Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.9 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что для вас важнее всего при принятии решения об ипотеке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Защищает ли дольщиков «апартаментов» 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»?

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В последние несколько лет на российском рынке недвижимости появился и устойчиво растет спрос на «апартаменты». При этом отечественное законодательство почти не использует данного термина. В результате под «апартаментами» понимаются совершенно разные помещения: от гостиничных номеров до офисов в многоэтажных зданиях. Настоящая статья расскажет читателям об этой недвижимости и покажет, как дольщик, вложивший деньги в строительство «апартаментов», может защитить свои права.

Термин «апартаменты» периодически встречается в актах министерств и ведомств. Однако точного законодательного определения он так и не получил. Если же исходить из анализа локальных норм, то «апартаментами» могут считаться только объекты для временного проживания в виде гостиничных номеров или квартир.[1]

В свою очередь ЖК РФ вообще не знает такого понятия.[2] Из всего этого можно сделать однозначный вывод, что данные помещения являются местами временной регистрации и относятся к нежилой недвижимости. Иными словами - это обычные гостиничные номера. Они имеют площадь не менее 40 кв. метров, а также две и более комнаты с кухонным углом.[3]

Таким образом, государственные органы под термином «апартаменты» подразумевают не особый тип недвижимости, а одну из категорий гостиничной квартиры или номера: «сюит», «апартамент», «джуниор» и так далее.

А вот в русском языке слово «апартаменты» означает большое парадное роскошное жильё.[4] Такое толкование является общепринятым, и его дают словари, признанные всеми филологами, а также Российской академией наук. В результате возникла путаница, когда государство, юристы, риелторы, застройщики и обыватели понимают под «апартаментами» совершенно разные строения. Данная ситуация очень ярко отражается в судебных решениях.

Суды считают жилые «апартаменты» в многоквартирных домах обычными квартирами.

Учитывая тот факт, что законодательство не содержит общепринятого понятия (а в словари заглянуть лень), то строительные организации и дольщики могут называть «апартаментами» практически что угодно. Так, во многих договорах долевого участия этим словом называют даже самые простые стандартные квартиры. По-видимому, компании таким незатейливым способом желают повысить статус объекта. В своих соглашениях они обязуются передать дольщику «жилое помещение, а именно апартаменты, состоящее из одной (а также двух или трех комнат)».[5]

Такая игра терминами не дает никаких преимуществ исполнителю. Суды рассматривают подобные строения в качестве обычных квартир и спокойно взыскивают с застройщика неустойку[6], а также штрафные суммы по закону о защите прав потребителей.

Физические лица - владельцы офисов также могут получить неустойку, а в некоторых случаях и штраф с застройщика, если он допустил просрочку в сдаче объекта.

Сегодня на рынке можно встретить много офисов, гостиничных квартир и даже складских помещений, которые также упорно именуются «апартаментами». Сложилось мнение, что граждане, купившие в процессе строительства подобные объекты (в многофункциональном или многоэтажном доме), находятся в худшем положении, чем покупатели квартир в этом же здании. Это неправда. Они имеют почти такие же права.[7]

Если не полениться и почитать судебные решения, то можно выяснить, что владельцы так называемых нежилых «апартаментов» легко взыскивают с застройщика неустойку и даже штрафы, как рядовые потребители.

Правда в подобных делах есть некоторые нюансы. Дольщиком и собственником офиса должно быть физицо, а не индивидуальный предприниматель. И если гражданин хочет кроме неустойки получить с застройщика еще и штраф, то он обязан заявить в суде, что приобретает нежилую недвижимость «только для собственных, личных, семейных, домашних, бытовых и других нужд и она не будет использоваться в предпринимательской деятельности».[8] А строительная фирма должна доказать обратное. Как правило, она этого сделать не может. В результате владельцы «апартаментов» (или говоря простым языком - нежилых офисов) также получают с исполнителя неустойку и штраф по закону о защите прав потребителей. Судебные акты последних лет ярко отражают данную тенденцию.

С другой стороны, когда в договоре прямо указывается, что нежилые «апартаменты» будут использоваться именно для предпринимательской деятельности, сдаваться внаем, как гостиничные номера, или если застройщик докажет этот факт, то суды взыщут только неустойку без штрафных санкций.[9]


Банкротство застройщика и положение владельцев «апартаментов»

Закон однозначно защищает владельца жилой недвижимости при банкротстве строительной фирмы. При этом неважно, как называется объект в ДДУ - «апартаменты», квартира, «кондо» или «studio», если он имеет статус жилого помещения. Для закона это жилое помещение, подпадающее под определение, указанное в ЖК РФ. Соответственно, граждане, купившие подобное жилье, защищены при банкротстве компании. Они признаются участниками строительства и дела о банкротстве и имеют к исполнителю требования о передаче жилья,[10] которые включаются в специальный реестр. А вот владельцы нежилых «апартаментов» - то есть собственники, вложившие деньги в постройку нежилой недвижимости (гостиничные номера или офисы), не могут рассчитывать на это. У них нет специальных реестров, они включаются в соответствующую очередь кредиторов и вправе требовать только возврата денежных средств. Поэтому чаще всего такие приобретатели теряют свои деньги.


Выводы и предложения

Итак, большинство объектов, которые застройщики позиционируют как «апартаменты» в многоквартирных домах, таковыми по своей сути не являются. Они предназначены для постоянного проживания и не относятся к гостиничному типу. И уж тем более не могут считаться «апартаментами» различного рода офисы, складские помещения и магазины.

Если исходить из приказа Минкультуры и свода правил «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», то «апартаменты» могут располагаться только в гостиницах, апарт-отелях и многофункциональных зданиях. Они предназначаются для временного проживания и относятся к нежилой недвижимости. Впрочем, даже в этом отношении правовой статус данных объектов является противоречивым. Например, совсем не упоминая «апартаменты», ЖК РФ автоматически относит их к нежилой недвижимости, а свод правил, в свою очередь, упорно называет их «жилыми помещениями».[11]

Поэтому встает вопрос: являются ли «апартаменты» самостоятельным видом недвижимости, и надо ли отдельным законом регулировать их правовой статус? Я думаю, что это излишняя мера. Если пойти по этому пути, то также следует узаконить как отдельные виды недвижимости «пентхаусы», «сюиты», «джуниоры», «джуниор-сюиты» и так далее. А ведь это просто названия, характеризующие потребительские свойства объекта. Не более того.

Гораздо важнее усилить защиту прав дольщиков - владельцев нежилой недвижимости в многофункциональных зданиях и многоквартирных домах при банкротстве застройщика. Законодатель должен ввести новые нормы, которые предусматривали бы признание их участниками строительства и дела о банкротстве. Кроме того, данные статьи должны предоставить таким гражданам право на предъявление требований о передаче нежилой недвижимости и формирование отдельного реестра.

 


[1] Свод правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» утверждены Приказом № 440/пр Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 года.

[2] Ст.16 ЖК РФ.

[3] Приказ Минкультуры России № 1215 от 11.07.2014 года «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями».

[4] Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., Издательство «АЗЪ», 1995 год. С.24 и Ушаков Д.Н. Большой толковый словарь современного русского языка. М., Издательство «Альта-Принт». М., 2005 год. С. 14.

[5] Решение Ленинского районного суда г. Новосибирска по делу № 2-2407/2017 от 05.06.2017 года.

[6] Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

[7] Ст.2 и ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ.

[8] Решение Конаковского городского суда Тверской области по делу № 2-675/2017 от 09.06.2017 года.

[9] Решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от 11.05.2017 года.

[10] Ст.201.1. Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция).

[11] Свод правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» утверждены Приказом № 440/пр Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 года.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3441 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Старт продаж! Успей купить квартиру. Повышение цен с 1 июля! Квартиры с отделкой и без. Метро «Саларьево». Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Успей купить квартиру отделкой! Повышение цен с 1 июля! 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилищный комплекс "Люберцы" Метро Некрасовка! Квартиры со скидкой до 10%! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 272 000р. за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Всего 10 квартир! Событие. Раменки. Идеальные квартиры бизнес-класса у заповедника. Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг, охрана. Скидки до 1 млн.руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 32 до 113 метров ГК: 4 кв. 2019 г., есть сданные. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе В продаже квартиры в готовых домах площадью 67-267 кв.м. 15 мин. пешком от м.Фрунзенская. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Новые квартиры у м.ВДНХ. Квартиры в готовых домах. Площадь от 49 до 209 кв.м. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Речной вокзал Квартиры в готовых домах рядом с м.Речной вокзал. Площадь от 28 до 120 метров ГК: 2 кв. 2019 г. - 2 кв. 2020 г. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес В продаже квартиры в готовых домах площадью 24-89 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Ботанический сад. Подробности по телефону! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Квартиры в готовых домах площадью от 28 метров.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Fresh В продаже квартиры в готовых домах площадью 21-107 кв.м. 5 мин. пешком от м.Красногвардейская. Подробности по телефону! от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Скидки до 11%! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров до Москвы! Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ленинские новостройки Рядом с г. Видное, с отделкой и без. Ключи в 2019. Дет. сады, школы, заповедник! от 2,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте