Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новые правила строительства в Москве вызывают много вопросов

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В конце прошлого года московские власти вынесли на публичные слушания проект Правил землепользования и застройки (далее ПЗЗ). Этот документ вызвал многочисленные споры и замечания со стороны экспертов. Что, в общем, неудивительно - этот документ противоречит российскому законодательству и нарушает права москвичей.
 

Нарушение прав жителей многоэтажек или новые возможности для застройщиков

Предложенный проект серьезно ущемляет права жителей многоэтажных домов. Раздел 3.4. документа полностью противоречит Жилищному и Земельному кодексам РФ. Так, он считает минимальной площадью застроенного земельного участка место, занимаемое самим зданием (постройкой или сооружением) по границе наружных стен с учетом отмостки этого объекта.

Иными словами, проект нарушает ст. 36 ЖК РФ. Он de facto исключает из домовладения элементы озеленения и благоустройства. Точно также документ противоречит Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, которые предусматривают, чтобы рядом с домом были устроены площадки для сушки белья, места для отдыха взрослых, детские и спортивные площадки[1].

Получается, что разработчики Правил лишили владельцев квартир всей придомовой территории. А исходя из этого, например, сами застройщики могут претендовать на данную землю. Тем более, что п. 2.1.3.1. Правил позволил собственникам участков требовать пересмотра предельных параметров строительства, исходя из «неблагоприятного характера окружающей застройки»[2]. Например, компания возводит объект рядом с жилым домом. При этом строителям не нравится «характер окружающей застройки». С принятием правил застройщик может получить разрешение властей и не только пересмотреть параметры своей стройки, но и захватить часть земли многоэтажного дома.

Или, например, п. 3.4.2 гласит, что в Москве не устанавливаются минимальные отступы зданий и построек от границ земельных участков. Скажу сразу - законодательство не содержит конкретных указаний на данный счет. Но ПЗЗ других городов РФ такие отступы предусматривают. В противном случае строители будут возводить сооружения прямо на границе соседствующих зон, что приведет к нарушению санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, а также вызовет споры между собственниками зданий и объектов.

Понятно, что подобные «новеллы» московских властей застройщики поддержат. Это им выгодно. Можно проводить не просто точечную, а суперточечную застройку. А вот жителям многоэтажек такие новшества ни к чему. Они только вредят москвичам.
 

Московский «классификатор»

Самое удивительное, что разработчики правил умудрились присвоить себе еще и права федерального органа власти. Они создали свой классификатор. Дело в том, что в 2014 году Минэкономразвития утвердило Классификатор использования земельных участков.[3] Однако московские чиновники его проигнорировали и даже придумали новые понятия - «транспортно-пересадочный узел», «особо охраняемые зелёные территории» и «части земельных участков». Таких терминов в российском законодательстве нет. А городское руководство не вправе вводить новую терминологию в подзаконные акты.

Но самые большие ошибки разработчики допустили в перечислении видов разрешенного использования участков. Положив перед собой классификатор Минэкономразвития, я насчитал более десяти искажений его формулировок авторами проекта. Так, например, в п. 64 они указывают следующий вид: «Размещение объектов капитального строительства в целях переработки природных ресурсов (включая их добычу) для изготовления вещей промышленным способом». А вот как звучит эта деятельность в документе Минэкономразвития: «Размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом»[4]. Как говорится, почувствуйте разницу. Составители проекта, заменив слово «недра» на «природные ресурсы», дали предпринимателям возможность не просто добывать полезные ископаемые, но и биоресурсы, как-то: птиц, зверей, воду, использовать плодородные слои почвы, леса и так далее.
 

Нарушения Градостроительного кодекса в части зонирования

ГрК РФ предусматривает деление территории на определенные зоны: рекреационную, жилую, общественно-деловую, производственную и так далее[5]. Однако разработчики проекта проигнорировали и эту норму. Они фактически создали свою зону - зону сохраняемого землепользования с индексом «Ф». Это те участки и объекты, сведения о которых есть в ЕГРН[6]. Если же информации в реестре нет, то наделу или объекту присваивается статус «использование для нужд населенного пункта»[7]. И всё. Нет ни слова о виде и составе зон в соответствии с Градостроительным кодексом. А раз нет зон, то московское правительство и частные застройщики могут построить в спальном районе промышленное предприятие или разместить транспортный узел. Или наоборот, возвести рядом с кладбищем многоэтажку. С такими правилами возможно всё. Кстати, строительные компании могут не волноваться. Данный документ фактически устанавливает «статус-кво» на все реализуемые проекты.
 

Возможность обойти запрет органов, отвечающих за охрану природы или культурного наследия

Правила резко расширяют компетенцию столичных властей и в градостроительной сфере. Так, при выдаче разрешения на использование участка или объекта окружная комиссия может запрашивать заключения органов, отвечающих за охрану окружающей среды или культурного наследия только при необходимости[8]. А это значит, что бизнесу будет проще возводить объекты, наносящие вред природе или культурному наследию. Понятно, что появляются и новые возможности для коррупции. Такое положение вещей противоречит законам. Есть установленный порядок получения разрешений, и его нельзя нарушать.
 

Краткие выводы

Если внимательно прочитать и проанализировать представленный проект, то можно придти к выводу, что он разработан в интересах городских властей и крупного строительного бизнеса.

Проиграют только рядовые москвичи. Резко увеличится количество объектов точечной застройки, а в спальных районах появятся промышленные или транспортные инфраструктуры. Пострадают экология и памятники культурного наследия. Но будем надеяться, что до этого не дойдет. На сегодняшний день ПЗЗ не прошли юридическую экспертизу и получили замечания от «Единой России», «Народного фронта», КПРФ и других организаций. Есть надежда, что власти не утвердят предложенный проект, так как он противоречит федеральным законам, подзаконным актам министерств и ведомств, а главное – нарушает права рядовых москвичей.


[1] П..3.5.11. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176).

[2] Ст.40 Градостроительного Кодекса РФ не содержит такого термина.

[3] Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 30.09.2015) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 N 33995)

[4] Код 6.0. по Классификатору, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540

[5] Ст.35 Градостроительного Кодекса РФ.

[6] Единый Государственный Реестр Недвижимости.

[7] Кстати, российское законодательство также не знает такого вида использования.

[8] П.2.2.2.2 Проекта Правил землепользования и застройки города Москвы.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4041 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 620 390
до 26 558 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 134 963
до 9 570 527 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2025 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.2, к.9 (3 фаза) Показать все 7 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения. Скидки на квартиры 10% при 100% оплате только в январе. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте