Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Защищает ли дольщиков «апартаментов» 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»?

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В последние несколько лет на российском рынке недвижимости появился и устойчиво растет спрос на «апартаменты». При этом отечественное законодательство почти не использует данного термина. В результате под «апартаментами» понимаются совершенно разные помещения: от гостиничных номеров до офисов в многоэтажных зданиях. Настоящая статья расскажет читателям об этой недвижимости и покажет, как дольщик, вложивший деньги в строительство «апартаментов», может защитить свои права.

Термин «апартаменты» периодически встречается в актах министерств и ведомств. Однако точного законодательного определения он так и не получил. Если же исходить из анализа локальных норм, то «апартаментами» могут считаться только объекты для временного проживания в виде гостиничных номеров или квартир.[1]

В свою очередь ЖК РФ вообще не знает такого понятия.[2] Из всего этого можно сделать однозначный вывод, что данные помещения являются местами временной регистрации и относятся к нежилой недвижимости. Иными словами - это обычные гостиничные номера. Они имеют площадь не менее 40 кв. метров, а также две и более комнаты с кухонным углом.[3]

Таким образом, государственные органы под термином «апартаменты» подразумевают не особый тип недвижимости, а одну из категорий гостиничной квартиры или номера: «сюит», «апартамент», «джуниор» и так далее.

А вот в русском языке слово «апартаменты» означает большое парадное роскошное жильё.[4] Такое толкование является общепринятым, и его дают словари, признанные всеми филологами, а также Российской академией наук. В результате возникла путаница, когда государство, юристы, риелторы, застройщики и обыватели понимают под «апартаментами» совершенно разные строения. Данная ситуация очень ярко отражается в судебных решениях.

Суды считают жилые «апартаменты» в многоквартирных домах обычными квартирами.

Учитывая тот факт, что законодательство не содержит общепринятого понятия (а в словари заглянуть лень), то строительные организации и дольщики могут называть «апартаментами» практически что угодно. Так, во многих договорах долевого участия этим словом называют даже самые простые стандартные квартиры. По-видимому, компании таким незатейливым способом желают повысить статус объекта. В своих соглашениях они обязуются передать дольщику «жилое помещение, а именно апартаменты, состоящее из одной (а также двух или трех комнат)».[5]

Такая игра терминами не дает никаких преимуществ исполнителю. Суды рассматривают подобные строения в качестве обычных квартир и спокойно взыскивают с застройщика неустойку[6], а также штрафные суммы по закону о защите прав потребителей.

Физические лица - владельцы офисов также могут получить неустойку, а в некоторых случаях и штраф с застройщика, если он допустил просрочку в сдаче объекта.

Сегодня на рынке можно встретить много офисов, гостиничных квартир и даже складских помещений, которые также упорно именуются «апартаментами». Сложилось мнение, что граждане, купившие в процессе строительства подобные объекты (в многофункциональном или многоэтажном доме), находятся в худшем положении, чем покупатели квартир в этом же здании. Это неправда. Они имеют почти такие же права.[7]

Если не полениться и почитать судебные решения, то можно выяснить, что владельцы так называемых нежилых «апартаментов» легко взыскивают с застройщика неустойку и даже штрафы, как рядовые потребители.

Правда в подобных делах есть некоторые нюансы. Дольщиком и собственником офиса должно быть физицо, а не индивидуальный предприниматель. И если гражданин хочет кроме неустойки получить с застройщика еще и штраф, то он обязан заявить в суде, что приобретает нежилую недвижимость «только для собственных, личных, семейных, домашних, бытовых и других нужд и она не будет использоваться в предпринимательской деятельности».[8] А строительная фирма должна доказать обратное. Как правило, она этого сделать не может. В результате владельцы «апартаментов» (или говоря простым языком - нежилых офисов) также получают с исполнителя неустойку и штраф по закону о защите прав потребителей. Судебные акты последних лет ярко отражают данную тенденцию.

С другой стороны, когда в договоре прямо указывается, что нежилые «апартаменты» будут использоваться именно для предпринимательской деятельности, сдаваться внаем, как гостиничные номера, или если застройщик докажет этот факт, то суды взыщут только неустойку без штрафных санкций.[9]


Банкротство застройщика и положение владельцев «апартаментов»

Закон однозначно защищает владельца жилой недвижимости при банкротстве строительной фирмы. При этом неважно, как называется объект в ДДУ - «апартаменты», квартира, «кондо» или «studio», если он имеет статус жилого помещения. Для закона это жилое помещение, подпадающее под определение, указанное в ЖК РФ. Соответственно, граждане, купившие подобное жилье, защищены при банкротстве компании. Они признаются участниками строительства и дела о банкротстве и имеют к исполнителю требования о передаче жилья,[10] которые включаются в специальный реестр. А вот владельцы нежилых «апартаментов» - то есть собственники, вложившие деньги в постройку нежилой недвижимости (гостиничные номера или офисы), не могут рассчитывать на это. У них нет специальных реестров, они включаются в соответствующую очередь кредиторов и вправе требовать только возврата денежных средств. Поэтому чаще всего такие приобретатели теряют свои деньги.


Выводы и предложения

Итак, большинство объектов, которые застройщики позиционируют как «апартаменты» в многоквартирных домах, таковыми по своей сути не являются. Они предназначены для постоянного проживания и не относятся к гостиничному типу. И уж тем более не могут считаться «апартаментами» различного рода офисы, складские помещения и магазины.

Если исходить из приказа Минкультуры и свода правил «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», то «апартаменты» могут располагаться только в гостиницах, апарт-отелях и многофункциональных зданиях. Они предназначаются для временного проживания и относятся к нежилой недвижимости. Впрочем, даже в этом отношении правовой статус данных объектов является противоречивым. Например, совсем не упоминая «апартаменты», ЖК РФ автоматически относит их к нежилой недвижимости, а свод правил, в свою очередь, упорно называет их «жилыми помещениями».[11]

Поэтому встает вопрос: являются ли «апартаменты» самостоятельным видом недвижимости, и надо ли отдельным законом регулировать их правовой статус? Я думаю, что это излишняя мера. Если пойти по этому пути, то также следует узаконить как отдельные виды недвижимости «пентхаусы», «сюиты», «джуниоры», «джуниор-сюиты» и так далее. А ведь это просто названия, характеризующие потребительские свойства объекта. Не более того.

Гораздо важнее усилить защиту прав дольщиков - владельцев нежилой недвижимости в многофункциональных зданиях и многоквартирных домах при банкротстве застройщика. Законодатель должен ввести новые нормы, которые предусматривали бы признание их участниками строительства и дела о банкротстве. Кроме того, данные статьи должны предоставить таким гражданам право на предъявление требований о передаче нежилой недвижимости и формирование отдельного реестра.

 


[1] Свод правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» утверждены Приказом № 440/пр Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 года.

[2] Ст.16 ЖК РФ.

[3] Приказ Минкультуры России № 1215 от 11.07.2014 года «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями».

[4] Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., Издательство «АЗЪ», 1995 год. С.24 и Ушаков Д.Н. Большой толковый словарь современного русского языка. М., Издательство «Альта-Принт». М., 2005 год. С. 14.

[5] Решение Ленинского районного суда г. Новосибирска по делу № 2-2407/2017 от 05.06.2017 года.

[6] Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

[7] Ст.2 и ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ.

[8] Решение Конаковского городского суда Тверской области по делу № 2-675/2017 от 09.06.2017 года.

[9] Решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от 11.05.2017 года.

[10] Ст.201.1. Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция).

[11] Свод правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» утверждены Приказом № 440/пр Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 года.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3029 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Торопитесь! 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Спешите! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Новые 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью от 39 метров.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте