Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в хрущевках все еще переоценены

Они не выдерживают конкуренцию ни с новостройками, ни с более современной «вторичкой»

Квартиры в хрущевках - самое доступное жилье на вторичном рынке Москвы. Однако, даже несмотря на относительно невысокие цены, люди не спешили их приобретать из-за изношенности и неудобных планировок. По данным риелторов, новая программа сноса пятиэтажек, анонсированная в конце февраля, спровоцировала всплеск интереса к такому жилью со стороны потенциальных покупателей, однако к существенному росту числа реальных сделок в сегменте он вряд ли приведет.
 

Отказ от излишеств

Как следует из народного названия первого массового типового жилья в СССР, оно получило распространение во времена Никиты Хрущева. Разрабатывать типовые серии начали еще в конце 1940-х годов, однако массовая застройка началась лишь во второй половине следующего десятилетия после постановления об устранении излишеств в архитектуре. В Москве история хрущевок началась с района Черемушки, но вскоре новые пятиэтажки заполнили многие районы столицы.

«Цель – дать отдельное жилье простым работникам и решить проблему бараков и коммуналок, в которых они проживали в стесненных условиях», - говорит Марина Москвичева, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. И с этой задачей в тот период такие дома справлялись: для бывших жителей коммуналок или приезжих из деревень маленькие квартиры со всеми удобствами были очень комфортны.

«Хрущевки возводились быстрыми темпами, в основном для рабочего класса, а зачастую самими рабочими, которые впоследствии в них и проживали, - рассказывает ведущий менеджер по вторичной недвижимости компании «Азбука Жилья» Александр Лунин. - От фабрик и заводов выделялся ряд сотрудников, которые осуществляли строительство и отделку домов».

Главными преимуществами «хрущевок» с точки зрения экономики строительства была их низкая себестоимость, а также высокая скорость возведения. «Типовые проекты зданий разрабатывались для всей страны, - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Одинаковые составные элементы конструкций под эти проекты изготовлялись на многочисленных заводах железобетонных изделий (ЖБИ), а строительством домов занимались домостроительные-комбинаты (ДСК) или строительные управления (СУ) Минстроя СССР. По сути, в масштабах СССР была создана отдельная отрасль, производящая дома-конструкторы в промышленных масштабах. За счет этого была достигнута минимальная себестоимость строительства и максимально возможное удовлетворение потребности в жилье».

Первоначально эти дома предполагались как временное жилье на 25-30 лет. Однако у многих хрущевок срок эксплуатации выше. У блочных серий он составляет минимум 50 лет (а при своевременном капитальном ремонте и дольше), а кирпичные дома могут служить 100-150 лет.

Тем не менее многие хрущевки обветшали. В связи с этим в конце 1990-х родилась программа сноса, в которую включили пятиэтажки серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300. Изначально планировалось расселить все такие дома до 2010 года, однако программа до сих пор не завершена. По данным столичного стройкомплекса, еще остается снести 70 хрущоб – власти обещают это сделать в 2017-2018 году.

Оставшиеся пятиэтажки, так называемых «несносимых» серий (панельная 1-515, блочная 1-510 и кирпичные 1-511 и 1-447), мэр Москвы Сергей Собянин 21 февраля пообещал ликвидировать в рамках новой программы. Предполагается, что она будет более чем в четыре раза масштабнее действующей – в нее войдет примерно 8 000 домов площадью 25 млн кв. м, в которых проживают 1,6 млн москвичей. (См. «Новая программа сноса пятиэтажек может стать палочкой-выручалочкой для застройщиков».)
 

Тесно и без лифта

«Хрущевки» стали почти полной противоположностью их предшественников – вычурных сталинских домов с высокими потолками и просторными квартирами. В новом на тот момент типовом жилье все было скромнее. Потолки лишь в редких домах имели высоту 2,7 м, чаще всего – около 2,5 м. Площадь кухни – 5-6 кв. м, смежные санузлы делали зачастую даже для трехкомнатных квартир. «В отличие от сталинок, в которых были представлены преимущественно двух- и трехкомнатные квартиры, а также нередко встречались многокомнатные, в хрущевках самым распространенными вариантами были «однушки» и «двушки», - говорит Мария Литинецкая.

Чаще всего хрущевки строили не выше пяти этажей, единственное исключение – разработанная институтом Ленпроект серия ГИ (Г-4п, Г-4и, Г-5и), которая состояла из панельных домов высотой шесть, восемь и девять этажей. Ограничение этажности не случайно: для многоквартирных жилых домов до пяти этажей не требовался лифт. Также в большинстве домов отсутствовал мусоропровод.

Квартиры в хрущевках очень компактные, общая площадь не превышает 65 кв. м, а во многих домах площадь даже трехкомнатных квартир составляет лишь 48 кв. м. «Хрущевки сейчас относятся к непрестижному и некомфортному жилью, - утверждает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - Планировка почти всегда неудачная, кухня маленькая, общая площадь квартир тоже минимальная. В хрущевках часто встречаются комнаты крайне неудобной формы – вытянутый прямоугольник или «вагон», и в таких помещениях обычно мало естественного света, сложно расставить мебель».

К удобным планировочным решениям относятся кладовки, которые проектировали во многих сериях. У хрущевок есть еще одно важное преимущество: в основном все внутренние перегородки ненесущие, а значит, позволяют сделать перепланировку.
 

Дешево и сердито

Примерно каждая десятая квартира из тех, что предлагаются к продаже, находится в пятиэтажках. По данным «МИЭЛЬ», в Москве 5% от общего предложения составляют кирпичные хрущевки и еще 4% - панельные. «Наибольшая доля таких квартир сосредоточена в ЗАО (30%), СВАО (23%), ЮЗАО (15%), САО (13%), - говорит Мария Литинецкая. - Районы рекордсмены по количеству хрущевок: Чертаново, Люблино, Кузьминки, Перово, Гольяново, Бабушкинский, Фили, Кунцево, Новые Черемушки, Коньково, Зюзино».

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», панельные «хрущевки» - это самое дешевое жилье. Средняя стоимость метра в них составляет около 140 000 рублей по индексу IRN.RU, это на 18% ниже среднего уровня цен в Москве (170 000 рублей за кв. м). Кирпичные пятиэтажки немного дороже – примерно 155 000 рулей за кв. м.

Из-за того что хрущевки также меньше по площади, разница в стоимости целой квартиры может доходить до 25% по сравнению с другим жильем в том же районе. «В Москве в среднем цена однокомнатной квартиры (в хрущевке – прим. ред.) варьируется от 4 до 4,5 млн рублей, двухкомнатная в среднем стоит от 4,7 до 5,5 млн рублей, трехкомнатную можно приобрести примерно за 7 млн рублей. Единственная привлекательность этих домов, конечно, цена. Для людей с ограниченным бюджетом столь низкая стоимость при покупке является основополагающим фактором при принятии решения, что приобрести», - считает Александр Лунин.
 

Никому не нужны

Даже относительно невысокая цена не спасает хрущевки от плохого спроса, поэтому цены на квартиры в них падают быстрее. Марина Толстик утверждает, что в целом по Москве квартиры в домах этого типа наименее востребованы. «Особенно спрос на хрущевки начал снижаться в последние два года на фоне рекордного роста объема предложения на первичном рынке, который сейчас предлагает огромный выбор качественного жилья по меньшим ценам», - говорит Мария Литинецкая. По данным IRN.RU, с 2014 года средняя цена квадратного метра в Москве снизилась на 18%, а в сегменте панельных хрущевок – на 22%. При этом ценовая динамика для кирпичных «хрущевок» почти не отличается от общегородской, спрос на такие квартиры остается на относительно приемлемом уровне. Кроме того, по словам Марины Москвичевой, интерес для покупателей до сих пор представляют квартиры в домах, которые точно будут сносить и расселять.

Впрочем, в связи с заявлениями властей о разработке новой программы сноса пятиэтажек количество обращений от потенциальных покупателей по поводу квартир в таких домах значительно увеличилось, сообщила компания «Инком-Недвижимость». Однако риелторы считают, что оживление кратковременное и к росту числа реальных сделок и, тем более, цен не приведет. Разработка и реализация программы займет не один десяток лет - очевидно, что люди, уже сегодня нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не согласятся столько ждать, отмечает директор департамента вторичного рынка компании Сергей Шлома.

В целом эксперты считают, что нынешние ценовые ожидания продавцов, даже несмотря на более низкий уровень по сравнению с другим жильем, все равно завышены. «Продажа любого вторичного жилья, а особенно неликвидного, стала крайне сложным и долгим процессом, отчего многие собственники хрущевок снимают их с продажи до лучших времен, - отмечает Мария Литинецкая. - Однако долгосрочные перспективы у этих объектов весьма смутные – конкуренция как на первичном, так и на вторичном рынке у них большая, а стоимость – завышенная. Тем не менее ожидать какого-то дальнейшего обвала цен на хрущевки не следует. Их владельцы не будут продавать квартиры за бесценок, а предпочтут сдавать их в аренду».

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», у этого типа жилья плохие перспективы. На рынке появляется много более качественного жилья по приемлемым ценам, и оно будет намного более устойчивым к снижению спроса. Поэтому, скорее всего, разница в цене между старыми панельными хрущевками и современным жильем будет только увеличиваться.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6002 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 500 000
до 35 366 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2017 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 690 300
до 38 714 640 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 40 - 117 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2022 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Шмитовский проезд, вл.39, к.10 Шмитовский проезд, вл.39, к.9 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 104 996
до 35 411 406 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылья Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 36 - 147 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Раменки, 18 мин. транспортом Лобачевского ул., вл.120, к.1 Лобачевского ул., вл.120, к.2 Застройщик: Лидер Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн руб! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес В продаже квартиры в готовых домах площадью 22-89 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Ботанический сад. Звоните! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ Современные квартиры в готовых домах площадью от 49 метров. рядом с метро ВДНХ. Звоните! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Речной вокзал В продаже квартиры в готовых домах площадью 28-120 кв.м. 3 мин. пешком от м.Речной вокзал. Подробности по телефону! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Старт продаж нового корпуса! Квартиры от 3,6 млн рублей. Повышение цен с 1 июля. Метро «Саларьево». от 3,6 млн Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 88 кв.м. Монолит. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры у м.Теплый Стан. Квартиры в готовых домах. Площадь от 32 до 115 кв.м. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте