Апартаменты превзошли квартиры по цене метра и стадии готовности

Апартаменты в Москве практически сравнялись или даже превзошли новостройки по средней стоимости квадратного метра. «Виноваты» особенности структуры предложения на первичном рынке: в сегменте апартаментов доля «бизнеса» и «элитки» больше, а стадия строительства – выше.

Новые проекты

В 2016 г. в Москве стартовали продажи апартаментов в 28 проектах. По данным ведущих риелторских агентств столицы, на рынок вышли следующие комплексы: апарт-отель «Восток», «Город на Рязанке», Станд Арт (Stand Art), «Воробьев дом» (по информации «Метриум Групп», продажи апартаментов в этом проекте открылись в 2016 г., ранее в нем предлагались только квартиры), Бунин (Bunin), клубный дом «Октябрь», «Царская площадь», «Резиденция на Покровском бульваре», «Большевик», «Золоторожский», «Отражение», Нева Тауэрс (Neva Towers), «Studio #12», «Резиденция Тверская», «Барбарис», клауднайн (Cloud Nine), Мосс Апартментс (Moss Apartments), Монодом (Monodom), Ил Рикко (Il Ricco), ОНЛИ (ONLY), ВИВАЛЬДИ (VIVALDI), «Пресненский вал 21», «Дом на Профсоюзной 69», «Смольная 44», «Софийский», «Центр-Сити» («Шмитовский»), «Орехово. Дом у парка», Верден (Verden).

Предложение также пополнялось за счет выхода новых корпусов и объемов в комплексах ТриБеКа Апартментс (TriBeCa Apartments), «Технопарк», «Око», «Березовая аллея», Аэролофтс (Aerolofts), «Савеловский Сити», «Флотилия», «Парк Легенд», АФИ Резиденс Павелетскай (AFI Residence Paveletskay), «Фили Град».

Суммарный объем нового предложения в сегменте, по данным Блэквуд (Blackwood), составил 120 000 кв. м, по информации Эст-а-Тет (Est-a-Tet) – в 168 700 кв. м. По сравнению с 2015 г. (250,6 тыс. кв. м) темпы прироста предложения сократились на 32,7%, подсчитали в Эст-а-Тет (Est-a-Tet).
 

Структура предложения

Общий объем предложения апартаментов в конце 2016 г. риелторы оценивают в диапазоне от 450 000 («МИЭЛЬ-Новостройки») до 772 600 кв. м (Блэквуд (Blackwood)). При подсчете числа лотов разброс мнений не так велик: от 8 384 («БЕСТ-Новострой») до 11 370 (Блэквуд (Blackwood)). Большинство экспертов сообщили, что в декабре 2016 г. на московском рынке продавалось чуть более 9 000 апартаментов.

Более трети представленных на московском рынке апартаментов – 37,7% - стоит от 3 до 9,99 млн рублей, по данным Эст-а-Тет (Est-a-Tet). Также значительную долю (20,6%) составляют дорогие апартаменты - с бюджетом покупки более 25 млн рублей. На фоне высокого спроса доля предложения до 7 млн рублей уменьшилась за год с 31,5% до 23,4%.

Источник: Ест (Est)-a-Тет (Tet)

По той же причине доля предложения апартаментов площадью до 49,9 кв. м сократилась с 49,3% до 41,8%.

Источник: Ест (Est)-a-Тет (Tet)

Помимо активности покупателей снижению объема предложения в массовом сегменте - на 26%, по данным «Метриум Групп», - поспособствовал перевод части апартаментов в квартиры в МФК «Савеловский Сити», отмечает управляющий партнер компании Мария Литинецкая.

По ее словам, в сегменте апартаментов бизнес-класса предложение за год тоже упало - на 13,4% в связи с высоким спросом, а также с тем, что АИЖК выкупило часть лотов Мэтч Пойнт (Match Point) с инвестиционной целью. В элитном классе «Метриум Групп», наоборот, зафиксировала рост предложения на 11%, обусловленный массовым выходом дорогих жилых комплексов в конце 2016 г.

Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы

Источник: «Метриум Групп»

Доля высокобюджетных апартаментов в общем объеме предложения также увеличилась. По данным Эст-а-Тет (Est-a-Tet), доля премиум-класса выросла с 19,6% в 2015 г. до 24,9% в конце 2016 г., что позволило сегменту занять второе место после «бизнеса», на который приходится 46,7% рынка. Согласно подсчетам Блэквуд (Blackwood), по итогам 2016 г. элитные апартаменты занимали 22% рынка против 18% в конце 2015 г. При этом, по данным компании, наиболее широко в Москве представлены апартаменты комфорткласса (38% рынка против 41% в конце 2015 г.) и бизнес-класса (37% против 35% в 2015 г.).

В оценке динамики объема предложения риелторы снова несколько разошлись. По информации «Метриум Групп» и «БЕСТ-Новострой», показатель уменьшился – на 11,6% и 16% по числу лотов и примерно на 9% по площади. При этом Блэквуд (Blackwood), «Миэль», «Трест №7» (входит в группу Бекар (Becar)) и Эст-а-Тет (Est-a-Tet) считают, что объем предложения в метрах увеличился в диапазоне от 2,1% (Блэквуд (Blackwood)) до 8,5% («Миэль»).

Впрочем, в данном случае интересна не столько динамика предложения апартаментов, сколько изменение их доли в общем объеме первичного жилья. И здесь все опрошенные участники рынка единодушны: этот показатель постепенно снижается, по крайней мере, в разрезе суммарной площади объектов. Если в конце 2014 г. апартаменты составляли треть всего первичного рынка Москвы, то по итогам 2016 г. – примерно 20-25%, по оценкам большинства экспертов. За прошлый год доля апартаментов сократилась примерно на 3%.

Причин тому несколько. Главная – опережающие темпы роста предложения новостроек (см. «Новостройки Москвы в 2016 году: предложение выросло на 26,6% »).

«При распределении нового предложения по формату традиционно преобладают проекты с квартирами, при этом в 2016 г. снизилась доля предложения апартаментов в новом предложении с 21% до 15%. В 2016 г. отметилось замедление темпов выхода нового предложения с апартаментами в общей структуре предложения на фоне активного пополнения проектами и объемами в формате квартир», - поясняет Владимир Богданюк, директор департамента проектов Эст-а-Тет (Est-a-Tet).

Кроме того, в 2016 г. были приостановлены продажи 14 проектов с апартаментами, а еще в нескольких комплексах значительно уменьшили объем экспозиции, добавляет Мария Литинецкая.

Однако, по ее словам, на фоне активного строительства высокобюджетных объектов доля апартаментов по суммарной стоимости объектов в экспозиции в 2016 г. увеличилась на 3%, достигнув 32% от общего объема первичного рынка Москвы.
 

Спрос

Со спросом в сегменте апартаментов все неплохо – во всяком случае, он точно не падает. По данным Эст-а-Тет (Est-a-Tet), «Миэль» «Трест №7» (группа Бекар (Becar)), этот показатель в 2016 г. оставался стабильным, по оценке «Метриум Групп» – увеличился на треть.

Однако по сравнению с почти двукратным ростом продаж новостроек апартаменты выглядят достаточно бледно.

«Подобная динамика связана с тем, что на рынок жилой недвижимости на протяжении 2016 г. активно выходили проекты комплексного освоения территории на месте бывших промзон, причем недалеко от действующих станций метро. Новые объекты и перетянули на себя основной спрос, поскольку стартовали на низкой стадии строительства по доступным ценам. При этом в сегменте апартаментов активно выходили элитные проекты, что ограничило уровень активности клиентов», - поясняет Мария Литинецкая.

Доля сделок с апартаментами сокращается уже два года, отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. В начале 2015 г. на апартаменты приходилось чуть более 23% от общего количества сделок на первичном рынке, а в конце 2015 г. – всего 17%. В течение прошлого года доля сделок с апартаментами уже не снижалась столь значительно, скорее постоянно колебалась в диапазоне от 12,5% до 14,5%, составив по итогам года 13,2%.

«При этом стоит отметить, что мы говорим об относительных показателях, так как в абсолютных цифрах количество сделок с апартаментами не снизилось, - подчеркивает Шаталина. - Но за два года в столице резко выросло предложение проектов с квартирами, следовательно, спрос на квартиры также увеличился. А вот спрос на апартаменты в абсолютных значениях остался на прежнем уровне. Зависимость снижения доли сделок апартаментов от структуры рынка доказывает и тот факт, что наиболее значительное снижение показателя произошло именно во второй половине 2015 г., когда проекты с квартирами в массовом сегменте стали активно выходить на рынок, то есть когда у покупателей появилась альтернатива».
 

Цены

В связи с увеличением стадии готовности объектов и повышением активности элитных застройщиков средняя цена метра на рынке апартаментов Москвы в 2016 г. выросла. По данным Эст-а-Тет (Est-a-Tet) - на 5,4%, «БЕСТ-Новострой» - на 6%, «Метриум Групп» - на 9,2%.

При этом комфорткласс, который пользовался наибольшим спросом в 2016 г., подорожал меньше всего, в пределах процента или двух.

В отличие от цен предложения, средний чек сделки в прошлом году снизился на 9,5%, согласно подсчетам Эст-а-Тет (Est-a-Tet). В декабре 2015 г. апартаменты покупали в среднем за 8,9 млн руб., а в декабре 2016 г. - за 8,1 млн руб.

Средняя стоимость проданного метра в массовом сегменте сократилась по итогам года на 9,6%, до 148 000 руб., в бизнес-классе – на 3,16% (226 200 руб. за кв. м), а в элитном сегменте метр подорожал на 16,6% (до 475 000 руб.), рассказал Евгений Киряев, генеральный директор «Трест№7» (группа Бекар (Becar)).

Источник: «Трест№7» (группа Бекар (Becar))

Примечательно, что из-за изменения структуры предложения на первичном рынке апартаменты по средней цене метра практически сравнялась или даже превзошли новостройки. Хотя еще в 2014 г. апартаменты в спальных районах Москвы были в среднем на 20-30% дешевле новостроек, по данным «ИРН-Консалтинг» (см. «Апартаменты в Москве: владельцам квартир в офисах придется туго»).

Цены на квартиры и апартаменты, первичный рынок

Источник: «БЕСТ-Новострой»

Источник: «Метриум Групп»

Источник: Ест (Est)-a-Тет (Tet)

«Цена на апартаменты зачастую выше, что происходит за счет характеристик предложения. В формате квартир – это масштабные проекты на начальном этапе строительства корпусов, причем большая часть – это комфорт- и бизнес-класс, в апартаментах – премиум и бизнес, за счет чего средняя цена по рынка выше», - поясняет Владимир Богданюк.

При этом в мультиформатных комплексах, где есть и квартиры, и апартаменты, последние все же дешевле на 10-20%.
 

Прогнозы

По мнению Марии Литинецкой, в дальнейшем ситуация на рынке апартаментов во многом будет зависть от того, примут ли власти окончательное решение об их статусе. Если апартаменты окончательно легализуют и появится возможность оформить в них постоянную регистрацию, то это однозначно повысит интерес к рынку, уверена она. Однако в любом случае превалирующим сегментом останется бизнес- и элитный класс, поскольку основной объем предложения апартаментов сосредоточен в центральных и приближенных к ним районах.

Снижение ставки НДФЛ с 2% до 0,5% для владельцев апартаментов, расположенных в зданиях торгового и офисного назначения, простимулирует спрос в этом сегменте, полагает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Возможно, это также будет способствовать увеличению доли апартаментов, которые приобретаются с целью собственного проживания – сегодня в общем объеме спроса такие сделки составляют 81%, отмечает эксперт. (См. «Московские власти легализуют апартаменты».)

Вступление в силу с начала 2017 г. новых требований к застройщикам (в рамках реформы 214-ФЗ) может привести к некоторому замедлению темпов вывода новых площадок и перераспределению долей в структуре предложения, считает Владимир Богданюк. Возможная корректировка цен, по его мнению, будет ограничена 5-7%.