Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Элитное жилье подешевеет вдвое

Высокобюджетный рынок жив за счет новостроек

Элитная недвижимость не избежала участи типового жилья: спекулянты, ранее обеспечивавший постоянный рост цен, ушли с рынка, оставшийся спрос сосредоточен в новостройках, а продавцы «вторички» ждут у моря погоды, не в силах смириться с новой ценовой реальностью. Однако рано или поздно им придется это сделать, поэтому существенное снижение цен на высокобюджетные квартиры, по-видимому, неизбежно.
 

Новостройки подстраиваются под нового покупателя

Из-за ухода спекулятивных инвесторов спрос на элитном рынке Москвы сократился на 40-50% по сравнению с докризисным уровнем, заявил директор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate Алексей Сидоров на круглом столе в рамках выставки «Недвижимость от лидеров».

В возвращение спекулянтов и, соответственно, восстановление спроса в какой-то обозримой перспективе ни консультанты, ни даже застройщики не верят. «Спроса 2012, 2006 гг. не достигнуть. Если рынок не растет (по цене – прим. ред.) на 20% в год, то смысла приобретать все новые и новые элитные квартиры, наверное, нет», - констатировала директор департамента продаж компании «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова на другом круглом столе в рамках той же выставки.

По данным Kalinka Group, в настоящее время примерно 60-70% квартир на элитном рынке покупается для собственного проживания. 20-30% - для того, чтобы сохранить деньги. «При этом покупают на начальных стадиях строительства объекта без четкого понимания, как в дальнейшем будут использовать недвижимость: для личного проживания, для сохранения капитала или для сдачи в аренду», - поясняет эксперт директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Роман Попов. Инвестиционные краткосрочные сделки, по словам эксперта, совершают менее 10% покупателей «элитки».

Гендиректор агентства «Усадьба» Надежда Хазова оценивает долю инвестиционных сделок менее чем в 5%. Причем она имеет в виду в основном инвестиции с целью сдачи в аренду. Классических инвесторов, которые приобретают по многу квартир, по ее словам, сейчас крайне мало. В «Галс-Девелопмент» таковых, может, один-два клиента на объект, подтвердила Батынкова.

С изменением уровня и структуры спроса изменились и предпочтения покупателей. Стартовавший несколько лет назад процесс оптимизации площадей и бюджетов не завершен до сих пор: по данным совместного исследования Knight Frank и Welhome, средняя площадь приобретаемых квартир и апартаментов по итогам прошедшего лета составила 116 кв. м, что на 11 кв. м меньше, чем годом ранее. Средняя стоимость проданного лота за год сократилась на 10 млн руб., до 73 млн. А доля сделок в бюджете менее 50 млн руб. выросла на 9% и составила 55%.

Изменился и рейтинг элитных районов Москвы в плане покупательских предпочтений. На когда-то суперпопулярной и, соответственно, супердорогой Остоженке за восемь месяцев 2016 г. не было продано ни одной квартиры на первичном рынке, сообщили Contact Real Estate и Savills. А лидируют в этом году по объемам продаж Хамовники (та часть, что за Садовым кольцом), Пресненский район и Замоскворечье – то есть локации «второго эшелона» с более-менее разумными ценами.

При этом надо отметить, что демократизация элитного рынка отнюдь не сделала его клиентов менее требовательными. Наоборот: покупая жилье для себя, люди «хотят втрое больше за ту же сумму», подчеркнула Хазова. Застройщики в ответ стирают границы между классами - по словам Батынковой, проекты бизнес-класса в плане качества строительства и отделки сейчас мало чем отличаются от «премиума» - и одновременно уменьшают площади квартир - не только в «бизнесе», но и в «элитке» (см. «Новостройки в центре Москвы в 2016 году: растет предложение маленьких квартир»).

По мнению управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, в центре Москвы в результате трансформации спроса, по сути, сформировался новый класс жилья – элитного по качеству, но с метражом квартир и апартаментов, близким скорее к комфортклассу.

Соответственно, скорректировалась и стоимость предложения: по оценке гендиректора компании «Магистрат» (ГК «Интеко») Алексея Болдина, порог входа на элитный рынок снизился как минимум в два раза, что привело к значительному расширению клиентской аудитории. «Элитка» перестала быть закрытым клубом для избранных, подчеркнул Болдин.

Рынку это только на пользу: по данным Point Estate, в III квартале 2016 г. было заключено 176 сделок с элитными квартирами и апартаментами - на 53% больше, чем годом ранее. В сентябре на рынке премиальных новостроек Москвы продали 65 квартир против 49 годом ранее, подсчитали в TWEED. Point Estate даже зафиксировала в III квартале рост стоимости метра в элитных новостройках - впервые с начала года. По информации компании, этот показатель вырос на 2% в рублях и на 3% в долларах.

Правда, другие консультанты увеличения стоимости метра пока не фиксируют: согласно подсчетам Colliers International, по итогам сентября 1 кв. м в премиум классе стоил на 5% меньше, чем во II квартале, благодаря выходу новых проектов по более привлекательным ценам. Тем не менее, по мнению профессиональных участников рынка, для сегмента элитных новостроек худшее, похоже, уже позади. А вот о «вторичке» этого сказать нельзя.
 

Вторичный рынок: напрасные ожидания

На вторичном рынке есть глобальное несоответствие ожидаемой и реальной стоимости жилья, потому что собственники, купившие недвижимость до кризиса, когда доллар был в два раза дешевле, не хотят расставаться с активом с убытками, отметил Алексей Сидоров. Разницу между «хотелками» продавцов и возможностями покупателей он оценивает примерно в 30%.

По информации Contact Real Estate и Savills, новостройки и «вторичка» различаются по цене метра примерно в два раза: $8 260 в среднем против $13 675, по данным за I полугодие. Проблема усугубляется разницей в площади жилья: квартиры в домах 1990-2000-х гг. постройки, которые сейчас выходят на вторичный рынок, существенно просторнее, чем в нынешних новостройках. Что, естественно, отражается на стоимости лота. Согласно подсчетам Contact Real Estate и Savills, средняя площадь проданных вторичных квартир составила 165,3 кв. м, новостроек – 116,2 кв. м (-29%).

Как следствие, за полгода в Москве продали 216 квартир в новостройках против 85 на вторичном рынке. И это при том, что объем предложения «вторички» в два раза превышает таковой на первичном рынке: по словам Дмитрия Халина, на рынке новостроек была продана каждая восьмая из выставленных на продажу квартир, а на вторичном – лишь каждая 40-я.

Улучшения ситуации на вторичном рынке эксперты не ждут – слишком велико давление со стороны новостроек. Элитное жилье очень быстро морально устаревает: уже сейчас покупатели предпочитают новые проекты тем, что были сданы в 2010-х гг., даже если последние дешевле, отмечает Надежда Хазова.

Таким образом, если собственники вторичных квартир все-таки желают продать свою недвижимость, им придется снижать цены, уверены участники рынка. «Удивлен, почему до сих пор цены не упали. Процентов 30% продавцов сидят и ждут, что раз они купили (квартиру – прим. ред.) по $15-20 тыс. за метр несколько лет назад, то за столько же смогут и продать. И еще как минимум получить сверх не меньше, чем процент по депозиту в банке. Из чего это следует, совершенно непонятно», - говорит Алексей Сидоров.

Действительно, из чего? Докризисный уровень цен на рынке недвижимости сложился в совершенно другой экономической реальности, в которой в страну широким потоком лились деньги из-за рубежа, баррель стоил $100-120, доллар – 30 руб., а топ-менеджеры получали миллионные бонусы в твердой валюте. Но эпоха шальных денег ушла, что не может не отразится на стоимости недвижимости, как элитной, так и типовой – см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр».

Реальный уровень цен на элитное жилье показывает первичный рынок – во всяком случае, те его сегменты, которые пользуются спросом, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Соответственно, чтобы заинтересовать покупателей, вторичному метру надо снизиться как минимум в два раза, до $5-10 тыс., уверен эксперт.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8574 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 620 390
до 26 558 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 030 400
до 25 845 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Флотилия Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзал 1-5-комнатные апартаменты Площади : 52 - 172 кв.м. м. Речной вокзал, 6 мин. транспортом Ляпидевского ул., вл.1, к.1 Ляпидевского ул., вл.1, к.3 Ляпидевского ул., вл.1, к.4 Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Застройщик: Эй Джи Эссет Менеджмент (AG Capital). Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры пл. 21-118 кв.м.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Мелодия леса" Евродвушка в окружении леса всего 2.6 млн руб! Собственный детский сад. Экологически чистый Солнечногорский район. Звоните! Застройщик: Жилой квартал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте