Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.7 млн
руб.
от
3.2 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Первая очередь в жилых комплексах не всегда дешевле последующих

На затоваренном рынке некуда спешить

Многие жилые проекты в Москве и Подмосковье строятся очередями. Те, кто покупает квартиры на самом старте в крупном проекте, рискуют в первые годы жить посреди стройки и без необходимой инфраструктуры. Редакция IRN.RU выяснила, есть ли смысл на нынешнем рынке покупать квартиры в первых очередях ради более низких цен.
 

Нет правил

Далеко не все девелоперы выделяют очереди в своих проектах, многие просто последовательно выводят корпуса. Так, по данным «Метриум групп», в массовом сегменте в Москве только 28 из 57 проектов разделены по очередям строительства. В настоящее время продажи в первой очереди ведутся в 26 проектах, во второй – в 22, в третьей – в восьми жилых комплексах.

Критерии для деления на очереди нигде не прописаны, девелоперы определяют их сами. «Все зависит от конкретного проекта, а также от стратегии реализации, в некоторых комплексах новые очереди выпускают, когда полностью завершено строительство предыдущей, в некоторых проектах следующую очередь выпускают в реализацию, пока предыдущая очередь находится на стадии активного строительства, - говорит Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. - Есть жилые комплексы, в которых запланировано всего две очереди, есть проекты, строительство которых растягивается на 10 лет, в частности, масштабное освоение промзон с большой площадью застройки». По словам руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяны Подкидышевой, количество объектов, попадающих в ту или иную очередь, зависит от получения исходно-разрешительной документации и градостроительного плана. Поэтому в рамках одной очереди может строиться как два, так и десять корпусов.

Корпуса в рамках одной очереди не всегда строятся единовременно – зачастую сроки сдачи у них могут отличаться на несколько лет. Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, привела в качестве примера ЖК «Новый Зеленоград». На сегодняшний день один из корпусов уже сдан, два сдаются в конце 2017 года, тогда как в целом строительство первой очереди будет идти до 2020-2021 гг.
 

Проблемы первых

Один из главных недостатков первых очередей строительства – продолжение стройки. «Зачастую девелоперы стараются минимизировать влияние дальнейшей стройки на корпуса, которые будут вводиться в первую очередь (за счет расположения в том числе)», - утверждает Юлия Сапор. Но даже если стройплощадка отделена от заселенных корпусов и соблюдаются нормы по шуму, такое проживание вряд ли можно назвать комфортным.

Другой недостаток – отсутствие магазинов и других нужных объектов. «Необходимая инфраструктура вводится в эксплуатацию, как правило, уже в тот момент, когда жители первой очереди въехали и какое-то время живут», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. По данным «Метриум групп», крупные сетевые магазины начинают работать, когда в ЖК проживает более 30% новоселов, а салоны красоты, фитнес-центры и детские клубы – при заселении половины покупателей. Рассчитывать на полноценную инфраструктуру можно только после того, как заселено 60-70% квартир.

Не лучше обстоят дела и с социальной инфраструктурой. По данным «Бест-Новострой», девелоперы стараются запустить первый детский сад к заселению первой очереди, если она масштабная и состоит из пяти и более корпусов. Школа обычно появляется только к вводу второй и третьей очередей.

«Для семейных покупателей минусом первой очереди проекта станет и отсутствие полноценной благоустроенной территории. Для прогулок с детьми придется довольствоваться разве что двором, поскольку места для отдыха на свежем воздухе, собственные бульвары, аллеи, сады и даже набережные появляются в проектах позже», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». В целом новые проекты обживаются достаточно медленно, этот процесс может занять несколько лет (см. «Когда начинается жизнь в новых микрорайонах»).
 

Ценовой разброд

Раньше люди спешили купить квартиры в первых очередях, даже несмотря на перечисленные недостатки, поскольку цены были заметно ниже, чем в последующих. Это было интересно и инвесторам, и обычным покупателям, которые были готовы мириться со сложностями в первые годы жизни ради низкой цены.

Мария Литинецкая рассказала о классической модели ценообразования, которая действует на растущем рынке. Первая очередь выводится с квартирами, допустим, по 100 000 рублей за кв. м. «По мере роста стадии строительной готовности через год цена достигает 115 000 рублей за кв. м. Далее застройщик выводит вторую очередь строительства. Традиционно принято считать, что средняя цена квадратного метра в следующих корпусах должна как минимум расти на уровень инфляции, а также корректироваться с учетом развития района. Иными словами, в нашем примере девелопер должен вывести вторую очередь со стоимостью около 105 000-108 000 рублей за кв. м. Главное, чтобы это значение было ниже ценника активно строящихся первых корпусов», - подчеркивает эксперт.

Однако на затоваренном рынке и в условиях экономической нестабильности эта схема перестает быть определяющей. «На рынке есть примеры, когда в 2015-2016 гг. девелоперы выводили следующие очереди строительства по той же цене, что и предыдущие, - говорит Мария Литинецкая. - А в некоторых случаях даже с дисконтом к рынку до 5-10%. Все это делалось для привлечения спроса».

Например, по данным «ИРН-Консалтинг», в первой очереди ЖК «Кварталы 21/19» на старте продаж цена составляла в среднем 139 919 рублей, а целую квартиру можно было приобрести в среднем за 8 239 910 рублей. Во второй очереди на старте продаж средняя цена за метр снизилась на 5,6% до 132 123 рублей, а средняя стоимость квартиры уменьшилась на 8,9% до 7 506 233 рублей. Однако такие процессы происходят не везде. Так, в ЖК Sreda на старте продаж второй очереди цена за метр выросла на 8,4% по сравнению с первой, а средняя стоимость квартиры увеличилась сразу на 35%, что связано в том числе и с увеличением средней площади квартир почти на четверть.

По словам председателя совета директоров «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, снижение цен в последующих очередях свойственно в основном масштабным проектам, для которых особенно важны быстрые темпы продаж: «Если же в рамках одного комплекса в две очереди строится, скажем, четыре дома, то со стопроцентной уверенностью можно ожидать, что цены во второй очереди на старте продаж будут выше».
 

Некуда спешить

Возможность заселиться в обжитой проект, по мнению Татьяны Подкидышевой, является, скорее, дополнительным преимуществом: «Намного важнее ключевые характеристики: бюджет покупки, локация, транспортная доступность, параметры квартиры».

Тем не менее иногда этот фактор может оказаться решающим. К более поздним очередям стоит присмотреться тем, кто покупает квартиру в проекте, расположенном на удалении от городской инфраструктуры. «К тому времени в проекте наверняка будут открыты необходимые магазины, а также как минимум начнется строительство объектов социальной инфраструктуры», - говорит Евгения Акимова.

«На мой взгляд, оптимальным с точки зрения бюджета покупки и комфорта проживания станет покупка квартиры во второй очереди проекта, - считает Мария Литинецкая. - Цены в новостройках второй очереди ниже, чем в полностью готовых комплексах, но при этом в них отсутствуют те недостатки, с которыми приходится сталкиваться первым новоселам».

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», пока нет однозначной тенденции к снижению цен от очереди к очереди. Однако и существенного подорожания обычно не происходит. Поэтому у покупателей есть выбор и нет необходимости в спешке.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4673 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 150 000
до 12 360 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Отрада Красногорский район, 8 км от МКАД Площади : 21 - 103 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.39 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 3 187 800
до 13 636 227 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Москва А101» Новая Москва, Новомосковский округ, 4 км от МКАД Площади : 23 - 129 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2016 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., к.20.1 Коммунарка пос., к.20.2 Коммунарка пос., к.20.4 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 524 500
до 11 461 990 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Одинцовский район Площади : 24 - 79 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Летний сад В продаже квартиры в готовых домах площадью 36-61 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 286 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Ботанический сад. Площадь от 29 до 89 метров ГК: 2 кв. 2023 г. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Дмитровская Торопитесь! Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 34 метров. рядом с метро Дмитровская. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы, Новый Арбат! Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м. Открытые террасы. Свободная планировка. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Квартиры с отделкой в новых корпусах от 2,7 млн руб. Заселенный семейный микрорайон. Успейте купить! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте