Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Элитное жилье подешевеет вдвое

Высокобюджетный рынок жив за счет новостроек

Элитная недвижимость не избежала участи типового жилья: спекулянты, ранее обеспечивавший постоянный рост цен, ушли с рынка, оставшийся спрос сосредоточен в новостройках, а продавцы «вторички» ждут у моря погоды, не в силах смириться с новой ценовой реальностью. Однако рано или поздно им придется это сделать, поэтому существенное снижение цен на высокобюджетные квартиры, по-видимому, неизбежно.
 

Новостройки подстраиваются под нового покупателя

Из-за ухода спекулятивных инвесторов спрос на элитном рынке Москвы сократился на 40-50% по сравнению с докризисным уровнем, заявил директор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate Алексей Сидоров на круглом столе в рамках выставки «Недвижимость от лидеров».

В возвращение спекулянтов и, соответственно, восстановление спроса в какой-то обозримой перспективе ни консультанты, ни даже застройщики не верят. «Спроса 2012, 2006 гг. не достигнуть. Если рынок не растет (по цене – прим. ред.) на 20% в год, то смысла приобретать все новые и новые элитные квартиры, наверное, нет», - констатировала директор департамента продаж компании «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова на другом круглом столе в рамках той же выставки.

По данным Kalinka Group, в настоящее время примерно 60-70% квартир на элитном рынке покупается для собственного проживания. 20-30% - для того, чтобы сохранить деньги. «При этом покупают на начальных стадиях строительства объекта без четкого понимания, как в дальнейшем будут использовать недвижимость: для личного проживания, для сохранения капитала или для сдачи в аренду», - поясняет эксперт директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Роман Попов. Инвестиционные краткосрочные сделки, по словам эксперта, совершают менее 10% покупателей «элитки».

Гендиректор агентства «Усадьба» Надежда Хазова оценивает долю инвестиционных сделок менее чем в 5%. Причем она имеет в виду в основном инвестиции с целью сдачи в аренду. Классических инвесторов, которые приобретают по многу квартир, по ее словам, сейчас крайне мало. В «Галс-Девелопмент» таковых, может, один-два клиента на объект, подтвердила Батынкова.

С изменением уровня и структуры спроса изменились и предпочтения покупателей. Стартовавший несколько лет назад процесс оптимизации площадей и бюджетов не завершен до сих пор: по данным совместного исследования Knight Frank и Welhome, средняя площадь приобретаемых квартир и апартаментов по итогам прошедшего лета составила 116 кв. м, что на 11 кв. м меньше, чем годом ранее. Средняя стоимость проданного лота за год сократилась на 10 млн руб., до 73 млн. А доля сделок в бюджете менее 50 млн руб. выросла на 9% и составила 55%.

Изменился и рейтинг элитных районов Москвы в плане покупательских предпочтений. На когда-то суперпопулярной и, соответственно, супердорогой Остоженке за восемь месяцев 2016 г. не было продано ни одной квартиры на первичном рынке, сообщили Contact Real Estate и Savills. А лидируют в этом году по объемам продаж Хамовники (та часть, что за Садовым кольцом), Пресненский район и Замоскворечье – то есть локации «второго эшелона» с более-менее разумными ценами.

При этом надо отметить, что демократизация элитного рынка отнюдь не сделала его клиентов менее требовательными. Наоборот: покупая жилье для себя, люди «хотят втрое больше за ту же сумму», подчеркнула Хазова. Застройщики в ответ стирают границы между классами - по словам Батынковой, проекты бизнес-класса в плане качества строительства и отделки сейчас мало чем отличаются от «премиума» - и одновременно уменьшают площади квартир - не только в «бизнесе», но и в «элитке» (см. «Новостройки в центре Москвы в 2016 году: растет предложение маленьких квартир»).

По мнению управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, в центре Москвы в результате трансформации спроса, по сути, сформировался новый класс жилья – элитного по качеству, но с метражом квартир и апартаментов, близким скорее к комфортклассу.

Соответственно, скорректировалась и стоимость предложения: по оценке гендиректора компании «Магистрат» (ГК «Интеко») Алексея Болдина, порог входа на элитный рынок снизился как минимум в два раза, что привело к значительному расширению клиентской аудитории. «Элитка» перестала быть закрытым клубом для избранных, подчеркнул Болдин.

Рынку это только на пользу: по данным Point Estate, в III квартале 2016 г. было заключено 176 сделок с элитными квартирами и апартаментами - на 53% больше, чем годом ранее. В сентябре на рынке премиальных новостроек Москвы продали 65 квартир против 49 годом ранее, подсчитали в TWEED. Point Estate даже зафиксировала в III квартале рост стоимости метра в элитных новостройках - впервые с начала года. По информации компании, этот показатель вырос на 2% в рублях и на 3% в долларах.

Правда, другие консультанты увеличения стоимости метра пока не фиксируют: согласно подсчетам Colliers International, по итогам сентября 1 кв. м в премиум классе стоил на 5% меньше, чем во II квартале, благодаря выходу новых проектов по более привлекательным ценам. Тем не менее, по мнению профессиональных участников рынка, для сегмента элитных новостроек худшее, похоже, уже позади. А вот о «вторичке» этого сказать нельзя.
 

Вторичный рынок: напрасные ожидания

На вторичном рынке есть глобальное несоответствие ожидаемой и реальной стоимости жилья, потому что собственники, купившие недвижимость до кризиса, когда доллар был в два раза дешевле, не хотят расставаться с активом с убытками, отметил Алексей Сидоров. Разницу между «хотелками» продавцов и возможностями покупателей он оценивает примерно в 30%.

По информации Contact Real Estate и Savills, новостройки и «вторичка» различаются по цене метра примерно в два раза: $8 260 в среднем против $13 675, по данным за I полугодие. Проблема усугубляется разницей в площади жилья: квартиры в домах 1990-2000-х гг. постройки, которые сейчас выходят на вторичный рынок, существенно просторнее, чем в нынешних новостройках. Что, естественно, отражается на стоимости лота. Согласно подсчетам Contact Real Estate и Savills, средняя площадь проданных вторичных квартир составила 165,3 кв. м, новостроек – 116,2 кв. м (-29%).

Как следствие, за полгода в Москве продали 216 квартир в новостройках против 85 на вторичном рынке. И это при том, что объем предложения «вторички» в два раза превышает таковой на первичном рынке: по словам Дмитрия Халина, на рынке новостроек была продана каждая восьмая из выставленных на продажу квартир, а на вторичном – лишь каждая 40-я.

Улучшения ситуации на вторичном рынке эксперты не ждут – слишком велико давление со стороны новостроек. Элитное жилье очень быстро морально устаревает: уже сейчас покупатели предпочитают новые проекты тем, что были сданы в 2010-х гг., даже если последние дешевле, отмечает Надежда Хазова.

Таким образом, если собственники вторичных квартир все-таки желают продать свою недвижимость, им придется снижать цены, уверены участники рынка. «Удивлен, почему до сих пор цены не упали. Процентов 30% продавцов сидят и ждут, что раз они купили (квартиру – прим. ред.) по $15-20 тыс. за метр несколько лет назад, то за столько же смогут и продать. И еще как минимум получить сверх не меньше, чем процент по депозиту в банке. Из чего это следует, совершенно непонятно», - говорит Алексей Сидоров.

Действительно, из чего? Докризисный уровень цен на рынке недвижимости сложился в совершенно другой экономической реальности, в которой в страну широким потоком лились деньги из-за рубежа, баррель стоил $100-120, доллар – 30 руб., а топ-менеджеры получали миллионные бонусы в твердой валюте. Но эпоха шальных денег ушла, что не может не отразится на стоимости недвижимости, как элитной, так и типовой – см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр».

Реальный уровень цен на элитное жилье показывает первичный рынок – во всяком случае, те его сегменты, которые пользуются спросом, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Соответственно, чтобы заинтересовать покупателей, вторичному метру надо снизиться как минимум в два раза, до $5-10 тыс., уверен эксперт.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8657 (1 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 25 066 000
до 30 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК CITY PARK Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 71 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Выставочная, 10 мин. пешком Мантулинская ул., вл. 7, к.1 (3 оч.) Мантулинская ул., вл. 7, к.2 (2 оч.) Мантулинская ул., вл. 7, к.3 (2 оч.) Мантулинская ул., вл. 7, к.4 (1 оч.) Мантулинская ул., вл. 7, к.5 (1 оч.) Застройщик: Монарх.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 698 750
до 33 762 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Квартал на набережной NOW Москва, Южный округ, район Даниловский Площади : 38 - 116 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Технопарк, 5 мин. пешком Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 544 922
до 11 243 114 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК в Зеленограде Москва, Зеленоградский округ Площади : 62 - 98 кв.м.

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
СИМВОЛ. Квартиры в новых домах! Потолки до 3,6 м, окна высотой 2 м, приватный двор, подземный паркинг. Рядом 3 ст. метро. Свой открытый парк. от 6,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 444 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Повышение цен с 22 октября! Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение! Ст. метро «Медведково». Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 7.3 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Идет заселение! Станция м. «Селигеровская». Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. 10 мин. на авто до метро Некрасовка. Развитая инфраструктура. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Спешите! Одинцовский район. Квартиры пл. от 112 метров. квартиры в готовых домах Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Цветочные Поляны Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 9,2%. Развитая и безопасная инфраструктура. 15 мин. до метро Филатов Луг Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке PARK AVENUE Квартиры от 50 кв.м. Свободная планировка. Малоэтажный квартал премиум-класса. Новая Рига, 23 км. Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,5 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. от 3,5 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» - Акция! Сдача в 2019 году. Квартиры в готовых монолитных домах. Субсидированная ипотека 5,4%. Готовая инфраструктура. 2к квартиры от 41 940 руб./мес.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5.3% Просторные семейные квартиры от 5 млн.руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в октябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 8,4%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте