Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость: покупка или аренда?

Доходность и риски инвестиционных стратегий

Идеального инвестиционного инструмента, позволяющего получать прибыль при любых обстоятельствах, в природе не существует. Соответственно, нет и однозначного ответа на вопрос, что лучше – покупка или аренда квартиры. С экономической точки зрения, выбор между этими двумя вариантами зависит главным образом от динамики цен на рынке недвижимости. Когда квартиру выгоднее покупать, когда – арендовать и как не перепутать эти два периода, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в ходе лекции в Фонде Егора Гайдара.
 

Выгода

До кризиса 2008 г., когда цены на недвижимость в Москве ежегодно прибавляли 30-50%, выбор между покупкой и арендой квартиры был очевиден. Приобретать жилье было выгодно даже в ипотеку, так как рост стоимости недвижимости перекрывал проценты по кредиту. Как следствие, практически все более или менее состоятельные граждане стремились вложить лишние или не очень средства в покупку московской недвижимости.

Однако последние два года цены на жилье в Москве снижаются: с учетом скидок и торга за 2015-2016 гг. квадратный метр на вторичном рынке подешевел примерно на 15-20%. И это несмотря на двукратную девальвацию рубля и инфляцию, которая за этот период составила 18%.

В сегменте новостроек несколько иная картина: в среднем по рынку цены также постепенно ползут вниз или топчутся на месте, однако стоимость конкретных объектов может увеличиваться по мере повышения стадии готовности. Причина в том, что продажи в новостройках стартуют по ценам ниже рыночных, потому что, покупая квартиру в таком доме, человек приобретает виртуальный, еще не существующий объект и берет на себя риски недостроя.

В 2009-2013 гг. новостройка от котлована до ввода в эксплуатацию, то есть за два-три года, дорожала на 20-50%, или на 10-20% в год. В настоящее время также есть особо удачные проекты, цены в которых за год прибавляют по 10%, однако в среднем по рынку этот «бонус» сократился до нескольких процентов.

Скорее всего, в обозримом будущем динамика цен на недвижимость в московском регионе не изменится - признаков кардинального улучшения экономической ситуации и роста покупательской способности населения пока нет. Таким образом, в данный период времени недвижимость не может рассматриваться не только как инструмент преумножения средств, но даже их сохранения.

Однако квадратные метры – далеко не единственный инвестиционный инструмент. Самый простой и очевидный конкурент недвижимости в этом плане – депозит в государственном банке. Как и покупка готовой квартиры, этот способ вложения средств относится к низкорисковым, не требует специальных знаний и доступен любому. При этом ликвидность вкладов, на обналичивание которых уйдет максимум несколько дней, значительно превышает данный показатель для недвижимости: даже до кризиса на продажу недорогой квартиры требовался месяц-два, а сейчас срок экспозиции аналогичного по качеству жилья может достигать года и более. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье: на вторичный рынок пришла стагнация».)

Пока цены на недвижимость быстро росли, банковские вклады проигрывали метру с точки зрения доходности. Однако сейчас даже госбанки предлагают до 7-8% годовых по крупным вкладам на длительный срок, а на пике кризиса доходность депозитов достигала 15%. Очевидно, что при таком раскладе хранить деньги в банке сейчас выгоднее, чем покупать квартиру.

Конечно, приобретение жилья имеет не только финансовое, но и практическое измерение. Причем второе для большинства граждан намного важнее. Однако в настоящее время жилищный вопрос также можно решить за счет процентов по депозиту.

Доходность сдачи в аренду квартир в Москве сократилась с докризисных 5-7% годовых примерно до 3-4% (без учета эксплуатационных платежей, простоя и т.п.); наиболее удачные варианты в экономклассе - недорогие студии рядом с метро - могут приносить до 5% в год. Арендные ставки просели больше, чем цены предложения на рынке купли-продажи, так как арендодатели быстрее реагируют на изменение уровня доходов своих клиентов: снизить ставку – временно, как надеются все собственники квартир, - психологически намного легче, чем отдать квартиру дешевле, чем задумывалось, и, соответственно, «навсегда упустить прибыль». (См. «Ставки аренды жилья в Москве и Подмосковье не заметили начала делового сезона», «Арендный бизнес превращается в хобби».)

Таким образом, положив деньги в банк под 7-8% годовых, можно не только полностью компенсировать стоимость аренды, которая составит 3-5% в год, но и получить чистый доход в размере 2-5%.

Конечно, надо учитывать, что соотношение арендных ставок, процентов по депозитам и темпов роста цен не только меняется со временем, но и отличается по регионам. По данным Domofond.ru, в среднем по России годовая аренда обойдется примерно в 7,3% от стоимости квартиры. А, например, в Новокузнецке этот показатель достигает аж 8,7%. Таким образом, в большинстве регионов РФ арендовать квартиру на проценты по вкладу если и получится, то «впритык».

В целом, с экономической точки зрения, покупка квартиры выгоднее аренды при условии, что рост цен на недвижимость перекрывает разницу между доходом по вкладу в госбанке и ставкой аренды.

Это если речь идет о покупке готовой недвижимости на собственные средства, без использования кредитных ресурсов. Если квартира приобретается в строящемся доме в ипотеку, то ценовая динамика должна также компенсировать расходы на обслуживание кредита и риски недостроя. Напомним, по данным АИЖК на конец ноября, на вторичном рынке ставки начинаются от 12,39% годовых (для идеальных заемщиков, готовых внести большой первоначальный взнос), на первичном, в рамках госпрограммы субсидирования, ипотеку в среднем выдают под 11,4% (см. «Ставки по ипотеке в РФ снизились на 0,3-0,6 п.п. за 2 месяца»).

Кроме того, в случае покупки новостройки и отсутствия другого жилья из возможного прироста стоимости актива необходимо вычесть затраты на аренду в период строительства и расходы на ремонт.
 

Риски

На рисках стоит остановиться поподробнее, так как за недвижимостью закрепилась репутация чуть ли не самого надежного актива из всех возможных и многие люди именно из-за этого предпочитают квадратные метры другим, более прибыльным инвестиционным инструментам. «В 1991 г. сгорело все, только квартиры остались», - думают они, воспринимая недвижимость как некую панацею, что не всегда соответствует действительности.

Во-первых, надо помнить, что, как уже было сказано выше, низкорисковым вложением является только готовая недвижимость. При покупке квартиры в строящемся доме покупатель де-факто берет на себя часть рисков застройщика, на которые, в отличие от последнего, никак не может повлиять. Да и толком оценить тоже, потому что не имеет ни возможности, ни компетенций для проведения аудита проекта. Понятно, что надежность банковских депозитов тоже не абсолютна, однако вероятность банкротства крупного госбанка все же намного ниже, чем отдельного застройщика.

Во-вторых, низкие риски не означают их отсутствие. На вторичном рынке существуют юридические риски, которые впоследствии могут привести к утрате права собственности на объект. Скажем, если выяснится, что приватизация квартиры была проведена с нарушениями или что продавец вообще не был законным владельцем недвижимости - см. «Как не стать жертвой мошенничества в сфере недвижимости».

Избежать большинства проблем можно, купив квартиру в новостройке, сданной в эксплуатацию: с одной стороны, объект уже готов и нет риска попасть в категорию обманутых дольщиков, с другой – он новый и не имеет длинной истории владения, которую трудно проверить. Еще года три назад найти в Москве новостройку со свободными квартирами было сложно, к моменту ввода дома в эксплуатацию нераспроданными оставались максимум процентов 10% лотов. Однако в настоящее время из-за значительного роста объема предложения и ограниченного платежеспособного спроса этот показатель может достигать 30-40% - см. «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье».

Однако даже в этом случае остается риск, неразрывно связанный с самой сутью недвижимости. А именно с тем, что она, будучи в прямом смысле недвижимым имуществом, несет все риски локации, в которой находится, - экономические, политические, градостроительные, налоговые. Если под окнами дома появится оживленная транспортная магистраль, то квартиры в нем подешевеют. Если налог на недвижимость окажется неподъемным для личного бюджета, «лишние» квадратные метры придется продавать и, вполне возможно, дешевле, чем они были куплены. Если девальвируется валюта страны, в которой расположена недвижимость, цены на нее также просядут относительно других валют. А если в городе начнутся боевые действия, то квадратные метры в нем не будут стоить ничего.

Собственно, при своих квартирах после распада СССР остались россияне. Многим жителям бывших союзных республик и тогда лишь формально российской Чечни повезло значительно меньше…

Конечно, и в сегменте аренды есть свои риски, обусловленные главным образом нецивилизованностью этого рынка. Арендаторы практически ничем не защищены от резкого роста ставок и других необоснованных требований арендодателей. Однако снять новую квартиру значительно легче, чем продать имеющуюся. Помимо нервных клеток, максимум, что может потерять арендатор, - это страховой депозит в размере месячной стоимости аренды квартиры.
 

Аренда VS ипотека

Наиболее актуален выбор между арендой и покупкой в том случае, когда человек не имеет достаточного количества средств на приобретение недвижимости и намеревается брать кредит. То есть выбирает не между покупкой и арендой, а между арендой и ипотекой. Большинство наших соотечественников предпочитают кредитный вариант, мотивируя это тем, что «лучше платить за свое жилье, чем отдавать деньги чужому дяде».

Однако на деле наибольшую выгоду «чужой дядя», то есть банк, получит именно от ипотеки: при отечественном уровне ипотечных ставок за 20-25 лет заемщик выплатит ему цену двух-трех квартир. Например, при покупке в ипотеку квартиры стоимостью 8 млн руб., ставке 13% годовых и первоначальном взносе 20% заемщик за 25 лет отдаст банку 23,3 млн руб. Ежемесячный платеж по такому кредиту составит 72,2 тыс. руб. – см. «ипотечный калькулятор» на www.irn.ru. Аренда недвижимости аналогичного качества обойдется примерно в 25-30 тыс. руб. в месяц.

При этом ипотечная квартира «своя» лишь формально. Если заемщик не сможет обслуживать кредит, банк ее заберет. В результате человек лишится не только крыши над головой, но также первоначального взноса и всех денег, которые к тому времени успеет заплатить (в первые годы заемщик погашает в основном проценты по кредиту). Причем если суммы, вырученной от продажи квартиры, не хватит для полной расплаты с банком, заемщик еще и останется ему должен. В такую ситуацию, например, попали валютные ипотечники в 2014 г. – см. «Валютная ипотека – ловушка для заемщиков». А при аренде риски, напомним, ограничиваются размером страхового депозита.

Конечно, оплачивать аренду – как и обслуживать кредит – люди могут, только пока работают, поэтому к моменту выхода на пенсию целесообразно все же обзавестись своим жильем или альтернативным зарплате источником дохода. Однако в ситуации, когда цены на недвижимость не растут, и при существующем разрыве между арендными ставками и размером ипотечных платежей копить на покупку квартиры и одновременно снимать жилье выгоднее, чем связываться с ипотекой. Даже если через год-два цены снова пойдут в рост, отложенные за этот период средства можно будет использовать для увеличения первоначального взноса и снижения размера переплаты по кредиту. Тем более что и ипотечные ставки к тому времени, возможно, станут гуманнее – см. «Обычная ипотека может стать дешевле льготной».
 

Резюме

В настоящее время на рынке недвижимости московского региона сложилась ситуация, при которой арендовать квартиру выгоднее, чем покупать. Однако через некоторое время все может измениться. Поэтому самая правильная инвестиционная стратегия – не лениться, наблюдать за рынком и помнить, что ни один актив не может быть выгодным вечно. А тот, кто ищет инвестиционную волшебную палочку, которая раз и навсегда решила бы все его проблемы, обязательно проиграет.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9644 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 200 000
до 3 950 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 29 - 42 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 795 800
до 12 356 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, 3 км от МКАД Площади : 24 - 104 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 229 700
до 19 462 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фонвизинский Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский Площади : 24 - 105 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Огородный пр-д, вл. 20, к.1 Огородный пр-д, вл. 20, к.2 Огородный пр-д, вл. 20, к.3 Огородный пр-д, вл. 20, к.4 Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК "Звезды Арбата". Апартаменты на Новом Арбате. Отделка "под ключ" в подарок! Потрясающие виды. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Новые 1-3-комнатные квартиры площадью от 29 метров. рядом с метро Ботанический сад. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ААЛТО Спешите! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 34-81 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Дмитровская. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Новые квартиры у м.Теплый Стан. Квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 129 кв.м. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Петровско-Разумовская Новые квартиры в готовых домах пл. от 36 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» В продаже квартиры в готовых домах площадью 70-71 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Бунинская аллея. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте