Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что бы вы хотели улучшить в своих жилищных условиях больше всего? Выберите одно:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Федеральный закон о реновации жилья, его отличия от московского закона

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Не успели еще высохнуть чернила, которыми мэр Сергей Собянин подписал закон о реновации в столице,[1] как Госдума приняла в третьем чтении федеральный нормативный акт, посвященный тому же вопросу[2]. О том, какие новые положения вводит этот закон, и чем он отличается от московского – читайте в настоящей статье.
 

Процесс голосования. Его достоинства и недостатки

Прежде всего, федеральный закон принял нормы, касающиеся порядка учета мнения граждан, которые вообще не выразили свою позицию. Если раньше их голоса автоматически учитывались, как поданные «за» реновацию, то теперь они распределяются «пропорционально». Например, за программу отдали голоса 65% собственников и нанимателей, а против - 35%. Голоса «молчунов» будут распределены в той же пропорции — 65% на 35%, а не просто присоединены к высказавшимся за переселение. Это, конечно, более справедливо. Московский нормативный акт не предусматривал подобного варианта.

С другой стороны, порядок голосования все равно вызывает нарекания. Например, закон указывает, что здание подпадает под реновацию, если не менее 2/3 собственников и нанимателей проголосовали за нее. И, наоборот, в случае, когда более 1/3 голосов подано против программы, то дом останется стоять на месте. К примеру, если против реновации высказались 37% собственников и нанимателей, а за - 63%, то дом не будет подлежать сносу и расселению. Это явное нарушение прав большинства. При этом как-то забывается, что многие собственники уже давно решили свои жилищные проблемы, не проживают в «хрущевках» и сдают помещения внаем. Часть из них, естественно, проголосовали «против». В результате люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, останутся ни с чем. Как проигравшее большинство отреагируют на такой результат? В лучшем случае пойдут в суд, в худшем - на улицу с протестами.

Вызывает вопросы и норма о голосовании нанимателей социального жилья. Статья говорит, что они голосуют как представители собственника - города Москвы. Положения о представительстве регламентируются статьей 182 ГК РФ. Исходя из дословного толкования законов и норм ГК РФ, собственник имеет право указывать представителю, какие сделки и как он должен совершать. Таким образом, отдельные чиновники могли пытаться уговорить граждан, снимающих жилье по социальному найму, отдать свой голос за реновацию. Поэтому в статье следовало бы конкретно указать, что наниматель принимает решение исходя из своего внутреннего убеждения, а собственник не вправе указывать ему, как он должен голосовать.
 

Опасная «либерализация» проектной документации

Для того чтобы ускорить продвижение программы, законодатель разрешил готовить новые проекты по планировке территории без учета ранее утвержденной документации по планировке этого же участка. Поэтому вполне вероятна ситуация, когда новые отчеты по результатам, например, инженерно-геодезических, геологических, гидрометеорологических или экологических изысканий станут противоречить прежним. Исполнители просто «нарисуют» эти документы и «сделают» нужные выводы. В результате будут нарушены нормы безопасности и нанесен вред экологии.

Или, например, если реновация проходит на территории, которая не предусматривает комплексное и устойчивое развитие, то проект планировки может вообще не содержать сведений, документов, материалов, необходимых для его подготовки. Под эту фразу можно подвести всё, что угодно. Получается, что в бумагах могут отсутствовать сведения о действующих системах и объектах инженерного обеспечения, об историко-архитектурных планах, о проектах зон охраны памятников истории, культуры и так далее. Подобная «свобода» действий всё-таки является излишней.
 

Нормы о предоставлении равнозначного помещения

В отличие от закона города Москвы, федеральные нормы подробно регулируют порядок получения нового помещения, выплату компенсации, а также уточняют некоторые моменты. Прежде всего, ФЗ гарантирует, что все владельцы жилых объектов получат равнозначные квартиры. Равнозначным федеральный законодатель считает помещение, имеющее такую же жилплощадь и столько же комнат, сколько и прежнее. При этом его общая площадь должна быть больше. Предоставляется новое жилище в том же районе, где было расположено старое. Кроме того, закон устанавливает, что гражданин, имеющий комнату в коммуналке, вообще сможет въехать в отдельную квартиру. Собственники и наниматели, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, получат новые помещения в первоочередном порядке, исходя из норм, установленных в Москве. А наниматель и его семья, снимающие жилье по социальному найму, смогут не только получить равнозначный объект, но и оформить его в собственность.

Закон освобождает владельцев, подпадающих под программу реновации, от уплаты взносов на капитальный ремонт. Правда, уже заплаченные деньги людям все равно никто не вернет. Они перейдут в собственность субъекта федерации.

Ну и наконец, вместо квартиры собственник вправе получить денежную компенсацию. Однако ФЗ предусмотрел в этом случае серьезные ограничения.
 

Защита прав несовершеннолетних и недееспособных граждан

Если в помещении, подпадающем под программу, прописаны несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные жильцы, то собственники такой квартиры не могут претендовать на денежную компенсацию. Им предоставляется только новое жилище.
 

Соблюдение прав залогодержателей и кредиторов

Возможно, кому-то это и не понравится, но федеральный закон защитил права кредиторов. Так, если ипотечная или иная квартира, находящаяся в залоге, подпадает под реновацию, то ее собственник не имеет право на получение денег. Он получит только равнозначное жилье, на которое в ЕГРН тут же будут наложены ограничения. Это сделано для того, чтобы сохранить объект и не дать возможность заемщику уклониться от исполнения обязательств. При этом страховщик оформит на новый объект договор с идентичными условиями страхования.
 

Права владельцев и арендаторов нежилых помещений

По этому вопросу ФЗ и московский закон дополняют друг друга. В частности, если федеральный нормативный акт просто декларирует защиту прав собственников коммерческой недвижимости, то закон города Москвы прямо говорит, что владельцы таких помещений получат по своему выбору компенсацию или равнозначное имущество.

С другой стороны, московский закон обошел молчанием вопрос об арендаторах нежилых помещений. А вот федеральный акт гарантировал им заключение нового договора аренды на тех же условиях вплоть до сохранения права на преимущественное приобретение недвижимости в собственность.
 

Краткие выводы

Конечно, ФЗ о реновации не свободен от некоторых недостатков. Он фактически вводит «диктат» меньшинства при голосовании собственников и нанимателей жилья, допускает вольное обращение с проектами, содержит технические неточности в формулировке фраз.

С другой стороны, закон подробно разъясняет порядок голосования и принятия решений, описывает процесс предоставления равноценных помещений и выплату компенсаций, гарантирует права несовершеннолетних и недееспособных граждан, арендаторов коммерческой недвижимости, лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также кредиторов и залогодержателей.

В целом же, федеральный и московский законы следует рассматривать в комплексе, как единое целое, так как они регулируют одни и те же правоотношения и логично дополняют друг друга.

 

[1] Закон города Москвы № 14 от 17.05.2017 года
[2] Проект № 120505 -7 в третьем чтении. На самом деле это еще не закон, так как на момент написания настоящей статьи его не подписал Президент РФ.

 

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3327 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 2 401 200
до 7 565 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эко Видное 2.0 Московская область, Ленинский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 26 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. восточнее Ермолино д., Сапроново д., к.1 восточнее Ермолино д., Сапроново д., к.2 Застройщик: Купелинка Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный Стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. 8,1 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн руб. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры с отделкой в Новой Москве! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 6 млн руб., без отделки от 5,5 млн руб. Рядом метро. квартиры с отделкой от 6 млн!ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: ВекторСтройФинанс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,8 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Дмитровском" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Вешняковской Отличное предложение – ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до метро Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн. руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Ленинском Выгодно — ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 30 метров.Монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб.! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. м. Аминьевское шоссе Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер в Тушино" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,8% от МТС Банка. Остекленные лоджии. Высокие потолки. Рядом парковые зоны! Застройщик: Яна Райниса Плюс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Кузьминках Выгодное предложение! Ипотека от ВТБ – 5,5%! Рядом парковые зоны.Индивидуальные скидки! 3 мин. До м. Кузьминки! Застройщик: Зеленодолькая 31. Проектная декларация на рекламируемом сайте Silver Квартиры пл. 52-148 кв.м.Монолит-кирпич, другое. Звоните! бизнес-класс от 160 тыс руб./кв.мAFI Development Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденции Архитекторов Квартиры пл. от 49 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! квартиры от 11,5 млн рублейAFI Development Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Абрамцевской Квартиры площадью 36-86 кв.м.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Спешите! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 174 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новый архитектурный проект на Алексеевской. Узнай первым! Проектная декларация на рекламируемом сайте