Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что меняет превращение машино-мест в недвижимость?

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

С нового года начинает действовать федеральный закон № 315-ФЗ, превращающий машино-места в полноценные объекты недвижимости. Теперь их можно будет оформлять в личную собственность. Правда, оформляли их так и раньше, хотя и не во всех случаях и, похоже, не вполне по закону. В общем, наблюдалась ужасная путаница, которая только теперь, возможно, исчезнет.
 

По закону нельзя…

На сайте ТСЖ одного из жилищных комплексов, где жильё продаётся вместе с машино-местами в подземном паркинге, висит инструкция по получению на них права собственности. Из инструкции следует, что после сбора всех документов придётся идти в суд. Стать собственником машино-места иным путём не получится при всём желании.

Честно говоря, с первого взгляда непонятно, каким образом здесь могли помочь даже судебные инстанции. По законам, действующим до завершения нынешнего года, суды не должны признавать индивидуальную собственность на машино-места. Ещё в 2010 году статья 20 федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запретила оформлять права на объекты, не значащиеся в государственном кадастре. А для включения в него машино-мест, как отмечено в письмах Минэкономразвития № Д23-2475 от 9 июня 2011 года и № ОГ-Д23-7475 от 26 мая 2015 года, оснований на тот момент не было. Министерство готово допустить регистрацию машино-мест лишь как нежилых помещений, приспособленных для автомобилей. Проблема в том, что статья 27 федерального закона № 221-ФЗ от 2007 года «О государственном кадастре недвижимости» дозволяет ставить на кадастровый учёт лишь помещения со стенами по периметру. Однако огораживать машино-места запрещено нормами безопасности.
 

…Но на практике иногда можно, а иногда – нет

Почему же руководство жилищного комплекса тогда продаёт машино-места? Не столкнулись ли мы с мошенничеством? Как ни странно, подозрения неосновательны. В те самые годы, когда оформление машино-мест как отдельных объектов находилось под прямым запретом, судьи нередко запрет обходили. Так, в марте и апреле 2013 года соответствующие решения вынесли Приморский краевой и Московский городской суды.

Впрочем, так поступали не все судебные инстанции. Другие зачастую чётко следовали указаниям Минэкономразвития. В результате в постановлении от 24 сентября 2013 года № 6037/13 по делу № А40-29754/12-127-277 Президиум Верховного арбитражного суда РФ указал на сосуществование в судебной практике двух противоречащих друг другу взглядов на один и тот же вопрос. При этом документ не отдаёт предпочтение какому-то из них. Почти как в ветхозаветном анекдоте про судью, который, заслушав сначала прокурора, а потом адвоката, сказал каждому, что они правы. А на замечание из зала, что оба правы быть не могут, поскольку говорят взаимоисключающие вещи, заметил: «Ты тоже прав!»
 

Незавидная доля

Но неужели до нынешних изменений законодательства не имелось вообще никакого способа при приобретении площадок под личный транспорт обойтись без суда? На самом деле способ указан в упомянутых письмах Минэкономразвития. Не являясь сами по себе помещениями, машино-места находятся внутри паркинга, отвечающего всем требованиям к нежилым помещениям. Следовательно, можно было регистрировать права не на места под автомобиль, а на доли паркинга, примерно равняющиеся одному машино-месту.

Достоинство данного подхода заключалось в его юридической безупречности. А недостатки схожи с теми, какие присущи долевой собственности на любое другое имущество. Схожи, но не идентичны. Если долевая собственность на квартиру, дом или земельный участок чаще всего затрагивает лишь несколько человек, то в случае с паркингом счёт может идти даже на сотни. В результате могли возникать насколько абсурдные, настолько же и неразрешимые в рамках закона ситуации.

Один юрист рассказывал, как лично подтолкнул на стезю порока клиента. Тот планировал избавиться от машино-места, а точнее, от 1/846 доли общей собственности на паркинг, нарезанного на 846 «кусочков». Покупатель нашёлся быстро. Но статья 250 Гражданского кодекса (ГК РФ) обязывает дольщика, пожелавшего продать свою часть общей собственности, письменно оповестить остальных её владельцев и дать им месяц для преимущественного приобретения. Учитывая то, сколько их было, сделка грозила затянуться и даже сорваться, так как другая сторона долго ждать не собиралась.

Тут и пригодилась подсказка специалиста. Операцию провели под видом дарения, для которого преимущественного права не предусмотрено, а деньги прежний собственник получил неофициально. На ум приходит реплика из фильма Рязанова (с подходящим для темы статьи названием «Гараж»): «Законным путём идти можно. Дойти трудно». Вот и герой нашей истории разрешённым путём не пошёл. И разве был у него тогда выбор?
 

Жизнь после 1 января

С 2017 года выбор, похоже, появится. Вступающий с его началом в силу федеральный закон № 315-ФЗ устраняет главные препятствия для регистрации прав именно на машино-места, а не на доли паркинга. Как мы помним, раньше законодательство вообще не знало, что такое машино-место. Теперь понятие определено в статье 4 Градостроительного кодекса. Для постановки на кадастровый учёт машино-места больше не придётся выдавать за какой-то иной объект, как иногда пытались поступать, поскольку статья 130 ГК РФ в новой редакции считает их полноправным видом недвижимого имущества. По ещё одному свежему закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сведения об этом виде недвижимости включаются в кадастр на тех же условиях, на каких в нём содержится информация о квартирах, домах, земельных участках. То есть всё сделано для того, чтобы стремление граждан записать машино-места в личную собственность встречало в Росреестре поддержку.

Нововведения полезны и для тех, кто оформил машино-место на себя раньше. Как уже сказано, юридическая сторона такого оформления вызывала вопросы. Если учесть, с какой лёгкостью власти отнимают зарегистрированную без сучка и задоринки недвижимость, логично предположить, что у многих обладателей машино-мест было на душе неспокойно. Статья 6 закона № 315-ФЗ легализует их собственность. Это, конечно, не стопроцентная гарантия, но всё же некоторая дополнительная защита.

Что до долей в паркингах, то их обладателям тоже станет легче. Перед ними открываются две перспективы. Можно оставить всё как есть. В таком случае, если кому-то потом захочется распорядиться своей долей, осуществить замысел будет значительно легче. Статья 42 закона № 218-ФЗ разрешила оповещать о грядущей продаже нежилой недвижимости других участников долевой собственности, если их больше двадцати, с помощью объявления на официальном сайте. Главное, чтобы у жилищного комплекса, к которому относится паркинг, такой сайт был. Впрочем, вторая перспектива куда привлекательнее. Свою долю можно выделить из общего «котла» и превратить в отдельную собственность на машино-место. Тогда появится возможность проводить с ним любые операции без оглядки на соседей. Как с личными квартирой, машиной, дачей и т.п.
 

Налоговое бремя

«Я не прочь воспользоваться законом и превратить свою долю паркинга в личное машино-место. Но читал, что налоговая нагрузка на меня тогда существенно возрастёт», – сказал мне недавно доверитель, обратившийся за консультацией. Пришлось его успокоить. Действительно, для государства недвижимость в частных руках – важный источник налоговых поступлений. И его важность только возросла с тех пор, как налоги стали взиматься исходя из кадастровой стоимости объектов.

По этой причине (точнее, и по этой тоже), к примеру, государство никак не завершит бесплатную приватизацию жилья. Ведь каждая приватизированная квартира – новый объект налогообложения. Однако в принятии нынешнего закона о машино-местах налоговый подтекст не прослеживается. Превратившись в самостоятельные единицы, машино-места, безусловно, будут, в соответствии со статьёй 406 Налогового кодекса, облагаться налогом, но по той же ставке, по какой облагались прежние доли в общей собственности на паркинги. Государство от данной трансформации ничего не выигрывает: сколько собирало до вступления закона в силу, столько и будет собирать впредь. Не исключено даже, что величина налога после выдела доли из общей массы немного снизится. Потому что находящаяся в этой самой общей массе доля включает в себя не только пространство для автомобиля, но и частицу территории общего пользования паркинга. А владелец отдельного машино-места финансово ответственен перед налоговыми органами только за него.

Впрочем, бытует мнение, что налоги могут тем не менее вырасти за счёт увеличения кадастровой стоимости новых объектов, которая, как известно, должна служить отражением рыночной. Возможность беспрепятственного отчуждения машино-мест теоретически способна сделать их более привлекательными для покупки и, следовательно, повысить на них спрос. Но в условиях нынешнего кризиса ценник на площадки под личный транспорт и без того предельный. Проблема не в том, что людям не нравятся машино-места в нынешнем виде, а в отсутствии средств на их приобретение. От принятия закона здесь вряд ли что-то изменится. Куда сильнее могло бы помочь завершение кризиса, но он, похоже, ещё надолго.

Наконец, некоторые опасаются, что, оформив на себя машино-место, столкнутся с завышением кадастровой стоимости. На самом деле эти страхи тоже излишни, потому что оправдаются непременно. Просто с тем же успехом государственные оценщики будут завышать и стоимость долей в общей собственности на паркинг, как это, собственно говоря, происходит и сейчас. Независимо от того, какой вид собственности вы выберете, от чиновничьего произвола гарантию не получите. То есть государство свои налоговые излишки взяло бы и без нововведений. Из чего можно сделать вывод, что перед нами достаточно редкий случай, когда закон правительство приняло вполне бескорыстно, главным образом ради улучшения ситуации.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4128 (1 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. Ипотека от 9,2%. 10 мин. до м. Некрасовка. Подземный паркинг. Школы, детские сады. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "НЕБО" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей на уровне НЕБА. Монолит готов! Престижный район Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры в готовом парке! Символ. Дома на границе ЦАО. Рядом 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Ключи в 2019! Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 410 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Выгода до 450 000 руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Новые квартиры у м.Ботанический сад. Квартиры в готовых домах. Площадь от 20 до 89 кв.м. Звоните! Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Событие в Раменках! Последние 15 квартир по стартовым ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Охрана. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте