Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.7 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новые правила строительства в Москве вызывают много вопросов

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В конце прошлого года московские власти вынесли на публичные слушания проект Правил землепользования и застройки (далее ПЗЗ). Этот документ вызвал многочисленные споры и замечания со стороны экспертов. Что, в общем, неудивительно - этот документ противоречит российскому законодательству и нарушает права москвичей.
 

Нарушение прав жителей многоэтажек или новые возможности для застройщиков

Предложенный проект серьезно ущемляет права жителей многоэтажных домов. Раздел 3.4. документа полностью противоречит Жилищному и Земельному кодексам РФ. Так, он считает минимальной площадью застроенного земельного участка место, занимаемое самим зданием (постройкой или сооружением) по границе наружных стен с учетом отмостки этого объекта.

Иными словами, проект нарушает ст. 36 ЖК РФ. Он de facto исключает из домовладения элементы озеленения и благоустройства. Точно также документ противоречит Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, которые предусматривают, чтобы рядом с домом были устроены площадки для сушки белья, места для отдыха взрослых, детские и спортивные площадки[1].

Получается, что разработчики Правил лишили владельцев квартир всей придомовой территории. А исходя из этого, например, сами застройщики могут претендовать на данную землю. Тем более, что п. 2.1.3.1. Правил позволил собственникам участков требовать пересмотра предельных параметров строительства, исходя из «неблагоприятного характера окружающей застройки»[2]. Например, компания возводит объект рядом с жилым домом. При этом строителям не нравится «характер окружающей застройки». С принятием правил застройщик может получить разрешение властей и не только пересмотреть параметры своей стройки, но и захватить часть земли многоэтажного дома.

Или, например, п. 3.4.2 гласит, что в Москве не устанавливаются минимальные отступы зданий и построек от границ земельных участков. Скажу сразу - законодательство не содержит конкретных указаний на данный счет. Но ПЗЗ других городов РФ такие отступы предусматривают. В противном случае строители будут возводить сооружения прямо на границе соседствующих зон, что приведет к нарушению санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, а также вызовет споры между собственниками зданий и объектов.

Понятно, что подобные «новеллы» московских властей застройщики поддержат. Это им выгодно. Можно проводить не просто точечную, а суперточечную застройку. А вот жителям многоэтажек такие новшества ни к чему. Они только вредят москвичам.
 

Московский «классификатор»

Самое удивительное, что разработчики правил умудрились присвоить себе еще и права федерального органа власти. Они создали свой классификатор. Дело в том, что в 2014 году Минэкономразвития утвердило Классификатор использования земельных участков.[3] Однако московские чиновники его проигнорировали и даже придумали новые понятия - «транспортно-пересадочный узел», «особо охраняемые зелёные территории» и «части земельных участков». Таких терминов в российском законодательстве нет. А городское руководство не вправе вводить новую терминологию в подзаконные акты.

Но самые большие ошибки разработчики допустили в перечислении видов разрешенного использования участков. Положив перед собой классификатор Минэкономразвития, я насчитал более десяти искажений его формулировок авторами проекта. Так, например, в п. 64 они указывают следующий вид: «Размещение объектов капитального строительства в целях переработки природных ресурсов (включая их добычу) для изготовления вещей промышленным способом». А вот как звучит эта деятельность в документе Минэкономразвития: «Размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом»[4]. Как говорится, почувствуйте разницу. Составители проекта, заменив слово «недра» на «природные ресурсы», дали предпринимателям возможность не просто добывать полезные ископаемые, но и биоресурсы, как-то: птиц, зверей, воду, использовать плодородные слои почвы, леса и так далее.
 

Нарушения Градостроительного кодекса в части зонирования

ГрК РФ предусматривает деление территории на определенные зоны: рекреационную, жилую, общественно-деловую, производственную и так далее[5]. Однако разработчики проекта проигнорировали и эту норму. Они фактически создали свою зону - зону сохраняемого землепользования с индексом «Ф». Это те участки и объекты, сведения о которых есть в ЕГРН[6]. Если же информации в реестре нет, то наделу или объекту присваивается статус «использование для нужд населенного пункта»[7]. И всё. Нет ни слова о виде и составе зон в соответствии с Градостроительным кодексом. А раз нет зон, то московское правительство и частные застройщики могут построить в спальном районе промышленное предприятие или разместить транспортный узел. Или наоборот, возвести рядом с кладбищем многоэтажку. С такими правилами возможно всё. Кстати, строительные компании могут не волноваться. Данный документ фактически устанавливает «статус-кво» на все реализуемые проекты.
 

Возможность обойти запрет органов, отвечающих за охрану природы или культурного наследия

Правила резко расширяют компетенцию столичных властей и в градостроительной сфере. Так, при выдаче разрешения на использование участка или объекта окружная комиссия может запрашивать заключения органов, отвечающих за охрану окружающей среды или культурного наследия только при необходимости[8]. А это значит, что бизнесу будет проще возводить объекты, наносящие вред природе или культурному наследию. Понятно, что появляются и новые возможности для коррупции. Такое положение вещей противоречит законам. Есть установленный порядок получения разрешений, и его нельзя нарушать.
 

Краткие выводы

Если внимательно прочитать и проанализировать представленный проект, то можно придти к выводу, что он разработан в интересах городских властей и крупного строительного бизнеса.

Проиграют только рядовые москвичи. Резко увеличится количество объектов точечной застройки, а в спальных районах появятся промышленные или транспортные инфраструктуры. Пострадают экология и памятники культурного наследия. Но будем надеяться, что до этого не дойдет. На сегодняшний день ПЗЗ не прошли юридическую экспертизу и получили замечания от «Единой России», «Народного фронта», КПРФ и других организаций. Есть надежда, что власти не утвердят предложенный проект, так как он противоречит федеральным законам, подзаконным актам министерств и ведомств, а главное – нарушает права рядовых москвичей.


[1] П..3.5.11. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176).

[2] Ст.40 Градостроительного Кодекса РФ не содержит такого термина.

[3] Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 30.09.2015) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 N 33995)

[4] Код 6.0. по Классификатору, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540

[5] Ст.35 Градостроительного Кодекса РФ.

[6] Единый Государственный Реестр Недвижимости.

[7] Кстати, российское законодательство также не знает такого вида использования.

[8] П.2.2.2.2 Проекта Правил землепользования и застройки города Москвы.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4157 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 757 000
до 21 107 520 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Загорье Москва, Южный округ, район Бирюлево Восточное Площади : 44 - 140 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2012 г., есть сданные м. Царицыно, 15 мин. транспортом Ягодная ул., д.4 Ягодная ул., д.6 к.5 Ягодная ул., д.8, к.1 Ягодная ул., д.8, к.2 Ягодная ул., д.8, к.3 Показать все 6 корпусов Застройщик: Мосфундаментстрой-6.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 000 000
до 35 910 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 46 - 139 кв.м. Сдача ГК: Сдан м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. Сдача ГК: Сдан 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
ЖК MAINSTREET - скоро старт продаж! Концептуальный квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Последние 9 квартир! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. от 140 174 руб/кв. м Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Квартиры на 3 стороны света. Абсолютный комфорт круглый день. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Новогодняя скидка до 15% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой. Сдача в 2020 г. Итальянская кухня в подарок до 25.12! Скидки до 5%. Ипотека. от 14,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Успей приобрести! 2-х комн.кв-ра 57 м² с удачной планировкой - 5,9 млн.руб. м. Новокосино - 10 мин.пешком. от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Специальные цены на ограниченный список квартир и апартаментов в декабре! квартиры от 17,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой в доме бизнес-класса от 9,8 млн руб. 2 мин. от метро Дмитровская от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Квартиры с панорамными видами и террасами. 3 минуты пешком от м. "Аминьевское шоссе" (открытие в 2020 г.) от 10,1 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от17,7млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Финал продаж! Готовые премиальные квартиры на 1 линии Москвы-реки у Сити. Лучший проект года от Правительства Москвы! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. от 3,7 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир с отделкой! Все квартиры с отделкой - финишная и предчистовая. Бизнес-класс. Рядом с метро. Двор без машин, рядом парк. Новый корпус! от 10,5 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Хамовники Новогодние скидки до 10% в готовом элитном доме в центре! Фешенебельные квартиры, сервис 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «SAMPO» Готовые квартиры в малоэтажном комплексе в 25 км от МКАД на Новой Риге. Новогодние скидки. от 2,9 млн руб. Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в декабре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн руб. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove. Новогодняя скидка до 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в декабре скидки на 2-к квартиры. По-новогоднему низкая цена! В шаговой доступности от м."ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Выгода в Новый Год до 1,2 млн руб! Отделка white box. Ослепительные виды. 3 мин от м.Фили. Успейте приобрести! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ». Ключи в 2019 г.! Финальные скидки года! Квартиры комфорт плюс от 5,6 млн. руб.! Вид на парк! Подземный паркинг! 10 мин. м. Лухмановская. Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте МИР Митино! Готовые квартиры с ключами! Московская прописка. В пешей доступности м. Пятницкое ш. Экологически чистый район. Развитая инфраструктура! от 6,3 млн руб!ООО «Рождествено» Застройщик: Рождествено. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Вавилов Дом Последние квартиры в готовом доме бизнес-класса. Двухуровневый подземный паркинг. Зеленая территория. Рядом 3 станции метро. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Отличная транспортная доступность. Своя школа и 4 детских сада. 20 минут до Москва-Сити. 7 мин. пешком до метро "Технопарк". Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека от 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии в каждой квартире. Отделка «под чистовую». квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ В продаже квартиры в готовых домах площадью 108-203 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Подробности по телефону! от 13 млн руб. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЭТАЛОН-СИТИ» Рядом один из самых больших лесопарков Москвы. Все корпуса сданы! 10 мин. пешком до м. Скобелевская. 3 км до МКАД. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте