Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Первая очередь в жилых комплексах не всегда дешевле последующих

На затоваренном рынке некуда спешить

Многие жилые проекты в Москве и Подмосковье строятся очередями. Те, кто покупает квартиры на самом старте в крупном проекте, рискуют в первые годы жить посреди стройки и без необходимой инфраструктуры. Редакция IRN.RU выяснила, есть ли смысл на нынешнем рынке покупать квартиры в первых очередях ради более низких цен.
 

Нет правил

Далеко не все девелоперы выделяют очереди в своих проектах, многие просто последовательно выводят корпуса. Так, по данным «Метриум групп», в массовом сегменте в Москве только 28 из 57 проектов разделены по очередям строительства. В настоящее время продажи в первой очереди ведутся в 26 проектах, во второй – в 22, в третьей – в восьми жилых комплексах.

Критерии для деления на очереди нигде не прописаны, девелоперы определяют их сами. «Все зависит от конкретного проекта, а также от стратегии реализации, в некоторых комплексах новые очереди выпускают, когда полностью завершено строительство предыдущей, в некоторых проектах следующую очередь выпускают в реализацию, пока предыдущая очередь находится на стадии активного строительства, - говорит Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. - Есть жилые комплексы, в которых запланировано всего две очереди, есть проекты, строительство которых растягивается на 10 лет, в частности, масштабное освоение промзон с большой площадью застройки». По словам руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяны Подкидышевой, количество объектов, попадающих в ту или иную очередь, зависит от получения исходно-разрешительной документации и градостроительного плана. Поэтому в рамках одной очереди может строиться как два, так и десять корпусов.

Корпуса в рамках одной очереди не всегда строятся единовременно – зачастую сроки сдачи у них могут отличаться на несколько лет. Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, привела в качестве примера ЖК «Новый Зеленоград». На сегодняшний день один из корпусов уже сдан, два сдаются в конце 2017 года, тогда как в целом строительство первой очереди будет идти до 2020-2021 гг.
 

Проблемы первых

Один из главных недостатков первых очередей строительства – продолжение стройки. «Зачастую девелоперы стараются минимизировать влияние дальнейшей стройки на корпуса, которые будут вводиться в первую очередь (за счет расположения в том числе)», - утверждает Юлия Сапор. Но даже если стройплощадка отделена от заселенных корпусов и соблюдаются нормы по шуму, такое проживание вряд ли можно назвать комфортным.

Другой недостаток – отсутствие магазинов и других нужных объектов. «Необходимая инфраструктура вводится в эксплуатацию, как правило, уже в тот момент, когда жители первой очереди въехали и какое-то время живут», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. По данным «Метриум групп», крупные сетевые магазины начинают работать, когда в ЖК проживает более 30% новоселов, а салоны красоты, фитнес-центры и детские клубы – при заселении половины покупателей. Рассчитывать на полноценную инфраструктуру можно только после того, как заселено 60-70% квартир.

Не лучше обстоят дела и с социальной инфраструктурой. По данным «Бест-Новострой», девелоперы стараются запустить первый детский сад к заселению первой очереди, если она масштабная и состоит из пяти и более корпусов. Школа обычно появляется только к вводу второй и третьей очередей.

«Для семейных покупателей минусом первой очереди проекта станет и отсутствие полноценной благоустроенной территории. Для прогулок с детьми придется довольствоваться разве что двором, поскольку места для отдыха на свежем воздухе, собственные бульвары, аллеи, сады и даже набережные появляются в проектах позже», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». В целом новые проекты обживаются достаточно медленно, этот процесс может занять несколько лет (см. «Когда начинается жизнь в новых микрорайонах»).
 

Ценовой разброд

Раньше люди спешили купить квартиры в первых очередях, даже несмотря на перечисленные недостатки, поскольку цены были заметно ниже, чем в последующих. Это было интересно и инвесторам, и обычным покупателям, которые были готовы мириться со сложностями в первые годы жизни ради низкой цены.

Мария Литинецкая рассказала о классической модели ценообразования, которая действует на растущем рынке. Первая очередь выводится с квартирами, допустим, по 100 000 рублей за кв. м. «По мере роста стадии строительной готовности через год цена достигает 115 000 рублей за кв. м. Далее застройщик выводит вторую очередь строительства. Традиционно принято считать, что средняя цена квадратного метра в следующих корпусах должна как минимум расти на уровень инфляции, а также корректироваться с учетом развития района. Иными словами, в нашем примере девелопер должен вывести вторую очередь со стоимостью около 105 000-108 000 рублей за кв. м. Главное, чтобы это значение было ниже ценника активно строящихся первых корпусов», - подчеркивает эксперт.

Однако на затоваренном рынке и в условиях экономической нестабильности эта схема перестает быть определяющей. «На рынке есть примеры, когда в 2015-2016 гг. девелоперы выводили следующие очереди строительства по той же цене, что и предыдущие, - говорит Мария Литинецкая. - А в некоторых случаях даже с дисконтом к рынку до 5-10%. Все это делалось для привлечения спроса».

Например, по данным «ИРН-Консалтинг», в первой очереди ЖК «Кварталы 21/19» на старте продаж цена составляла в среднем 139 919 рублей, а целую квартиру можно было приобрести в среднем за 8 239 910 рублей. Во второй очереди на старте продаж средняя цена за метр снизилась на 5,6% до 132 123 рублей, а средняя стоимость квартиры уменьшилась на 8,9% до 7 506 233 рублей. Однако такие процессы происходят не везде. Так, в ЖК Sreda на старте продаж второй очереди цена за метр выросла на 8,4% по сравнению с первой, а средняя стоимость квартиры увеличилась сразу на 35%, что связано в том числе и с увеличением средней площади квартир почти на четверть.

По словам председателя совета директоров «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, снижение цен в последующих очередях свойственно в основном масштабным проектам, для которых особенно важны быстрые темпы продаж: «Если же в рамках одного комплекса в две очереди строится, скажем, четыре дома, то со стопроцентной уверенностью можно ожидать, что цены во второй очереди на старте продаж будут выше».
 

Некуда спешить

Возможность заселиться в обжитой проект, по мнению Татьяны Подкидышевой, является, скорее, дополнительным преимуществом: «Намного важнее ключевые характеристики: бюджет покупки, локация, транспортная доступность, параметры квартиры».

Тем не менее иногда этот фактор может оказаться решающим. К более поздним очередям стоит присмотреться тем, кто покупает квартиру в проекте, расположенном на удалении от городской инфраструктуры. «К тому времени в проекте наверняка будут открыты необходимые магазины, а также как минимум начнется строительство объектов социальной инфраструктуры», - говорит Евгения Акимова.

«На мой взгляд, оптимальным с точки зрения бюджета покупки и комфорта проживания станет покупка квартиры во второй очереди проекта, - считает Мария Литинецкая. - Цены в новостройках второй очереди ниже, чем в полностью готовых комплексах, но при этом в них отсутствуют те недостатки, с которыми приходится сталкиваться первым новоселам».

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», пока нет однозначной тенденции к снижению цен от очереди к очереди. Однако и существенного подорожания обычно не происходит. Поэтому у покупателей есть выбор и нет необходимости в спешке.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4577 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 835 117
до 4 778 757 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Московская область, г. Красногорск, 11 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 55 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.16 (4 оч.) Показать все 9 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 052 300
до 11 400 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, м. Саларьево, 3 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 100 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 620 390
до 26 558 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью от 21 метра.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры в готовых домах пл. от 52 метров.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте