Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Элитное жилье подешевеет вдвое

Высокобюджетный рынок жив за счет новостроек

Элитная недвижимость не избежала участи типового жилья: спекулянты, ранее обеспечивавший постоянный рост цен, ушли с рынка, оставшийся спрос сосредоточен в новостройках, а продавцы «вторички» ждут у моря погоды, не в силах смириться с новой ценовой реальностью. Однако рано или поздно им придется это сделать, поэтому существенное снижение цен на высокобюджетные квартиры, по-видимому, неизбежно.
 

Новостройки подстраиваются под нового покупателя

Из-за ухода спекулятивных инвесторов спрос на элитном рынке Москвы сократился на 40-50% по сравнению с докризисным уровнем, заявил директор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate Алексей Сидоров на круглом столе в рамках выставки «Недвижимость от лидеров».

В возвращение спекулянтов и, соответственно, восстановление спроса в какой-то обозримой перспективе ни консультанты, ни даже застройщики не верят. «Спроса 2012, 2006 гг. не достигнуть. Если рынок не растет (по цене – прим. ред.) на 20% в год, то смысла приобретать все новые и новые элитные квартиры, наверное, нет», - констатировала директор департамента продаж компании «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова на другом круглом столе в рамках той же выставки.

По данным Kalinka Group, в настоящее время примерно 60-70% квартир на элитном рынке покупается для собственного проживания. 20-30% - для того, чтобы сохранить деньги. «При этом покупают на начальных стадиях строительства объекта без четкого понимания, как в дальнейшем будут использовать недвижимость: для личного проживания, для сохранения капитала или для сдачи в аренду», - поясняет эксперт директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Роман Попов. Инвестиционные краткосрочные сделки, по словам эксперта, совершают менее 10% покупателей «элитки».

Гендиректор агентства «Усадьба» Надежда Хазова оценивает долю инвестиционных сделок менее чем в 5%. Причем она имеет в виду в основном инвестиции с целью сдачи в аренду. Классических инвесторов, которые приобретают по многу квартир, по ее словам, сейчас крайне мало. В «Галс-Девелопмент» таковых, может, один-два клиента на объект, подтвердила Батынкова.

С изменением уровня и структуры спроса изменились и предпочтения покупателей. Стартовавший несколько лет назад процесс оптимизации площадей и бюджетов не завершен до сих пор: по данным совместного исследования Knight Frank и Welhome, средняя площадь приобретаемых квартир и апартаментов по итогам прошедшего лета составила 116 кв. м, что на 11 кв. м меньше, чем годом ранее. Средняя стоимость проданного лота за год сократилась на 10 млн руб., до 73 млн. А доля сделок в бюджете менее 50 млн руб. выросла на 9% и составила 55%.

Изменился и рейтинг элитных районов Москвы в плане покупательских предпочтений. На когда-то суперпопулярной и, соответственно, супердорогой Остоженке за восемь месяцев 2016 г. не было продано ни одной квартиры на первичном рынке, сообщили Contact Real Estate и Savills. А лидируют в этом году по объемам продаж Хамовники (та часть, что за Садовым кольцом), Пресненский район и Замоскворечье – то есть локации «второго эшелона» с более-менее разумными ценами.

При этом надо отметить, что демократизация элитного рынка отнюдь не сделала его клиентов менее требовательными. Наоборот: покупая жилье для себя, люди «хотят втрое больше за ту же сумму», подчеркнула Хазова. Застройщики в ответ стирают границы между классами - по словам Батынковой, проекты бизнес-класса в плане качества строительства и отделки сейчас мало чем отличаются от «премиума» - и одновременно уменьшают площади квартир - не только в «бизнесе», но и в «элитке» (см. «Новостройки в центре Москвы в 2016 году: растет предложение маленьких квартир»).

По мнению управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, в центре Москвы в результате трансформации спроса, по сути, сформировался новый класс жилья – элитного по качеству, но с метражом квартир и апартаментов, близким скорее к комфортклассу.

Соответственно, скорректировалась и стоимость предложения: по оценке гендиректора компании «Магистрат» (ГК «Интеко») Алексея Болдина, порог входа на элитный рынок снизился как минимум в два раза, что привело к значительному расширению клиентской аудитории. «Элитка» перестала быть закрытым клубом для избранных, подчеркнул Болдин.

Рынку это только на пользу: по данным Point Estate, в III квартале 2016 г. было заключено 176 сделок с элитными квартирами и апартаментами - на 53% больше, чем годом ранее. В сентябре на рынке премиальных новостроек Москвы продали 65 квартир против 49 годом ранее, подсчитали в TWEED. Point Estate даже зафиксировала в III квартале рост стоимости метра в элитных новостройках - впервые с начала года. По информации компании, этот показатель вырос на 2% в рублях и на 3% в долларах.

Правда, другие консультанты увеличения стоимости метра пока не фиксируют: согласно подсчетам Colliers International, по итогам сентября 1 кв. м в премиум классе стоил на 5% меньше, чем во II квартале, благодаря выходу новых проектов по более привлекательным ценам. Тем не менее, по мнению профессиональных участников рынка, для сегмента элитных новостроек худшее, похоже, уже позади. А вот о «вторичке» этого сказать нельзя.
 

Вторичный рынок: напрасные ожидания

На вторичном рынке есть глобальное несоответствие ожидаемой и реальной стоимости жилья, потому что собственники, купившие недвижимость до кризиса, когда доллар был в два раза дешевле, не хотят расставаться с активом с убытками, отметил Алексей Сидоров. Разницу между «хотелками» продавцов и возможностями покупателей он оценивает примерно в 30%.

По информации Contact Real Estate и Savills, новостройки и «вторичка» различаются по цене метра примерно в два раза: $8 260 в среднем против $13 675, по данным за I полугодие. Проблема усугубляется разницей в площади жилья: квартиры в домах 1990-2000-х гг. постройки, которые сейчас выходят на вторичный рынок, существенно просторнее, чем в нынешних новостройках. Что, естественно, отражается на стоимости лота. Согласно подсчетам Contact Real Estate и Savills, средняя площадь проданных вторичных квартир составила 165,3 кв. м, новостроек – 116,2 кв. м (-29%).

Как следствие, за полгода в Москве продали 216 квартир в новостройках против 85 на вторичном рынке. И это при том, что объем предложения «вторички» в два раза превышает таковой на первичном рынке: по словам Дмитрия Халина, на рынке новостроек была продана каждая восьмая из выставленных на продажу квартир, а на вторичном – лишь каждая 40-я.

Улучшения ситуации на вторичном рынке эксперты не ждут – слишком велико давление со стороны новостроек. Элитное жилье очень быстро морально устаревает: уже сейчас покупатели предпочитают новые проекты тем, что были сданы в 2010-х гг., даже если последние дешевле, отмечает Надежда Хазова.

Таким образом, если собственники вторичных квартир все-таки желают продать свою недвижимость, им придется снижать цены, уверены участники рынка. «Удивлен, почему до сих пор цены не упали. Процентов 30% продавцов сидят и ждут, что раз они купили (квартиру – прим. ред.) по $15-20 тыс. за метр несколько лет назад, то за столько же смогут и продать. И еще как минимум получить сверх не меньше, чем процент по депозиту в банке. Из чего это следует, совершенно непонятно», - говорит Алексей Сидоров.

Действительно, из чего? Докризисный уровень цен на рынке недвижимости сложился в совершенно другой экономической реальности, в которой в страну широким потоком лились деньги из-за рубежа, баррель стоил $100-120, доллар – 30 руб., а топ-менеджеры получали миллионные бонусы в твердой валюте. Но эпоха шальных денег ушла, что не может не отразится на стоимости недвижимости, как элитной, так и типовой – см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр».

Реальный уровень цен на элитное жилье показывает первичный рынок – во всяком случае, те его сегменты, которые пользуются спросом, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Соответственно, чтобы заинтересовать покупателей, вторичному метру надо снизиться как минимум в два раза, до $5-10 тыс., уверен эксперт.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8442 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 307 500
до 42 146 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 432 180
до 15 753 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Флотилия Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзал 1-5-комнатные квартиры Площади : 47 - 107 кв.м. м. Речной вокзал, 6 мин. транспортом Ляпидевского ул., вл.1, к.1 Ляпидевского ул., вл.1, к.3 Ляпидевского ул., вл.1, к.4 Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 48-131 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры пл. 25-89 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Торопитесь! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте