Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Кто достроит долгострой

При смене девелопера может измениться и проект

Самый распространенный способ решения проблем недостроя – передача проблемного объекта новому девелоперу. Данный процесс связан с определенными сложностями, но обычно именно благодаря этому дольщики могут получить долгожданное жилье. Редакция IRN.RU выяснила, почему девелоперы берутся за недостроенные объекты и чем грозит дольщикам смена инвестора.
 

Старые и новые долгострои

По данным Генпрокуратуры, в России насчитывается около 39 000 обманутых дольщиков и 745 долгостроев. В Москве ситуация относительно благополучная: здесь зарегистрировано всего 630 пострадавших дольщиков и 30 проблемных объектов. Куда серьезнее положение дел в Подмосковье: 3 900 обманутых дольщиков. Как обещает министр строительного комплекса Московской области Сергей Пахомов, они получат свои квартиры до конца 2018 года.

Первая волна обманутых дольщиков была связана с предыдущим кризисом, а также со слабым законодательным регулированием отрасли. До сих пор остались объекты, строительство которых было остановлено еще в 2008 году. Среди них, например, знаменитая «Кутузовская миля», ее уже под новым названием «Квартал Триумфальный» достраивает компания «ФЦСР». Интересно, что компания изначально была участником проекта, однако из-за конфликта с «Миракс Групп» и долгих судебных разбирательств команда компании-застройщика была полностью обновлена и стройка возобновилась только в августе 2016 года.

Из-за экономического спада, начавшегося в 2014 году, появились новые проблемы. Самым заметным стало банкротство «СУ-155», которое в очередной раз доказало, что даже крупные застройщики могут «лопнуть». На момент банкротства в 2015 году у девелопера насчитывалось 66 незавершенных домов. Банк-санатор «Российский капитал» взял на себя обязательства по достройке 51 объекта, еще 15 должна завершить компания «Стройпромавтоматика». Многие дома новые девелоперы уже успели достроить.

«Случаев, когда компании достраивают чужие объекты, на рынке уже немало, - констатирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». - При этом чаще всего меняется маркетинговая концепция – проект меняет название, может измениться и ценообразование. Примеры: «Солнцеград» (стал ЖК «Новое Измайлово»), «Вертикаль» (WellHouse на Ленинском), «Кутузовская миля» («Квартал Триумфальный»), «Лайк-Сити» (город-событие «Лайково»)». Некоторые объекты успели сменить уже не одного девелопера, как, например, ЖК «Западные ворота столицы», который уже ранее менял название на «Славянка-Сколково» и снова был заброшен. По словам Ирины Доброхотовой, появилась информация, что его достройкой займется ГК ПИК.

В таких условиях некоторые девелоперы уже успели стать специалистами по достройке долгостроев. Например, ФСК «Лидер» достроила более 15 объектов. Последний объект в Балашихе был сдан в эксплуатацию в 2016 году. В последнее время за достройку чужих объектов активно взялась компания Urban Group. В феврале 2016 года девелопер заключил трехстороннее соглашение с министерством строительного комплекса Московской области и «СУ-155», взяв на себя обязательство по решению проблем пайщиков «Су-155», вложивших свои средства в комплекс около деревни Лайково, а также по достройке за обанкротившимся девелопером 12 социальных объектов и погашению кредита компании перед АКБ «Российский капитал». На месте проблемного объекта компания построит крупный проект комплексного освоения территории «Лайково». Кроме того, Urban Group участвует в достройке двух проектов компании «Сабидом»: «Белый город» и «Немецкой деревни».
 

По просьбе государства

«Если мы говорим о проблемном объекте, когда девелопер понимает, что не справляется с обязательствами, то он может продать его другой компании самостоятельно. Но в большинстве случаев недостроя инициатором все-таки выступают представители власти. Механизмы для этого существует разные, но в подавляющем большинстве случаев решение принимается точечно, поскольку и сама проблема носит точечный характер», - говорит Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development.

Для девелопера достройка чужого объекта – это серьезные затраты. Зачастую приходится не только достраивать запроектированное, но и «чинить» недоделки. «Например, в «Южной звезде» в некоторых корпусах разбиралась и перекладывалась заново кирпичная кладка. Менялся прогнивший утеплитель, заново формировался тепловой контур здания. В достройку этих домов было инвестировано 750 млн рублей», - рассказывает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. А в «Квартале Триумфальный» потребовалась модернизация из-за того, что технологии за время простоя ушли вперед: пришлось заменить старую гидроизоляцию и дренажную систему, также компания «ФЦСР» запланировала внедрить новые пожарные и отопительные системы. Поэтому при решении о «входе» в чужой проблемный проект, нужно проводить тщательный технический «дьюдил» (анализ инвестиционных рисков), подчеркивает Дмитрий Гордов, генеральный директор компании Landwerk. 

В обмен на принятые обязательства государство может позволить внести изменения в проект, которые позволят сделать его экономически целесообразным для нового инвестора. «Например, WellHouse на Ленинском был полностью пересмотрен новым застройщиком, этажность увеличена (с 43 до 48 этажей), менялись площади квартир», - отмечает Ирина Доброхотова.

Если стройка остановилась, когда еще было продано немного квартир, проект может быть прибылен сам по себе. Например, к моменту перезапуска «Кутузовской мили» в проекте было 92 дольщика, всего в обновленном проекте ЖК «Квартал Триумфальный» запланировано к продаже 379 квартир, то есть раскуплено было не больше четверти объема, говорит Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР». А компания Urban Group за решение проблем 150 пайщиков «СУ-155» получила возможность реализовать собственный девелоперский проект в Лайково, который стал одним из крупнейших в Московской области.

Если в текущем проекте продано много квартир, а увеличить их количество невозможно, застройщику могут предложить новые площадки, приоритетное подключение к коммуникациям и другие преференции. «Застройщик бывает заинтересован в достройке объекта для реализации своего проекта на соседнем либо прилегающем участке. Например, ветхое жилье расселить в достроенный дом, а на месте ветхого строения реализовать уже свой проект», - говорит Павел Брызгалов.
 

Пересмотреть покупку

Зачастую формально в проекте остается прежний застройщик: меняется его учредитель либо вводится конкурсное управление. В этом случае дольщикам даже не придется заключать новый договор, нужно будет подписать дополнительное соглашение с новыми сроками.

Однако во многих проектах, которые достраиваются в настоящее время, продажи велись в обход 214-ФЗ, по предварительным договорам, вексельным и другим «серым» схемам. «Когда новый застройщик возобновляет строительство, то с дольщиками заключаются ДДУ (иначе они даже не могут называться дольщиками). В этом случае, конечно, в документах уже отражаются новые сроки передачи квартир соинвесторам, - говорит Ирина Доброхотова. - Изменения в проект тоже могут быть внесены, например, если пострадавшие покупатели купили квартиры в корпусе, который еще даже не начинал строиться, в процессе достройки там может поменяться квартирография. Все новые договоренности, как правило, регулируются на этапе составления новых договоров и дополнительных соглашений к ним».

Порой новый инвестор предлагает очень гибкие условия. «Работа с обманутыми пайщиками «СУ-155» и «Сабидома» велась через инициативные группы. Такой способ коммуникации позволял комплексно решать проблемы и достигать компромиссов. Так, например, в случае с «СУ-155» Urban Group предложила три варианта решения: получение денежной компенсации, получение квартиры в одном из строящихся жилых комплексов Urban Group или ожидание своей квартиры в комплексе в Лайково. При этом, если жильцы выбирали вариант в строящемся комплексе Urban Group и хотели, например, увеличить площадь, им предоставлялась такая возможность за дополнительную плату», - рассказывает директор по информационной политике и PR Urban Group Яна Максимова.
 

Репутационные риски

Девелопер, достраивающий долгострой, берет на себя некую социальную нагрузку по решению проблем дольщиков, что по идее должно хорошо сказаться на его репутации. С другой стороны, и проблемы объекта становятся проблемами нового инвестора, особенно в случае некачественного строительства и несоблюдения обязательств предыдущим застройщиком. Старые дольщики могут остаться недовольными объектом в целом, что перенесется на нового застройщика, а потенциальные покупатели могут начать ассоциировать проблемный объект с новым застройщиком, не копая глубоко и, возможно, даже не зная, что проблемным он стал по вине другой компании.

«От негативного фона вокруг таких проектов никуда не деться. Единственное правильное решение для застройщика в данной ситуации – делом доказывать свою профессиональную состоятельность», - утверждает Вартан Погосян.

Негатив может возникнуть даже на более или менее динамично строящихся ЖК. «В одном из проектов, реализацией которых мы занимаемся, около года назад дольщики решили устроить митинг, так как на один-два месяца задерживалась выдача ключей (корпуса при этом были уже полностью готовы), - рассказывает Ирина Доброхотова. - Ситуация была сглажена, так как в тот же день застройщик организовал встречу своего представителя с дольщиками, все получили информацию и разъяснения из первых рук, был составлен график выдачи ключей, который всех устроил».

И все же репутационных выгод, по мнению Павла Телушкина, больше: «Это налаживание партнерских взаимоотношений с властями. Дело в том, что любой долгострой с обманутыми дольщиками – это остросоциальная проблема. Компания, которая не боится брать на себя ее решение, понимая повышенную ответственность перед государственными и муниципальными властями и обществом, достойна особого доверия как со стороны официальных лиц, так и со стороны будущих дольщиков, соинвесторов, партнеров. Кроме того, при прохождении разного рода согласовательных процедур девелопер шаг за шагом выстраивает отношения с местной администрацией, налаживает контакты и взаимопонимание. Таким образом, участие в завершении долгостроя для девелопера – это еще и способ заработать репутационные очки в глазах властей».

Таким образом, несмотря на большие затраты, завершение строительства проблемных объектов обеспечивает множество преимуществ новым девелоперам, как с репутационной, так и с экономической точки зрения. Это дает шанс на благоприятный исход многих проблемных строек. Однако четкого и отлаженного способа достройки не существует, каждый раз проблема решается точечно. Для дольщиков смена девелопера обычно ведет к увеличению сроков и другим изменениям. Поэтому при покупке квартир в новостройках нужно всегда учитывать риски.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3425 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 789 320
до 11 650 350 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город Москва, Северный округ, район Дмитровский Площади : 23 - 76 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2018 г. м. Петровско-Разумовская, 10 мин. транспортом м. Селигерская, 15 мин. пешком Дмитровское ш., вл.107, д. 7-8, к.1 (д.7 сек.1) Дмитровское ш., вл.107, д. 7-8, к.3 (д.8 сек.3) Дмитровское ш., д. 107, к.4 Застройщик: Град Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК В Северном Москва, Северный округ, район Северный м. Алтуфьево, 20 мин. транспортом Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 004 990
до 54 806 070 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Серебряный фонтан Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский Площади : 34 - 182 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Алексеевская, 5 мин. пешком Новоалексеевская, вл.16, к.1 Новоалексеевская, вл.16, к.2 Новоалексеевская, вл.16, к.2 (сек. 1,2) Новоалексеевская, вл.16, к.4 Застройщик: Группа Эталон.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
ЖК "Румянцево-Парк". Акция! Кладовка в подарок при покупке трехкомнатных квартир, а также квартир евроформата от 70 кв.м. До 31.08.2019 Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Изумрудные холмы Квартиры в новых корпусах от 3 млн руб. Заселенный микрорайон с развитой инфраструктурой. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. Жизнь на Плющихе. Элитные квартиры! Хамовники. Авторский дизайн. Три стиля: классика, современный, ар-деко. Итальянские кухни. Встроенная техника. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» 2-комнатные квартиры от 4,9 млн руб. С отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Ипотека от 5%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Готовые квартиры с ключами от 5,5 млн руб. 5 минут до метро "Рассказовка". Пляж рядом с домом. Ипотека от 5%. от 5,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! Сердце Столицы. Дома на набережной сданы. 1 мин. от ЦАО! Потолки 3,2-5,6 м, окна 2,15х6,3 м. 4000 м2 фитнеса. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Олимпийской Деревне В августе скидка до 1 млн руб. Квартиры в готовом доме. Рядом м. «Юго-Западная». Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Застройщик: Мичуринский 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург Студии от 3 млн руб. в г.Одинцово. 11 км до МКАД. Рядом Подушкинский лесопарк. Детский сад на территории - уже открыт. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на западе Москвы! Долина Сетунь. Вся Москва как на ладони! Потолки до 4 м, окна 2,1х2,2 м. Консьерж. Паркинг. Охрана. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Чем больше м2, тем комфортнее! Московская прописка! Квартиры с видом на Москва сити! м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Квартиры бизнес-класса. Скидка до 2 млн руб. на 3-комн. квартиры. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции архитекторов" Квартиры премиум-класса с выгодой до 1,9 млн руб. только до 31.08.! Малоэтажная застройка, подземный паркинг. м.Бауманская Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 10,5 млн, 3-ком - от 15,2 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Квартиры от 12,1 млн руб. Подземный паркинг. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Дом сдан, выдаём ключи. Звоните! Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный Квартал Подземная парковка, охраняемый двор без машин, детский и спортивный центр. Останкинский район. Метро Ботанический Сад и Отрадное. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,5 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.08 Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Закрытый двор. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Только августе скидка до 6%. Звоните! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,6 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Готовые квартиры бизнес-класса на Павелецкой набережной от 14,6 млн руб.! Панорамные виды. До 31 августа машиноместо в подарок! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк ЖК Бизнес-класса. Двор без машин. 3 м. до метро Речной Вокзал. Отделка White Box. Подземный паркинг. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,3 млн рублей. Ипотека от 5,5%. Детский сад на территории. Двор без машин. Успейте купить в августе! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Застройщик: Открытое акционерное общество Московский городской центр продажи недвижимости (ОАО Центр-Инвест ). Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Квартиры в готовых и строящихся корпусах. Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Ипотека от 5,5%. Яркие фасады. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Семейная ипотека по ставке от 5%. 5 минут до Москва-Сити. Метро Полежаевская.Трехуровневый подземный паркинг. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Соколе Квартиры бизнес-класса с витражными окнами. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Индивидуальные условия! Застройщик: Усиевича 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если таунхаус, то в центре. Свой выход в парк. Совершенные системы комфорта Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры от 4,1 млн.! Сдача в 2019г. 15 мин. до метро Ольховая, Коммунарка. Школы, сады и поликлиника в районе от 4,1 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж элитных квартир! Barrin House в Хамовниках. Готовый дом. Паркинг. Охрана. Большой закрытый двор. Фитнес-клуб и детсад в доме. Застройщик: Моснитки. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Сдача в 2019г. Отделка "под чистовую". Закрытый двор без машин. Развитая инфраструктура. Ипотека без первого взноса. Рассрочка 0% квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал в Сколково 25 минут до центра столицы. Спортивные и детские площадки. ЗАО. Ипотека! от 3,5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,3 млн руб! Звоните! от 5,3 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте