Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как продать или обменять ипотечную квартиру

Придется повозиться с банком и, скорее всего, скинуть цену

Наталья и Игорь поженились три года назад и сразу решили купить квартиру в ипотеку. У пары было 300 000 рублей накоплений, еще на 300 000 рублей они взяли потребительский кредит для увеличения первоначального взноса и купили квартиру в ипотеку за 4 млн рублей. Однако через некоторое время семейная жизнь разладилась, и пара решила развестись. Поскольку ни у одного из супругов не было возможности компенсировать другому его «долю», они решили продать квартиру и поделить на двоих вырученные деньги. Проблема в том, что пара все еще должна банку 1,5 млн рублей за кредит. Редакция IRN.RU выяснила, как лучше поступить, если возникла необходимость продать ипотечную квартиру.
 

Кто и зачем

По словам экспертов, люди нередко решаются на продажу квартиры, которая находится в залоге у банка. При этом развод и разъезд – не единственная причина для такого решения. Люди продают квартиры из-за невозможности выплачивать ипотеку, с целью улучшения жилищных условий, а также, наоборот, ради покупки более дешевого жилья для снижения ипотечного бремени.

Последний вариант, по словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, совсем не выгоден. Приобретаемая квартира должна быть значительно дешевле, чтобы разница в платеже была ощутимая. Например, так, чтобы платеж снизился на 20 000 рублей, сумма кредита, например, с 5 млн должна быть уменьшена до 3 млн руб. Тогда платеж снизится с 56 000 до 34 000. «При этом за 3 года без досрочных частичных погашений основной долг уменьшится всего на 220 000 руб. (при расчете 5 млн на 20 лет под 12,5%). Получается, при реализации этой квартиры, заемщики остаются с 6 млн - 4,8 млн = 1,2 млн, а свои 2,1 млн руб. и переплата за 3 года просто пропадут», - объясняет эксперт.

Еще одна категория тех, кто сейчас продает залоговые квартиры – непрофессиональные инвесторы, поддавшиеся массовому психозу на фоне девальвации рубля. «Достаточно много сегодня тех, кто к концу 2014 года в период ажиотажа скупал недвижимость по «разогретым» ценам и брал ипотеку в надежде сохранить деньги или даже заработать – сейчас человек прекрасно понимает, что стоимость метра упала, ближайших перспектив к резкому росту нету, а проценты по ипотеке уплачиваются – вот и пытаются теперь продать и избавиться от ипотеки», - констатирует руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
 

Три пути

В зависимости от конкретной ситуации, для желающих продать или обменять ипотечную квартиру существует несколько схем. Согласно первой из них при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму, необходимую для погашения задолженности перед банком. «Продавец вносит средства на свой счет в банке и гасит задолженность. Через некоторое время выдается пакет документов на снятие обременения. Эти документы подаются в регистрационную палату для снятия обременения, а затем оформляется переход права к новому собственнику, - рассказывает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - В данном случае в договоре купли продажи прописывается, какая сумма была отдана продавцу на погашение кредита и какая сумма закладывается в банковскую ячейку и будет передана продавцу после снятия обременения с участвующей в сделке недвижимости и регистрации права собственности на имя нового владельца».

Другая схема немного отличается. Деньги сразу закладываются в две ячейки: в одной из них – сумма в размере долга по кредиту, в другой – остаток расчета, предназначенный продавцу. Предварительно необходимо получить согласие банка на переход прав собственности или уступку по договору долевого участия на квартиру без снятия обременения. В этом случае после заключения договора купли-продажи документы подаются в регистрационную палату и новый владелец приобретает недвижимость с обременением. После получения документов о переходе права собственности деньги из первой ячейки идут на погашение задолженности, с квартиры снимается обременение, а продавец получает доступ ко второй ячейке.

Банки обычно предъявляют определенные требования к таким продажам. «Во-первых, сумма сделки за вычетом всех расходов должна полностью покрывать все обязательства заемщика по кредиту. Во-вторых, расчеты по сделке должны проводиться под контролем банка с тем, чтобы у должника отсутствовала возможность воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения всех расчетов с банком», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

По словам Наталии Кузнецовой, на получение согласия банка уходит от одного до трех месяцев. Сначала нужно уведомить банк о намерении продать квартиру, написать заявление, встретиться с сотрудником для обсуждения деталей. Из-за длительности этого процесса на рынке чаще предпочитают использовать первую схему.

Еще один вариант характерен для случаев, когда заемщик хочет продать ипотечную квартиру ради покупки новой. В этом случае можно договориться с банком о смене предмета залога, когда кредит остается тот же, а квартира меняется. То есть происходит одновременно две сделки: продажа старой квартиры, с одновременным снятием обременения (залога), и покупка новой с наложением на нее обременения. «Обычно по заявлению такой вопрос выносится индивидуально на кредитный комитет, но решение может быть как положительным, так и отрицательным, - предупреждает Наталия Кузнецова. - В случае, если банк не разрешит смену предмета залога, остается вариант продать свою квартиру из-под залога, погасить полностью задолженность и взять новый кредит на новую квартиру».
 

Нужен дисконт

Помимо трудоемкости процесса переговоров с банком, есть еще одна сложность для продавца. «Обременение на квартире – это однозначно в текущей ситуации на рынке повод для торга, даже если со всей правоустанавливающей документацией по объекту все в порядке, - говорит Алексей Бернадский, директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet. - Просто сейчас у покупателей довольно большой выбор предложений, поэтому останавливать выбор на квартире, даже находящейся в альтернативной продаже, люди не хотят, поскольку можно найти аналогичный свободный объект. В лучшем случае дисконт на залоговую квартиру может составить 5% от объективной рыночной стоимости».

По словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергея Шломы, 50-70% покупателей в принципе отказываются рассматривать залоговые квартиры: «Это, прежде всего, психология, но субъективный фактор – мощнейшая движущая сила на «вторичке». Для обычного человека, который пришел на рынок, мечтая быстро, дешево и без проблем купить себе жилплощадь, залоговая недвижимость – это отклонение от нормы».

По этой причине менеджер Анастасия, которая продавала ипотечную квартиру в 2013 году, в принципе решила отказаться от всех перечисленных выше схем: «Хотелось повысить ликвидность квартиры и выручить за нее максимальную стоимость. Я заняла у родственников необходимую сумму (около 800 000 рублей), чтобы полностью расплатиться с банком перед тем, как выставлять квартиру на продажу, и вернула им эти деньги сразу же после продажи».
 

Уже тенденция

Мария Литинецкая говорит, что доля сделок с залоговыми квартирами составляет около 10% от общего объема. При этом эксперты утверждают, что в последнее время участились случаи продажи квартир «из-под ипотеки». По наблюдениям Алексея Бернадского, таких случаев стало на 10-15% больше. Эксперт объясняет это тем, что многие уже не могут выплачивать кредит из-за потери работы или ухудшения финансового положения семьи.

Однако пока эта тенденция не стала опасной. «Количество «проблемных» кредитов увеличилось, но в то же время не в таком количестве, чтобы обрушить экономику целиком, как это случилось в Америке в 2008 году», - считает Наталия Кузнецова. К тому же в последние годы в принципе выросли объемы ипотечного кредитования, поэтому логично, что и продажи таких квартир участились.

Несмотря на то, что опасной ситуация не является, все же продажа ипотечной квартиры связана со многими неудобствами. И это дополнительное доказательство того, что решение о покупке квартиры в ипотеку должно быть очень обдуманным.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4484 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 126 820
до 127 102 144 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 161 000
до 8 356 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Южное Видное Ленинский район, г. Видное, 5 км от МКАД Площади : 38 - 104 кв.м. Сдача ГК: Сдан мкр.6, Западная часть, к.12 (2 оч.) мкр.6, Западная часть, к.14 (2 оч.) мкр.6, западная часть, к.20 Застройщик: Аматол.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 438 000
до 21 107 520 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Загорье Москва, Южный округ, район Бирюлево Восточное Площади : 43 - 140 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2012 г. м. Царицыно, 15 мин. транспортом Ягодная ул., д.4 Ягодная ул., д.6 к.5 Ягодная ул., д.8, к.1 Ягодная ул., д.8, к.2 Ягодная ул., д.8, к.3 Показать все 6 корпусов Застройщик: Докон.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3,8 млн руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Изумрудные холмы Квартиры от 2,9 млн руб. Развитая инфраструктура. Волоколамское шоссе 8 км от МКАД. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сказочный лес". Рядом с парком. Квартиры комфорт класса с отделкой в СВАО в Яросклавском районе, в окружении леса. Ипотека 9,25%. Метро Бабушкинская и Свиблово. от 3,6 млн руб. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Тропарево В продаже квартиры в готовых домах площадью 23-81 кв.м. 30 мин. транспортом от м.Тропарево. Подробности по телефону! студия от 2.6 млн руб. Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Прайм Парк" Квартиры премиум-класса от 12 млн, м. "Динамо". В июле новая линейка квартир. Застройщик: Optima Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ново-Молоково Спешите! Ленинский район. 9 км от МКАД. Квартиры пл. от 42 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 2,1 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Текстильщики Квартиры в готовых домах рядом с м.Текстильщики. Площадь от 28 до 103 метра ГК: 4 кв. 2020 г., есть сданные. Звоните! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южная долина, 9 от МКАД Спешите! Ленинский район. Квартиры в готовых домах пл. 30-82 метра. ГК: 2 кв. 2018 г. - 4 кв. 2018 г. 9 км от МКАД. от 2,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте