставят организации приобрести в собственность часть оборудования и отразить его в учете.

Далее, все обязательства строителей, не связанные с получением средств по ДДУ и с возведением объекта в рамках одного разрешения, не должны быть более одного процента от проектной стоимости. Эта норма полностью перекрывает возможность нецелевой деятельности.


Финансовые ограничения для застройщиков

Закон резко ограничил собственные расходы застройщика. Так, затраты на банковское обслуживание, зарплату рабочих, специалистов и руководителей, выплаты им гарантий и компенсаций по ТК РФ и коллективному договору, оплату услуг организации, выступающей в качестве единоличного исполнительного органа, а также расходы на аренду, рекламу, коммунальные и другие услуги в совокупности (!) не могут превышать 10% от проектной стоимости работ. Честно скажу, сегодня мало какая организация сможет уложиться в эти нормативы.

Наряду с вышеизложенным, законодатель ограничил общую сумму авансовых платежей застройщика. Они не должны превышать 30% от стоимости проекта и могут направляться только на строительство, подготовку проектной документации, создание инженерно-технических коммуникаций.

Сразу вслед за этими ограничениями закон обязал строительные компании учитывать полученные от дольщиков деньги отдельно по каждому дому. Это сделано для того, чтобы контролирующие органы могли видеть расход средств, не вникая в бухгалтерскую документацию.

Чтобы исключить незаконный вывод денег, а также их нецелевое использование, государство усилило контроль и за банковскими операциями Так, если застройщик перечисляет третьему лицу средства, то наряду с обычным распоряжением он направляет в банк договор с контрагентом, акты выполненных работ, приема-передачи товаров, счет- фактуры и другие бумаги, подтверждающие реальность сделки. А кредитная организация, в свою очередь, скрупулёзно проверяет все документы и при наличии недостоверной или ложной информации извещает об этом надзорный орган.

Более того, теперь застройщик, техзаказчик и генподрядчик, работающие по заключенному между ними договору, обязаны открыть счета в одном уполномоченном банке. А все платежи по контракту проводить только через эту кредитную организацию. Сама же строительная компания должна иметь только один расчетный счет.


Изменение способа обеспечения обязательств в целях возвращения средств дольщикам

Строительство, как вид экономической деятельности, связано с большими рисками. Поэтому банки стараются не выдавать застройщикам гарантии, а страховщики заключают с ними договоры на условиях повышенных тарифов. Это тормозит строительство жилья.

Проанализировав ситуацию, законодатель решил создать компенсационный фонд,[4] куда строительные фирмы будут отчислять обязательные взносы в размере 1,2% от стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства застройщика фонд вернет дольщикам их деньги. Правда, в пределах максимальной суммы возмещения. Компенсации подлежит стоимость не более чем 120 кв. м, причем «рыночную цену» этих метров будет определять уполномоченный правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, «осуществляющий функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета». То есть Росстат.

При этом у строительной организации осталось право заключения договора страхования гражданской ответственности в пользу участников долевого строительства.


Ограничения нецелевого бизнеса

Не является секретом тот факт, что российские строители зачастую занимаются не только возведением зданий, но и другими видами бизнеса. Так, довольно часто они оказывают транспортные и агентские услуги, предоставляют помещения в аренду, реализуют товарно-материальные ценности и даже занимаются инвестиционной деятельностью.[5] Всё это приводит к тому, что компании банкротятся, а граждане теряют деньги.

Государство решило положить конец этой практике. Оно запретило девелоперам заниматься другими видами бизнеса. Теперь лица, возводящие многоэтажные дома, не вправе кредитоваться или брать займы на цели, не связанные со стройкой. Кроме того, закон запретил им использовать имущество для обеспечения исполнения как своих обязательств (если они напрямую не связаны со строительством), так и обязательств третьих лиц.

Наряду с этим закон запретил застройщикам выпускать, а также выдавать ценные бумаги и облигации. Впрочем, это ограничение не касается эмиссии собственных акций. Ведь многие девелоперы являются акционерными обществами. Однако приобретать акции (как и другие ценные бумаги) третьих лиц им также не разрешается.

Законодатель запретил строительным компаниям выступать в качестве займодавцев, выдавать ссуды и займы. Кроме того, застройщики не вправе создавать некоммерческие и коммерческие организации, участвовать в их капиталах своими средствами или имуществом. Более того, государство особо отметило, что фирмы в рамках одного разрешения на строительство вообще не вправе совершать сделки, не связанные с привлечением средств дольщиков и с возведением самого объекта.

Ну и наконец, закон пригрозил, что если кто-то подпишет соглашение с застройщиком в нарушение вышеназванных предписаний, то суд всегда признает недействительность такой сделки. Основанием для решения станет тот факт, что наименование строительной компании содержит формулировку «специализированный застройщик». Это, по мнению законотворцев, однозначно доказывает, что контрагент строительной организации должен был знать об ограничениях, накладываемых на его партнёра законом.


Требования к руководству и бухгалтеру 

Нормативный акт ввёл обязательные требования к руководителям строительной компании. Так, директором или главным бухгалтером не может быть субъект с непогашенной (или неснятой) судимостью за экономические или государственные преступления. Кроме того, граждане, подвергшиеся дисквалификации в соответствии с КоАП РФ,[6] также лишаются права руководить застройщиком или осуществлять его бухгалтерское обслуживание.

Не забыл закон и банкротов. Главбухами и директорами не могут быть граждане, которые в течение трех лет до момента подачи проектной декларации привлекались на основании решения арбитражного суда к солидарной ответственности по долгам юрлиц- банкротов, являлись их директорами или главными бухгалтерами либо владели (прямо или косвенно) не менее чем 25% капитала застройщика-банкрота.

Интересно отметить, что такие же требования предъявляются и к учредителю, прямо или косвенно владеющему не менее чем 25% капитала строительной компании. И если собственник на момент подачи декларации не соответствует вышеуказанным условиям, то он должен продать часть своей доли или акций либо вообще выйти из числа участников. Ну, или просто ждать, когда будет погашена его судимость, истечет срок дисквалификации или с момента решения арбитражного суда пройдет три года.

Учитывая важную роль руководителя в деятельности строительной организации, закон обязал застройщиков в течение трех дней с момента смены (либо временного назначения) единоличного руководителя извещать об этом уполномоченный орган.


Обеспечение прозрачности деятельности

Закон обязал каждого девелопера раз в три месяца размещать на своем сайте бухгалтерскую документацию, отчеты, а также аудиторское заключение. Более того, данная информация должна дублироваться на web-сайте в единой информационной системе жилищного строительства.[7] Кстати, кроме строительных компаний на этом же сайте будут размещать свою информацию надзорные и контролирующие органы, фонд защиты прав дольщиков, а также Росреестр.


Выводы и прогнозы

С одной стороны, новые нормы окажут положительное воздействие на строительный рынок. Повысится прозрачность компаний. Они станут более устойчивыми, уменьшится количество откровенных мошенников, а граждане смогут возвращать свои деньги через фонд защиты участников долевого строительства.

С другой стороны, новеллы сократят число застройщиков и уменьшат конкуренцию на рынке. Не все смогут выполнить требования закона. Это может привести к увеличению стоимости ДДУ и к общему сокращению строительства жилья.

В этих условиях государству все равно придется развивать альтернативные виды строительства с помощью инвестиционных фондов и проектного финансирования. Другого пути просто нет.

 


[1] Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

[2] Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации".

[3] Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56-1163/2016 от 19.05.2017 г.

[4] Публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства"

[5] Постановление Пятнадцатого апелляционного арбитражного суда по делу № А32-19330/2013 от 05.10.2015 года.

[6] Дисквалификация может последовать за нарушения правил охраны труда, незаконные действия при получении кредитной истории, нарушении требований при госрегистрации юрлиц и ИП, неисполнение в срок предписаний контролирующих или надзорных органов. Все эти правонарушения перечислены в КоАП РФ.

[7] Планируется, что данный ресурс откроется после 01.01.2018 года.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
13454 (2 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный Стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. SAMPO Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 35 до 84 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 2.4 млн руб. Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. 8,1 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,8 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Дмитровском" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Silver Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 52 до 148 кв.м. Монолит-кирпич, другое. Спешите! бизнес-класс от 160 тыс руб./кв.мAFI Development Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 174 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Кузьминках Выгодное предложение! Ипотека от ВТБ – 5,5%! Рядом парковые зоны.Индивидуальные скидки! 3 мин. До м. Кузьминки! Застройщик: Зеленодолькая 31. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб.! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. м. Аминьевское шоссе Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Вешняковской Отличное предложение – ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до метро Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 6 млн руб., без отделки от 5,5 млн руб. Рядом метро. квартиры с отделкой от 6 млн!ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: ВекторСтройФинанс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Эко Видное 2.0». Квартиры от 2,3 млн руб. МО, г. Видное, 4 км от МКАД. Ввод в эксплуатацию 2018г. Ипотека от 6%. ФЗ-214. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер в Тушино" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,8% от МТС Банка. Остекленные лоджии. Высокие потолки. Рядом парковые зоны! Застройщик: Яна Райниса Плюс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» 4 км от МКАД. Квартиры пл. 30-101 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн. руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн руб. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Абрамцевской 1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новый архитектурный проект на Алексеевской. Узнай первым! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденции Архитекторов Квартиры площадью от 49 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах квартиры от 11,5 млн рублейAFI Development Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры с отделкой в Новой Москве! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Ленинском Выгодно — ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте