Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новые правила строительства в Москве вызывают много вопросов

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В конце прошлого года московские власти вынесли на публичные слушания проект Правил землепользования и застройки (далее ПЗЗ). Этот документ вызвал многочисленные споры и замечания со стороны экспертов. Что, в общем, неудивительно - этот документ противоречит российскому законодательству и нарушает права москвичей.
 

Нарушение прав жителей многоэтажек или новые возможности для застройщиков

Предложенный проект серьезно ущемляет права жителей многоэтажных домов. Раздел 3.4. документа полностью противоречит Жилищному и Земельному кодексам РФ. Так, он считает минимальной площадью застроенного земельного участка место, занимаемое самим зданием (постройкой или сооружением) по границе наружных стен с учетом отмостки этого объекта.

Иными словами, проект нарушает ст. 36 ЖК РФ. Он de facto исключает из домовладения элементы озеленения и благоустройства. Точно также документ противоречит Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, которые предусматривают, чтобы рядом с домом были устроены площадки для сушки белья, места для отдыха взрослых, детские и спортивные площадки[1].

Получается, что разработчики Правил лишили владельцев квартир всей придомовой территории. А исходя из этого, например, сами застройщики могут претендовать на данную землю. Тем более, что п. 2.1.3.1. Правил позволил собственникам участков требовать пересмотра предельных параметров строительства, исходя из «неблагоприятного характера окружающей застройки»[2]. Например, компания возводит объект рядом с жилым домом. При этом строителям не нравится «характер окружающей застройки». С принятием правил застройщик может получить разрешение властей и не только пересмотреть параметры своей стройки, но и захватить часть земли многоэтажного дома.

Или, например, п. 3.4.2 гласит, что в Москве не устанавливаются минимальные отступы зданий и построек от границ земельных участков. Скажу сразу - законодательство не содержит конкретных указаний на данный счет. Но ПЗЗ других городов РФ такие отступы предусматривают. В противном случае строители будут возводить сооружения прямо на границе соседствующих зон, что приведет к нарушению санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, а также вызовет споры между собственниками зданий и объектов.

Понятно, что подобные «новеллы» московских властей застройщики поддержат. Это им выгодно. Можно проводить не просто точечную, а суперточечную застройку. А вот жителям многоэтажек такие новшества ни к чему. Они только вредят москвичам.
 

Московский «классификатор»

Самое удивительное, что разработчики правил умудрились присвоить себе еще и права федерального органа власти. Они создали свой классификатор. Дело в том, что в 2014 году Минэкономразвития утвердило Классификатор использования земельных участков.[3] Однако московские чиновники его проигнорировали и даже придумали новые понятия - «транспортно-пересадочный узел», «особо охраняемые зелёные территории» и «части земельных участков». Таких терминов в российском законодательстве нет. А городское руководство не вправе вводить новую терминологию в подзаконные акты.

Но самые большие ошибки разработчики допустили в перечислении видов разрешенного использования участков. Положив перед собой классификатор Минэкономразвития, я насчитал более десяти искажений его формулировок авторами проекта. Так, например, в п. 64 они указывают следующий вид: «Размещение объектов капитального строительства в целях переработки природных ресурсов (включая их добычу) для изготовления вещей промышленным способом». А вот как звучит эта деятельность в документе Минэкономразвития: «Размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом»[4]. Как говорится, почувствуйте разницу. Составители проекта, заменив слово «недра» на «природные ресурсы», дали предпринимателям возможность не просто добывать полезные ископаемые, но и биоресурсы, как-то: птиц, зверей, воду, использовать плодородные слои почвы, леса и так далее.
 

Нарушения Градостроительного кодекса в части зонирования

ГрК РФ предусматривает деление территории на определенные зоны: рекреационную, жилую, общественно-деловую, производственную и так далее[5]. Однако разработчики проекта проигнорировали и эту норму. Они фактически создали свою зону - зону сохраняемого землепользования с индексом «Ф». Это те участки и объекты, сведения о которых есть в ЕГРН[6]. Если же информации в реестре нет, то наделу или объекту присваивается статус «использование для нужд населенного пункта»[7]. И всё. Нет ни слова о виде и составе зон в соответствии с Градостроительным кодексом. А раз нет зон, то московское правительство и частные застройщики могут построить в спальном районе промышленное предприятие или разместить транспортный узел. Или наоборот, возвести рядом с кладбищем многоэтажку. С такими правилами возможно всё. Кстати, строительные компании могут не волноваться. Данный документ фактически устанавливает «статус-кво» на все реализуемые проекты.
 

Возможность обойти запрет органов, отвечающих за охрану природы или культурного наследия

Правила резко расширяют компетенцию столичных властей и в градостроительной сфере. Так, при выдаче разрешения на использование участка или объекта окружная комиссия может запрашивать заключения органов, отвечающих за охрану окружающей среды или культурного наследия только при необходимости[8]. А это значит, что бизнесу будет проще возводить объекты, наносящие вред природе или культурному наследию. Понятно, что появляются и новые возможности для коррупции. Такое положение вещей противоречит законам. Есть установленный порядок получения разрешений, и его нельзя нарушать.
 

Краткие выводы

Если внимательно прочитать и проанализировать представленный проект, то можно придти к выводу, что он разработан в интересах городских властей и крупного строительного бизнеса.

Проиграют только рядовые москвичи. Резко увеличится количество объектов точечной застройки, а в спальных районах появятся промышленные или транспортные инфраструктуры. Пострадают экология и памятники культурного наследия. Но будем надеяться, что до этого не дойдет. На сегодняшний день ПЗЗ не прошли юридическую экспертизу и получили замечания от «Единой России», «Народного фронта», КПРФ и других организаций. Есть надежда, что власти не утвердят предложенный проект, так как он противоречит федеральным законам, подзаконным актам министерств и ведомств, а главное – нарушает права рядовых москвичей.


[1] П..3.5.11. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176).

[2] Ст.40 Градостроительного Кодекса РФ не содержит такого термина.

[3] Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 30.09.2015) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 N 33995)

[4] Код 6.0. по Классификатору, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540

[5] Ст.35 Градостроительного Кодекса РФ.

[6] Единый Государственный Реестр Недвижимости.

[7] Кстати, российское законодательство также не знает такого вида использования.

[8] П.2.2.2.2 Проекта Правил землепользования и застройки города Москвы.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3943 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 148 940
до 38 165 800 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты пл. от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры пл. 38-101 кв.м.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте