Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Элитное жилье подешевеет вдвое

Высокобюджетный рынок жив за счет новостроек

Элитная недвижимость не избежала участи типового жилья: спекулянты, ранее обеспечивавший постоянный рост цен, ушли с рынка, оставшийся спрос сосредоточен в новостройках, а продавцы «вторички» ждут у моря погоды, не в силах смириться с новой ценовой реальностью. Однако рано или поздно им придется это сделать, поэтому существенное снижение цен на высокобюджетные квартиры, по-видимому, неизбежно.
 

Новостройки подстраиваются под нового покупателя

Из-за ухода спекулятивных инвесторов спрос на элитном рынке Москвы сократился на 40-50% по сравнению с докризисным уровнем, заявил директор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate Алексей Сидоров на круглом столе в рамках выставки «Недвижимость от лидеров».

В возвращение спекулянтов и, соответственно, восстановление спроса в какой-то обозримой перспективе ни консультанты, ни даже застройщики не верят. «Спроса 2012, 2006 гг. не достигнуть. Если рынок не растет (по цене – прим. ред.) на 20% в год, то смысла приобретать все новые и новые элитные квартиры, наверное, нет», - констатировала директор департамента продаж компании «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова на другом круглом столе в рамках той же выставки.

По данным Kalinka Group, в настоящее время примерно 60-70% квартир на элитном рынке покупается для собственного проживания. 20-30% - для того, чтобы сохранить деньги. «При этом покупают на начальных стадиях строительства объекта без четкого понимания, как в дальнейшем будут использовать недвижимость: для личного проживания, для сохранения капитала или для сдачи в аренду», - поясняет эксперт директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Роман Попов. Инвестиционные краткосрочные сделки, по словам эксперта, совершают менее 10% покупателей «элитки».

Гендиректор агентства «Усадьба» Надежда Хазова оценивает долю инвестиционных сделок менее чем в 5%. Причем она имеет в виду в основном инвестиции с целью сдачи в аренду. Классических инвесторов, которые приобретают по многу квартир, по ее словам, сейчас крайне мало. В «Галс-Девелопмент» таковых, может, один-два клиента на объект, подтвердила Батынкова.

С изменением уровня и структуры спроса изменились и предпочтения покупателей. Стартовавший несколько лет назад процесс оптимизации площадей и бюджетов не завершен до сих пор: по данным совместного исследования Knight Frank и Welhome, средняя площадь приобретаемых квартир и апартаментов по итогам прошедшего лета составила 116 кв. м, что на 11 кв. м меньше, чем годом ранее. Средняя стоимость проданного лота за год сократилась на 10 млн руб., до 73 млн. А доля сделок в бюджете менее 50 млн руб. выросла на 9% и составила 55%.

Изменился и рейтинг элитных районов Москвы в плане покупательских предпочтений. На когда-то суперпопулярной и, соответственно, супердорогой Остоженке за восемь месяцев 2016 г. не было продано ни одной квартиры на первичном рынке, сообщили Contact Real Estate и Savills. А лидируют в этом году по объемам продаж Хамовники (та часть, что за Садовым кольцом), Пресненский район и Замоскворечье – то есть локации «второго эшелона» с более-менее разумными ценами.

При этом надо отметить, что демократизация элитного рынка отнюдь не сделала его клиентов менее требовательными. Наоборот: покупая жилье для себя, люди «хотят втрое больше за ту же сумму», подчеркнула Хазова. Застройщики в ответ стирают границы между классами - по словам Батынковой, проекты бизнес-класса в плане качества строительства и отделки сейчас мало чем отличаются от «премиума» - и одновременно уменьшают площади квартир - не только в «бизнесе», но и в «элитке» (см. «Новостройки в центре Москвы в 2016 году: растет предложение маленьких квартир»).

По мнению управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, в центре Москвы в результате трансформации спроса, по сути, сформировался новый класс жилья – элитного по качеству, но с метражом квартир и апартаментов, близким скорее к комфортклассу.

Соответственно, скорректировалась и стоимость предложения: по оценке гендиректора компании «Магистрат» (ГК «Интеко») Алексея Болдина, порог входа на элитный рынок снизился как минимум в два раза, что привело к значительному расширению клиентской аудитории. «Элитка» перестала быть закрытым клубом для избранных, подчеркнул Болдин.

Рынку это только на пользу: по данным Point Estate, в III квартале 2016 г. было заключено 176 сделок с элитными квартирами и апартаментами - на 53% больше, чем годом ранее. В сентябре на рынке премиальных новостроек Москвы продали 65 квартир против 49 годом ранее, подсчитали в TWEED. Point Estate даже зафиксировала в III квартале рост стоимости метра в элитных новостройках - впервые с начала года. По информации компании, этот показатель вырос на 2% в рублях и на 3% в долларах.

Правда, другие консультанты увеличения стоимости метра пока не фиксируют: согласно подсчетам Colliers International, по итогам сентября 1 кв. м в премиум классе стоил на 5% меньше, чем во II квартале, благодаря выходу новых проектов по более привлекательным ценам. Тем не менее, по мнению профессиональных участников рынка, для сегмента элитных новостроек худшее, похоже, уже позади. А вот о «вторичке» этого сказать нельзя.
 

Вторичный рынок: напрасные ожидания

На вторичном рынке есть глобальное несоответствие ожидаемой и реальной стоимости жилья, потому что собственники, купившие недвижимость до кризиса, когда доллар был в два раза дешевле, не хотят расставаться с активом с убытками, отметил Алексей Сидоров. Разницу между «хотелками» продавцов и возможностями покупателей он оценивает примерно в 30%.

По информации Contact Real Estate и Savills, новостройки и «вторичка» различаются по цене метра примерно в два раза: $8 260 в среднем против $13 675, по данным за I полугодие. Проблема усугубляется разницей в площади жилья: квартиры в домах 1990-2000-х гг. постройки, которые сейчас выходят на вторичный рынок, существенно просторнее, чем в нынешних новостройках. Что, естественно, отражается на стоимости лота. Согласно подсчетам Contact Real Estate и Savills, средняя площадь проданных вторичных квартир составила 165,3 кв. м, новостроек – 116,2 кв. м (-29%).

Как следствие, за полгода в Москве продали 216 квартир в новостройках против 85 на вторичном рынке. И это при том, что объем предложения «вторички» в два раза превышает таковой на первичном рынке: по словам Дмитрия Халина, на рынке новостроек была продана каждая восьмая из выставленных на продажу квартир, а на вторичном – лишь каждая 40-я.

Улучшения ситуации на вторичном рынке эксперты не ждут – слишком велико давление со стороны новостроек. Элитное жилье очень быстро морально устаревает: уже сейчас покупатели предпочитают новые проекты тем, что были сданы в 2010-х гг., даже если последние дешевле, отмечает Надежда Хазова.

Таким образом, если собственники вторичных квартир все-таки желают продать свою недвижимость, им придется снижать цены, уверены участники рынка. «Удивлен, почему до сих пор цены не упали. Процентов 30% продавцов сидят и ждут, что раз они купили (квартиру – прим. ред.) по $15-20 тыс. за метр несколько лет назад, то за столько же смогут и продать. И еще как минимум получить сверх не меньше, чем процент по депозиту в банке. Из чего это следует, совершенно непонятно», - говорит Алексей Сидоров.

Действительно, из чего? Докризисный уровень цен на рынке недвижимости сложился в совершенно другой экономической реальности, в которой в страну широким потоком лились деньги из-за рубежа, баррель стоил $100-120, доллар – 30 руб., а топ-менеджеры получали миллионные бонусы в твердой валюте. Но эпоха шальных денег ушла, что не может не отразится на стоимости недвижимости, как элитной, так и типовой – см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр».

Реальный уровень цен на элитное жилье показывает первичный рынок – во всяком случае, те его сегменты, которые пользуются спросом, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Соответственно, чтобы заинтересовать покупателей, вторичному метру надо снизиться как минимум в два раза, до $5-10 тыс., уверен эксперт.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8462 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 13 143 900
до 37 253 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 228 000
до 17 491 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье в Вешняках Москва, Восточный округ, район Вешняки, м. Выхино 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Выхино, 7 мин. пешком Застройщик: Вешняковская 18.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! 1-5-комнатные квартиры площадью от 49 метров.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Новые 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. Звоните! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. от 23 метров.Монолит. Торопитесь! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте