Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Спасение отдыхающих: правила выбора курортной недвижимости

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

«Отпускные рынки» привлекают инвесторов гораздо больше любых мегаполисов хотя бы потому, что каждый из нас по крайней мере раз в год примеряет роль отдыхающего на себя. На самом ли деле европейская классика сегодня проигрывает экзотике? И правда ли, что для российского инвестора предпочтительнее зарабатывать на отдыхе иностранных туристов, а не соотечественников? О перспективных vacation-направлениях и новых тенденциях на рынках зарубежной курортной недвижимости читайте в данной статье.

Принцип «на отдыхе не экономят» постепенно уходит в прошлое. Кризис заставляет многих экономить на всем, в том числе и на собственном отпуске. Именно поэтому, когда речь заходит о курортной недвижимости, самым важным для инвестора становится вовсе не ситуация на рынке, не заявленная доходность, а конечный потребитель, то есть потенциальный арендатор, портрет которого необходимо составить первым делом. К примеру, в последнее время выходцы из арабских стран предпочитают спокойный климат Швейцарии, израильтяне – Скандинавию, россияне – Турцию или Таиланд. Среди последних тенденций можно выделить курорты на побережьях Желтого моря в Китае: такие курорты, как Байдахэ и Циндао, пользуются невероятной популярностью среди российских туристов благодаря своей экзотичности и относительно низким ценам.

Что касается средиземноморской Европы, которую называют «классикой курортной недвижимости», там в основном предпочитают отдыхать сами европейцы. Однако жизнь в Европе становится все сложнее: кризис затронул не только финансовый сектор, где банки активно распродают свои активы (например, Испании банки продают недвижимость с 70% скидкой), но и социальный, одной из причин которого стал приток беженцев. На фоне ухудшения уровня жизни цены продолжают расти, в частности, в секторе аренды их поднимают, чтобы при дефиците съемщиков заработать больше. Поскольку основными отдыхающими в Европе являются сами европейцы, спрос на европейское курортное жилье снижается, а основная масса арендаторов курортных объектов уходит в страны, где они дешевле.
 

«Наши» или иностранцы?

Время, когда россияне зарабатывали исключительно на своих же земляках, прошло. Особенно в элитном курортном секторе, объекты которого до сих пор составляют большинство портфелей российских инвесторов. С 2002 года россияне покупали в основном дорогостоящую недвижимость на европейских курортах и довольно успешно сдавали ее в аренду соотечественникам. Но сегодня многие курорты превратились в вереницы вилл-призраков, чьи собственники безуспешно пытаются избавиться от балласта в виде неликвидного люксового курортного жилья. Одной из основных проблем российских инвесторов становится отсутствие необходимой базы: языковой барьер и непонимание того, как находить иностранных арендаторов, мешают им вести бизнес.

Москвич Петр Б., который десять лет назад, как и многие другие российские инвесторы, приобрел дорогостоящую виллу на первой береговой линии в Испании, сегодня оказался владельцем убыточного актива. Еще пять лет назад от арендаторов такого объекта не было бы отбоя, а сегодня в кругу соотечественников ни арендаторов, ни покупателей уже практически не найти. В итоге вилла простаивает, а Петр продолжает платить налоги и безрезультатно пытаться избавиться от нее. На самом же деле история Петра легко могла закончиться хэппи-эндом, если бы инвестор обратился к самым активным арендаторам последних лет, а именно к жителям Ближнего Востока и Азии. Но наш герой, как и многие российские инвесторы, приобретал объект с упором на соотечественников и просчитался. Потенциальные арендаторы из России, пребывающей сейчас в экономическом и глубоком системном кризисе, предпочитают экономить на всем, в том числе и на отдыхе, не желая связываться с дорогим жильем во время отпуска.

Зарубежный курортный экономкласс, безусловно, страдает меньше прайм-сектора, но тем не менее тенденция сохраняется: экономные россияне вместо Средиземноморья все чаще выбирают юг собственной страны, а также направления вроде Китая, Таиланда, Туниса, Турции или Грузии, где отдыхать дешевле. Второй проблемой является отсутствие понимания механизма привлечения иностранных арендаторов и банального маркетинга. Для успешного результата достаточно лишь правильно «упаковать» свой продукт, то есть представить его в самом лучшем свете. Речь идет о важности визуальной составляющей и грамотно составленном объявлении. Например, для ближневосточных арендаторов самым важным является внутреннее убранство дома или квартиры, а для азиатских туристов – близость к пляжу, оборудованному необходимой инфраструктурой, и наличие рядом супермаркетов.

Упор на преимущества позволит выделить объявления из ряда однотипных сообщений о сдаче в аренду, а удачные фотографии гораздо быстрее привлекут внимание потенциальных съемщиков. И, конечно, не стоит ограничиваться всем известными сервисами airbnb и booking. Во-первых, помимо привычных для многих россиян форумов, необходимо уделить внимание социальным сетям, которые сегодня являются одним из основных инструментов ведения любого бизнеса.

Во-вторых, стоит найти специализированные локальные сайты, которыми пользуются жители стран Азии или Ближнего Востока, и разместить свои объявления там. В эпоху Google-переводчика с такой задачей способен справиться почти каждый.
 

Пять правил для инвестора

Инвестируя в курортную недвижимость, всегда следует помнить о рисках: на любых курортах, будь то горнолыжные или пляжные направления, всегда существует понятие сезонности, от которого так или иначе будет зависеть рентный доход. Кроме того, существует несколько правил, которые помогут снизить риски при выходе на зарубежные курортные рынки.
 

Правило первое: не увлекайтесь ипотекой

Несмотря на то, что покупка недвижимости для сдачи в аренду может стать отличным способом получения дополнительного дохода, полностью полагаться на этот доход для оплаты ипотеки не стоит. Риск может подстерегать инвестора где угодно: от стихийных бедствий, разрушающих объект, до отсутствия арендаторов.
 

Правило второе: обращайтесь к местным специалистам

Пока одни туристические направления демонстрируют подъем, другие начинают сталкиваться с серьезными проблемами с сообществами, правительствами и законами. Хороший местный юрист – кладезь полезной информации, который поможет не увязнуть в трясине незнакомого рынка жилья и разобраться в нюансах локального законодательства.
 

Правило третье: исследуйте рынок самостоятельно

Общение с местными специалистами не отменяет одной из основных задач инвестора на незнакомом рынке – ресерч или тщательный сбор данных поможет определиться с непростым выбором. Исследование объектов в выбранном регионе поможет понять истинную стоимость местной недвижимости. Сравните несколько вариантов и выберите лучший.
 

Правило четвертое: интересуйтесь судьбой выбранного объекта

Использовался ли этот объект для сдачи в аренду? Был ли заключен контракт на техобслуживание или управление с местными компаниями? На какой срок можно сдавать объект в аренду, исходя из местного туристического сезона? Чем больше вопросов вы зададите застройщику, собственнику или продавцу, тем лучше.
 

Правило пятое: придерживайтесь финансового плана

Покупка недвижимости для сдачи в аренду - это, прежде всего, инвестиционное решение, которое должно быть обусловлено потенциальной прибылью. Необходимо оценить соотношение дохода и расхода и помнить, что в некоторых случаях достаточно уделить чуть больше внимания объекту, чтобы прибыль оказалась выше: свежий ремонт и наличие необходимых бытовых приборов или детская мебель помогут привлечь больше потенциальных арендаторов.

Инвестору, предпочитающему приобретать активы на зарубежных курортах, при выборе направления следует обращать внимание не столько на заявленную доходность (которая, к слову, редко способна превысить 4% годовых), сколько на потенциального арендатора. Времена, когда можно было рассчитывать лишь на соотечественников, рассматривая только их в роли арендаторов, давно прошли. Сегодня главным качеством инвестора становится максимальная открытость и гибкость: выходя на рынок, стоит выделить основную группу потенциальных арендаторов и активно продвигать свой объект в соцсетях и на сайтах с иностранной аудиторией, больше общаться с местными специалистами и продавцами, а также тщательно исследовать выбранный рынок, чтобы впоследствии использовать все его нюансы с пользой для будущих инвестиций.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2968 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Спешите! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Торопитесь! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Торопитесь! 1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте