Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: вид на жительство – капкан для инвестора

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, о «золотых визах» специально для IRN.RU

В мечтах о пересечении границ по велению души россияне порой рассматривают приобретение недвижимости как способ стать частью европейского сообщества. Среди потенциальных покупателей зарубежного жилья по-прежнему встречаются те, кто мечтает о получении вида на жительство в одной из европейских стран в качестве ключа, отпирающего замки на любой границе. «Золотые визы» и другие программы, гарантирующие получение ВНЖ или даже гражданства в обмен на приобретение зарубежного жилья, – нужна ли инвестору «смерть двух зайцев»? Гарантировать успех никто не может.

Золотая клетка

Некоторые страны готовы пойти на все ради восстановления инвестиционной привлекательности, в том числе заманить потенциальных покупателей недвижимости привлекательными, на первый взгляд, программами получения вида на жительство. Но, как показывает практика, вложенная в недвижимость сумма вовсе не гарантирует, что инвестор-иностранец сразу же превратится в европейского резидента. Например, в Португалии в начале наступившего года программа получения «золотой визы» оказалась фактически заморожена, в результате чего около 4000 международных инвесторов, купивших португальскую недвижимость в обмен на предоставление вида на жительство, оказались в бюрократической ловушке. Заявки на визы, которые принимаются от покупателей, готовых потратить на местную недвижимость как минимум 500 000 евро, обрабатываются со скоростью примерно по два запроса в день, а значит, потребуется не один год, чтобы ликвидировать «затор» в программе. Получателями почти 80% «золотых виз» в Португалии являются китайские инвесторы, многие из которых оказались в подвешенном состоянии: теперь им приходится каждые три месяца возвращаться обратно в Китай, чтобы не оказаться в числе португальских нелегалов.

Португалия – не единственная страна, где китайцы оказываются самыми активными покупателями недвижимости. Граждане Китая сегодня являются инвесторами номер один в Испании, Италии, на Мальте и даже в Латвии, где еще недавно главенствовали россияне. Последние сегодня все реже покупают недвижимость ради получения вида на жительство: по статистике компании Indriksons.ru, их число не превышает и 5%. И дело тут вовсе не в отсутствии средств. Спустя некоторое время российские инвесторы поняли, что подобные программы полностью оправдывают свое название: вид на жительство практически ничем не отличается от обычной шенгенской визы, но при этом действительно является «золотым». Учитывая, что минимальный порог для участия в инвестиционной программе получения ВНЖ в Европе колеблется от 250 000 евро в Латвии или Греции, 275 000-300 000 евро на Мальте, Кипре, в Италии, Болгарии и Черногории и до 500 000 евро в Португалии и Испании, вложение столь щедрых сумм в рынки со слабой экономикой не сулит устойчивой прибыли. Высокая безработица (от 10% в Латвии до 23% в Испании), скромный ежегодный рост ВВП, не превышающий 1%, постоянно растущий госдолг, который в некоторых случаях превышает 100% от ВВП страны, не дают арендному сектору развиваться и в результате лишают потенциальных арендодателей стабильного спроса среди арендаторов.

Кроме того, прибыль сокращают налоги. Приобретающего недвижимость в одной из зарубежных стран инвестора помимо единовременного налога (до 10%) и ежегодного муниципального (от 0,2% до 1,1%) ждут регулярные затраты на так называемый rental income, или налог на доход, получаемый в результате сдачи недвижимости в аренду. Ставка его в среднем варьируется от 13% до 24%. Приплюсуйте еще налог на прирост капитала в случае продажи недвижимости.

А если приобретенный по программе объект окажется неликвидным, инвестор будет похож на птицу, попавшую в золотую клетку, с дорогостоящей визой на руках и постоянными затратами на недвижимость, которая почти не приносит дохода.

Разделяй и властвуй

Диверсификация портфеля недаром является одной из приоритетных стратегий инвестирования в недвижимость: среди нескольких разных активов непременно найдутся те, что принесут прибыль. Даже если доходность окажется низкой, общая сумма в любом случае окажется выше, нежели прибыль от одного объекта. Такая логика применима и в случае с программами по получению вида на жительство. Зачастую инвестиционные программы подразумевают покупку жилой недвижимости в люксовом сегменте местного рынка недвижимости, которую сложно продать и еще сложнее сдавать в аренду. Мало того, что элитное жилье требует больших вложений, так и спрос на него заведомо ниже, нежели на объекты экономкласса. Но инвесторы, вместо того чтобы искать ликвидные варианты, нередко предпочитают приобретать дорогостоящие объекты, которые автоматически сделают покупателя участником программы по получению «золотой визы».

Москвич Георгий Д. поступил именно так. Он купил огромную двухэтажную квартиру в Валенсии, получил статус резидента Испании, однако сдать свой объект так и не смог. В Валенсии, где средняя арендная ставка реже поднимается выше 350-400 евро, квартира Георгия многим потенциальным арендаторам оказалась просто не по карману. Его соотечественник Петр С. из Сургута поступил мудрее: в той же Испании он приобрел сразу несколько квартир на общую сумму более 500 000 евро и стал не только обладателем вида на жительство, но и смог успешно сдать в аренду все свои объекты, получая хоть и небольшую, но стабильную прибавку к пенсии.

Но такая опция доступна отнюдь не в каждой стране. В Латвии, где еще пару лет назад инвесторы также могли «дробить» сумму инвестиционного порога, сегодня такой возможности нет. Согласно новым поправкам к закону об иммиграции, вступившим в силу в сентябре 2014 года, потенциальные покупатели жилья, рассчитывающие на ВНЖ, в рамках программы имеют право приобрести лишь один объект, минимальная стоимостью которого должна быть не менее 250 000 евро.

Хотя вид на жительство практически ничем не отличается от шенгенской визы, на деле безвизовая жизнь обойдется в несколько раз дороже. Помимо минимального порога, в рамках любой инвестиционной программы получения «золотой визы» покупателя ждут регулярные траты в виде налогов и расходов на содержание приобретенного жилья. Слабые рынки не гарантируют стабильной доходности, и подобные траты уже не окупятся.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5468 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Спешите! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью от 48 метров.Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Торопитесь! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры пл. 38-101 кв.м.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Торопитесь! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Спешите! 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте