Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: вид на жительство – капкан для инвестора

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, о «золотых визах» специально для IRN.RU

В мечтах о пересечении границ по велению души россияне порой рассматривают приобретение недвижимости как способ стать частью европейского сообщества. Среди потенциальных покупателей зарубежного жилья по-прежнему встречаются те, кто мечтает о получении вида на жительство в одной из европейских стран в качестве ключа, отпирающего замки на любой границе. «Золотые визы» и другие программы, гарантирующие получение ВНЖ или даже гражданства в обмен на приобретение зарубежного жилья, – нужна ли инвестору «смерть двух зайцев»? Гарантировать успех никто не может.

Золотая клетка

Некоторые страны готовы пойти на все ради восстановления инвестиционной привлекательности, в том числе заманить потенциальных покупателей недвижимости привлекательными, на первый взгляд, программами получения вида на жительство. Но, как показывает практика, вложенная в недвижимость сумма вовсе не гарантирует, что инвестор-иностранец сразу же превратится в европейского резидента. Например, в Португалии в начале наступившего года программа получения «золотой визы» оказалась фактически заморожена, в результате чего около 4000 международных инвесторов, купивших португальскую недвижимость в обмен на предоставление вида на жительство, оказались в бюрократической ловушке. Заявки на визы, которые принимаются от покупателей, готовых потратить на местную недвижимость как минимум 500 000 евро, обрабатываются со скоростью примерно по два запроса в день, а значит, потребуется не один год, чтобы ликвидировать «затор» в программе. Получателями почти 80% «золотых виз» в Португалии являются китайские инвесторы, многие из которых оказались в подвешенном состоянии: теперь им приходится каждые три месяца возвращаться обратно в Китай, чтобы не оказаться в числе португальских нелегалов.

Португалия – не единственная страна, где китайцы оказываются самыми активными покупателями недвижимости. Граждане Китая сегодня являются инвесторами номер один в Испании, Италии, на Мальте и даже в Латвии, где еще недавно главенствовали россияне. Последние сегодня все реже покупают недвижимость ради получения вида на жительство: по статистике компании Indriksons.ru, их число не превышает и 5%. И дело тут вовсе не в отсутствии средств. Спустя некоторое время российские инвесторы поняли, что подобные программы полностью оправдывают свое название: вид на жительство практически ничем не отличается от обычной шенгенской визы, но при этом действительно является «золотым». Учитывая, что минимальный порог для участия в инвестиционной программе получения ВНЖ в Европе колеблется от 250 000 евро в Латвии или Греции, 275 000-300 000 евро на Мальте, Кипре, в Италии, Болгарии и Черногории и до 500 000 евро в Португалии и Испании, вложение столь щедрых сумм в рынки со слабой экономикой не сулит устойчивой прибыли. Высокая безработица (от 10% в Латвии до 23% в Испании), скромный ежегодный рост ВВП, не превышающий 1%, постоянно растущий госдолг, который в некоторых случаях превышает 100% от ВВП страны, не дают арендному сектору развиваться и в результате лишают потенциальных арендодателей стабильного спроса среди арендаторов.

Кроме того, прибыль сокращают налоги. Приобретающего недвижимость в одной из зарубежных стран инвестора помимо единовременного налога (до 10%) и ежегодного муниципального (от 0,2% до 1,1%) ждут регулярные затраты на так называемый rental income, или налог на доход, получаемый в результате сдачи недвижимости в аренду. Ставка его в среднем варьируется от 13% до 24%. Приплюсуйте еще налог на прирост капитала в случае продажи недвижимости.

А если приобретенный по программе объект окажется неликвидным, инвестор будет похож на птицу, попавшую в золотую клетку, с дорогостоящей визой на руках и постоянными затратами на недвижимость, которая почти не приносит дохода.

Разделяй и властвуй

Диверсификация портфеля недаром является одной из приоритетных стратегий инвестирования в недвижимость: среди нескольких разных активов непременно найдутся те, что принесут прибыль. Даже если доходность окажется низкой, общая сумма в любом случае окажется выше, нежели прибыль от одного объекта. Такая логика применима и в случае с программами по получению вида на жительство. Зачастую инвестиционные программы подразумевают покупку жилой недвижимости в люксовом сегменте местного рынка недвижимости, которую сложно продать и еще сложнее сдавать в аренду. Мало того, что элитное жилье требует больших вложений, так и спрос на него заведомо ниже, нежели на объекты экономкласса. Но инвесторы, вместо того чтобы искать ликвидные варианты, нередко предпочитают приобретать дорогостоящие объекты, которые автоматически сделают покупателя участником программы по получению «золотой визы».

Москвич Георгий Д. поступил именно так. Он купил огромную двухэтажную квартиру в Валенсии, получил статус резидента Испании, однако сдать свой объект так и не смог. В Валенсии, где средняя арендная ставка реже поднимается выше 350-400 евро, квартира Георгия многим потенциальным арендаторам оказалась просто не по карману. Его соотечественник Петр С. из Сургута поступил мудрее: в той же Испании он приобрел сразу несколько квартир на общую сумму более 500 000 евро и стал не только обладателем вида на жительство, но и смог успешно сдать в аренду все свои объекты, получая хоть и небольшую, но стабильную прибавку к пенсии.

Но такая опция доступна отнюдь не в каждой стране. В Латвии, где еще пару лет назад инвесторы также могли «дробить» сумму инвестиционного порога, сегодня такой возможности нет. Согласно новым поправкам к закону об иммиграции, вступившим в силу в сентябре 2014 года, потенциальные покупатели жилья, рассчитывающие на ВНЖ, в рамках программы имеют право приобрести лишь один объект, минимальная стоимостью которого должна быть не менее 250 000 евро.

Хотя вид на жительство практически ничем не отличается от шенгенской визы, на деле безвизовая жизнь обойдется в несколько раз дороже. Помимо минимального порога, в рамках любой инвестиционной программы получения «золотой визы» покупателя ждут регулярные траты в виде налогов и расходов на содержание приобретенного жилья. Слабые рынки не гарантируют стабильной доходности, и подобные траты уже не окупятся.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5490 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Современные 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. Звоните! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Спешите! Квартиры пл. 39-107 кв.м.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 23-47 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. 36-86 кв.м.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте