Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты превзошли квартиры по цене метра и стадии готовности

Спрос все больше смещается в новостройки

Апартаменты в Москве практически сравнялись или даже превзошли новостройки по средней стоимости квадратного метра. «Виноваты» особенности структуры предложения на первичном рынке: в сегменте апартаментов доля «бизнеса» и «элитки» больше, а стадия строительства – выше.

 

Новые проекты

В 2016 г. в Москве стартовали продажи апартаментов в 28 проектах. По данным ведущих риелторских агентств столицы, на рынок вышли следующие комплексы: апарт-отель «Восток», «Город на Рязанке», Stand Art, «Воробьев дом» (по информации «Метриум Групп», продажи апартаментов в этом проекте открылись в 2016 г., ранее в нем предлагались только квартиры), Bunin, клубный дом «Октябрь», «Царская площадь», «Резиденция на Покровском бульваре», «Большевик», «Золоторожский», «Отражение», Neva Towers, «Studio #12», «Резиденция Тверская», «Барбарис», Cloud Nine, Moss Apartments, Monodom, Il Ricco, ONLY, VIVALDI, «Пресненский вал 21», «Дом на Профсоюзной 69», «Смольная 44», «Софийский», «Центр-Сити» («Шмитовский»), «Орехово. Дом у парка», Verden.

Предложение также пополнялось за счет выхода новых корпусов и объемов в комплексах TriBeCa Apartments, «Технопарк», «Око», «Березовая аллея», Aerolofts, «Савеловский Сити», «Флотилия», «Парк Легенд», AFI Residence Paveletskay, «Фили Град».

Суммарный объем нового предложения в сегменте, по данным Blackwood, составил 120 000 кв. м, по информации Est-a-Tet – в 168 700 кв. м. По сравнению с 2015 г. (250,6 тыс. кв. м) темпы прироста предложения сократились на 32,7%, подсчитали в Est-a-Tet.
 

Структура предложения

Общий объем предложения апартаментов в конце 2016 г. риелторы оценивают в диапазоне от 450 000 («МИЭЛЬ-Новостройки») до 772 600 кв. м (Blackwood). При подсчете числа лотов разброс мнений не так велик: от 8 384 («БЕСТ-Новострой») до 11 370 (Blackwood). Большинство экспертов сообщили, что в декабре 2016 г. на московском рынке продавалось чуть более 9 000 апартаментов.

Более трети представленных на московском рынке апартаментов – 37,7% - стоит от 3 до 9,99 млн рублей, по данным Est-a-Tet. Также значительную долю (20,6%) составляют дорогие апартаменты - с бюджетом покупки более 25 млн рублей. На фоне высокого спроса доля предложения до 7 млн рублей уменьшилась за год с 31,5% до 23,4%.


Источник: Est-a-Tet

По той же причине доля предложения апартаментов площадью до 49,9 кв. м сократилась с 49,3% до 41,8%.


Источник: Est-a-Tet

Помимо активности покупателей снижению объема предложения в массовом сегменте - на 26%, по данным «Метриум Групп», - поспособствовал перевод части апартаментов в квартиры в МФК «Савеловский Сити», отмечает управляющий партнер компании Мария Литинецкая.

По ее словам, в сегменте апартаментов бизнес-класса предложение за год тоже упало - на 13,4% в связи с высоким спросом, а также с тем, что АИЖК выкупило часть лотов Match Point с инвестиционной целью. В элитном классе «Метриум Групп», наоборот, зафиксировала рост предложения на 11%, обусловленный массовым выходом дорогих жилых комплексов в конце 2016 г.

Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы

Год Объем предложения по всем сегментам Массовый сегмент Бизнес-класс Элитный класс
2015 10 214 2 725 5 782 1 707
2016 9 025 2 009 5 097 1 919

Источник: «Метриум Групп»

Доля высокобюджетных апартаментов в общем объеме предложения также увеличилась. По данным Est-a-Tet, доля премиум-класса выросла с 19,6% в 2015 г. до 24,9% в конце 2016 г., что позволило сегменту занять второе место после «бизнеса», на который приходится 46,7% рынка. Согласно подсчетам Blackwood, по итогам 2016 г. элитные апартаменты занимали 22% рынка против 18% в конце 2015 г. При этом, по данным компании, наиболее широко в Москве представлены апартаменты комфорткласса (38% рынка против 41% в конце 2015 г.) и бизнес-класса (37% против 35% в 2015 г.).

В оценке динамики объема предложения риелторы снова несколько разошлись. По информации «Метриум Групп» и «БЕСТ-Новострой», показатель уменьшился – на 11,6% и 16% по числу лотов и примерно на 9% по площади. При этом Blackwood, «Миэль», «Трест №7» (входит в группу Becar) и Est-a-Tet считают, что объем предложения в метрах увеличился в диапазоне от 2,1% (Blackwood) до 8,5% («Миэль»).

Впрочем, в данном случае интересна не столько динамика предложения апартаментов, сколько изменение их доли в общем объеме первичного жилья. И здесь все опрошенные участники рынка единодушны: этот показатель постепенно снижается, по крайней мере, в разрезе суммарной площади объектов. Если в конце 2014 г. апартаменты составляли треть всего первичного рынка Москвы, то по итогам 2016 г. – примерно 20-25%, по оценкам большинства экспертов. За прошлый год доля апартаментов сократилась примерно на 3%.

Причин тому несколько. Главная – опережающие темпы роста предложения новостроек (см. «Новостройки Москвы в 2016 году: предложение выросло на 26,6% »).

«При распределении нового предложения по формату традиционно преобладают проекты с квартирами, при этом в 2016 г. снизилась доля предложения апартаментов в новом предложении с 21% до 15%. В 2016 г. отметилось замедление темпов выхода нового предложения с апартаментами в общей структуре предложения на фоне активного пополнения проектами и объемами в формате квартир», - поясняет Владимир Богданюк, директор департамента проектов Est-a-Tet.

Кроме того, в 2016 г. были приостановлены продажи 14 проектов с апартаментами, а еще в нескольких комплексах значительно уменьшили объем экспозиции, добавляет Мария Литинецкая.

Однако, по ее словам, на фоне активного строительства высокобюджетных объектов доля апартаментов по суммарной стоимости объектов в экспозиции в 2016 г. увеличилась на 3%, достигнув 32% от общего объема первичного рынка Москвы.
 

Спрос

Со спросом в сегменте апартаментов все неплохо – во всяком случае, он точно не падает. По данным Est-a-Tet, «Миэль» «Трест №7» (группа Becar), этот показатель в 2016 г. оставался стабильным, по оценке «Метриум Групп» – увеличился на треть.

Однако по сравнению с почти двукратным ростом продаж новостроек апартаменты выглядят достаточно бледно.

«Подобная динамика связана с тем, что на рынок жилой недвижимости на протяжении 2016 г. активно выходили проекты комплексного освоения территории на месте бывших промзон, причем недалеко от действующих станций метро. Новые объекты и перетянули на себя основной спрос, поскольку стартовали на низкой стадии строительства по доступным ценам. При этом в сегменте апартаментов активно выходили элитные проекты, что ограничило уровень активности клиентов», - поясняет Мария Литинецкая.

Доля сделок с апартаментами сокращается уже два года, отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. В начале 2015 г. на апартаменты приходилось чуть более 23% от общего количества сделок на первичном рынке, а в конце 2015 г. – всего 17%. В течение прошлого года доля сделок с апартаментами уже не снижалась столь значительно, скорее постоянно колебалась в диапазоне от 12,5% до 14,5%, составив по итогам года 13,2%.

«При этом стоит отметить, что мы говорим об относительных показателях, так как в абсолютных цифрах количество сделок с апартаментами не снизилось, - подчеркивает Шаталина. - Но за два года в столице резко выросло предложение проектов с квартирами, следовательно, спрос на квартиры также увеличился. А вот спрос на апартаменты в абсолютных значениях остался на прежнем уровне. Зависимость снижения доли сделок апартаментов от структуры рынка доказывает и тот факт, что наиболее значительное снижение показателя произошло именно во второй половине 2015 г., когда проекты с квартирами в массовом сегменте стали активно выходить на рынок, то есть когда у покупателей появилась альтернатива».
 

Цены

В связи с увеличением стадии готовности объектов и повышением активности элитных застройщиков средняя цена метра на рынке апартаментов Москвы в 2016 г. выросла. По данным Est-a-Tet - на 5,4%, «БЕСТ-Новострой» - на 6%, «Метриум Групп» - на 9,2%.

При этом комфорткласс, который пользовался наибольшим спросом в 2016 г., подорожал меньше всего, в пределах процента или двух.

В отличие от цен предложения, средний чек сделки в прошлом году снизился на 9,5%, согласно подсчетам Est-a-Tet. В декабре 2015 г. апартаменты покупали в среднем за 8,9 млн руб., а в декабре 2016 г. - за 8,1 млн руб.

Средняя стоимость проданного метра в массовом сегменте сократилась по итогам года на 9,6%, до 148 000 руб., в бизнес-классе – на 3,16% (226 200 руб. за кв. м), а в элитном сегменте метр подорожал на 16,6% (до 475 000 руб.), рассказал Евгений Киряев, генеральный директор «Трест№7» (группа Becar).


Источник: «Трест№7» (группа Becar)

Примечательно, что из-за изменения структуры предложения на первичном рынке апартаменты по средней цене метра практически сравнялась или даже превзошли новостройки. Хотя еще в 2014 г. апартаменты в спальных районах Москвы были в среднем на 20-30% дешевле новостроек, по данным «ИРН-Консалтинг» (см. «Апартаменты в Москве: владельцам квартир в офисах придется туго»).

Цены на квартиры и апартаменты, первичный рынок

  Квартиры Апартаменты
Средневзвешенная цена 1 кв. м (с учетом элитки) 383 066 руб. 267 977 руб.
Ср. цена 1 кв. метра в комфортклассе 146 826 руб. 146 504 руб.
Ср. цена 1 кв. метра в бизнес-классе 234 518 руб. 243 594 руб.
Ср. цена 1 кв. метра в элит-классе 770 530 руб. 731 330 руб.

Источник: «БЕСТ-Новострой»

Год Массовый Разница Бизнес Разница Элитный
2015 квартиры 147 890   230 130   738 870
2015 апартаменты 141 900 -4% 216 500 -6% 634 400
2016 квартиры 146 830   241 500   680 110
2016 апартаменты 141 600 -4% 228 960 -5% 612 300

Источник: «Метриум Групп»

тип/ класс Апартаменты, тыс. руб./кв. м Квартиры, тыс. руб./кв. м
2015г. 2016г. 2015г. 2016г.
эконом 139,2 159,8 129,3 118,8
комфорт 173,0 176,3 145,3 149,3
бизнес 236,3 265,5 238,1 253,5
премиум 715,0 651,4 509,0 513,8
элита 1 218,3 1 099,9 1 041,1 919,2

Источник: Est-a-Tet

«Цена на апартаменты зачастую выше, что происходит за счет характеристик предложения. В формате квартир – это масштабные проекты на начальном этапе строительства корпусов, причем большая часть – это комфорт- и бизнес-класс, в апартаментах – премиум и бизнес, за счет чего средняя цена по рынка выше», - поясняет Владимир Богданюк.

При этом в мультиформатных комплексах, где есть и квартиры, и апартаменты, последние все же дешевле на 10-20%.
 

Прогнозы

По мнению Марии Литинецкой, в дальнейшем ситуация на рынке апартаментов во многом будет зависть от того, примут ли власти окончательное решение об их статусе. Если апартаменты окончательно легализуют и появится возможность оформить в них постоянную регистрацию, то это однозначно повысит интерес к рынку, уверена она. Однако в любом случае превалирующим сегментом останется бизнес- и элитный класс, поскольку основной объем предложения апартаментов сосредоточен в центральных и приближенных к ним районах.

Снижение ставки НДФЛ с 2% до 0,5% для владельцев апартаментов, расположенных в зданиях торгового и офисного назначения, простимулирует спрос в этом сегменте, полагает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Возможно, это также будет способствовать увеличению доли апартаментов, которые приобретаются с целью собственного проживания – сегодня в общем объеме спроса такие сделки составляют 81%, отмечает эксперт. (См. «Московские власти легализуют апартаменты».)

Вступление в силу с начала 2017 г. новых требований к застройщикам (в рамках реформы 214-ФЗ) может привести к некоторому замедлению темпов вывода новых площадок и перераспределению долей в структуре предложения, считает Владимир Богданюк. Возможная корректировка цен, по его мнению, будет ограничена 5-7%.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5207 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 099 100
до 23 461 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье в Мневниках Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 89 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Полежаевская, 5 мин. транспортом Застройщик: Демьяна Бедного 15.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 509 250
до 15 223 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Волгоградке Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект 1-3-комнатные квартиры Площади : 39 - 76 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Рязанский проспект, 15 мин. пешком Застройщик: Федора Полетаева 15.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Новые 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. Спешите! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте