Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что поможет превратить депрессивные территории в современные жилые районы

Зарубежный опыт и московские проблемы редевелопмента промзон

Всплеск строительной активности в Москве последних двух лет связан с программой редевелопмента промзон. Именно на бывших промышленных территориях идут главные столичные стройки. В данной статье редакция IRN.RU подводит промежуточные итоги этого процесса, а также рассказывает об особенностях реновации в Москве и за рубежом. Подробнее все аспекты редевелопмента освещаются в рубрике «Зона развития», которая стартовала на IRN.RU в ноябре 2015 года.

Большой потенциал

О необходимости комплексного развития промзон столичные власти говорят давно, однако к активным действиям правительство и девелоперы приступили в 2014-2015 годах. В начале июля столичные власти заявили, что на данный момент утверждено 39 проектов планировки территории по 22 промышленным зонам. По словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, в целом общая площадь столичных промзон составляет 18,8 тыс. га, из которых могут быть реорганизованы 13 тыс. га. По данным департамента градостроительной политики Москвы, в целом строительный потенциал промзон превышает 24 млн кв. м недвижимости.

В настоящее время в старой Москве, по данным Est-a-Tet, на территории промзон строится 51 проект жилой недвижимости на 1,14 млн кв. м. Доля проектов редевелопмента в общем объеме предложения составляет 42%, тогда как год назад она не превышала 27%. Такой прирост произошел благодаря выходу 21 нового комплекса, среди которых ЖК «Домашний», ЖК SREDA, ЖК «Символ», ЖК «Поколение» и другие.

Есть чему поучиться

В мире комплексной реновацией промзон начали заниматься намного раньше – еще в середине прошлого века. Поэтому сейчас за рубежом наработан значительный опыт, из которого есть что позаимствовать (подробно в рубрике «Зона развития» мы разбирали два примера: лондонский Доклендс и район Хафенсити в Гамбурге).

Зарубежный опыт интересен использованием мастер-планов. Мастер-план устанавливает общие критерии и цели застройки, на базе которых готовятся конкретные регламенты. «Зачастую они эффективнее планов генеральной застройки, распространенных у нас. Мастер-план позволяет адаптировать строительство к изменяющимся потребностям, что в условиях длительности реализации проекта особенно актуально», - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock (подробности читайте в колонке эксперта «На Западе проект редевелопмента – это нередко PR-акция властей перед местным бизнесом и населением»).

Кроме того, по словам эксперта, интересна сама процедура разработки проекта, к которой активно привлекаются зарубежные архитекторы. Например, изначально концепцию редевелопмента гамбургского Хафенсити разрабатывал немец Фольквин Марг, однако после конкурса в 1999 году был выбран окончательный вариант мастер-плана, разработчиком которого стал голландский архитектор и урбанист Кейс Кристианс. Над конкретными проектами в районе работают лучшие архитекторы мира, благодаря чему Хафенсити нередко называют выставкой достижений современной архитектуры.

По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, в Москве тоже есть опыт привлечение зарубежных архитекторов к реновации промзон. Например, международные конкурсы проводились при разработке концепции застройки ЖК «Символ» на месте завода «Серп и Молот» в Лефортово и парка Зарядье, который строится по соседству с Кремлем на месте гостиницы «Россия».

Точки притяжения

За рубежом крупные проекты редевелопмента нередко начинаются с создания точек притяжения, когда еще до строительства жилья или офисов в районе создается какая-то интересная общественно-социальная функция: музеи, выставочные залы, лектории, кафе, коворкинги. Например, в Хафесити, несмотря на то, что район застроен пока лишь на треть, уже функционирует набережная Марко Поло, создана сеть остановок общественного транспорта, зон отдыха и прочей туристической инфраструктуры, работают Международный морской музей «Мэритаймз» и Музей «Прототип». В 2014 году здесь был открыт Университет Хафенсити, специализируется на архитектуре и градостроительстве. Также здесь построены Логистический университет, Медицинская школа Гамбурга, Интернациональная школа менеджмента, Франкфуртская школа финансов и менеджмента.

Создание точек притяжения позволяет изменить отношение к месту, а значит, и строящееся впоследствии жилье можно продавать по более высоким ценам. Кроме того, по словам Станислава Зингеля, это позволяет городу зарабатывать и собирать больше налогов благодаря местам, которые привлекают всех горожан и туристов.

В Москве также есть примеры создания знаковых мест. Например, в рамках реконструкции полуострова ЗИЛ возводится спортивно-развлекательный квартал «Парк Легенд» и планируется открытые московского филиала Эрмитажа, а на территории Тушинского аэрополя появился стадион «Открытие Арена». Но таких примеров мало, к тому же они не столь масштабны.

Григорий Алтухов считает, что у нас создание значимых общественных объектов до строительство жилья трудноосуществимо из-за высокой финансовой нагрузки. За рубежом проект комплексной реконструкции может занимать 20 лет. Так, район Доклендс в Лондоне начал разрабатываться еще в 1981 году, а завершился в 1998 году. Разработка проекта Хафенсити началась в 1996 году, строительные работы стартовали в 2001 году, а завершение намечено на 2025 год.

«На Западе проект могут несколько лет обсуждать, продумывать концепции, создавать эти самые точки притяжения и только после этого начинать комплексный редевелопмент. В России в большинстве случаев за площадку собственник земли просит денежные платежи, дальше требуется отвлекать огромные средства в проектирование и освобождение участка, на начало строительства и подведение сетей. В сумме – хорошо, если десятки миллиардов рублей. Естественно, никто из девелоперов не хочет заморозить эти деньги на годы. К тому же у нас проценты по кредитам намного выше. Если в западных странах кредит может стоить около 4% в год, то в России речь идет о 16-18%. К тому же сейчас банки неохотно дают деньги на длительный период и под новые проекты», - объяснил Григорий Алтухов в интервью для рубрики «Зона развития».

Затраты на подготовку

При реновации промзон в Москве очень существенная часть средств расходуется именно на начальных стадиях – на землю, изменение вида разрешенного использование, компенсации бывшим собственникам и подготовку площадки. Порой земля может быть загрязнена так сильно, что строительство жилья на ней невозможно или проект становится нерентабельным. В этих случаях девелоперы обычно принимают решение отказаться от площадки еще на стадии покупки и проведения экспертизы, говорит руководитель пресс-службы ГК «Патриот» (входит в ГК «Интеко») Юлия Деева.

В среднем затраты на редевелопмент примерно в полтора раза выше стоимости строительства обычного проекта, говорит председатель правления Совета по экологическому строительству в России Алексей Поляков. В зависимости от загрязнения, необходимости замены и обеззараживания почвы, затраты на подготовку промзоны к жилой застройке могут составлять от 10 до 60 млн рублей за гектар, или 5-10% стоимости строительства. Подробнее об этом читайте в статье «Экология редевелопмента: безопасно ли жить на месте бывшей промзоны».

Некоторым девелоперам везет больше. Например, ФСК «Лидер» свой новый квартал «Поколение» строит на границе коммунальной зоны в Отрадном. Здесь раньше была расположена автобаза №7, доставлявшая питание в детские сады и школы. Как утверждает Григорий Алтухов, затраты на подготовку к строительству составили не более 1-2% от общих инвестиций в проект, поскольку пришлось только снести несколько небольших капитальных строений, удалить бетонно-асфальствый слой и вывести мусор. О том, как изменится район после реновации, читайте в статье «Первая ласточка редевелопмента в районе Отрадное».

Навстречу реновации

Осознавая сложность и важность проектов редевелопмента промзон, власти готовы идти навстречу девелоперам. Например, правительство Москвы ввело рассрочку на взимание платы за изменение вида разрешенного использования, которое актуально для всех проектов редевелопмента и составляет значительную сумму.

Кроме того, в июне Госдума приняла закон о комплексном развитии промзон, он вступит в силу в 2017 году. Закон призван урегулировать процесс редевелопмента и отношения с бывшими собственниками, кроме того он позволяет относить затраты на строительство социальной инфраструктуры на себестоимость, что облегчит налоговое бремя девелоперов.

Этот закон очень важен для Москвы, поскольку именно в промзонах ведется большая часть застройки. «Основное развитие жилищного строительства возможно только на бывших промышленных территориях, потому что все остальное было застроено в предыдущие двадцать лет. Большинство московских площадок, которые к нам приходят на рассмотрение, это так или иначе промзоны», - утверждает Григорий Алтухов.

При этом даже частичное снятие финансовой нагрузки с девелоперов позволит более активно застраивать промзоны. В перспективе это может привести к повышению доступности жилья, а также к улучшению облика ранее депрессивных районов и города в целом.

Следите за подробностями редевелопмента промзон в рубрике «Зона развития».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3037 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 233 119
до 40 409 097 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 24 - 153 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 15 мин. пешком Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Достоинство, к.9 Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.1 (27) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.2 (28) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.3 (33) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.4 (29б) Показать все 6 корпусов Застройщик: ПИ Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 552 638
до 36 446 597 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылья Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 36 - 147 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Раменки, 18 мин. транспортом Лобачевского ул., вл.120, к.1 Лобачевского ул., вл.120, к.2 Застройщик: Лидер Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 698 586
до 13 799 971 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город Москва, Северный округ, район Дмитровский Площади : 31 - 80 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2018 г. м. Петровско-Разумовская, 10 мин. транспортом м. Селигерская, 15 мин. пешком Дмитровское ш., вл.107, д. 7-8, к.1 (д.7 сек.1) Дмитровское ш., вл.107, д. 7-8, к.3 (д.8 сек.3) Дмитровское ш., д. 107, к.4 Застройщик: Град Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения ноября
ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver" Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лучший проект года - СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Современный квартал на берегу реки рядом с «Москва-Сити». Продуманные дворы и развитая инфраструктура центра. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живи на Садовом в RED7! Ипотека от 8,59%. Минимальный первоначальный взнос - 10%. ЦАО, Красносельский район. Метро "Красные ворота". от 11,1 млн руб. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом премиум-класса "Поклонная 9" Апартаменты с отделкой от 20,1 млн р. у Парка Победы. Сервис отеля 5* для жителей. 4 уровня паркинга. Застройщик: Ant Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал «JAZZ» 50 видов больших квартир: от односпальных до пятиспальных. Продуманные планировки Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Onyx Deluxe премиум-класса. Отделка White box. Консьерж-сервис. Фитнес-центр. Рядом м. Новые черемушки и м. Зюзино (2020г.). В ноябре выгода до 1,2 млн. от 235 тыс. руб за метр Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Только в ноябре скидка до 10% на квартиры с отделкой. Успейте купить! Небоскрёбы бизнес-класса. 2 мин пешком до м. Дмитровская Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "МАЯКОВСКИЙ"! Готовые квартиры бизнес-класса со скидкой до 11,7%! 600 метров от метро Водный Стадион. Живи на уровень выше! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Московские небоскребы в нью-йоркском стиле. 7 мин пеш. от м.Дмитровская. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от 17,7 млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. Видовые квартиры бизнес-класса. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 15% Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIGTIME Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин до центра Москвы. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Новый объём квартир в продаже. Отделка white box. Ослепительные виды. Собственный парк-променад. 3 мин до м.Фили Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Раменки Новый европейский образ жизни: квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,7 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 17,2 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в Башне Федерация Скидки до - 15% на апартаменты на вершине Москвы — станьте настоящим небожителем в Небоскребе №1. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Высокая стадия готовности. 2 мин от метро Новопеределкино. Отделка White Box. Повышение цен с 19.11. Звоните! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры от 8,8 млн. руб. Развитая инфраструктура на собственной территории – детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,7 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в ноябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные Поляны" Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 9,2%, семейная ипотека от 5%- плати только 50% от суммы платежа! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗаМитино Красногорский район. 13 км от МКАД. Квартиры пл. от 36 метров. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах двушки от 3,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,6 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. квартиры от 3,6 млн. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новое Бисерово-2" Акция до 17.11! Выгодное предложение! Экономия до 500 тыс. руб. Ногинский район. Метро Новогиреево. от 1,6 млн руб. Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке PARK AVENUE Квартиры от 50 кв.м. Свободная планировка. Малоэтажный квартал премиум-класса. Новая Рига, 23 км. Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Комфорт-класс от 86 473 р. за м2. Акция! 2-х комн.кв-ра 69 м² с удачной планировкой - 6,1 млн.руб. м.Новокосино - 10 мин.пешком. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Старт продаж квартир в новом мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте