Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость: покупка или аренда?

Доходность и риски инвестиционных стратегий

Идеального инвестиционного инструмента, позволяющего получать прибыль при любых обстоятельствах, в природе не существует. Соответственно, нет и однозначного ответа на вопрос, что лучше – покупка или аренда квартиры. С экономической точки зрения, выбор между этими двумя вариантами зависит главным образом от динамики цен на рынке недвижимости. Когда квартиру выгоднее покупать, когда – арендовать и как не перепутать эти два периода, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в ходе лекции в Фонде Егора Гайдара.
 

Выгода

До кризиса 2008 г., когда цены на недвижимость в Москве ежегодно прибавляли 30-50%, выбор между покупкой и арендой квартиры был очевиден. Приобретать жилье было выгодно даже в ипотеку, так как рост стоимости недвижимости перекрывал проценты по кредиту. Как следствие, практически все более или менее состоятельные граждане стремились вложить лишние или не очень средства в покупку московской недвижимости.

Однако последние два года цены на жилье в Москве снижаются: с учетом скидок и торга за 2015-2016 гг. квадратный метр на вторичном рынке подешевел примерно на 15-20%. И это несмотря на двукратную девальвацию рубля и инфляцию, которая за этот период составила 18%.

В сегменте новостроек несколько иная картина: в среднем по рынку цены также постепенно ползут вниз или топчутся на месте, однако стоимость конкретных объектов может увеличиваться по мере повышения стадии готовности. Причина в том, что продажи в новостройках стартуют по ценам ниже рыночных, потому что, покупая квартиру в таком доме, человек приобретает виртуальный, еще не существующий объект и берет на себя риски недостроя.

В 2009-2013 гг. новостройка от котлована до ввода в эксплуатацию, то есть за два-три года, дорожала на 20-50%, или на 10-20% в год. В настоящее время также есть особо удачные проекты, цены в которых за год прибавляют по 10%, однако в среднем по рынку этот «бонус» сократился до нескольких процентов.

Скорее всего, в обозримом будущем динамика цен на недвижимость в московском регионе не изменится - признаков кардинального улучшения экономической ситуации и роста покупательской способности населения пока нет. Таким образом, в данный период времени недвижимость не может рассматриваться не только как инструмент преумножения средств, но даже их сохранения.

Однако квадратные метры – далеко не единственный инвестиционный инструмент. Самый простой и очевидный конкурент недвижимости в этом плане – депозит в государственном банке. Как и покупка готовой квартиры, этот способ вложения средств относится к низкорисковым, не требует специальных знаний и доступен любому. При этом ликвидность вкладов, на обналичивание которых уйдет максимум несколько дней, значительно превышает данный показатель для недвижимости: даже до кризиса на продажу недорогой квартиры требовался месяц-два, а сейчас срок экспозиции аналогичного по качеству жилья может достигать года и более. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье: на вторичный рынок пришла стагнация».)

Пока цены на недвижимость быстро росли, банковские вклады проигрывали метру с точки зрения доходности. Однако сейчас даже госбанки предлагают до 7-8% годовых по крупным вкладам на длительный срок, а на пике кризиса доходность депозитов достигала 15%. Очевидно, что при таком раскладе хранить деньги в банке сейчас выгоднее, чем покупать квартиру.

Конечно, приобретение жилья имеет не только финансовое, но и практическое измерение. Причем второе для большинства граждан намного важнее. Однако в настоящее время жилищный вопрос также можно решить за счет процентов по депозиту.

Доходность сдачи в аренду квартир в Москве сократилась с докризисных 5-7% годовых примерно до 3-4% (без учета эксплуатационных платежей, простоя и т.п.); наиболее удачные варианты в экономклассе - недорогие студии рядом с метро - могут приносить до 5% в год. Арендные ставки просели больше, чем цены предложения на рынке купли-продажи, так как арендодатели быстрее реагируют на изменение уровня доходов своих клиентов: снизить ставку – временно, как надеются все собственники квартир, - психологически намного легче, чем отдать квартиру дешевле, чем задумывалось, и, соответственно, «навсегда упустить прибыль». (См. «Ставки аренды жилья в Москве и Подмосковье не заметили начала делового сезона», «Арендный бизнес превращается в хобби».)

Таким образом, положив деньги в банк под 7-8% годовых, можно не только полностью компенсировать стоимость аренды, которая составит 3-5% в год, но и получить чистый доход в размере 2-5%.

Конечно, надо учитывать, что соотношение арендных ставок, процентов по депозитам и темпов роста цен не только меняется со временем, но и отличается по регионам. По данным Domofond.ru, в среднем по России годовая аренда обойдется примерно в 7,3% от стоимости квартиры. А, например, в Новокузнецке этот показатель достигает аж 8,7%. Таким образом, в большинстве регионов РФ арендовать квартиру на проценты по вкладу если и получится, то «впритык».

В целом, с экономической точки зрения, покупка квартиры выгоднее аренды при условии, что рост цен на недвижимость перекрывает разницу между доходом по вкладу в госбанке и ставкой аренды.

Это если речь идет о покупке готовой недвижимости на собственные средства, без использования кредитных ресурсов. Если квартира приобретается в строящемся доме в ипотеку, то ценовая динамика должна также компенсировать расходы на обслуживание кредита и риски недостроя. Напомним, по данным АИЖК на конец ноября, на вторичном рынке ставки начинаются от 12,39% годовых (для идеальных заемщиков, готовых внести большой первоначальный взнос), на первичном, в рамках госпрограммы субсидирования, ипотеку в среднем выдают под 11,4% (см. «Ставки по ипотеке в РФ снизились на 0,3-0,6 п.п. за 2 месяца»).

Кроме того, в случае покупки новостройки и отсутствия другого жилья из возможного прироста стоимости актива необходимо вычесть затраты на аренду в период строительства и расходы на ремонт.
 

Риски

На рисках стоит остановиться поподробнее, так как за недвижимостью закрепилась репутация чуть ли не самого надежного актива из всех возможных и многие люди именно из-за этого предпочитают квадратные метры другим, более прибыльным инвестиционным инструментам. «В 1991 г. сгорело все, только квартиры остались», - думают они, воспринимая недвижимость как некую панацею, что не всегда соответствует действительности.

Во-первых, надо помнить, что, как уже было сказано выше, низкорисковым вложением является только готовая недвижимость. При покупке квартиры в строящемся доме покупатель де-факто берет на себя часть рисков застройщика, на которые, в отличие от последнего, никак не может повлиять. Да и толком оценить тоже, потому что не имеет ни возможности, ни компетенций для проведения аудита проекта. Понятно, что надежность банковских депозитов тоже не абсолютна, однако вероятность банкротства крупного госбанка все же намного ниже, чем отдельного застройщика.

Во-вторых, низкие риски не означают их отсутствие. На вторичном рынке существуют юридические риски, которые впоследствии могут привести к утрате права собственности на объект. Скажем, если выяснится, что приватизация квартиры была проведена с нарушениями или что продавец вообще не был законным владельцем недвижимости - см. «Как не стать жертвой мошенничества в сфере недвижимости».

Избежать большинства проблем можно, купив квартиру в новостройке, сданной в эксплуатацию: с одной стороны, объект уже готов и нет риска попасть в категорию обманутых дольщиков, с другой – он новый и не имеет длинной истории владения, которую трудно проверить. Еще года три назад найти в Москве новостройку со свободными квартирами было сложно, к моменту ввода дома в эксплуатацию нераспроданными оставались максимум процентов 10% лотов. Однако в настоящее время из-за значительного роста объема предложения и ограниченного платежеспособного спроса этот показатель может достигать 30-40% - см. «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье».

Однако даже в этом случае остается риск, неразрывно связанный с самой сутью недвижимости. А именно с тем, что она, будучи в прямом смысле недвижимым имуществом, несет все риски локации, в которой находится, - экономические, политические, градостроительные, налоговые. Если под окнами дома появится оживленная транспортная магистраль, то квартиры в нем подешевеют. Если налог на недвижимость окажется неподъемным для личного бюджета, «лишние» квадратные метры придется продавать и, вполне возможно, дешевле, чем они были куплены. Если девальвируется валюта страны, в которой расположена недвижимость, цены на нее также просядут относительно других валют. А если в городе начнутся боевые действия, то квадратные метры в нем не будут стоить ничего.

Собственно, при своих квартирах после распада СССР остались россияне. Многим жителям бывших союзных республик и тогда лишь формально российской Чечни повезло значительно меньше…

Конечно, и в сегменте аренды есть свои риски, обусловленные главным образом нецивилизованностью этого рынка. Арендаторы практически ничем не защищены от резкого роста ставок и других необоснованных требований арендодателей. Однако снять новую квартиру значительно легче, чем продать имеющуюся. Помимо нервных клеток, максимум, что может потерять арендатор, - это страховой депозит в размере месячной стоимости аренды квартиры.
 

Аренда VS ипотека

Наиболее актуален выбор между арендой и покупкой в том случае, когда человек не имеет достаточного количества средств на приобретение недвижимости и намеревается брать кредит. То есть выбирает не между покупкой и арендой, а между арендой и ипотекой. Большинство наших соотечественников предпочитают кредитный вариант, мотивируя это тем, что «лучше платить за свое жилье, чем отдавать деньги чужому дяде».

Однако на деле наибольшую выгоду «чужой дядя», то есть банк, получит именно от ипотеки: при отечественном уровне ипотечных ставок за 20-25 лет заемщик выплатит ему цену двух-трех квартир. Например, при покупке в ипотеку квартиры стоимостью 8 млн руб., ставке 13% годовых и первоначальном взносе 20% заемщик за 25 лет отдаст банку 23,3 млн руб. Ежемесячный платеж по такому кредиту составит 72,2 тыс. руб. – см. «ипотечный калькулятор» на www.irn.ru. Аренда недвижимости аналогичного качества обойдется примерно в 25-30 тыс. руб. в месяц.

При этом ипотечная квартира «своя» лишь формально. Если заемщик не сможет обслуживать кредит, банк ее заберет. В результате человек лишится не только крыши над головой, но также первоначального взноса и всех денег, которые к тому времени успеет заплатить (в первые годы заемщик погашает в основном проценты по кредиту). Причем если суммы, вырученной от продажи квартиры, не хватит для полной расплаты с банком, заемщик еще и останется ему должен. В такую ситуацию, например, попали валютные ипотечники в 2014 г. – см. «Валютная ипотека – ловушка для заемщиков». А при аренде риски, напомним, ограничиваются размером страхового депозита.

Конечно, оплачивать аренду – как и обслуживать кредит – люди могут, только пока работают, поэтому к моменту выхода на пенсию целесообразно все же обзавестись своим жильем или альтернативным зарплате источником дохода. Однако в ситуации, когда цены на недвижимость не растут, и при существующем разрыве между арендными ставками и размером ипотечных платежей копить на покупку квартиры и одновременно снимать жилье выгоднее, чем связываться с ипотекой. Даже если через год-два цены снова пойдут в рост, отложенные за этот период средства можно будет использовать для увеличения первоначального взноса и снижения размера переплаты по кредиту. Тем более что и ипотечные ставки к тому времени, возможно, станут гуманнее – см. «Обычная ипотека может стать дешевле льготной».
 

Резюме

В настоящее время на рынке недвижимости московского региона сложилась ситуация, при которой арендовать квартиру выгоднее, чем покупать. Однако через некоторое время все может измениться. Поэтому самая правильная инвестиционная стратегия – не лениться, наблюдать за рынком и помнить, что ни один актив не может быть выгодным вечно. А тот, кто ищет инвестиционную волшебную палочку, которая раз и навсегда решила бы все его проблемы, обязательно проиграет.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9344 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 228 000
до 17 491 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье в Вешняках Москва, Восточный округ, район Вешняки, м. Выхино 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Выхино, 7 мин. пешком Застройщик: Вешняковская 18.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 500 000
до 5 500 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково Московская область, г. Красногорск, дер. Путилково Студии, 1-3-комнатные квартиры Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.6 Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 377 000
до 57 119 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лица Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Беговая, м. Динамо 1-4-комнатные квартиры Площади : 51 - 181 кв.м. м. Беговая, 9 мин. пешком м. Динамо, 9 мин. пешком Застройщик: Новко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! Апартаменты в Подмосковье по привлекательным ценам.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте