Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: климатический пояс инвестора

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Бизнес нередко является не только основным двигателем устойчивого экономического роста, но и одним из возможных путей выхода из любого кризиса. Тем временем любому сектору, в том числе и сектору недвижимости, необходим определенный климат, в котором бизнес будет работать. Можно ли обмануть «климатические зоны» в погоне за прибылью?

Примерно так же, как климатическая зона определяет рост и развитие представителей флоры и фауны, находящихся на отдельно взятой территории, так и инвестиционный климат во многом определяет процессы, происходящие в экономической среде. В том числе и успех будущих инвестиций.
 

Прибыль климата боится

Прежде всего, понятие «инвестиционный климат» можно охарактеризовать как некие экономические и финансовые условия, существующие в стране и прямым образом влияющие на инвестиционную привлекательность местных объектов. Нередко инвестиционный климат зависит от ряда факторов, среди которых можно выделить пять основных «климатических уровней». Это уровень бедности населения, уровень преступности, уровень развития инфраструктуры, уровень политической стабильности, а также уровень госрегулирования и прозрачности деятельности местного правительства.

К примеру, частные инвесторы, которые не располагают миллиардными капиталами, редко рассматривают Колумбию или Гондурас в качестве потенциального плацдарма, поскольку высокий уровень преступности буквально не даст им спокойно спать. Инвесторы рискуют или никогда не дождаться арендаторов, или вовсе лишиться недавно приобретенного жилья. В список инвестиционно непривлекательных стран попадает и Индия, где уровень бедности оказывает слишком велик, чтобы рассчитывать на стабильную доходность от сдачи объектов в аренду. Таким же образом бизнесмены предпочитают обходить стороной страны вроде Ирака, по статистике, одну из первых в мире по количеству терактов – беспорядки здесь не оставляют инвесторам шансов, уж слишком высока опасность потерять все деньги на фоне политической нестабильности. Конечно, в каждом, даже самом проблемном государстве, существуют оазисы, позволяющие инвесторам почувствовать себя хозяевами жизни, однако стоимость жилья в таких районах оказывается в десятки или даже сотни раз выше стандартных предложений.
 

Плыть против течения

Но не все инвесторы зависят от климатического положения на инвестиционном рынке. Пока большинство предпочитает идти по проторенной дорожке на пути к получению прибыли, находятся те, кто готов рискнуть, вкладывая деньги в активы стран с неблагоприятным инвестиционным климатом, руководствуясь лишь скромной вероятностью того, что этот высокий риск окажется вознагражден не менее высокой доходностью. Подобные инвесторы-альтруисты помогают стимулировать экономическое развитие в странах-аутсайдерах и даже способны постепенно менять инвестиционный климат со знаком «минус» на положительный. Однако, несмотря на лучшие намерения, риск может оказаться фатальным, именно поэтому частные инвесторы довольно редко вступают на этот тернистый путь.
 

Акклиматизация на рынке жилья

Неблагоприятный инвестиционный климат становится одним из главных препятствий, с которыми сталкивается множество стран. Допустим, отсутствие государственного регулирования, чьи последствия можно почувствовать на себе лишь годы спустя, ставят инвестора перед неприятным фактом: перенасыщение рынка из-за бесконтрольной застройки не оставляет ему шансов на приличную доходность. Спрос на фоне обилия предложения становится слишком вялым, цены падают и в результате инвестору приходится уходить с рынка ни с чем.

Бывает и наоборот, когда госрегулирование приобретает поистине драконовские масштабы, отбивая всякую охоту у будущих инвесторов в местную недвижимость. Инвестор Евгений Л. из Москвы, решивший вложить капитал в один из жилых объектов Португалии, в процессе сбора документов узнал о грядущих нововведениях в стране, и был сильно разочарован. Недавно власти Португалии, которая еще до конца не оправилась после коррупционных скандалов, вызвавших серьезное охлаждение на инвестиционном рынке, предложили увеличить муниципальный налог для всех покупателей жилья, выходящего окнами на юг, на целых 20%. Учитывая, что большинство потенциальных покупателей португальских домов и квартир, в числе которых и Евгений, предпочитают именно такое жилье, в борьбе за солнечную сторону им теперь, возможно, придется серьезно раскошелиться. Нетрудно предположить, какую реакцию вызвало это предложение. Португальские журналисты в этой связи вспомнили «налог на окна», введенный в Великобритании королем Вильгельмом III еще триста лет назад. Тогда вся королевская рать облагала налогами граждан в соответствии с количеством дневного света в их домах. Теперь Евгений с сомнением смотрит на перспективу вложения средств в португальское жилье: приобретать активы с видом на кладбище (муниципальный налог на которые, кстати, напротив, в случае принятия закона будет на 10% ниже) вместо светлых солнечных апартаментов выглядит неудачной затеей и точно не принесет ожидаемой прибыли.

Пока одни инвесторы гадают, как последствия потенциального изменения законодательства отразятся на рынке недвижимости Португалии, другие оказались под ударом уже сегодня. Еще одного москвича Егора С., вложившего деньги в объекты Тайбэя, столицы провинции Тайвань, некогда одного из динамично развивающихся рынков жилья, ждало еще большее разочарование. В результате правительственных мер, направленных на поддержку доступного жилья, Тайбэй стал худшим рынком недвижимости в мире, продемонстрировав за минувший год ценовое снижение более чем на 7,7%.

Тайваньская экономика тоже пошатнулась: экспорт товаров опускается вниз уже 15-й месяц подряд, ведя за собой ВВП страны, который с отметки в 0,78% снизился до 0,15%.

Теперь Егору предстоит решить, что делать со своим объектом на фоне внезапного изменения инвестиционного климата, но, исходя из опыта, становится ясно, что исход дела вряд ли окажется положительным.

Инвестиционный климат для инвестора может стать как проверкой на прочность, так и механизмом по управлению этим самым климатом. Правда цена такого риска может оказаться слишком высокой. Именно поэтому большинство частных инвесторов до сих пор предпочитают «тихие гавани», рассчитывая на доходность без лишнего стресса. Кроме того, обмануть «климатические зоны» в погоне за прибылью не удастся: выбирая на первый взгляд устойчивые рынки, резкая перемена инвестиционного климата, связанная с правительственными мерами или экономическим кризисом, способна выбить из колеи любого, даже самого опытного инвестора. В таком случае своеобразной страховкой может стать оценка экономических показателей рынка: устойчивый продолжительный рост ВВП, низкая безработица, и невысокий госдолг укажут на более-менее стабильное положение страны в целом и рынка жилья в частности. Однако стопроцентной гарантии успешных инвестиций все равно дать не сможет.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4047 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Цветочные поляны Спешите! 16 км от МКАД. Квартиры площадью 21-118 кв.м.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Застройщик: Эй Джи Эссет Менеджмент (AG Capital). Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры площадью 52-172 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте