Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Спасение отдыхающих: правила выбора курортной недвижимости

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

«Отпускные рынки» привлекают инвесторов гораздо больше любых мегаполисов хотя бы потому, что каждый из нас по крайней мере раз в год примеряет роль отдыхающего на себя. На самом ли деле европейская классика сегодня проигрывает экзотике? И правда ли, что для российского инвестора предпочтительнее зарабатывать на отдыхе иностранных туристов, а не соотечественников? О перспективных vacation-направлениях и новых тенденциях на рынках зарубежной курортной недвижимости читайте в данной статье.

Принцип «на отдыхе не экономят» постепенно уходит в прошлое. Кризис заставляет многих экономить на всем, в том числе и на собственном отпуске. Именно поэтому, когда речь заходит о курортной недвижимости, самым важным для инвестора становится вовсе не ситуация на рынке, не заявленная доходность, а конечный потребитель, то есть потенциальный арендатор, портрет которого необходимо составить первым делом. К примеру, в последнее время выходцы из арабских стран предпочитают спокойный климат Швейцарии, израильтяне – Скандинавию, россияне – Турцию или Таиланд. Среди последних тенденций можно выделить курорты на побережьях Желтого моря в Китае: такие курорты, как Байдахэ и Циндао, пользуются невероятной популярностью среди российских туристов благодаря своей экзотичности и относительно низким ценам.

Что касается средиземноморской Европы, которую называют «классикой курортной недвижимости», там в основном предпочитают отдыхать сами европейцы. Однако жизнь в Европе становится все сложнее: кризис затронул не только финансовый сектор, где банки активно распродают свои активы (например, Испании банки продают недвижимость с 70% скидкой), но и социальный, одной из причин которого стал приток беженцев. На фоне ухудшения уровня жизни цены продолжают расти, в частности, в секторе аренды их поднимают, чтобы при дефиците съемщиков заработать больше. Поскольку основными отдыхающими в Европе являются сами европейцы, спрос на европейское курортное жилье снижается, а основная масса арендаторов курортных объектов уходит в страны, где они дешевле.
 

«Наши» или иностранцы?

Время, когда россияне зарабатывали исключительно на своих же земляках, прошло. Особенно в элитном курортном секторе, объекты которого до сих пор составляют большинство портфелей российских инвесторов. С 2002 года россияне покупали в основном дорогостоящую недвижимость на европейских курортах и довольно успешно сдавали ее в аренду соотечественникам. Но сегодня многие курорты превратились в вереницы вилл-призраков, чьи собственники безуспешно пытаются избавиться от балласта в виде неликвидного люксового курортного жилья. Одной из основных проблем российских инвесторов становится отсутствие необходимой базы: языковой барьер и непонимание того, как находить иностранных арендаторов, мешают им вести бизнес.

Москвич Петр Б., который десять лет назад, как и многие другие российские инвесторы, приобрел дорогостоящую виллу на первой береговой линии в Испании, сегодня оказался владельцем убыточного актива. Еще пять лет назад от арендаторов такого объекта не было бы отбоя, а сегодня в кругу соотечественников ни арендаторов, ни покупателей уже практически не найти. В итоге вилла простаивает, а Петр продолжает платить налоги и безрезультатно пытаться избавиться от нее. На самом же деле история Петра легко могла закончиться хэппи-эндом, если бы инвестор обратился к самым активным арендаторам последних лет, а именно к жителям Ближнего Востока и Азии. Но наш герой, как и многие российские инвесторы, приобретал объект с упором на соотечественников и просчитался. Потенциальные арендаторы из России, пребывающей сейчас в экономическом и глубоком системном кризисе, предпочитают экономить на всем, в том числе и на отдыхе, не желая связываться с дорогим жильем во время отпуска.

Зарубежный курортный экономкласс, безусловно, страдает меньше прайм-сектора, но тем не менее тенденция сохраняется: экономные россияне вместо Средиземноморья все чаще выбирают юг собственной страны, а также направления вроде Китая, Таиланда, Туниса, Турции или Грузии, где отдыхать дешевле. Второй проблемой является отсутствие понимания механизма привлечения иностранных арендаторов и банального маркетинга. Для успешного результата достаточно лишь правильно «упаковать» свой продукт, то есть представить его в самом лучшем свете. Речь идет о важности визуальной составляющей и грамотно составленном объявлении. Например, для ближневосточных арендаторов самым важным является внутреннее убранство дома или квартиры, а для азиатских туристов – близость к пляжу, оборудованному необходимой инфраструктурой, и наличие рядом супермаркетов.

Упор на преимущества позволит выделить объявления из ряда однотипных сообщений о сдаче в аренду, а удачные фотографии гораздо быстрее привлекут внимание потенциальных съемщиков. И, конечно, не стоит ограничиваться всем известными сервисами airbnb и booking. Во-первых, помимо привычных для многих россиян форумов, необходимо уделить внимание социальным сетям, которые сегодня являются одним из основных инструментов ведения любого бизнеса.

Во-вторых, стоит найти специализированные локальные сайты, которыми пользуются жители стран Азии или Ближнего Востока, и разместить свои объявления там. В эпоху Google-переводчика с такой задачей способен справиться почти каждый.
 

Пять правил для инвестора

Инвестируя в курортную недвижимость, всегда следует помнить о рисках: на любых курортах, будь то горнолыжные или пляжные направления, всегда существует понятие сезонности, от которого так или иначе будет зависеть рентный доход. Кроме того, существует несколько правил, которые помогут снизить риски при выходе на зарубежные курортные рынки.
 

Правило первое: не увлекайтесь ипотекой

Несмотря на то, что покупка недвижимости для сдачи в аренду может стать отличным способом получения дополнительного дохода, полностью полагаться на этот доход для оплаты ипотеки не стоит. Риск может подстерегать инвестора где угодно: от стихийных бедствий, разрушающих объект, до отсутствия арендаторов.
 

Правило второе: обращайтесь к местным специалистам

Пока одни туристические направления демонстрируют подъем, другие начинают сталкиваться с серьезными проблемами с сообществами, правительствами и законами. Хороший местный юрист – кладезь полезной информации, который поможет не увязнуть в трясине незнакомого рынка жилья и разобраться в нюансах локального законодательства.
 

Правило третье: исследуйте рынок самостоятельно

Общение с местными специалистами не отменяет одной из основных задач инвестора на незнакомом рынке – ресерч или тщательный сбор данных поможет определиться с непростым выбором. Исследование объектов в выбранном регионе поможет понять истинную стоимость местной недвижимости. Сравните несколько вариантов и выберите лучший.
 

Правило четвертое: интересуйтесь судьбой выбранного объекта

Использовался ли этот объект для сдачи в аренду? Был ли заключен контракт на техобслуживание или управление с местными компаниями? На какой срок можно сдавать объект в аренду, исходя из местного туристического сезона? Чем больше вопросов вы зададите застройщику, собственнику или продавцу, тем лучше.
 

Правило пятое: придерживайтесь финансового плана

Покупка недвижимости для сдачи в аренду - это, прежде всего, инвестиционное решение, которое должно быть обусловлено потенциальной прибылью. Необходимо оценить соотношение дохода и расхода и помнить, что в некоторых случаях достаточно уделить чуть больше внимания объекту, чтобы прибыль оказалась выше: свежий ремонт и наличие необходимых бытовых приборов или детская мебель помогут привлечь больше потенциальных арендаторов.

Инвестору, предпочитающему приобретать активы на зарубежных курортах, при выборе направления следует обращать внимание не столько на заявленную доходность (которая, к слову, редко способна превысить 4% годовых), сколько на потенциального арендатора. Времена, когда можно было рассчитывать лишь на соотечественников, рассматривая только их в роли арендаторов, давно прошли. Сегодня главным качеством инвестора становится максимальная открытость и гибкость: выходя на рынок, стоит выделить основную группу потенциальных арендаторов и активно продвигать свой объект в соцсетях и на сайтах с иностранной аудиторией, больше общаться с местными специалистами и продавцами, а также тщательно исследовать выбранный рынок, чтобы впоследствии использовать все его нюансы с пользой для будущих инвестиций.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3044 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Городской квартал Big Time. Квартиры от 6 млн руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 6,0 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом Малая Ордынка 19. Роскошные квартиры и пентхаусы в самом центре, в самой тишине. Свой райский сад с фонтаном в 1,4 км от Кремля Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до - 13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо.м.Выставочная.Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Развитая инфраструктура, школа и д/сад.Только до конца апреля - ипотека 5%! от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE. Дом сдан! Квартиры от 13,5 млн руб. М. Профсоюзная, 10 мин. пешком. Охрана 24/7. Панорамное остекление. Свой дет. сад. Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новоград «Павлино» г. Железнодорожный. Квартиры в готовых домах. ГК: 4 кв. 2017 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. 12 км от МКАД. от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южное Бунино Спешите! 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Бунинская аллея. ГК: 2 кв. 2019 г. - 4 кв. 2020 г. от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея В продаже квартиры в готовых домах площадью 70-71 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Бунинская аллея. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан В продаже квартиры в готовых домах площадью 28-110 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Современные квартиры. Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Видное Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров. г. Видное. Монолит-кирпич. от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте FREEDOM от ДОНСТРОЙ! Фридом - Эксклюзивные 2-комнатные квартиры на берегу Москвы-реки в 3 минутах от ЦАО. Бизнес-класс. Прямой вид на реку. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте