Купить недорогую квартиру в центре Москвы вполне реально
Самые бюджетные предложения в ЦАО
Квартиры в центре Москвы раньше стоили заоблачных денег. «Убитое» жилье в пятиэтажке могло стоить вдвое дороже нормальной квартиры в спальном районе. Сейчас даже в ЦАО нет дефицита предложения, поэтому появляются вполне адекватные по цене варианты. Редакция IRN.RU выяснила, где искать бюджетные квартиры в центре.
Дешево снять
Самый бюджетный способ поселиться в центре – снять комнату. «Порог проживания в человеческих условиях в центре Москвы начинается с 15 000-18 000 рублей в месяц, - утверждает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. - За эти деньги чаще всего предоставляется небольшая комната в двух-трехкомнатной квартире с соседями. Чем меньше соседей, тем больше бюджет». В среднем неплохая комната, по словам эксперта, стоит 21 000-22 000 рублей в месяц.
В целом на арендном рынке предложение давно превышает спрос, а цены снижаются (см. «Аренда недорогого жилья в Москве и Подмосковье: рынок обустроился на дне»). Из-за этого сейчас даже полноценную квартиру реально снять за относительно небольшие деньги. Люди, которых не пугает возможность скорого переезда, могут присмотреться к квартирам, выставленным на продажу – их можно снять по цене до 25 000 рублей в месяц, правда, арендатора могут в любой момент попросить съехать. Пример такой квартиры привел директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов: однокомнатная квартира в районе Замоскворечье в десяти минутах пешком от метро «Серпуховская» сдается всего за 19 000 рублей в месяц.
Для длительной аренды, по данным «Метриум Групп», на рынке есть предложения уже за 28 000 рублей в месяц. «Это однокомнатная квартира площадью 32 кв. м, расположенная в Пресненском районе, в 15 минутах ходьбы от метро «Выставочная», - рассказывает Илья Менжунов. - Речь идет о хрущевке. В квартире давно требуется косметический ремонт, но тем не менее она все равно пригодна для проживания. Из мебели отсутствует кровать или диван, поэтому арендатору придется самому позаботиться о спальном месте. Зато есть пианино, которое собственник решил оставить».
В пределах Садового кольца аренда самой бюджетной однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м обойдется в 38 тысяч рублей в месяц. Дом также расположен в Пресненском районе, в 15 минутах ходьбы от метро «Улица 1905 года». В квартире сделан приличный ремонт, есть вся необходимая мебель и техника.
От комнаты к квартире
Те, кто мечтает о собственном жилье в центре, но обладает бюджетом только на подмосковную квартиру, могут рассмотреть покупку комнаты. Самая бюджетная комната в ЦАО за пределами Садового кольца, по данным «Метриум Групп», обойдется в 2,1 млн рублей. Ее площадь составляет 14 кв. м. Кирпичный пятиэтажный дом расположен в Басманном районе в 15 минутах ходьбы от метро «Бауманская».
Более реалистичная стоимость комнаты в центре – 3-4 млн рублей. «Например, сейчас продается комната площадью 15 кв. м на Кожевнической улице в пятикомнатной квартире за 3 млн рублей. Собственник готов выходить на сделку, отказы от соседей на преимущественное право покупки уже получены», - рассказывает Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Однако есть и куда более дорогие варианты в пределах Садового кольца. «Например, комната площадью 14 кв. м в семи минутах ходьбы от Кремля на улице Большая Дмитровка продается за 10 млн рублей. Речь идет о шестикомнатой коммунальной квартире», - говорит Илья Менжунов.
По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, сейчас уже очень редки случаи, когда на продажу выставляют комнаты, расположенные в классических больших коммуналках. Чаще всего это объекты в обычной двух-трехкомнатной квартире.
Спрос на комнаты практически не меняется последние годы. По данным «Инком-Недвижимости», он колеблется в пределах 2-4% от общего количества реализованных объектов. В целом это не очень востребованный продукт на вторичном рынке, поскольку связан с неудобствами. Порой люди, которые во что бы то ни стало хотят жить в центре, соглашаются на такой вариант, но затем не выдерживают совместного проживания. «Наша клиентка, молодая девушка, очень хотела жить в центре и приобрела комнату в трехкомнатной коммунальной квартире на Смоленском бульваре. В других двух комнатах жила семья с ребенком. Эту семью очень быстро разочаровало проживание в коммунальной квартире – до покупки комнаты нашей клиенткой она долгие годы стояла запертой, - рассказывает Ольга Тихонова. - Всем проживающим удалось избежать конфликта, успешно продать квартиру на бульваре не по комнатам, а целиком одному собственнику, и наша клиентка без доплаты и даже с небольшим остатком приобрела себе прекрасную «однушку» с балконом на Волжском бульваре, сменив свое мнение относительно центра. Вторая семья тоже купила себе хорошее жилье».
По данным «Метриум Групп», около половины сделок по купле-продаже комнат в ЦАО
приходится на соседей в коммунальных квартирах. Еще 30% сделок совершается инвесторами с целью дальнейшего выкупа доли у остальных владельцев и перепродажи квартиры целиком. «Реальность такова, что, купив, допустим, все четыре комнаты за 16 млн рублей, реализовать квартиру можно будет уже на 20-30% дороже, то есть прибыль составит как минимум 3 млн рублей. Однако есть риск нарваться на соседа, который откажется продавать свою комнату. Поэтому не каждый инвестор готов вкладывать средства в приобретение коммунального жилья», - говорит Илья Менжунов.
Наконец, 20% покупателей приобретают комнаты для собственного проживания. Обычно это одинокие люди, которые хотят жить поближе к центру, но не имеют финансовых возможностей для приобретения отдельной квартиры. Порой комната может стать первым шагом к целой квартире в центре: спустя какое-то время людям удается выкупить остальные комнаты. Так, Вадим Ламин рассказал, что недавно его компания завершила такую сделку для молодой семьи с детьми: им удалось выкупить все три комнаты в квартире. Однако обычно это ход с непредсказуемым результатом (см. «Покупка комнаты – тернистый путь к собственному жилью»).
Помнить о ремонте
ЦАО – неоднородный округ, поэтому, если не ограничиваться самыми престижными локациями, можно купить относительно недорогую квартиру на вторичном рынке. По словам Дмитрия Таганова, в Пресненском, Басманном и Красносельском районах можно найти 30-метровые «однушки» за 5,6 – 5,7 млн рублей. А в среднем квартира экономкласса в этих районах будет стоить 8,5 – 9,3 млн рублей.
| Район | 1 ком. (30-40 кв.м.) | 2 ком. (50-60 кв.м.) | ||
|---|---|---|---|---|
| самая дешёвая | ср. общ. стоимость | самая дешёвая | ср. общ. стоимость | |
| Пресненский | 5 637 500 | 8 433 200 | 7 826 000 | 15 169 500 |
| Хамовники | 8 823 600 | 12 656 400 | 11 146 000 | 19 367 000 |
| Таганский | 6 103 100 | 8 967 200 | 8 200 200 | 12 981 000 |
| Красносельский | 5 725 000 | 9 312 000 | 8 018 000 | 13 461 500 |
| Мещанский | 6 234 300 | 9 000 000 | 8 698 000 | 13 803 700 |
| Замоскворечья | 7 012 500 | 10 555 600 | 8 913 000 | 15 865 500 |
| Басманный | 5 680 700 | 9 572 800 | 9 349 800 | 15 957 500 |
| Тверской | 7 545 600 | 11 672 000 | 8 989 500 | 18 783 000 |
| Якиманка | 7 950 000 | 11 307 200 | 11 956 500 | 22 813 500 |
| Арбат | 9 958 200 | 11 996 600 | 14 706 000 | 21 692 400 |
Источник: «Инком-Недвижимость»
По словам Ильи Менжунова, самая бюджетная квартира ЦАО на вторичном рынке стоит 5,2 млн рублей: «Это «однушка» в Пресненском районе площадью 30 кв. м (6 кв. м – кухня) на первом этаже хрущевки. В ванной комнате требуется ремонт, зато в коридоре, гостиной и кухне он уже проведен. Объект приватизирован более трех лет назад. Несмотря на то, что территориально дом относится к Центральному округу, ближайшие станции метро («Улица 1905 года», «Выставочная») находятся в 15 минутах ходьбы пешком. Кроме того, рядом проходит Третье транспортное кольцо и железнодорожные пути Белорусского направления, а значит, в квартире всегда повышен шумовой уровень».
Если рассматривать вторичные квартиры внутри Садового кольца, то ценник будет уже иной. «Самая бюджетная «двушка» в пределах Садового кольца стоит 9 млн рублей, - говорит эксперт. - Это квартира площадью 38 кв. м с кухней 7,5 кв. м расположена рядом с метро «Павелецкая». Жилье требует косметического ремонта».
Вообще, бюджетные предложения в основном сконцентрированы в старом жилом фонде, в ранних серийных панельных домах и хрущевках. «В целом предложения за квартиру 30-40 кв. м исчисляются в районе 6,6-8,8 млн руб., цены за двухкомнатную квартиру площадью 50-60 кв. м находятся в диапазоне 8-11 млн», - говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
Нужно учитывать, что такие квартиры, скорее всего, потребуют серьезного ремонта, в некоторых случаях он может обойтись даже дороже, чем отделка «голой» новостройки. «По нашим оценкам, стоимость капитального ремонта на вторичном рынке обойдется примерно на 20% дороже, чем если бы клиент занимался отделкой жилья в новостройке, - говорит Илья Менжунов. - Причем стоит понимать, что покупатели жилья на «вторичке» сталкиваются с определенными ограничениями, которые серьезно удорожают работы. Например, в старых домах отсутствуют грузовые лифты, а значит, вынос строительного мусора и подъем материалов обойдется недешево, ведь речь идет о нескольких тоннах».
Но все же, если квартира не совсем «убита», ее ремонт будет стоить меньше. «Отделка жилья в новостройке стоит обычно от 20 000 до 40 000 рублей за кв. м (в том случае, если заниматься этим процессом приходится «с нуля»). Ремонт жилья на вторичном рынке в основном обходится дешевле – от 15 000 до 25 000 рублей за кв. м», - говорит Дмитрий Таганов. Вадиму Ламину ремонт однокомнатной квартиры при полном сносе всех разрешенных старых стен с заменой проводки, стяжкой и качественными чистовыми работами с недешевыми материалами стоил примерно 650 000 руб. «Конечно, все это при непосредственном личном участии в закупках материалов и практически ежедневном контроле всего и вся», - отмечает он.
Недорогие новостройки
Средняя цена квадратного метра в центральных новостройках, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, составляет 526 800 рублей. Однако и среди новостроек можно найти относительно недорогие варианты. Самый дешевый – апартаменты в комплексе «Золоторожский» в Лефортово. Как утверждает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Иванова, миниатюрную студию в нем можно приобрести уже за 3,2 млн рублей. Правда, нужно иметь в виду, что покупка апартаментов может повлечь дополнительные затраты в будущем. Поскольку они формально не считаются жильем, налоги и плата за коммунальные услуги исчисляются по тарифам для коммерческой недвижимости.
Официальные квартиры стоят дороже. Так, по словам руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлии Сапор, за 5,1 млн рублей можно купить квартиру площадью 27 кв. м. в проекте «Символ». Помимо этого, в пределах 6 млн рублей можно найти квартиру в ЖК «Центр-Сити» в Пресненском районе. «В частности, за 5,9 млн рублей в проекте можно приобрести студию площадью 29,5 кв. м , стандартная однокомнатная квартира метражом 30,5 кв. м предлагается за 6, 2 млн рублей», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой».
Все бюджетные варианты расположены за пределами Садового кольца. Внутри кольца самая доступная квартира стоит 50,8 млн рублей. «Это «двушка» площадью 78,2 кв. м в Таганском районе. Самый бюджетный апартамент в пределах Садового кольца – 17,4 млн рублей за 30,5 кв. м. Проект находится в Басманном районе и уже введен в эксплуатацию», - говорит Илья Менжунов.
| Название | Адрес | Округ | Район | Класс | Тип | Площадь предл-я с мин. бюджетом, кв. м. | Мин. бюджет, млн руб. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Золоторожский | Золоторожский вал ул., вл. 16 | ЮВАО | Лефортово | комфорт | апартаменты | 17,3 | 3,2 |
| Символ | ул. Золоторожский Вал, д. 11 | ЮВАО | Лефортово | комфорт/ бизнес | квартиры | 27 | 5,1 |
| Пресненский вал 21 | Пресненский вал, вл. 21 | ЦАО | Пресненский | бизнес | апартаменты | 24,3 | 5,9 |
| AFI Residence | Павелецкая наб., вл. 8 | ЮАО | Даниловский | бизнес | квартиры/ апартаменты | 37,7 | 6 |
| Klein House | Нижняя Красносельская ул., д. 35, стр. 1 | ЦАО | Басманный | бизнес | апартаменты | 25,4 | 7 |
| Пресня Сити | Ходынская ул., вл. 2 | ЦАО | Пресненский | бизнес | апартаменты | 45,4 | 8 |
Источник: Est-a-Tet
Помнить о проблемах
Главный совет для тех, кто хочет купить недорогую квартиру в центре, – присмотреться к не самым престижным районам. «Мне кажется, что наиболее «правильный» район по соотношению цена-качество – Пресненский, - говорит Вадим Ламин. - Стоит к нему присмотреться, имея в виду, что все можно сделать, кроме неустранимых недостатков. Это – экология, вид из окон на грязную шумную дорогу, близость железнодорожных путей (на Пресне, кстати, ближе к Беговой, очень сильно угольком попахивает от отстойника Белорусского вокзала)». Илья Менжунов также рекомендует обратить внимание на Таганский и Басманный районы.
Стоит всегда помнить, что низкая цена может быть обусловлена проблемной историей. «Если цена ниже рынка даже на 10%, то стоит задуматься, почему собственник готов отдать жилье за такую сумму», - предостерегает Илья Менжунов. Речь может идти не только о мошенниках, но и просто о проблемных квартирах, которые, к примеру, были приватизированы без участия несовершеннолетних детей. В итоге может оказаться, что граждане, права которых были ущемлены, потребуют от нового собственника выделить им долю. Поэтому дешевые варианты в центре, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», требуют особенно тщательной юридической проверки.
