Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Пенсионный доход: вкладывать или нет в недвижимость с расчетом на будущее

Риелторы и аналитики оценили, смогут ли в будущем принести доход инвестиции в недвижимость

В России вложения в жилую недвижимость часто рассматривают в качестве низкорискового актива для пенсионных инвестиций. По оценкам некоторых игроков рынка, московское жилье все еще находится в стагнации, однако Росреестр отмечает рост числа сделок.

Целесообразно ли сейчас инвестировать в недвижимость? Можно ли в горизонте десяти лет и более получать стабильный доход от сдачи в аренду московской квартиры или ее перепродажи? Какой сегмент недвижимости может принести больший доход? Такие вопросы задала редакция «РБК-Недвижимости» независимым аналитикам и московским риелторам.


Геннадий Стерник, профессор РЭУ им. Г. В. Плеханова:
— В настоящее время инвестиции в недвижимость (ни в дилерские, ни в рентные операции) в среднем по рынку не окупаются. Например, приобретение квартиры на вторичном рынке Москвы с целью последующей перепродажи (например, через год) в 2014 году приносило около 15%, в 2015-м отрицательный доход (убыток) составлял 10–15%, сейчас доходность такой операции близка к нулю.

При сдаче квартиры в аренду в 2014 году доходность рентных операций была не выше 5%, теперь она снизилась до 3%. Но это в среднем по рынку, можно найти ниши, где доходность выше. А главное — оценки по состоянию на сегодня. Через десять лет, надеюсь, рынок недвижимости восстановится — и доходность инвестиций вырастет до приемлемых значений.

Смогут ли принести доход инвестиции в жилье, зависит от состояния активов будущего пенсионера:

1) если он располагает свободными денежными средствами и готов их заморозить на десять лет, то именно сейчас, когда цены находятся на нижнем уровне, целесообразно вложиться в приобретение недвижимости в надежде, что через десять лет она будет приносить приличный доход;
2) если такими средствами клиент не располагает либо находит альтернативный вариант инвестирования, то в настоящее время инвестировать в недвижимость нецелесообразно;
3) если клиент уже имеет в собственности квартиру, офис или торговое помещение, которое он может сдавать в аренду, то продавать его сегодня не стоит. Нужно сдавать в аренду, а вопрос о продаже либо продолжении аренды решать не ранее чем через десять лет, когда прояснится обстановка на рынке и можно будет спрогнозировать доходность той или иной операции в условиях последующего десятилетия.


Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU):
— В современной России недвижимость часто рассматривается в качестве низкорискового актива для пенсионных инвестиций. Это происходит во многом из-за того, что до последних нескольких лет цены на жилье постоянно росли — и сложилась иллюзия, что так будет всегда: даже если в какой-то момент цены просядут из-за очередного кризиса, они затем отыграют падение и продолжат приносить прибыль.

К тому же у многих остается ощущение того, что недвижимость — надежный материальный актив, который всегда нужен и востребован. Однако в последнее время стало понятно, что это не совсем так. Если сравнивать с пиковыми значениями до кризиса 2008 года, то в долларах цены на жилье упали на 54% (с $6 тыс. за 1 кв. м), а с момента восстановления после предыдущего кризиса в 2012–2013 годах — на 44% (с уровня в $5 тыс. за 1 кв. м). С начала 2015-го цены на жилье в Москве снижаются и в рублях — в общей сложности на 16% (с 200 тыс. до 168 тыс. руб. за 1 кв. м). При этом последнее снижение нельзя назвать краткосрочной коррекцией, вызванной кризисом. Эта тенденция сохраняется, и пока предпосылок для роста цен не наблюдается.

Таким образом, вариант с покупкой квартиры сейчас и ее перепродажей на пенсии вряд ли можно назвать целесообразным. Даже если цены стабилизируются и начнется новый рост, он уже никогда не будет таким, как в прошлом, когда жилье дорожало на десятки процентов в год.

Аренда, в свою очередь, тоже не слишком привлекательна даже в качестве консервативной инвестиции. Прибыль от нее сейчас составляет около 3–4% в год, это хуже банковского депозита, который во всем мире считается самым низкодоходным, но надежным сбережением. Даже в крупных надежных банках обычный вклад может приносить 5–7% годовых. Конечно, на сдаче в аренду коммерческих помещений можно заработать больше, однако на этом рынке отмечается затоваренность, много офисных и торговых площадей пустует. Для непрофессионального инвестора это сложный рынок, на котором высок риск ошибиться с выбором объекта для инвестиций.

Таким образом, если рассуждать рационально, недвижимость сейчас не лучший объект для пенсионных инвестиций. Однако люди все равно продолжают рассматривать московские квартиры как задел на пенсию — все же эмоционально многим из них спокойнее, когда есть квартира, которую всегда можно сдать и получить прибавку к пенсии.


Александр Хрусталев, глава компании «НДВ Групп»:
— Доход будет, но при покупке жилой недвижимости окупаемость произойдет за 17–20 лет. То есть это возможность как минимум сохранить деньги в квадратных метрах. При наличии свободных средств алгоритм достаточно простой — приобретаем квартиру за 5 млн руб., через два года, после сдачи новостройки, зарабатываем на аренде 30–35 тыс. руб. в месяц минус налоги. С точки зрения дохода депозиты выгоднее.

Если анализировать коммерческий сегмент, то здесь инвестор, планирующий обеспечить себя доходом, может рассмотреть два интересных направления. Первое — приобретение гостиничных номеров в среднем из расчета до 5,5 млн руб. Номер будет приносить 12–14% годовых. Впервые такую практику начали вводить в Дубае, но и у нас подобные предложения уже есть.

Второе — можно рассмотреть офисные помещения. Но здесь мы рекомендуем обращать внимание только на новые и заполненные центры: лучше купить дороже, но быть уверенными в том, что БЦ заполнится. Также перспективна торговля, при этом следует с осторожностью рассматривать встроенно-пристроенные рестораны на первых этажах: есть ряд ограничений, которые вносят корректировки в бизнес и способствуют снижению выручки.


Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:
— На данный момент приобретать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду, совершенно невыгодно. В условиях постоянного снижения цен на недвижимость и падения арендных ставок покупать квартиру и делать там ремонт для посторонних людей экономически нецелесообразно. В лучшем случае через 20 лет при условии постоянной сдачи удастся вернуть потраченные средства, а потом дом морально устареет и избавиться от такого объекта будет непросто. Если учесть все риски арендного бизнеса, в том числе потенциальные сложности с арендаторами, возможные траты на ремонт и неизбежные — на налоги, то получится, что сил и нервов на содержание такой квартиры будет затрачено непропорционально ее цене. Я всегда советую своим клиентам: перед покупкой квартиры подумайте, что вы будете делать с таким объектом дальше. Если просто купить квартиру и никак ее не использовать, то даже выйти в ноль не получится: квартиры и сейчас дешевеют, а что будет с рынком через 20 лет, предсказать невозможно. Зато дом точно устареет.

Для того чтобы такие инвестиции окупились, должно совпасть сразу несколько параметров. В идеале инвестировать в недвижимость надо на растущем рынке. Конечно, всегда будут интересны хорошие квартиры в знаковых домах Москвы — например, в сталинских высотках, в доме на Серафимовича, 2. Также интересны и просто хорошие, качественные дома в центре столицы — и если рядом нет площадок под застройку, потому что квартиры в новостройках будут конкурировать с вашей. Однако сумма, необходимая для покупки такого эксклюзивного объекта, вряд ли доступна рядовому москвичу и тем более пенсионеру. Покупать же обычную квартиру в простой «панельке» бессмысленно, инвестиционной ценности она не представляет. Как я уже говорила, в лучшем случае получится выйти в ноль, но денежные потери, скорее всего, будут существенными.

Без знаний получить прибыль с коммерческой недвижимости невозможно. Поэтому самое лучшее, что можно сделать для получения некой выгоды сейчас, это максимально диверсифицировать средства — например, использовать сразу несколько банковских инструментов с разной степенью риска и доходности, держать сбережения в разных валютах. Однако это точно так же требует финансовой грамотности, которой нам, к большому сожалению, не хватает. На данный момент советую просто улучшать свои жилищные условия, если есть такая возможность.


Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
— Инвестировать в жилье с целью сдачи в аренду, конечно, можно, несмотря на непростую ситуацию на рынке недвижимости. Сегодня разница от положения дел 10–15 лет назад в том, что нынешний ликвидный объект найти сложнее из-за огромного объема предложения, в котором далеко не каждый жилой комплекс или квартира подойдут для сдачи в аренду. Ликвидный жилой комплекс для будущего арендного бизнеса должен располагаться в шаговой доступности от метро (не больше 10 минут), сравнительно недалеко от центра (как минимум в пределах МКАД, а чем ближе к Кольцевой линии метрополитена, тем лучше). Торговый центр, социальная инфраструктура, спортивные объекты, парки — чем ближе, тем ликвиднее жилье в таком окружении. Бюджет покупки должен быть минимальным, поэтому оптимальным вариантом станет студия до 30–35 кв. м. в комплексе апартаментов. Подойдут объекты с не лучшими видовыми характеристиками и другими недостатками, которые не имеют особого значения для арендатора, но существенно ниже в цене, чем другие предложения в комплексе.

Обратить внимание необходимо прежде всего на апартаменты с отделкой от застройщика — ремонт собственными силами в любом случае окажется дороже, чем у девелопера, а это снизит доходность. Идеальный вариант — меблировка, то есть жилье под ключ. Таким образом будущий инвестор удачно выделится на фоне массы подобных предложений от других застройщиков без ремонта и меблировки. Если вам удастся подобрать столь удачный объект (а такие на рынке сегодня есть), то только за счет капитализации в период его строительства и после сдачи вы окупите порядка 20–30% своих инвестиций.

Так или иначе, миграция в Москву будет продолжаться. В столицу переезжают молодые и перспективные жители из регионов, и им требуется жилье. Главная характеристика их жизненного уклада — мобильность, которая связана прежде всего с домом у метро, но в то же время по доступной цене. Учитывая переоцененность многих объектов первичного и вторичного рынков, выиграют те инвесторы, которые будут сдавать в аренду самые недорогие из ранее приобретенных активов — небольшие апартаменты студийного формата, идеально подходящие для проживания одного-двух человек без детей. Инвестор такого объекта сможет предложить более выгодную арендную ставку и остаться в плюсе, чего не скажешь об обладателях более дорогих и больших квартир вторичного рынка. Доходность по таким апартаментам достигнет 8–12% годовых. Во всяком случае стабильный пассивный доход на пенсии арендная квартира вам обеспечит.

Коммерческая аренда — более сложный бизнес. Необходимо ориентироваться в ситуации в той отрасли, на арендаторов из которой вы нацелены (магазины, общепит, офисы и т. п.). Положение дел с коммерцией сегодня непростое, поэтому более оптимальный, понятный обычному человеку и предсказуемый вариант для инвестиций — жилая недвижимость.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1242 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,8 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». от 2,9 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - выгода до 850 000 руб! Дом сдан! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Выдача ключей! Ипотека от 3,7%. Рассрочка 0%. Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Квартиры пл. 112-180 кв.м. Одинцовский район. Спешите! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Новые квартиры у м.ВДНХ. Квартиры в готовых домах. Площадь от 64 до 203 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Выставочная Квартиры в готовых домах рядом с м.Выставочная. Площадь от 51 до 290 метров ГК: 4 кв. 2020 г. Уточняйте подробности по телефону. от 26,7 млн руб! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте