Апартаменты в Москве практически сравнялись или даже превзошли новостройки по средней стоимости квадратного метра. «Виноваты» особенности структуры предложения на первичном рынке: в сегменте апартаментов доля «бизнеса» и «элитки» больше, а стадия строительства – выше.

 

Новые проекты

В 2016 г. в Москве стартовали продажи апартаментов в 28 проектах. По данным ведущих риелторских агентств столицы, на рынок вышли следующие комплексы: апарт-отель «Восток», «Город на Рязанке», Stand Art, «Воробьев дом» (по информации «Метриум Групп», продажи апартаментов в этом проекте открылись в 2016 г., ранее в нем предлагались только квартиры), Bunin, клубный дом «Октябрь», «Царская площадь», «Резиденция на Покровском бульваре», «Большевик», «Золоторожский», «Отражение», Neva Towers, «Studio #12», «Резиденция Тверская», «Барбарис», Cloud Nine, Moss Apartments, Monodom, Il Ricco, ONLY, VIVALDI, «Пресненский вал 21», «Дом на Профсоюзной 69», «Смольная 44», «Софийский», «Центр-Сити» («Шмитовский»), «Орехово. Дом у парка», Verden.

Предложение также пополнялось за счет выхода новых корпусов и объемов в комплексах TriBeCa Apartments, «Технопарк», «Око», «Березовая аллея», Aerolofts, «Савеловский Сити», «Флотилия», «Парк Легенд», AFI Residence Paveletskay, «Фили Град».

Суммарный объем нового предложения в сегменте, по данным Blackwood, составил 120 000 кв. м, по информации Est-a-Tet – в 168 700 кв. м. По сравнению с 2015 г. (250,6 тыс. кв. м) темпы прироста предложения сократились на 32,7%, подсчитали в Est-a-Tet.
 

Структура предложения

Общий объем предложения апартаментов в конце 2016 г. риелторы оценивают в диапазоне от 450 000 («МИЭЛЬ-Новостройки») до 772 600 кв. м (Blackwood). При подсчете числа лотов разброс мнений не так велик: от 8 384 («БЕСТ-Новострой») до 11 370 (Blackwood). Большинство экспертов сообщили, что в декабре 2016 г. на московском рынке продавалось чуть более 9 000 апартаментов.

Более трети представленных на московском рынке апартаментов – 37,7% - стоит от 3 до 9,99 млн рублей, по данным Est-a-Tet. Также значительную долю (20,6%) составляют дорогие апартаменты - с бюджетом покупки более 25 млн рублей. На фоне высокого спроса доля предложения до 7 млн рублей уменьшилась за год с 31,5% до 23,4%.


Источник: Est-a-Tet

По той же причине доля предложения апартаментов площадью до 49,9 кв. м сократилась с 49,3% до 41,8%.


Источник: Est-a-Tet

Помимо активности покупателей снижению объема предложения в массовом сегменте - на 26%, по данным «Метриум Групп», - поспособствовал перевод части апартаментов в квартиры в МФК «Савеловский Сити», отмечает управляющий партнер компании Мария Литинецкая.

По ее словам, в сегменте апартаментов бизнес-класса предложение за год тоже упало - на 13,4% в связи с высоким спросом, а также с тем, что АИЖК выкупило часть лотов Match Point с инвестиционной целью. В элитном классе «Метриум Групп», наоборот, зафиксировала рост предложения на 11%, обусловленный массовым выходом дорогих жилых комплексов в конце 2016 г.

Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы

Год Объем предложения по всем сегментам Массовый сегмент Бизнес-класс Элитный класс
2015 10 214 2 725 5 782 1 707
2016 9 025 2 009 5 097 1 919

Источник: «Метриум Групп»

Доля высокобюджетных апартаментов в общем объеме предложения также увеличилась. По данным Est-a-Tet, доля премиум-класса выросла с 19,6% в 2015 г. до 24,9% в конце 2016 г., что позволило сегменту занять второе место после «бизнеса», на который приходится 46,7% рынка. Согласно подсчетам Blackwood, по итогам 2016 г. элитные апартаменты занимали 22% рынка против 18% в конце 2015 г. При этом, по данным компании, наиболее широко в Москве представлены апартаменты комфорткласса (38% рынка против 41% в конце 2015 г.) и бизнес-класса (37% против 35% в 2015 г.).

В оценке динамики объема предложения риелторы снова несколько разошлись. По информации «Метриум Групп» и «БЕСТ-Новострой», показатель уменьшился – на 11,6% и 16% по числу лотов и примерно на 9% по площади. При этом Blackwood, «Миэль», «Трест №7» (входит в группу Becar) и Est-a-Tet считают, что объем предложения в метрах увеличился в диапазоне от 2,1% (Blackwood) до 8,5% («Миэль»).

Впрочем, в данном случае интересна не столько динамика предложения апартаментов, сколько изменение их доли в общем объеме первичного жилья. И здесь все опрошенные участники рынка единодушны: этот показатель постепенно снижается, по крайней мере, в разрезе суммарной площади объектов. Если в конце 2014 г. апартаменты составляли треть всего первичного рынка Москвы, то по итогам 2016 г. – примерно 20-25%, по оценкам большинства экспертов. За прошлый год доля апартаментов сократилась примерно на 3%.

Причин тому несколько. Главная – опережающие темпы роста предложения новостроек (см. «Новостройки Москвы в 2016 году: предложение выросло на 26,6% »).

«При распределении нового предложения по формату традиционно преобладают проекты с квартирами, при этом в 2016 г. снизилась доля предложения апартаментов в новом предложении с 21% до 15%. В 2016 г. отметилось замедление темпов выхода нового предложения с апартаментами в общей структуре предложения на фоне активного пополнения проектами и объемами в формате квартир», - поясняет Владимир Богданюк, директор департамента проектов Est-a-Tet.

Кроме того, в 2016 г. были приостановлены продажи 14 проектов с апартаментами, а еще в нескольких комплексах значительно уменьшили объем экспозиции, добавляет Мария Литинецкая.

Однако, по ее словам, на фоне активного строительства высокобюджетных объектов доля апартаментов по суммарной стоимости объектов в экспозиции в 2016 г. увеличилась на 3%, достигнув 32% от общего объема первичного рынка Москвы.
 

Спрос

Со спросом в сегменте апартаментов все неплохо – во всяком случае, он точно не падает. По данным Est-a-Tet, «Миэль» «Трест №7» (группа Becar), этот показатель в 2016 г. оставался стабильным, по оценке «Метриум Групп» – увеличился на треть.

Однако по сравнению с почти двукратным ростом продаж новостроек апартаменты выглядят достаточно бледно.

«Подобная динамика связана с тем, что на рынок жилой недвижимости на протяжении 2016 г. активно выходили проекты комплексного освоения территории на месте бывших промзон, причем недалеко от действующих станций метро. Новые объекты и перетянули на себя основной спрос, поскольку стартовали на низкой стадии строительства по доступным ценам. При этом в сегменте апартаментов активно выходили элитные проекты, что ограничило уровень активности клиентов», - поясняет Мария Литинецкая.

Доля сделок с апартаментами сокращается уже два года, отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. В начале 2015 г. на апартаменты приходилось чуть более 23% от общего количества сделок на первичном рынке, а в конце 2015 г. – всего 17%. В течение прошлого года доля сделок с апартаментами уже не снижалась столь значительно, скорее постоянно колебалась в диапазоне от 12,5% до 14,5%, составив по итогам года 13,2%.

«При этом стоит отметить, что мы говорим об относительных показателях, так как в абсолютных цифрах количество сделок с апартаментами не снизилось, - подчеркивает Шаталина. - Но за два года в столице резко выросло предложение проектов с квартирами, следовательно, спрос на квартиры также увеличился. А вот спрос на апартаменты в абсолютных значениях остался на прежнем уровне. Зависимость снижения доли сделок апартаментов от структуры рынка доказывает и тот факт, что наиболее значительное снижение показателя произошло именно во второй половине 2015 г., когда проекты с квартирами в массовом сегменте стали активно выходить на рынок, то есть когда у покупателей появилась альтернатива».
 

Цены

В связи с увеличением стадии готовности объектов и повышением активности элитных застройщиков средняя цена метра на рынке апартаментов Москвы в 2016 г. выросла. По данным Est-a-Tet - на 5,4%, «БЕСТ-Новострой» - на 6%, «Метриум Групп» - на 9,2%.

При этом комфорткласс, который пользовался наибольшим спросом в 2016 г., подорожал меньше всего, в пределах процента или двух.

В отличие от цен предложения, средний чек сделки в прошлом году снизился на 9,5%, согласно подсчетам Est-a-Tet. В декабре 2015 г. апартаменты покупали в среднем за 8,9 млн руб., а в декабре 2016 г. - за 8,1 млн руб.

Средняя стоимость проданного метра в массовом сегменте сократилась по итогам года на 9,6%, до 148 000 руб., в бизнес-классе – на 3,16% (226 200 руб. за кв. м), а в элитном сегменте метр подорожал на 16,6% (до 475 000 руб.), рассказал Евгений Киряев, генеральный директор «Трест№7» (группа Becar).


Источник: «Трест№7» (группа Becar)

Примечательно, что из-за изменения структуры предложения на первичном рынке апартаменты по средней цене метра практически сравнялась или даже превзошли новостройки. Хотя еще в 2014 г. апартаменты в спальных районах Москвы были в среднем на 20-30% дешевле новостроек, по данным «ИРН-Консалтинг» (см. «Апартаменты в Москве: владельцам квартир в офисах придется туго»).

Цены на квартиры и апартаменты, первичный рынок

  Квартиры Апартаменты
Средневзвешенная цена 1 кв. м (с учетом элитки) 383 066 руб. 267 977 руб.
Ср. цена 1 кв. метра в комфортклассе 146 826 руб. 146 504 руб.
Ср. цена 1 кв. метра в бизнес-классе 234 518 руб. 243 594 руб.
Ср. цена 1 кв. метра в элит-классе 770 530 руб. 731 330 руб.

Источник: «БЕСТ-Новострой»

Год Массовый Разница Бизнес Разница Элитный
2015 квартиры 147 890   230 130   738 870
2015 апартаменты 141 900 -4% 216 500 -6% 634 400
2016 квартиры 146 830   241 500   680 110
2016 апартаменты 141 600 -4% 228 960 -5% 612 300

Источник: «Метриум Групп»

тип/ класс Апартаменты, тыс. руб./кв. м Квартиры, тыс. руб./кв. м
2015г. 2016г. 2015г. 2016г.
эконом 139,2 159,8 129,3 118,8
комфорт 173,0 176,3 145,3 149,3
бизнес 236,3 265,5 238,1 253,5
премиум 715,0 651,4 509,0 513,8
элита 1 218,3 1 099,9 1 041,1 919,2

Источник: Est-a-Tet

«Цена на апартаменты зачастую выше, что происходит за счет характеристик предложения. В формате квартир – это масштабные проекты на начальном этапе строительства корпусов, причем большая часть – это комфорт- и бизнес-класс, в апартаментах – премиум и бизнес, за счет чего средняя цена по рынка выше», - поясняет Владимир Богданюк.

При этом в мультиформатных комплексах, где есть и квартиры, и апартаменты, последние все же дешевле на 10-20%.
 

Прогнозы

По мнению Марии Литинецкой, в дальнейшем ситуация на рынке апартаментов во многом будет зависть от того, примут ли власти окончательное решение об их статусе. Если апартаменты окончательно легализуют и появится возможность оформить в них постоянную регистрацию, то это однозначно повысит интерес к рынку, уверена она. Однако в любом случае превалирующим сегментом останется бизнес- и элитный класс, поскольку основной объем предложения апартаментов сосредоточен в центральных и приближенных к ним районах.

Снижение ставки НДФЛ с 2% до 0,5% для владельцев апартаментов, расположенных в зданиях торгового и офисного назначения, простимулирует спрос в этом сегменте, полагает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Возможно, это также будет способствовать увеличению доли апартаментов, которые приобретаются с целью собственного проживания – сегодня в общем объеме спроса такие сделки составляют 81%, отмечает эксперт. (См. «Московские власти легализуют апартаменты».)

Вступление в силу с начала 2017 г. новых требований к застройщикам (в рамках реформы 214-ФЗ) может привести к некоторому замедлению темпов вывода новых площадок и перераспределению долей в структуре предложения, считает Владимир Богданюк. Возможная корректировка цен, по его мнению, будет ограничена 5-7%.

Все упомянутые проекты в продаже (март 2024)
ПроектРасположениеГКПлощади
Воробьев ДомМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская3 кв. 2017 г.1-3, 5-комнатные апартаменты площадью 36 - 211 м2
Царская площадьМосква, Северный округ, район Беговой, м. ДинамоСдан1-4-комнатные апартаменты площадью 30 - 115 м2
Савеловский СитиМосква, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская4 кв. 2017 г.Студии, 1-5-комнатные апартаменты площадью 26 - 189 м2
Парк ЛегендМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСдан1-2-комнатные апартаменты площадью 34 - 90 м2
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 119 м2
Резиденции КомпозиторовМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ПавелецкаяСдан1-комнатные квартиры площадью 34 м2
Match PointМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. ФилиСтудии, 1-5-комнатные апартаменты площадью 62 - 140 м2
Легендарный квартал на Березовой аллееМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический садСтудии, 1-3-комнатные апартаменты площадью 24 - 84 м2
Клубный дом ОктябрьМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское полеСтудии, 1-4-комнатные апартаменты площадью 15 - 125 м2
Источник данных: База недвижимости IRN.RU