Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Защищает ли дольщиков «апартаментов» 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»?

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В последние несколько лет на российском рынке недвижимости появился и устойчиво растет спрос на «апартаменты». При этом отечественное законодательство почти не использует данного термина. В результате под «апартаментами» понимаются совершенно разные помещения: от гостиничных номеров до офисов в многоэтажных зданиях. Настоящая статья расскажет читателям об этой недвижимости и покажет, как дольщик, вложивший деньги в строительство «апартаментов», может защитить свои права.

Термин «апартаменты» периодически встречается в актах министерств и ведомств. Однако точного законодательного определения он так и не получил. Если же исходить из анализа локальных норм, то «апартаментами» могут считаться только объекты для временного проживания в виде гостиничных номеров или квартир.[1]

В свою очередь ЖК РФ вообще не знает такого понятия.[2] Из всего этого можно сделать однозначный вывод, что данные помещения являются местами временной регистрации и относятся к нежилой недвижимости. Иными словами - это обычные гостиничные номера. Они имеют площадь не менее 40 кв. метров, а также две и более комнаты с кухонным углом.[3]

Таким образом, государственные органы под термином «апартаменты» подразумевают не особый тип недвижимости, а одну из категорий гостиничной квартиры или номера: «сюит», «апартамент», «джуниор» и так далее.

А вот в русском языке слово «апартаменты» означает большое парадное роскошное жильё.[4] Такое толкование является общепринятым, и его дают словари, признанные всеми филологами, а также Российской академией наук. В результате возникла путаница, когда государство, юристы, риелторы, застройщики и обыватели понимают под «апартаментами» совершенно разные строения. Данная ситуация очень ярко отражается в судебных решениях.

Суды считают жилые «апартаменты» в многоквартирных домах обычными квартирами.

Учитывая тот факт, что законодательство не содержит общепринятого понятия (а в словари заглянуть лень), то строительные организации и дольщики могут называть «апартаментами» практически что угодно. Так, во многих договорах долевого участия этим словом называют даже самые простые стандартные квартиры. По-видимому, компании таким незатейливым способом желают повысить статус объекта. В своих соглашениях они обязуются передать дольщику «жилое помещение, а именно апартаменты, состоящее из одной (а также двух или трех комнат)».[5]

Такая игра терминами не дает никаких преимуществ исполнителю. Суды рассматривают подобные строения в качестве обычных квартир и спокойно взыскивают с застройщика неустойку[6], а также штрафные суммы по закону о защите прав потребителей.

Физические лица - владельцы офисов также могут получить неустойку, а в некоторых случаях и штраф с застройщика, если он допустил просрочку в сдаче объекта.

Сегодня на рынке можно встретить много офисов, гостиничных квартир и даже складских помещений, которые также упорно именуются «апартаментами». Сложилось мнение, что граждане, купившие в процессе строительства подобные объекты (в многофункциональном или многоэтажном доме), находятся в худшем положении, чем покупатели квартир в этом же здании. Это неправда. Они имеют почти такие же права.[7]

Если не полениться и почитать судебные решения, то можно выяснить, что владельцы так называемых нежилых «апартаментов» легко взыскивают с застройщика неустойку и даже штрафы, как рядовые потребители.

Правда в подобных делах есть некоторые нюансы. Дольщиком и собственником офиса должно быть физицо, а не индивидуальный предприниматель. И если гражданин хочет кроме неустойки получить с застройщика еще и штраф, то он обязан заявить в суде, что приобретает нежилую недвижимость «только для собственных, личных, семейных, домашних, бытовых и других нужд и она не будет использоваться в предпринимательской деятельности».[8] А строительная фирма должна доказать обратное. Как правило, она этого сделать не может. В результате владельцы «апартаментов» (или говоря простым языком - нежилых офисов) также получают с исполнителя неустойку и штраф по закону о защите прав потребителей. Судебные акты последних лет ярко отражают данную тенденцию.

С другой стороны, когда в договоре прямо указывается, что нежилые «апартаменты» будут использоваться именно для предпринимательской деятельности, сдаваться внаем, как гостиничные номера, или если застройщик докажет этот факт, то суды взыщут только неустойку без штрафных санкций.[9]


Банкротство застройщика и положение владельцев «апартаментов»

Закон однозначно защищает владельца жилой недвижимости при банкротстве строительной фирмы. При этом неважно, как называется объект в ДДУ - «апартаменты», квартира, «кондо» или «studio», если он имеет статус жилого помещения. Для закона это жилое помещение, подпадающее под определение, указанное в ЖК РФ. Соответственно, граждане, купившие подобное жилье, защищены при банкротстве компании. Они признаются участниками строительства и дела о банкротстве и имеют к исполнителю требования о передаче жилья,[10] которые включаются в специальный реестр. А вот владельцы нежилых «апартаментов» - то есть собственники, вложившие деньги в постройку нежилой недвижимости (гостиничные номера или офисы), не могут рассчитывать на это. У них нет специальных реестров, они включаются в соответствующую очередь кредиторов и вправе требовать только возврата денежных средств. Поэтому чаще всего такие приобретатели теряют свои деньги.


Выводы и предложения

Итак, большинство объектов, которые застройщики позиционируют как «апартаменты» в многоквартирных домах, таковыми по своей сути не являются. Они предназначены для постоянного проживания и не относятся к гостиничному типу. И уж тем более не могут считаться «апартаментами» различного рода офисы, складские помещения и магазины.

Если исходить из приказа Минкультуры и свода правил «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», то «апартаменты» могут располагаться только в гостиницах, апарт-отелях и многофункциональных зданиях. Они предназначаются для временного проживания и относятся к нежилой недвижимости. Впрочем, даже в этом отношении правовой статус данных объектов является противоречивым. Например, совсем не упоминая «апартаменты», ЖК РФ автоматически относит их к нежилой недвижимости, а свод правил, в свою очередь, упорно называет их «жилыми помещениями».[11]

Поэтому встает вопрос: являются ли «апартаменты» самостоятельным видом недвижимости, и надо ли отдельным законом регулировать их правовой статус? Я думаю, что это излишняя мера. Если пойти по этому пути, то также следует узаконить как отдельные виды недвижимости «пентхаусы», «сюиты», «джуниоры», «джуниор-сюиты» и так далее. А ведь это просто названия, характеризующие потребительские свойства объекта. Не более того.

Гораздо важнее усилить защиту прав дольщиков - владельцев нежилой недвижимости в многофункциональных зданиях и многоквартирных домах при банкротстве застройщика. Законодатель должен ввести новые нормы, которые предусматривали бы признание их участниками строительства и дела о банкротстве. Кроме того, данные статьи должны предоставить таким гражданам право на предъявление требований о передаче нежилой недвижимости и формирование отдельного реестра.

 


[1] Свод правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» утверждены Приказом № 440/пр Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 года.

[2] Ст.16 ЖК РФ.

[3] Приказ Минкультуры России № 1215 от 11.07.2014 года «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями».

[4] Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., Издательство «АЗЪ», 1995 год. С.24 и Ушаков Д.Н. Большой толковый словарь современного русского языка. М., Издательство «Альта-Принт». М., 2005 год. С. 14.

[5] Решение Ленинского районного суда г. Новосибирска по делу № 2-2407/2017 от 05.06.2017 года.

[6] Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

[7] Ст.2 и ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ.

[8] Решение Конаковского городского суда Тверской области по делу № 2-675/2017 от 09.06.2017 года.

[9] Решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от 11.05.2017 года.

[10] Ст.201.1. Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция).

[11] Свод правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» утверждены Приказом № 440/пр Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 года.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2907 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Звоните! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Торопитесь! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах пл. от 38 метров.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Спешите! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Торопитесь! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте