Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Первая очередь в жилых комплексах не всегда дешевле последующих

На затоваренном рынке некуда спешить

Многие жилые проекты в Москве и Подмосковье строятся очередями. Те, кто покупает квартиры на самом старте в крупном проекте, рискуют в первые годы жить посреди стройки и без необходимой инфраструктуры. Редакция IRN.RU выяснила, есть ли смысл на нынешнем рынке покупать квартиры в первых очередях ради более низких цен.
 

Нет правил

Далеко не все девелоперы выделяют очереди в своих проектах, многие просто последовательно выводят корпуса. Так, по данным «Метриум групп», в массовом сегменте в Москве только 28 из 57 проектов разделены по очередям строительства. В настоящее время продажи в первой очереди ведутся в 26 проектах, во второй – в 22, в третьей – в восьми жилых комплексах.

Критерии для деления на очереди нигде не прописаны, девелоперы определяют их сами. «Все зависит от конкретного проекта, а также от стратегии реализации, в некоторых комплексах новые очереди выпускают, когда полностью завершено строительство предыдущей, в некоторых проектах следующую очередь выпускают в реализацию, пока предыдущая очередь находится на стадии активного строительства, - говорит Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. - Есть жилые комплексы, в которых запланировано всего две очереди, есть проекты, строительство которых растягивается на 10 лет, в частности, масштабное освоение промзон с большой площадью застройки». По словам руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяны Подкидышевой, количество объектов, попадающих в ту или иную очередь, зависит от получения исходно-разрешительной документации и градостроительного плана. Поэтому в рамках одной очереди может строиться как два, так и десять корпусов.

Корпуса в рамках одной очереди не всегда строятся единовременно – зачастую сроки сдачи у них могут отличаться на несколько лет. Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, привела в качестве примера ЖК «Новый Зеленоград». На сегодняшний день один из корпусов уже сдан, два сдаются в конце 2017 года, тогда как в целом строительство первой очереди будет идти до 2020-2021 гг.
 

Проблемы первых

Один из главных недостатков первых очередей строительства – продолжение стройки. «Зачастую девелоперы стараются минимизировать влияние дальнейшей стройки на корпуса, которые будут вводиться в первую очередь (за счет расположения в том числе)», - утверждает Юлия Сапор. Но даже если стройплощадка отделена от заселенных корпусов и соблюдаются нормы по шуму, такое проживание вряд ли можно назвать комфортным.

Другой недостаток – отсутствие магазинов и других нужных объектов. «Необходимая инфраструктура вводится в эксплуатацию, как правило, уже в тот момент, когда жители первой очереди въехали и какое-то время живут», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. По данным «Метриум групп», крупные сетевые магазины начинают работать, когда в ЖК проживает более 30% новоселов, а салоны красоты, фитнес-центры и детские клубы – при заселении половины покупателей. Рассчитывать на полноценную инфраструктуру можно только после того, как заселено 60-70% квартир.

Не лучше обстоят дела и с социальной инфраструктурой. По данным «Бест-Новострой», девелоперы стараются запустить первый детский сад к заселению первой очереди, если она масштабная и состоит из пяти и более корпусов. Школа обычно появляется только к вводу второй и третьей очередей.

«Для семейных покупателей минусом первой очереди проекта станет и отсутствие полноценной благоустроенной территории. Для прогулок с детьми придется довольствоваться разве что двором, поскольку места для отдыха на свежем воздухе, собственные бульвары, аллеи, сады и даже набережные появляются в проектах позже», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». В целом новые проекты обживаются достаточно медленно, этот процесс может занять несколько лет (см. «Когда начинается жизнь в новых микрорайонах»).
 

Ценовой разброд

Раньше люди спешили купить квартиры в первых очередях, даже несмотря на перечисленные недостатки, поскольку цены были заметно ниже, чем в последующих. Это было интересно и инвесторам, и обычным покупателям, которые были готовы мириться со сложностями в первые годы жизни ради низкой цены.

Мария Литинецкая рассказала о классической модели ценообразования, которая действует на растущем рынке. Первая очередь выводится с квартирами, допустим, по 100 000 рублей за кв. м. «По мере роста стадии строительной готовности через год цена достигает 115 000 рублей за кв. м. Далее застройщик выводит вторую очередь строительства. Традиционно принято считать, что средняя цена квадратного метра в следующих корпусах должна как минимум расти на уровень инфляции, а также корректироваться с учетом развития района. Иными словами, в нашем примере девелопер должен вывести вторую очередь со стоимостью около 105 000-108 000 рублей за кв. м. Главное, чтобы это значение было ниже ценника активно строящихся первых корпусов», - подчеркивает эксперт.

Однако на затоваренном рынке и в условиях экономической нестабильности эта схема перестает быть определяющей. «На рынке есть примеры, когда в 2015-2016 гг. девелоперы выводили следующие очереди строительства по той же цене, что и предыдущие, - говорит Мария Литинецкая. - А в некоторых случаях даже с дисконтом к рынку до 5-10%. Все это делалось для привлечения спроса».

Например, по данным «ИРН-Консалтинг», в первой очереди ЖК «Кварталы 21/19» на старте продаж цена составляла в среднем 139 919 рублей, а целую квартиру можно было приобрести в среднем за 8 239 910 рублей. Во второй очереди на старте продаж средняя цена за метр снизилась на 5,6% до 132 123 рублей, а средняя стоимость квартиры уменьшилась на 8,9% до 7 506 233 рублей. Однако такие процессы происходят не везде. Так, в ЖК Sreda на старте продаж второй очереди цена за метр выросла на 8,4% по сравнению с первой, а средняя стоимость квартиры увеличилась сразу на 35%, что связано в том числе и с увеличением средней площади квартир почти на четверть.

По словам председателя совета директоров «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, снижение цен в последующих очередях свойственно в основном масштабным проектам, для которых особенно важны быстрые темпы продаж: «Если же в рамках одного комплекса в две очереди строится, скажем, четыре дома, то со стопроцентной уверенностью можно ожидать, что цены во второй очереди на старте продаж будут выше».
 

Некуда спешить

Возможность заселиться в обжитой проект, по мнению Татьяны Подкидышевой, является, скорее, дополнительным преимуществом: «Намного важнее ключевые характеристики: бюджет покупки, локация, транспортная доступность, параметры квартиры».

Тем не менее иногда этот фактор может оказаться решающим. К более поздним очередям стоит присмотреться тем, кто покупает квартиру в проекте, расположенном на удалении от городской инфраструктуры. «К тому времени в проекте наверняка будут открыты необходимые магазины, а также как минимум начнется строительство объектов социальной инфраструктуры», - говорит Евгения Акимова.

«На мой взгляд, оптимальным с точки зрения бюджета покупки и комфорта проживания станет покупка квартиры во второй очереди проекта, - считает Мария Литинецкая. - Цены в новостройках второй очереди ниже, чем в полностью готовых комплексах, но при этом в них отсутствуют те недостатки, с которыми приходится сталкиваться первым новоселам».

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», пока нет однозначной тенденции к снижению цен от очереди к очереди. Однако и существенного подорожания обычно не происходит. Поэтому у покупателей есть выбор и нет необходимости в спешке.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4370 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Флотилия Апартаменты в готовых домах пл. от 47 метров.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Торопитесь! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры пл. 25-89 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 48-131 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте