Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.9 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
от
1000 тыс
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Первая очередь в жилых комплексах не всегда дешевле последующих

На затоваренном рынке некуда спешить

Многие жилые проекты в Москве и Подмосковье строятся очередями. Те, кто покупает квартиры на самом старте в крупном проекте, рискуют в первые годы жить посреди стройки и без необходимой инфраструктуры. Редакция IRN.RU выяснила, есть ли смысл на нынешнем рынке покупать квартиры в первых очередях ради более низких цен.
 

Нет правил

Далеко не все девелоперы выделяют очереди в своих проектах, многие просто последовательно выводят корпуса. Так, по данным «Метриум групп», в массовом сегменте в Москве только 28 из 57 проектов разделены по очередям строительства. В настоящее время продажи в первой очереди ведутся в 26 проектах, во второй – в 22, в третьей – в восьми жилых комплексах.

Критерии для деления на очереди нигде не прописаны, девелоперы определяют их сами. «Все зависит от конкретного проекта, а также от стратегии реализации, в некоторых комплексах новые очереди выпускают, когда полностью завершено строительство предыдущей, в некоторых проектах следующую очередь выпускают в реализацию, пока предыдущая очередь находится на стадии активного строительства, - говорит Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. - Есть жилые комплексы, в которых запланировано всего две очереди, есть проекты, строительство которых растягивается на 10 лет, в частности, масштабное освоение промзон с большой площадью застройки». По словам руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяны Подкидышевой, количество объектов, попадающих в ту или иную очередь, зависит от получения исходно-разрешительной документации и градостроительного плана. Поэтому в рамках одной очереди может строиться как два, так и десять корпусов.

Корпуса в рамках одной очереди не всегда строятся единовременно – зачастую сроки сдачи у них могут отличаться на несколько лет. Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, привела в качестве примера ЖК «Новый Зеленоград». На сегодняшний день один из корпусов уже сдан, два сдаются в конце 2017 года, тогда как в целом строительство первой очереди будет идти до 2020-2021 гг.
 

Проблемы первых

Один из главных недостатков первых очередей строительства – продолжение стройки. «Зачастую девелоперы стараются минимизировать влияние дальнейшей стройки на корпуса, которые будут вводиться в первую очередь (за счет расположения в том числе)», - утверждает Юлия Сапор. Но даже если стройплощадка отделена от заселенных корпусов и соблюдаются нормы по шуму, такое проживание вряд ли можно назвать комфортным.

Другой недостаток – отсутствие магазинов и других нужных объектов. «Необходимая инфраструктура вводится в эксплуатацию, как правило, уже в тот момент, когда жители первой очереди въехали и какое-то время живут», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. По данным «Метриум групп», крупные сетевые магазины начинают работать, когда в ЖК проживает более 30% новоселов, а салоны красоты, фитнес-центры и детские клубы – при заселении половины покупателей. Рассчитывать на полноценную инфраструктуру можно только после того, как заселено 60-70% квартир.

Не лучше обстоят дела и с социальной инфраструктурой. По данным «Бест-Новострой», девелоперы стараются запустить первый детский сад к заселению первой очереди, если она масштабная и состоит из пяти и более корпусов. Школа обычно появляется только к вводу второй и третьей очередей.

«Для семейных покупателей минусом первой очереди проекта станет и отсутствие полноценной благоустроенной территории. Для прогулок с детьми придется довольствоваться разве что двором, поскольку места для отдыха на свежем воздухе, собственные бульвары, аллеи, сады и даже набережные появляются в проектах позже», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». В целом новые проекты обживаются достаточно медленно, этот процесс может занять несколько лет (см. «Когда начинается жизнь в новых микрорайонах»).
 

Ценовой разброд

Раньше люди спешили купить квартиры в первых очередях, даже несмотря на перечисленные недостатки, поскольку цены были заметно ниже, чем в последующих. Это было интересно и инвесторам, и обычным покупателям, которые были готовы мириться со сложностями в первые годы жизни ради низкой цены.

Мария Литинецкая рассказала о классической модели ценообразования, которая действует на растущем рынке. Первая очередь выводится с квартирами, допустим, по 100 000 рублей за кв. м. «По мере роста стадии строительной готовности через год цена достигает 115 000 рублей за кв. м. Далее застройщик выводит вторую очередь строительства. Традиционно принято считать, что средняя цена квадратного метра в следующих корпусах должна как минимум расти на уровень инфляции, а также корректироваться с учетом развития района. Иными словами, в нашем примере девелопер должен вывести вторую очередь со стоимостью около 105 000-108 000 рублей за кв. м. Главное, чтобы это значение было ниже ценника активно строящихся первых корпусов», - подчеркивает эксперт.

Однако на затоваренном рынке и в условиях экономической нестабильности эта схема перестает быть определяющей. «На рынке есть примеры, когда в 2015-2016 гг. девелоперы выводили следующие очереди строительства по той же цене, что и предыдущие, - говорит Мария Литинецкая. - А в некоторых случаях даже с дисконтом к рынку до 5-10%. Все это делалось для привлечения спроса».

Например, по данным «ИРН-Консалтинг», в первой очереди ЖК «Кварталы 21/19» на старте продаж цена составляла в среднем 139 919 рублей, а целую квартиру можно было приобрести в среднем за 8 239 910 рублей. Во второй очереди на старте продаж средняя цена за метр снизилась на 5,6% до 132 123 рублей, а средняя стоимость квартиры уменьшилась на 8,9% до 7 506 233 рублей. Однако такие процессы происходят не везде. Так, в ЖК Sreda на старте продаж второй очереди цена за метр выросла на 8,4% по сравнению с первой, а средняя стоимость квартиры увеличилась сразу на 35%, что связано в том числе и с увеличением средней площади квартир почти на четверть.

По словам председателя совета директоров «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, снижение цен в последующих очередях свойственно в основном масштабным проектам, для которых особенно важны быстрые темпы продаж: «Если же в рамках одного комплекса в две очереди строится, скажем, четыре дома, то со стопроцентной уверенностью можно ожидать, что цены во второй очереди на старте продаж будут выше».
 

Некуда спешить

Возможность заселиться в обжитой проект, по мнению Татьяны Подкидышевой, является, скорее, дополнительным преимуществом: «Намного важнее ключевые характеристики: бюджет покупки, локация, транспортная доступность, параметры квартиры».

Тем не менее иногда этот фактор может оказаться решающим. К более поздним очередям стоит присмотреться тем, кто покупает квартиру в проекте, расположенном на удалении от городской инфраструктуры. «К тому времени в проекте наверняка будут открыты необходимые магазины, а также как минимум начнется строительство объектов социальной инфраструктуры», - говорит Евгения Акимова.

«На мой взгляд, оптимальным с точки зрения бюджета покупки и комфорта проживания станет покупка квартиры во второй очереди проекта, - считает Мария Литинецкая. - Цены в новостройках второй очереди ниже, чем в полностью готовых комплексах, но при этом в них отсутствуют те недостатки, с которыми приходится сталкиваться первым новоселам».

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», пока нет однозначной тенденции к снижению цен от очереди к очереди. Однако и существенного подорожания обычно не происходит. Поэтому у покупателей есть выбор и нет необходимости в спешке.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4293 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 590 800
до 18 136 640 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Никольско-Трубецкое" Московская область, г. Балашиха 1, 2, 3, 4-комнатные квартиры Площади : 41 - 239 кв.м. мкр.22а, к.11 мкр.22а, к.9 мкр.22а, к.4 мкр.22а, к.3 мкр.22а, к.2 Показать все корпуса Застройщик: Римэка, ООО.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Park Avenue Московская область, Истринский район, 23 км от МКАД 1, 2, 3-комнатные квартиры Площади : 49 - 87 кв.м. Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9 Park Avenue (Парк-Авеню)
P от 2 121 840
до 5 947 620 руб.
Узнать подробнее
Жилой комплекс "Зеленые аллеи" Московская область, г. Видное Студии, 1, 2, 3-комнатные квартиры Площади : 23 - 83 кв.м. Тарычево дер., к.2.8 Тарычево дер., к.2.9 Тарычево дер., к.2.10 Тарычево дер., к.1.4 Тарычево дер., к.1.1 Показать все корпуса Застройщик: МИЦ-СтройКапитал, ООО.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Акция в ЖК "Купавна 2018"! Новогодние скидки до 3500 руб с кв.м на габаритные квартиры! Торопитесь! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Застройщик: Аквацентр, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Видный город Скидки до 18%! 10 минут от м. Аннино. Высокий уровень жизни, доступный каждому. ЖК Видный Город. Urban Group Застройщик: Ваш город, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебряный бор Скидки до 1,8 млн руб. Панорамные виды. 150 м от реки. Дом в окружении соснового леса. м.Щукинская. Ипотека от 6,45% Застройщик: Строитель, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Ново-Молоково" Однокомнатные квартиры со скидками до 400 тыс. руб.! Готовность дома - 100%. Ключи - в нач.2018 года. 15 мин от м. Домодедовская. Застройщик: ЖК "Молоково", ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-событие Лайково на Рублевке! Только до 31 января: квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Звоните и приезжайте! от 2,0 млн руб.Urban Group Застройщик: Ивастрой, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца февраля. 850 м от метро Рассказовка. Звоните! от 3,5 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Скидка до 11%! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Рядом лес и река! Ипотека 0%. от 1,6 млн руб. Застройщик: МЕГАГОРОД, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-курорт Митино 02 Скидки до 18% только до 31 января! Ипотека от 5,75%.Чистая экология. Курорт вокруг дома. 15 минут от м.Пятницкое шоссе. от 2 млн руб.Urban Group Застройщик: Экоквартал, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Железнодорожный Современные студии,1-3-комнатные квартиры. г. Железнодорожный. Площадь от 24 до 84 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! студии от 1,7 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте мкр Новое Бисерово 2 Новогодняя скидка до 11%. Малоэтажное строительство с лифтами. Хорошая транспортная доступность. м. Новокосино от 1,3 млн руб. Застройщик: Акваспорт, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Balchug Residence: Сдан! Элитные апарт-резиденции на острове Балчуг в 800 м от Кремля. Выдача ключей! от застройщикаМАГИСТРАТ Застройщик: ВИП-Центр, ОАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Изумрудные холмы" в Красногорске Только до 31.01 - Скидка на готовые квартиры до 22%! Рассрочка до 2023 года. Ипотека от 7,4% Группа Эталон Застройщик: Затонское, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры,10 мин. м.Динамо. ЖК Лица - больше, чем просто бизнес-класс. От 14,8 млн руб. 10 мин. м. Динамо. Рассрочка 0%. Выдаем ключи! от 14,8 млн руб.Capital Group Застройщик: Новко, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой микрорайон «Эко Видное 2.0». Квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. Ввод в эксплуатацию 2018г. Рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. С отделкой и без. Метро «Рассказовка». Свой пруд. 2 лесопарка рядом. 0% первый взнос. Скидки до 9%! от 4,3 млн руб. Застройщик: Олета, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Новогодние скидки ждут вас! 300м от метро Полежаевская. Звоните! от 6,9 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал на Москве-реке "Береговой". Ожидание стоило того. Мы начинаем. Получите персональное приглашение. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ЛЮБЕРЦЫ 2017" Квартиры с отделкой от 2,5 млн руб! Еще ближе к метро! Первый взнос 0%! Ипотека 6,7% с отделкой от 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Олимпийская Ривьера Новогорск" Спешите! 1-4-комнатные квартиры пл. от 48 метров. г. Химки. Монолит-кирпич. Застройщик: Химки Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной город. Октябрьское поле» Скидка в январе до 1 400 000 руб! 1 комн. квартира от — 8 130 000 руб! Ипотека от 7,5%. Дома сданы! Спешите! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Застройщик: АСГАРД, спортивно-развлекательный центр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Отрада" Новые студии,1-5-комнатные квартиры. Красногорский район. Площадь от 25 до 101 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! за 2,2 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Котельнические Высотки Сталинская архитектура, просторные квартиры. П/парковка! До метро 7 минут! Всего 3,5 км от МКАД. г.Котельники. Ключи в 2017! Биг Девелопмент Застройщик: БИГ Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт - квартиры с отделкой. 2 мин. до ст. м. Марьина Роща. Дизайнерские лобби. Двор - парк. Застройщик: Сущевский Вал, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры от 3,4 млн руб. С отделкой и без. Монолитные и панельные корпуса. Метро «Саларьево». Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Ипотека. от 3,4 млн руб. Застройщик: Совхоз "Московский +, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Лесопарковый». Старт продаж! 200 метров до м. «Лесопарковая». Квартиры от 3 млн руб. с отделкой и без. Битцевский парк. Ипотека от 6%. Звоните от 3 млн руб. с отделкой и без Застройщик: Строй Бизнес Групп, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» Квартиры от 3,7 млн руб. 2 мин. от м. «Селигерская». Скидки до 5%! Ипотека 6,45%. ФЗ-214. квартиры от 3,7 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Новая Москва. Ипотека от 7,5% от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса"Маяковский". Монолитные работы завершены! Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом река, парк. Ипотека от 6.45%. м.Водный стадион. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление "Северное". Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Ясный» Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком от м. Домодедовская. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group Застройщик: Московская обувная фабрика имени Г.В. Муханова, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 0%. Ипотека 5,95% только до 31 января. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер в Царицыно! Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! 7 минут пешком от метро! Сдача в 2018 году! Квартиры от 35 до 78 кв метров. Застройщик: Кавказский плюс, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Нагатинской. Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! Ипотека 6%! Ключи сразу после покупки квартиры! Отапливаемый паркинг. Застройщик: Нагатинский, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 7,0 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: ЛСР.Объект-М. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой от 2,3 млн руб с видом на реку! Рядом м.Строгино. Ипотека - 6,7%. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал «Водный» Евродвушка от 7,3 млн руб. М/место 650 000 руб. Выдаём ключи при покупке! ФЗ-214. 2 мин. пешком от м. «Водный стадион». евродвушка от 7,3 млн руб.MR Group Застройщик: Жилищная корпорация, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Квартиры с отделкой от 5,7 млн руб! 3 мин до м. Речной Вокзал. Скидка 15% только в январе от 5,7 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест, ОАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Филатов луг». Старт продаж! Квартиры от 2,4 млн руб. Лоджии. Многоуровневый паркинг. Школа и дет.сад на территории. Ипотека от 6%! Звоните от 2,4 млн руб. Застройщик: Бизнес Групп, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом РЕНОМЭ Квартиры с дизайнерской отделкой . Детский клуб в вашем доме, уютный двор-сад для отдыха. Новослободская, 24 Застройщик: Новослободская, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса «Пресня Сити». Квартиры в ЦАО. 7 мин. пешком от м. «Улица 1905 года». Высокая стадия готовности. ФЗ-214. Coalco. MR Group. Группа ВТБ Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж в ЖК «Серебряный Фонтан» Кв. бизнес-класса в 10 мин. от парка Сокольники! Ипотека от 7,4%. Рассрочка 0% до 2020 года. Полная инф-ра. Группа Эталон Застройщик: Серебряный Фонтан, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Чертановской! Новогодняя акция! Скидка 10% только на 10 квартир! Успейте до 31 января. Ипотека 6%! Застройщик: Чертановская 59, ООО . Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Баркли Медовая Долина» Только в январе! Квартиры со скидкой до 950 000 рублей! Дома 1 очереди готовы! Новая Москва Застройщик: Логитэк, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Скидка до 11%! Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! с отделкой от 1,6 млн рублей Застройщик: Самолет-Томилино, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте