Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость: покупка или аренда?

Доходность и риски инвестиционных стратегий

Идеального инвестиционного инструмента, позволяющего получать прибыль при любых обстоятельствах, в природе не существует. Соответственно, нет и однозначного ответа на вопрос, что лучше – покупка или аренда квартиры. С экономической точки зрения, выбор между этими двумя вариантами зависит главным образом от динамики цен на рынке недвижимости. Когда квартиру выгоднее покупать, когда – арендовать и как не перепутать эти два периода, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в ходе лекции в Фонде Егора Гайдара.
 

Выгода

До кризиса 2008 г., когда цены на недвижимость в Москве ежегодно прибавляли 30-50%, выбор между покупкой и арендой квартиры был очевиден. Приобретать жилье было выгодно даже в ипотеку, так как рост стоимости недвижимости перекрывал проценты по кредиту. Как следствие, практически все более или менее состоятельные граждане стремились вложить лишние или не очень средства в покупку московской недвижимости.

Однако последние два года цены на жилье в Москве снижаются: с учетом скидок и торга за 2015-2016 гг. квадратный метр на вторичном рынке подешевел примерно на 15-20%. И это несмотря на двукратную девальвацию рубля и инфляцию, которая за этот период составила 18%.

В сегменте новостроек несколько иная картина: в среднем по рынку цены также постепенно ползут вниз или топчутся на месте, однако стоимость конкретных объектов может увеличиваться по мере повышения стадии готовности. Причина в том, что продажи в новостройках стартуют по ценам ниже рыночных, потому что, покупая квартиру в таком доме, человек приобретает виртуальный, еще не существующий объект и берет на себя риски недостроя.

В 2009-2013 гг. новостройка от котлована до ввода в эксплуатацию, то есть за два-три года, дорожала на 20-50%, или на 10-20% в год. В настоящее время также есть особо удачные проекты, цены в которых за год прибавляют по 10%, однако в среднем по рынку этот «бонус» сократился до нескольких процентов.

Скорее всего, в обозримом будущем динамика цен на недвижимость в московском регионе не изменится - признаков кардинального улучшения экономической ситуации и роста покупательской способности населения пока нет. Таким образом, в данный период времени недвижимость не может рассматриваться не только как инструмент преумножения средств, но даже их сохранения.

Однако квадратные метры – далеко не единственный инвестиционный инструмент. Самый простой и очевидный конкурент недвижимости в этом плане – депозит в государственном банке. Как и покупка готовой квартиры, этот способ вложения средств относится к низкорисковым, не требует специальных знаний и доступен любому. При этом ликвидность вкладов, на обналичивание которых уйдет максимум несколько дней, значительно превышает данный показатель для недвижимости: даже до кризиса на продажу недорогой квартиры требовался месяц-два, а сейчас срок экспозиции аналогичного по качеству жилья может достигать года и более. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье: на вторичный рынок пришла стагнация».)

Пока цены на недвижимость быстро росли, банковские вклады проигрывали метру с точки зрения доходности. Однако сейчас даже госбанки предлагают до 7-8% годовых по крупным вкладам на длительный срок, а на пике кризиса доходность депозитов достигала 15%. Очевидно, что при таком раскладе хранить деньги в банке сейчас выгоднее, чем покупать квартиру.

Конечно, приобретение жилья имеет не только финансовое, но и практическое измерение. Причем второе для большинства граждан намного важнее. Однако в настоящее время жилищный вопрос также можно решить за счет процентов по депозиту.

Доходность сдачи в аренду квартир в Москве сократилась с докризисных 5-7% годовых примерно до 3-4% (без учета эксплуатационных платежей, простоя и т.п.); наиболее удачные варианты в экономклассе - недорогие студии рядом с метро - могут приносить до 5% в год. Арендные ставки просели больше, чем цены предложения на рынке купли-продажи, так как арендодатели быстрее реагируют на изменение уровня доходов своих клиентов: снизить ставку – временно, как надеются все собственники квартир, - психологически намного легче, чем отдать квартиру дешевле, чем задумывалось, и, соответственно, «навсегда упустить прибыль». (См. «Ставки аренды жилья в Москве и Подмосковье не заметили начала делового сезона», «Арендный бизнес превращается в хобби».)

Таким образом, положив деньги в банк под 7-8% годовых, можно не только полностью компенсировать стоимость аренды, которая составит 3-5% в год, но и получить чистый доход в размере 2-5%.

Конечно, надо учитывать, что соотношение арендных ставок, процентов по депозитам и темпов роста цен не только меняется со временем, но и отличается по регионам. По данным Domofond.ru, в среднем по России годовая аренда обойдется примерно в 7,3% от стоимости квартиры. А, например, в Новокузнецке этот показатель достигает аж 8,7%. Таким образом, в большинстве регионов РФ арендовать квартиру на проценты по вкладу если и получится, то «впритык».

В целом, с экономической точки зрения, покупка квартиры выгоднее аренды при условии, что рост цен на недвижимость перекрывает разницу между доходом по вкладу в госбанке и ставкой аренды.

Это если речь идет о покупке готовой недвижимости на собственные средства, без использования кредитных ресурсов. Если квартира приобретается в строящемся доме в ипотеку, то ценовая динамика должна также компенсировать расходы на обслуживание кредита и риски недостроя. Напомним, по данным АИЖК на конец ноября, на вторичном рынке ставки начинаются от 12,39% годовых (для идеальных заемщиков, готовых внести большой первоначальный взнос), на первичном, в рамках госпрограммы субсидирования, ипотеку в среднем выдают под 11,4% (см. «Ставки по ипотеке в РФ снизились на 0,3-0,6 п.п. за 2 месяца»).

Кроме того, в случае покупки новостройки и отсутствия другого жилья из возможного прироста стоимости актива необходимо вычесть затраты на аренду в период строительства и расходы на ремонт.
 

Риски

На рисках стоит остановиться поподробнее, так как за недвижимостью закрепилась репутация чуть ли не самого надежного актива из всех возможных и многие люди именно из-за этого предпочитают квадратные метры другим, более прибыльным инвестиционным инструментам. «В 1991 г. сгорело все, только квартиры остались», - думают они, воспринимая недвижимость как некую панацею, что не всегда соответствует действительности.

Во-первых, надо помнить, что, как уже было сказано выше, низкорисковым вложением является только готовая недвижимость. При покупке квартиры в строящемся доме покупатель де-факто берет на себя часть рисков застройщика, на которые, в отличие от последнего, никак не может повлиять. Да и толком оценить тоже, потому что не имеет ни возможности, ни компетенций для проведения аудита проекта. Понятно, что надежность банковских депозитов тоже не абсолютна, однако вероятность банкротства крупного госбанка все же намного ниже, чем отдельного застройщика.

Во-вторых, низкие риски не означают их отсутствие. На вторичном рынке существуют юридические риски, которые впоследствии могут привести к утрате права собственности на объект. Скажем, если выяснится, что приватизация квартиры была проведена с нарушениями или что продавец вообще не был законным владельцем недвижимости - см. «Как не стать жертвой мошенничества в сфере недвижимости».

Избежать большинства проблем можно, купив квартиру в новостройке, сданной в эксплуатацию: с одной стороны, объект уже готов и нет риска попасть в категорию обманутых дольщиков, с другой – он новый и не имеет длинной истории владения, которую трудно проверить. Еще года три назад найти в Москве новостройку со свободными квартирами было сложно, к моменту ввода дома в эксплуатацию нераспроданными оставались максимум процентов 10% лотов. Однако в настоящее время из-за значительного роста объема предложения и ограниченного платежеспособного спроса этот показатель может достигать 30-40% - см. «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье».

Однако даже в этом случае остается риск, неразрывно связанный с самой сутью недвижимости. А именно с тем, что она, будучи в прямом смысле недвижимым имуществом, несет все риски локации, в которой находится, - экономические, политические, градостроительные, налоговые. Если под окнами дома появится оживленная транспортная магистраль, то квартиры в нем подешевеют. Если налог на недвижимость окажется неподъемным для личного бюджета, «лишние» квадратные метры придется продавать и, вполне возможно, дешевле, чем они были куплены. Если девальвируется валюта страны, в которой расположена недвижимость, цены на нее также просядут относительно других валют. А если в городе начнутся боевые действия, то квадратные метры в нем не будут стоить ничего.

Собственно, при своих квартирах после распада СССР остались россияне. Многим жителям бывших союзных республик и тогда лишь формально российской Чечни повезло значительно меньше…

Конечно, и в сегменте аренды есть свои риски, обусловленные главным образом нецивилизованностью этого рынка. Арендаторы практически ничем не защищены от резкого роста ставок и других необоснованных требований арендодателей. Однако снять новую квартиру значительно легче, чем продать имеющуюся. Помимо нервных клеток, максимум, что может потерять арендатор, - это страховой депозит в размере месячной стоимости аренды квартиры.
 

Аренда VS ипотека

Наиболее актуален выбор между арендой и покупкой в том случае, когда человек не имеет достаточного количества средств на приобретение недвижимости и намеревается брать кредит. То есть выбирает не между покупкой и арендой, а между арендой и ипотекой. Большинство наших соотечественников предпочитают кредитный вариант, мотивируя это тем, что «лучше платить за свое жилье, чем отдавать деньги чужому дяде».

Однако на деле наибольшую выгоду «чужой дядя», то есть банк, получит именно от ипотеки: при отечественном уровне ипотечных ставок за 20-25 лет заемщик выплатит ему цену двух-трех квартир. Например, при покупке в ипотеку квартиры стоимостью 8 млн руб., ставке 13% годовых и первоначальном взносе 20% заемщик за 25 лет отдаст банку 23,3 млн руб. Ежемесячный платеж по такому кредиту составит 72,2 тыс. руб. – см. «ипотечный калькулятор» на www.irn.ru. Аренда недвижимости аналогичного качества обойдется примерно в 25-30 тыс. руб. в месяц.

При этом ипотечная квартира «своя» лишь формально. Если заемщик не сможет обслуживать кредит, банк ее заберет. В результате человек лишится не только крыши над головой, но также первоначального взноса и всех денег, которые к тому времени успеет заплатить (в первые годы заемщик погашает в основном проценты по кредиту). Причем если суммы, вырученной от продажи квартиры, не хватит для полной расплаты с банком, заемщик еще и останется ему должен. В такую ситуацию, например, попали валютные ипотечники в 2014 г. – см. «Валютная ипотека – ловушка для заемщиков». А при аренде риски, напомним, ограничиваются размером страхового депозита.

Конечно, оплачивать аренду – как и обслуживать кредит – люди могут, только пока работают, поэтому к моменту выхода на пенсию целесообразно все же обзавестись своим жильем или альтернативным зарплате источником дохода. Однако в ситуации, когда цены на недвижимость не растут, и при существующем разрыве между арендными ставками и размером ипотечных платежей копить на покупку квартиры и одновременно снимать жилье выгоднее, чем связываться с ипотекой. Даже если через год-два цены снова пойдут в рост, отложенные за этот период средства можно будет использовать для увеличения первоначального взноса и снижения размера переплаты по кредиту. Тем более что и ипотечные ставки к тому времени, возможно, станут гуманнее – см. «Обычная ипотека может стать дешевле льготной».
 

Резюме

В настоящее время на рынке недвижимости московского региона сложилась ситуация, при которой арендовать квартиру выгоднее, чем покупать. Однако через некоторое время все может измениться. Поэтому самая правильная инвестиционная стратегия – не лениться, наблюдать за рынком и помнить, что ни один актив не может быть выгодным вечно. А тот, кто ищет инвестиционную волшебную палочку, которая раз и навсегда решила бы все его проблемы, обязательно проиграет.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9586 (3 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 6 163 196
до 14 600 169 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 40 - 118 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 10 мин. транспортом Сосенское с.п., в районе дер. Николино-Хованское, д. 9.1 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер. Николино-Хованское, д. 9.3 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.1 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.2 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.3 (2 район) Показать все 15 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 4 231 570
до 13 255 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Некрасовка Москва, Юго-Восточный округ, район Некрасовка, м. Выхино, м. Лермонтовский проспект, 5 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 32 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Выхино, 30 мин. транспортом м. Лермонтовский проспект, 30 мин. транспортом Вертолетчиков ул., д.1 Вертолетчиков ул., д.13 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.3 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4АБ Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4В Показать все 13 корпусов Застройщик: Управление гражданского строительства.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 863 800
до 12 356 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, м. Саларьево, 3 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 102 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. от 21 метра.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит. от 8,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах площадью 48-202 метра. Дом сдан. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте