Новостройки в Москве и Подмосковье: покупатели все дороже обходятся застройщикам
Скидки вновь пошли в рост
19-21 августа 2016 г. состоялась «Черная пятница» рынка недвижимости Москвы и области, в рамках которой анонсировались скидки до 50%. Итоги акции еще не подведены, однако и без нее щедрость застройщиков поражает воображение. В Подмосковье, где конкуренция особенно высока, скидки в размере 20% и выше предлагают даже флагманы рынка и вне рамок распродаж. В «старой» Москве, оттянувшей на себя значительную часть «замкадного» спроса, дисконт ниже, но и здесь скидка в 10-15% не представляется чем-то из ряда вон выходящим.
Обманчивая стабилизация
По данным Росреестра, число сделок с московскими новостройками в июле выросло на 72,5% по сравнению с 2015 г. и на 2,6% относительно июня 2016 г. В целом за январь-июль показатель увеличился на 56,3% в годовом выражении. До кризиса столь значительный рост спроса непременно привел бы к существенному повышению стоимости жилья. Однако сейчас ничего похожего не происходит: цены предложения с начала года топчутся на месте, некоторое повышение среднерыночного показателя обеспечивается исключительно за счет вымывания квартир в наиболее дешевых проектах, которые при нынешнем уровне платёжеспособного спроса продаются лучше всего.
Новостройки внутри МКАД, без элитного центра
| Класс | Доля в общем объеме предложения, % | Средняя цена 1 кв. м, руб. | Средняя цена квартиры, млн руб. | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| июл.15 | дек.15 | июл.16 | июл.15 | дек.15 | июл.16 | июл.15 | дек.15 | июл.16 | |
| Бизнес | 46,3 | 24,0 | 26,9 | 259 800 | 288 700 | 288 100 | 27,9 | 30,9 | 29,1 |
| Комфорт | 29,4 | 30,3 | 36,1 | 206 700 | 196 000 | 194 200 | 13,8 | 13,3 | 13,2 |
| Эконом | 24,3 | 45,7 | 37,0 | 162 500 | 147 200 | 152 300 | 9,7 | 8,0 | 8,3 |
| Среднее/Итого | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 220 500 | 196 000 | 203 900 | 17,2 | 12,9 | 13,8 |
Источник: «ИРН-Консалтинг»
Цены реальных сделок тоже не демонстрируют никакой тенденции к росту.
По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, этим летом скидки предлагаются более чем в 90% проектов эконом- и комфорткласса «старой» Москвы, тогда как годом ранее - в 86%. При этом даже в тех проектах, где официально скидок нет, сегодня редко заключаются сделки без дисконта, отмечает гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Средний размер скидки на квартиру в «старомосковской» новостройке массового сегмента эксперты оценивают в 5-7%, в прошлом году – в 3-5%. Максимальный размер дисконтов в новостройках эконом- и комфортклассов летом 2016 г. достиг 15-17%, в июле 2015 г. скидки не превышали 15%, а в мае 2016 г. – 10%.
Отметим, что скидки в московских новостройках растут на фоне увеличения объема и снижения цен предложения. По данным «ИРН-Консалтинг», квадратный метр за год подешевел на 7,5%, а квартира – почти на 20%.
«Высокая конкуренция и падение платежеспособности населения привело девелоперов к увеличению дисконтов», - говорит Мария Литинецкая. Число проектов в «старой» Москве по сравнению с 2015 г., по информации «Метриума», выросло почти на 59%.
Как следствие, размер скидок и вообще уровень цен в конкретном проекте очень зависит от количества конкурентов.
«В наилучшем положении сейчас находятся относительно небольшие проекты, до 20 000 кв. м, которые возводятся в районах, где давно ничего не строилось и, соответственно, сформировался отложенный спрос на новое жилье. В отличие от них, крупные ЖК не могут рассчитывать только на местных покупателей и, де-факто, вынуждены конкурировать со всем рынком новостроек, насыщенным огромным количеством относительно недорогих проектов. Таким образом, при больших объемах строительства максимальная лояльность клиентам становится непременным условием поддержания нормальных темпов продаж», - поясняет руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
«Дисконтная война»
В Новой Москве и, особенно, в Подмосковье, конкуренция на рынке новостроек еще выше чем, в столице. По словам зампреда правительства Московской области Германа Елянюшкина, в регионе ждет покупателей 70% строящегося жилья – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: за 20-м километром от МКАД на рынке жизни нет». Как следствие, борьба за клиентов за МКАД острее, а застройщики – щедрее. Причем эта щедрость растет.
По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в июле по сравнению с июнем размер скидок в Подмосковье вырос примерно на 4% и достиг в среднем 11-13%. В проектах на начальной стадии строительства предлагается дисконт выше 20%, отмечает Наталья Шаталина. И это без учета прошедшей на днях «Черной пятницы» (большинство проектов, принимавших участие в акции, расположены в Подмосковье).
По оценке гендиректора IKON Development Евгении Акимовой, в последние месяцы размер скидок не претерпел существенных изменений, однако относительно прошлого года рост составляет до 10%. «Снижение спроса заставляет все большее число подмосковных девелоперов ввязываться в «дисконтную войну», - констатирует Акимова.
Напомним, июль был достаточно удачным для Подмосковья - количество зарегистрированных Росреестром ДДУ увеличилось на 12,4% к июню, однако в I полугодии 2016 г. число сделок сократилось на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2015 г. Средний чек сделки упал примерно на 30%, по словам Елянюшкина.
Похожая ситуация в плане скидок наблюдается и в Новой Москве. В июле-начале августа 2016 г. дисконты предлагались в 91% объектов против 83% в июле 2015 г. Максимальный размер скидок за этот период увеличился с 12% до 18% (также без учета «Черной пятницы»). «Все это свидетельствует о растущей конкуренции. Ведь бороться за покупателя приходится не только с «соседями», но и с новостройками в старых границах Москвы», - подчеркивает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».
Примечательно, что если в прежние годы высокий уровень дисконта сигнализировал покупателям о потенциальных проблемах застройщика, то теперь большие скидки в порядке вещей, отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». Их предлагают даже флагманы рынка. Например, до 31 августа в проектах Urban Group выгоду в 20% может получить любой покупатель, приобретающий квартиру в ипотеку или со стопроцентной оплатой.
Помимо скидок, застройщики в Москве и Подмосковье прибегают к различным маркетинговым ходам, стремясь привлечь максимальное количество потенциальных клиентов, говорит Владимир Каширцев. Это могут быть услуги по рассрочке (в том числе беспроцентной на период до полугода или до конца периода строительства), специальные условия по программе льготной ипотеки, индивидуальный расчет выгодной для покупателя цены по конкретным объектам, бесплатная аренда машино-мест на определенное время (в некоторых проектах машино-места просто дарят), акции типа «отпуск в подарок» и т.п., рассказывают эксперты.
«Иными словами, сегодняшний тренд – максимальная ориентированность на потребности и запросы конкретного покупателя за счет предложения возможных дополнительных услуг», - говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость».
Резюме
С приходом осени и началом делового сезоны риелторы ожидают некоторого оживления спроса и сокращения размера скидок, смягчённого увеличением числа других преференций. «Натуральные скидки станут более умеренными, но для покупателей будут действовать различные выгодные условия, которые также помогут сэкономить», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Пока же можно констатировать, что поддержание спроса требует от девелоперов все больше усилий и все более низкого уровня цен.
Также по теме:
