Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Игра на реновации, залоговые квартиры, разъезды в Подмосковье и другие тренды на вторичном рынке жилья

Что нужно знать продавцам и покупателям квартир в Москве и области, помимо ценовых тенденций

Главная тенденция на вторичном рынке недвижимости в последние годы – снижение цен и превышение предложения над спросом. На первый взгляд может показаться, что помимо этого ничего не происходит. Однако риелторы отмечают некоторые не столь явные тренды и изменения.
 

Реновация кормит амбиции продавцов

После объявления о новой программе реновации пятиэтажек квартиры в хрущевках стали показывать «виртуальную» ценовую динамику. Так, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», квартиры в кирпичных пятиэтажках с начала года подорожали на 2% – со 154 000 до 157 000 рублей за кв. м, в то время как общий уровень цен в Москве снизился на 1,2%.

По данным компании «Инком-Недвижимость», в некоторых районах заявленные цены на дома, попавшие в программу реновации, с начала года выросли очень существенно: в районе Северный - на 62%, в Митино - на 39%, в Щукино - на 25%. Однако, по словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, в реальности покупатели не готовы переплачивать за сносимые хрущевки: «В нашей компании не произошло ни одной сделки при попытке продавца увеличить стоимость своего жилья в «хрущевке». Более того, мы оцениваем, что в последний момент сорвалось подписание около 10% договоров купли-продажи квартир в пятиэтажках — именно по вине собственников, резко отказавшихся от достигнутых договоренностей и заявивших новые условия сделки, которые не приняли покупатели».

Также эксперты отмечают снижение объема предложения в сносимых пятиэтажках на 25% с начала года. Многие собственники квартир в хрущевках теперь надеются на новое жилье от города поэтому снимают свои квартиры с продажи. Покупатели также не проявляют желания ввязываться в программу. Например, в «Миэль» доля сделок с квартирами в хрущевках снизилась с 19% в апреле до 12% в мае, говорит управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

«Цены повышаются только под воздействием эмоциональных факторов, а покупатели не спешат покупать жилье в пятиэтажках. Пока остается много неопределенностей с программой реновации. Непонятны ни сроки, ни жилье, которое собственники получат взамен. Поэтому спрос на хрущевки не растет», - отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
 

Продажи из-под ипотеки

Риелторы компании «Бон Тон» заметили рост продаж залоговых квартиры: сейчас каждая 10-12-я квартира – ипотечная, тогда как до 2014 года это соотношение составляла 1 к 35.

Руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина объясняет эту тенденцию снижением платежеспособности: «Определенный процент клиентов не справляются с выплатой ипотечного кредита, другие же в связи с форс-мажорными обстоятельствами вынуждены продавать обремененную квартиру».

Чаще продавать квартиры с обременением вынуждены клиенты, бравшие ипотеку с минимальным первоначальным взносом - не более 20% от общей суммы, а также люди, получившие кредит под залог своей квартиры. Покупатели, взявшие кредит с первоначальным взносом 30 и 50%, крайне редко продают квартиры, не расплатившись с банком. При этом сумма невыплаченного кредита в среднем составляет от 1,8 до 5, 6 млн рублей. Обычно это квартиры класса эконом или комфорт стоимостью 5 - 8,5 млн рублей. О том, как решить проблемы с банком и осуществить сделку, читайте в статье «Как продать или обменять ипотечную квартиру».
 

Обманчиво свободные продажи

Эксперты отмечают, что в последнее время продавцы чаще стараются схитрить, чтобы повысить интерес потенциальных покупателей к своей квартире. Например, зачастую они указывают в объявлении, что квартира свободна, хотя на самом деле это не так. По данным «Инком-Недвижимости», доля квартир на вторичном рынке «старой» Москвы, представленных собственниками к свободной продаже, увеличилась за последние три года с 28,9% до 46,4%.

Однако в реальности не наблюдается пропорционального снижения доли альтернативных сделок и увеличения прямых продаж. Доля «альтернатив» не опускается ниже 80%. По данным риелторов, более половины объявлений, в которых говорится о свободной продаже, на самом деле оказываются альтернативными. Продавцы таким образом пытаются добиться звонков и просмотров, надеясь заинтересовать покупателя и уговорить его на альтернативную сделку.
 

Разъезды в Подмосковье

Еще одно изменение на вторичном рынке связано с разъездами. Сейчас, по данным «Миэль», альтернативные сделки, предполагающие размен одной квартиры на две, в трети случаев приводят покупателя в Подмосковье. «До кризиса 2014 года при таких сделках продавец старался приобрести обе квартиры в Москве, и чаще всего ему это удавалось, – говорит Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости». – Начиная с 2015 года мы отмечаем, что одна из квартир приобретается в Подмосковье. Доля покупок подмосковной недвижимости неуклонно растет, достигая в некоторые месяцы трети от всех сделок наших московских офисов».

По словам эксперта, в большинстве случаев при семейном разъезде в область отправляется молодежь, а люди старшего поколения остаются в Москве, поскольку им важнее сохранить столичную регистрацию из-за пенсии. Зачастую в приобретаемой московской квартире регистрируется вся семья, а фактическим местом проживания молодежи является Подмосковье.
 

Большие не везде в минусе

В Москве большие квартиры дешевеют быстрее других. Так, по данным «Миэль», в начале 2017 года сильнее всего просел средний чек покупки трехкомнатных квартир – более чем на 16%, также заметно подешевели «двушки» – на 11,5%, в то время как цены на однокомнатные квартиры остаются стабильными.

Согласно статистике «Инкома», доля однокомнатных квартир в общем объеме предложения сейчас составляет 24%, двухкомнатных — 33%, трехкомнатных — 30%, четырехкомнатных — 13%. С точки зрения спроса в наихудшем положении остаются четырехкомнатные квартиры. По словам Михаила Куликова, зачастую люди делают выбор в пользу загородного дома или таунхауса вместо большой квартиры в Москве.

Интересно, что в Подмосковье отмечается обратная ситуация. По данным «Миэль», растет спрос на трехкомнатные квартиры, сейчас доля сделок с ними составляет около 33% от общего количества, это лишь немногим меньше доли «двушек» (35%). На однокомнатные квартиры приходится 31% продаж.

В целом, несмотря на то, что ситуация на вторичном рынке существенно не меняется, жизнь в этом сегменте есть, появляются новые тренды. Но все же причиной большинства из них являются общие для всего рынка факторы - снижение спроса и завышенные ожидания продавцов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6408 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 835 117
до 4 778 757 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Московская область, г. Красногорск, 11 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 22 - 129 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 603 600
до 10 017 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 107 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте