Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что меняет превращение машино-мест в недвижимость?

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

С нового года начинает действовать федеральный закон № 315-ФЗ, превращающий машино-места в полноценные объекты недвижимости. Теперь их можно будет оформлять в личную собственность. Правда, оформляли их так и раньше, хотя и не во всех случаях и, похоже, не вполне по закону. В общем, наблюдалась ужасная путаница, которая только теперь, возможно, исчезнет.
 

По закону нельзя…

На сайте ТСЖ одного из жилищных комплексов, где жильё продаётся вместе с машино-местами в подземном паркинге, висит инструкция по получению на них права собственности. Из инструкции следует, что после сбора всех документов придётся идти в суд. Стать собственником машино-места иным путём не получится при всём желании.

Честно говоря, с первого взгляда непонятно, каким образом здесь могли помочь даже судебные инстанции. По законам, действующим до завершения нынешнего года, суды не должны признавать индивидуальную собственность на машино-места. Ещё в 2010 году статья 20 федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запретила оформлять права на объекты, не значащиеся в государственном кадастре. А для включения в него машино-мест, как отмечено в письмах Минэкономразвития № Д23-2475 от 9 июня 2011 года и № ОГ-Д23-7475 от 26 мая 2015 года, оснований на тот момент не было. Министерство готово допустить регистрацию машино-мест лишь как нежилых помещений, приспособленных для автомобилей. Проблема в том, что статья 27 федерального закона № 221-ФЗ от 2007 года «О государственном кадастре недвижимости» дозволяет ставить на кадастровый учёт лишь помещения со стенами по периметру. Однако огораживать машино-места запрещено нормами безопасности.
 

…Но на практике иногда можно, а иногда – нет

Почему же руководство жилищного комплекса тогда продаёт машино-места? Не столкнулись ли мы с мошенничеством? Как ни странно, подозрения неосновательны. В те самые годы, когда оформление машино-мест как отдельных объектов находилось под прямым запретом, судьи нередко запрет обходили. Так, в марте и апреле 2013 года соответствующие решения вынесли Приморский краевой и Московский городской суды.

Впрочем, так поступали не все судебные инстанции. Другие зачастую чётко следовали указаниям Минэкономразвития. В результате в постановлении от 24 сентября 2013 года № 6037/13 по делу № А40-29754/12-127-277 Президиум Верховного арбитражного суда РФ указал на сосуществование в судебной практике двух противоречащих друг другу взглядов на один и тот же вопрос. При этом документ не отдаёт предпочтение какому-то из них. Почти как в ветхозаветном анекдоте про судью, который, заслушав сначала прокурора, а потом адвоката, сказал каждому, что они правы. А на замечание из зала, что оба правы быть не могут, поскольку говорят взаимоисключающие вещи, заметил: «Ты тоже прав!»
 

Незавидная доля

Но неужели до нынешних изменений законодательства не имелось вообще никакого способа при приобретении площадок под личный транспорт обойтись без суда? На самом деле способ указан в упомянутых письмах Минэкономразвития. Не являясь сами по себе помещениями, машино-места находятся внутри паркинга, отвечающего всем требованиям к нежилым помещениям. Следовательно, можно было регистрировать права не на места под автомобиль, а на доли паркинга, примерно равняющиеся одному машино-месту.

Достоинство данного подхода заключалось в его юридической безупречности. А недостатки схожи с теми, какие присущи долевой собственности на любое другое имущество. Схожи, но не идентичны. Если долевая собственность на квартиру, дом или земельный участок чаще всего затрагивает лишь несколько человек, то в случае с паркингом счёт может идти даже на сотни. В результате могли возникать насколько абсурдные, настолько же и неразрешимые в рамках закона ситуации.

Один юрист рассказывал, как лично подтолкнул на стезю порока клиента. Тот планировал избавиться от машино-места, а точнее, от 1/846 доли общей собственности на паркинг, нарезанного на 846 «кусочков». Покупатель нашёлся быстро. Но статья 250 Гражданского кодекса (ГК РФ) обязывает дольщика, пожелавшего продать свою часть общей собственности, письменно оповестить остальных её владельцев и дать им месяц для преимущественного приобретения. Учитывая то, сколько их было, сделка грозила затянуться и даже сорваться, так как другая сторона долго ждать не собиралась.

Тут и пригодилась подсказка специалиста. Операцию провели под видом дарения, для которого преимущественного права не предусмотрено, а деньги прежний собственник получил неофициально. На ум приходит реплика из фильма Рязанова (с подходящим для темы статьи названием «Гараж»): «Законным путём идти можно. Дойти трудно». Вот и герой нашей истории разрешённым путём не пошёл. И разве был у него тогда выбор?
 

Жизнь после 1 января

С 2017 года выбор, похоже, появится. Вступающий с его началом в силу федеральный закон № 315-ФЗ устраняет главные препятствия для регистрации прав именно на машино-места, а не на доли паркинга. Как мы помним, раньше законодательство вообще не знало, что такое машино-место. Теперь понятие определено в статье 4 Градостроительного кодекса. Для постановки на кадастровый учёт машино-места больше не придётся выдавать за какой-то иной объект, как иногда пытались поступать, поскольку статья 130 ГК РФ в новой редакции считает их полноправным видом недвижимого имущества. По ещё одному свежему закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сведения об этом виде недвижимости включаются в кадастр на тех же условиях, на каких в нём содержится информация о квартирах, домах, земельных участках. То есть всё сделано для того, чтобы стремление граждан записать машино-места в личную собственность встречало в Росреестре поддержку.

Нововведения полезны и для тех, кто оформил машино-место на себя раньше. Как уже сказано, юридическая сторона такого оформления вызывала вопросы. Если учесть, с какой лёгкостью власти отнимают зарегистрированную без сучка и задоринки недвижимость, логично предположить, что у многих обладателей машино-мест было на душе неспокойно. Статья 6 закона № 315-ФЗ легализует их собственность. Это, конечно, не стопроцентная гарантия, но всё же некоторая дополнительная защита.

Что до долей в паркингах, то их обладателям тоже станет легче. Перед ними открываются две перспективы. Можно оставить всё как есть. В таком случае, если кому-то потом захочется распорядиться своей долей, осуществить замысел будет значительно легче. Статья 42 закона № 218-ФЗ разрешила оповещать о грядущей продаже нежилой недвижимости других участников долевой собственности, если их больше двадцати, с помощью объявления на официальном сайте. Главное, чтобы у жилищного комплекса, к которому относится паркинг, такой сайт был. Впрочем, вторая перспектива куда привлекательнее. Свою долю можно выделить из общего «котла» и превратить в отдельную собственность на машино-место. Тогда появится возможность проводить с ним любые операции без оглядки на соседей. Как с личными квартирой, машиной, дачей и т.п.
 

Налоговое бремя

«Я не прочь воспользоваться законом и превратить свою долю паркинга в личное машино-место. Но читал, что налоговая нагрузка на меня тогда существенно возрастёт», – сказал мне недавно доверитель, обратившийся за консультацией. Пришлось его успокоить. Действительно, для государства недвижимость в частных руках – важный источник налоговых поступлений. И его важность только возросла с тех пор, как налоги стали взиматься исходя из кадастровой стоимости объектов.

По этой причине (точнее, и по этой тоже), к примеру, государство никак не завершит бесплатную приватизацию жилья. Ведь каждая приватизированная квартира – новый объект налогообложения. Однако в принятии нынешнего закона о машино-местах налоговый подтекст не прослеживается. Превратившись в самостоятельные единицы, машино-места, безусловно, будут, в соответствии со статьёй 406 Налогового кодекса, облагаться налогом, но по той же ставке, по какой облагались прежние доли в общей собственности на паркинги. Государство от данной трансформации ничего не выигрывает: сколько собирало до вступления закона в силу, столько и будет собирать впредь. Не исключено даже, что величина налога после выдела доли из общей массы немного снизится. Потому что находящаяся в этой самой общей массе доля включает в себя не только пространство для автомобиля, но и частицу территории общего пользования паркинга. А владелец отдельного машино-места финансово ответственен перед налоговыми органами только за него.

Впрочем, бытует мнение, что налоги могут тем не менее вырасти за счёт увеличения кадастровой стоимости новых объектов, которая, как известно, должна служить отражением рыночной. Возможность беспрепятственного отчуждения машино-мест теоретически способна сделать их более привлекательными для покупки и, следовательно, повысить на них спрос. Но в условиях нынешнего кризиса ценник на площадки под личный транспорт и без того предельный. Проблема не в том, что людям не нравятся машино-места в нынешнем виде, а в отсутствии средств на их приобретение. От принятия закона здесь вряд ли что-то изменится. Куда сильнее могло бы помочь завершение кризиса, но он, похоже, ещё надолго.

Наконец, некоторые опасаются, что, оформив на себя машино-место, столкнутся с завышением кадастровой стоимости. На самом деле эти страхи тоже излишни, потому что оправдаются непременно. Просто с тем же успехом государственные оценщики будут завышать и стоимость долей в общей собственности на паркинг, как это, собственно говоря, происходит и сейчас. Независимо от того, какой вид собственности вы выберете, от чиновничьего произвола гарантию не получите. То есть государство свои налоговые излишки взяло бы и без нововведений. Из чего можно сделать вывод, что перед нами достаточно редкий случай, когда закон правительство приняло вполне бескорыстно, главным образом ради улучшения ситуации.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3970 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Спешите! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Спешите! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью от 39 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте