Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Игра на реновации, залоговые квартиры, разъезды в Подмосковье и другие тренды на вторичном рынке жилья

Что нужно знать продавцам и покупателям квартир в Москве и области, помимо ценовых тенденций

Главная тенденция на вторичном рынке недвижимости в последние годы – снижение цен и превышение предложения над спросом. На первый взгляд может показаться, что помимо этого ничего не происходит. Однако риелторы отмечают некоторые не столь явные тренды и изменения.
 

Реновация кормит амбиции продавцов

После объявления о новой программе реновации пятиэтажек квартиры в хрущевках стали показывать «виртуальную» ценовую динамику. Так, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», квартиры в кирпичных пятиэтажках с начала года подорожали на 2% – со 154 000 до 157 000 рублей за кв. м, в то время как общий уровень цен в Москве снизился на 1,2%.

По данным компании «Инком-Недвижимость», в некоторых районах заявленные цены на дома, попавшие в программу реновации, с начала года выросли очень существенно: в районе Северный - на 62%, в Митино - на 39%, в Щукино - на 25%. Однако, по словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, в реальности покупатели не готовы переплачивать за сносимые хрущевки: «В нашей компании не произошло ни одной сделки при попытке продавца увеличить стоимость своего жилья в «хрущевке». Более того, мы оцениваем, что в последний момент сорвалось подписание около 10% договоров купли-продажи квартир в пятиэтажках — именно по вине собственников, резко отказавшихся от достигнутых договоренностей и заявивших новые условия сделки, которые не приняли покупатели».

Также эксперты отмечают снижение объема предложения в сносимых пятиэтажках на 25% с начала года. Многие собственники квартир в хрущевках теперь надеются на новое жилье от города поэтому снимают свои квартиры с продажи. Покупатели также не проявляют желания ввязываться в программу. Например, в «Миэль» доля сделок с квартирами в хрущевках снизилась с 19% в апреле до 12% в мае, говорит управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

«Цены повышаются только под воздействием эмоциональных факторов, а покупатели не спешат покупать жилье в пятиэтажках. Пока остается много неопределенностей с программой реновации. Непонятны ни сроки, ни жилье, которое собственники получат взамен. Поэтому спрос на хрущевки не растет», - отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
 

Продажи из-под ипотеки

Риелторы компании «Бон Тон» заметили рост продаж залоговых квартиры: сейчас каждая 10-12-я квартира – ипотечная, тогда как до 2014 года это соотношение составляла 1 к 35.

Руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина объясняет эту тенденцию снижением платежеспособности: «Определенный процент клиентов не справляются с выплатой ипотечного кредита, другие же в связи с форс-мажорными обстоятельствами вынуждены продавать обремененную квартиру».

Чаще продавать квартиры с обременением вынуждены клиенты, бравшие ипотеку с минимальным первоначальным взносом - не более 20% от общей суммы, а также люди, получившие кредит под залог своей квартиры. Покупатели, взявшие кредит с первоначальным взносом 30 и 50%, крайне редко продают квартиры, не расплатившись с банком. При этом сумма невыплаченного кредита в среднем составляет от 1,8 до 5, 6 млн рублей. Обычно это квартиры класса эконом или комфорт стоимостью 5 - 8,5 млн рублей. О том, как решить проблемы с банком и осуществить сделку, читайте в статье «Как продать или обменять ипотечную квартиру».
 

Обманчиво свободные продажи

Эксперты отмечают, что в последнее время продавцы чаще стараются схитрить, чтобы повысить интерес потенциальных покупателей к своей квартире. Например, зачастую они указывают в объявлении, что квартира свободна, хотя на самом деле это не так. По данным «Инком-Недвижимости», доля квартир на вторичном рынке «старой» Москвы, представленных собственниками к свободной продаже, увеличилась за последние три года с 28,9% до 46,4%.

Однако в реальности не наблюдается пропорционального снижения доли альтернативных сделок и увеличения прямых продаж. Доля «альтернатив» не опускается ниже 80%. По данным риелторов, более половины объявлений, в которых говорится о свободной продаже, на самом деле оказываются альтернативными. Продавцы таким образом пытаются добиться звонков и просмотров, надеясь заинтересовать покупателя и уговорить его на альтернативную сделку.
 

Разъезды в Подмосковье

Еще одно изменение на вторичном рынке связано с разъездами. Сейчас, по данным «Миэль», альтернативные сделки, предполагающие размен одной квартиры на две, в трети случаев приводят покупателя в Подмосковье. «До кризиса 2014 года при таких сделках продавец старался приобрести обе квартиры в Москве, и чаще всего ему это удавалось, – говорит Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости». – Начиная с 2015 года мы отмечаем, что одна из квартир приобретается в Подмосковье. Доля покупок подмосковной недвижимости неуклонно растет, достигая в некоторые месяцы трети от всех сделок наших московских офисов».

По словам эксперта, в большинстве случаев при семейном разъезде в область отправляется молодежь, а люди старшего поколения остаются в Москве, поскольку им важнее сохранить столичную регистрацию из-за пенсии. Зачастую в приобретаемой московской квартире регистрируется вся семья, а фактическим местом проживания молодежи является Подмосковье.
 

Большие не везде в минусе

В Москве большие квартиры дешевеют быстрее других. Так, по данным «Миэль», в начале 2017 года сильнее всего просел средний чек покупки трехкомнатных квартир – более чем на 16%, также заметно подешевели «двушки» – на 11,5%, в то время как цены на однокомнатные квартиры остаются стабильными.

Согласно статистике «Инкома», доля однокомнатных квартир в общем объеме предложения сейчас составляет 24%, двухкомнатных — 33%, трехкомнатных — 30%, четырехкомнатных — 13%. С точки зрения спроса в наихудшем положении остаются четырехкомнатные квартиры. По словам Михаила Куликова, зачастую люди делают выбор в пользу загородного дома или таунхауса вместо большой квартиры в Москве.

Интересно, что в Подмосковье отмечается обратная ситуация. По данным «Миэль», растет спрос на трехкомнатные квартиры, сейчас доля сделок с ними составляет около 33% от общего количества, это лишь немногим меньше доли «двушек» (35%). На однокомнатные квартиры приходится 31% продаж.

В целом, несмотря на то, что ситуация на вторичном рынке существенно не меняется, жизнь в этом сегменте есть, появляются новые тренды. Но все же причиной большинства из них являются общие для всего рынка факторы - снижение спроса и завышенные ожидания продавцов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6372 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 544 000
до 36 509 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Ленинском Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-4-комнатные квартиры Площади : 48 - 119 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 14 мин. пешком Застройщик: Ленинский 154.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте