Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.7 млн
руб.
от
3.2 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Подмосковный бизнес-класс: высокие цены и низкий спрос

Людей, готовых переплачивать за дорогие «фишки» за МКАД, осталось немного

В Подмосковье граница между жильем сегментов бизнес и комфорт зачастую размыта. Проектов, которые можно с чистой совестью причислить к бизнес-классу, очень немного. При этом спрос из «замкадных» высокобюджетных проектов перетекает в московский комфорткласс. Тем не менее остаются люди, которым интересно жилье высокого уровня в Подмосковье и Новой Москве. Редакция IRN.RU выяснила, что происходит с проектами бизнес-класса за МКАД.
 

Спорный бизнес

На рынке порой звучит мнение, что вопрос существования бизнес-класса в московском регионе за МКАД сам по себе спорный, так как одна из его определяющих характеристик – удачная локация в удобной доступности от центра деловой активности. Поскольку люди с высоким доходом работают в основном в Москве, областные проекты не отвечают этому критерию. Но все же большинство экспертов считают, что бизнес-класс в области возможен. Во-первых, есть локальный спрос со стороны обеспеченных людей, которые либо работают в области и Новой Москве, либо привыкли к своим городам и не хотят переезжать в Москву даже ради близости к работе. Во-вторых, жилье бизнес-класса в Москве остается дорогим. В черте МКАД даже люди с доходом заметно выше среднего зачастую могут себе позволить только квартиру комфорткласса, что не отвечает их запросам относительно качества жилья. Поэтому они порой склоняются к переезду за МКАД, но в жилье более высокого уровня.

В Подмосковье и Новой Москве хорошая локация остается одной из характеристик жилья бизнес-класса. Но здесь важнее не доступность до центра Москвы, а локальные престижные места – в живописном окружении рядом с парком или водоемом. Остальные критерии схожи с московскими. «Это монолитный тип домостроения, индивидуальная проработка архитектуры, дизайнерская отделка мест общего пользования, широкая продуктовая линейка, включающая многокомнатные квартиры, высокие потолки (не менее 2,8 м после чистовой отделки), применение качественных (обычно зарубежных) отделочных и строительных материалов, продуманные планировки квартир с большими кухнями, современные инженерные системы, улучшенное благоустройство двора, закрытая и охраняемая территория, скоростные лифты иностранного производства (в том числе и для домов высотой более трех этажей), наличие собственного паркинга», - перечисляет Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова отмечает одну из характерных «примет времени»: «В Москве площади квартир в бизнес-классе (да и в элитном сегменте) стали сокращаться. Теперь не редкость и квартиры-студии, которых в высокобюджетных ЖК раньше не предлагалось, и однокомнатные квартиры площадью меньше 30 кв. м: в ЖК «Невский» площадь квартир начинается от 24 кв. м, в ЖК Wellton Park – от 31 кв. м. Также в продаже есть студии площадью от 27 кв. м (ЖК «Символ»). А вот за МКАД проекты бизнес-класса как раз соответствуют практически всем необходимым для данного сегмента характеристикам. Например, в ЖК «Маяк» (Химки) предлагаются квартиры с минимальной площадью от 34,7 кв. м, тогда как в продаже есть и «однушки» метражом до 64 кв. м. В ЖК «Первый клубный дом» в Люберцах площади «однушек» – от 39,8 до 54,5 кв. м».

Между тем, по другим характеристикам подмосковный бизнес-класс, напротив, более демократичен. «Можно «закрыть глаза» на незначительные недостатки квартирографии, относительную простоту благоустройства и архитектуры, - говорит Наталья Шаталина. - Кроме того, если для московских новостроек бизнес-класса обязателен подземный паркинг с лифтом прямо из жилых домов, то за МКАД допустим общий подземный паркинг под всем комплексом или даже отдельно стоящий, если он хорошо оборудован и комфортабелен. Дело в том, что необходимость выполнения всех критериев принадлежности к бизнес-классу ведет к серьезному удорожанию себестоимости проекта, а за МКАД, где цены значительно ниже московских, это просто не выгодно с точки зрения экономики». Еще одно отличие, по словам руководителя управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрия Цветова, заключается в количестве машино-мест: «Бизнес-класс в границах «старой» Москвы, пожалуй, отличается только более высоким парковочным коэффициентом: в Новой Москве подземный паркинг в домах бизнес-класса востребован с коэффициентом 0,5 м/м на квартиру, в «старой» Москве – с коэффициентом – 1,0-1,2 м/м на квартиру».

Из-за этого за МКАД бизнес-класс порой не так сильно отличается от более бюджетных сегментов, как в Москве, где граница между классами более четкая. «Спутывает карты и другая тенденция – повышение качественного уровня проектов комфорткласса, отчего «чистый» бизнес-класс становится все сложнее выделять в Московской области. Среди жилых комплексов бизнес-класса также нет однородности по их наполнению, и зачастую два ЖК, которые позиционируются в этом классе, могут совершенно различаться», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Среди подмосковных проектов, которые безоговорочно можно отнести к бизнес-классу, Наталья Шаталина выделяет семейство жилых комплексов в рамках общего проекта «Олимпийская деревня Новогорск» компании «Химки Групп» («ОДН Квартиры», «ОДН Курорт», «Олимпийская Ривьера Новогорск»): «Все они отличаются уникальной архитектурой, эксклюзивной инфраструктурой, наличием закрытой территории с продуманным благоустройством, наличием подземного паркинга, квартирами площадью от 45 до 151 кв. м, в том числе с панорамным остеклением и террасами и т.д.». Мария Литинецкая среди показательных примеров бизнес-класса также выделяет ЖК «Маяк», «Лесобережный», «Резиденции Сколково», «Панорама Сколково».
 

Объем не растет

По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в Московской области текущий объем жилья бизнес-класса на первичном рынке составляет около 247 000 кв. м (всего 8% от общего объема). За прошедший год он вырос почти на четверть. Однако на более длительном промежутке времени доля бизнес-класса не растет. «В I полугодии 2014 года, до начала кризиса, доля квартир данного сегмента на первичном рынке Московской области достигала 11%, а по итогам аналогичного периода 2017 года их удельный вес сократился до 7,8%», - говорит Мария Литинецкая.

В Новой Москве бизнес-класса еще меньше. «Бест-Новострой» выделяет всего четыре проекта (Vnukovo Sport Village, «Дубровка», «Рассказово», «СВОЙ»), состоящие из 15 корпусов, Est-a-Tet – два проекта (ЖК «Дубровка» и апартаменты VillaRiva), а «Метриум Групп» и вовсе один – ЖК «Дубровка».

Зачастую застройщики, работающие за МКАД, возводят не чистый бизнес-класс, а смешанные проекты. Например, Urban Group в основном строит жилье комфорткласса, однако в новых проектах компании представлены некоторые дома и кварталы более высокого уровня. Схожим образом поступают и в ГК «А101». «Если раньше ГК «А101» предлагала жилье исключительно комфорткласса, то сейчас во всех наших проектах предусматриваются дома класса «бизнес». То есть мы нарастили долю бизнес-класса в наших продажах с 0 до 20%», - говорит Дмитрий Цветов. Эксперты считают, что подобные проекты порой тяжело отнести к бизнес-классу из-за отсутствия пресловутого «однородного социального окружения». Это возможно, только если в проекте существует не пара-тройка домов более высокого уровня, а обособленные кварталы.
 

Бизнес вместо московского комфорта

По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», средняя цена метра в новостройках бизнес-класса в Подмосковье сейчас составляет 150 000 рублей, за год прирост составил всего 0,3%. Разница с комфортклассом составляет 87,6%, с экономклассом – 102,4%. В Новой Москве разница менее заметна – 38,5% и 42,5% соответственно (средняя цена метра в бизнес-классе при этом составляет 132 000 рублей). «Для сравнения: в старых границах Москвы аналогичные показатели составляют 61,6% и 110,6%», - отмечает Наталья Шаталина.

Люди, которые в Москве могут рассчитывать на квартиру массового сегмента, за МКАД могут позволить себе бизнес-класс. Так, по данным «Метриум Групп», в границах старой Москвы средняя стоимость новостроек массового сегмента составляет 8,4 млн рублей за квартиру со средней площадью около 57 кв. м. «За эти средства можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью около 70 кв. м. в готовой новостройке в ЖК «Резиденции Сколково», - отмечает Мария Литинецкая. - Если говорить о строящихся проектах, то здесь у обладателя «столичного» бюджета еще больший простор для действий. К примеру, в ЖК «Маяк» за 8,5 млн рублей можно приобрести трехкомнатную квартиру площадью от 75 кв. м. В комплексе предусмотрена собственная набережная, яхт-клуб, парк-отель, фитнес-центр, вертолетные площадки, стадион и полный набор социальной инфраструктуры».

Спрос

В Подмосковье сложилась в целом непростая ситуация со спросом на жилье, а на проекты бизнес-класса, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», приходится не более 5% от общего числа зарегистрированных ДДУ. В Москве бизнес-класс покупается намного активнее – его доля в спросе около 20%. Правда, нужно учитывать, что в столице намного выше и объемы предложения жилья этого сегмента: по данным «ИРН-Консалтинг», бизнес-класс занимает почти 24% от общего объема новостроек в продаже от Третьего транпортного кольца до МКАД.

Руководитель пресс-службы Tekta Group Елена Андронова сравнивает спрос на московские и подмосковные квартиры на примере своих ЖК «Маяковский» в столице и нескольких подмосковных проектов. Правда, в области новостройки полностью готовы и почти распроданы – в них во всех осталось менее 50 квартир. В среднем, у Tekta Group на три продажи в Подмосковье приходится 10 в Москве. Нужно учесть еще один нюанс: хотя сам девелопер относит ЖК «Маяковский» к бизнес-классу, по цене и локации он скорее соответствует сегменту комфорт.

«Людей, которые обращают внимание на удаленные от Москвы объекты, обычно интересуют низкобюджетные объекты. Те же, кто обладает достаточным бюджетом, теперь все чаще обращают внимание на Москву, где новое жилье стало доступным, как никогда. При этом в старых границах Москвы спрос на бизнес-класс гораздо выше, поскольку там покупатели обладают более значительными средствами для приобретения квартиры», - объясняет Наталья Шаталина.

Партнер «Химки Групп» Дмитрий Котровский говорит, что его компании удалось восстановить ежемесячные продажи до средних до кризисных показателей: 15-18 квартир по цене 200 000 - 230 000 руб. за кв. м. Хороший спрос поддерживается полной готовностью объектов и близостью к Москве. По словам девелопера, в других проектах бизнес-класса в области результаты продаж в три-четыре раза хуже.

По словам Марии Литинецкой, спрос на подмосковные проекты бизнес-класса невысок, но достаточно стабилен, поскольку остаются платежеспособные клиенты, привязанные к локации. Тем, кто хочет продать квартиру в проекте бизнес-класса на вторичном рынке, нужно готовиться к тому, что покупателя придется ждать долго. «Конечно, продать вторичную квартиру сегодня непросто, но за счет того, что жилья бизнес-класса в Подмосковье всегда было немного, интерес клиентов к данным проектам на вторичном рынке есть. Яркий пример – ЖК «Дубровка» в Новой Москве. Несмотря на то, что этот проект нельзя назвать новым, вторичные квартиры в нем продаются по 190 000 - 200 000 рублей за кв. м. Это примерно в два раза выше, чем массовая «вторичка», стоимость которой не превышает 110 000 рублей за кв. м».

Другое дело, что покупателей в принципе меньше, сроки продажи выше – они нередко превышают полгода, а порой составляют более года, а торг может составить 20-30%. Таким образом, ликвидным этот сегмент назвать нельзя, хотя свой покупатель у подмосковного бизнес-класса остается.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3995 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 150 000
до 12 360 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Отрада Красногорский район, 8 км от МКАД Площади : 21 - 103 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.39 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 306 260
до 7 776 475 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пригород Лесное Ленинский район, 6 км от МКАД Площади : 23 - 78 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2029 г. Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.20 Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.21 Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.22 Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.23 Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.24 Показать все 15 корпусов Застройщик: Пригород Лесное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
8 309 653 руб. Узнать подробнее ЖК Район «Белые ночи» Новая Москва, Новомосковский округ, 4 км от МКАД Площади : 70 - 70 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Бунинская аллея, 15 мин. транспортом м. Улица Горчакова, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч. 18, к.2.3 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.1 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.2 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Летний сад Квартиры в готовых домах рядом с м.Петровско-Разумовская. Площадь от 36 до 61 метр ГК: 4 кв. 2019 г., есть сданные. Подробности по телефону! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Дмитровская Новые квартиры у м.Дмитровская. 1-4-комнатные. Площадь от 34 до 81 кв.м. Спешите! от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Москва А101» Современные квартиры в готовых домах пл. от 23 метров. рядом с метро Теплый Стан. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 29-89 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Ботанический сад. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 286 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК "Звезды Арбата". Апартаменты на Новом Арбате. Отделка "под ключ" в подарок! Потрясающие виды. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте