Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что поможет превратить депрессивные территории в современные жилые районы

Зарубежный опыт и московские проблемы редевелопмента промзон

Всплеск строительной активности в Москве последних двух лет связан с программой редевелопмента промзон. Именно на бывших промышленных территориях идут главные столичные стройки. В данной статье редакция IRN.RU подводит промежуточные итоги этого процесса, а также рассказывает об особенностях реновации в Москве и за рубежом. Подробнее все аспекты редевелопмента освещаются в рубрике «Зона развития», которая стартовала на IRN.RU в ноябре 2015 года.

Большой потенциал

О необходимости комплексного развития промзон столичные власти говорят давно, однако к активным действиям правительство и девелоперы приступили в 2014-2015 годах. В начале июля столичные власти заявили, что на данный момент утверждено 39 проектов планировки территории по 22 промышленным зонам. По словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, в целом общая площадь столичных промзон составляет 18,8 тыс. га, из которых могут быть реорганизованы 13 тыс. га. По данным департамента градостроительной политики Москвы, в целом строительный потенциал промзон превышает 24 млн кв. м недвижимости.

В настоящее время в старой Москве, по данным Est-a-Tet, на территории промзон строится 51 проект жилой недвижимости на 1,14 млн кв. м. Доля проектов редевелопмента в общем объеме предложения составляет 42%, тогда как год назад она не превышала 27%. Такой прирост произошел благодаря выходу 21 нового комплекса, среди которых ЖК «Домашний», ЖК SREDA, ЖК «Символ», ЖК «Поколение» и другие.

Есть чему поучиться

В мире комплексной реновацией промзон начали заниматься намного раньше – еще в середине прошлого века. Поэтому сейчас за рубежом наработан значительный опыт, из которого есть что позаимствовать (подробно в рубрике «Зона развития» мы разбирали два примера: лондонский Доклендс и район Хафенсити в Гамбурге).

Зарубежный опыт интересен использованием мастер-планов. Мастер-план устанавливает общие критерии и цели застройки, на базе которых готовятся конкретные регламенты. «Зачастую они эффективнее планов генеральной застройки, распространенных у нас. Мастер-план позволяет адаптировать строительство к изменяющимся потребностям, что в условиях длительности реализации проекта особенно актуально», - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock (подробности читайте в колонке эксперта «На Западе проект редевелопмента – это нередко PR-акция властей перед местным бизнесом и населением»).

Кроме того, по словам эксперта, интересна сама процедура разработки проекта, к которой активно привлекаются зарубежные архитекторы. Например, изначально концепцию редевелопмента гамбургского Хафенсити разрабатывал немец Фольквин Марг, однако после конкурса в 1999 году был выбран окончательный вариант мастер-плана, разработчиком которого стал голландский архитектор и урбанист Кейс Кристианс. Над конкретными проектами в районе работают лучшие архитекторы мира, благодаря чему Хафенсити нередко называют выставкой достижений современной архитектуры.

По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, в Москве тоже есть опыт привлечение зарубежных архитекторов к реновации промзон. Например, международные конкурсы проводились при разработке концепции застройки ЖК «Символ» на месте завода «Серп и Молот» в Лефортово и парка Зарядье, который строится по соседству с Кремлем на месте гостиницы «Россия».

Точки притяжения

За рубежом крупные проекты редевелопмента нередко начинаются с создания точек притяжения, когда еще до строительства жилья или офисов в районе создается какая-то интересная общественно-социальная функция: музеи, выставочные залы, лектории, кафе, коворкинги. Например, в Хафесити, несмотря на то, что район застроен пока лишь на треть, уже функционирует набережная Марко Поло, создана сеть остановок общественного транспорта, зон отдыха и прочей туристической инфраструктуры, работают Международный морской музей «Мэритаймз» и Музей «Прототип». В 2014 году здесь был открыт Университет Хафенсити, специализируется на архитектуре и градостроительстве. Также здесь построены Логистический университет, Медицинская школа Гамбурга, Интернациональная школа менеджмента, Франкфуртская школа финансов и менеджмента.

Создание точек притяжения позволяет изменить отношение к месту, а значит, и строящееся впоследствии жилье можно продавать по более высоким ценам. Кроме того, по словам Станислава Зингеля, это позволяет городу зарабатывать и собирать больше налогов благодаря местам, которые привлекают всех горожан и туристов.

В Москве также есть примеры создания знаковых мест. Например, в рамках реконструкции полуострова ЗИЛ возводится спортивно-развлекательный квартал «Парк Легенд» и планируется открытые московского филиала Эрмитажа, а на территории Тушинского аэрополя появился стадион «Открытие Арена». Но таких примеров мало, к тому же они не столь масштабны.

Григорий Алтухов считает, что у нас создание значимых общественных объектов до строительство жилья трудноосуществимо из-за высокой финансовой нагрузки. За рубежом проект комплексной реконструкции может занимать 20 лет. Так, район Доклендс в Лондоне начал разрабатываться еще в 1981 году, а завершился в 1998 году. Разработка проекта Хафенсити началась в 1996 году, строительные работы стартовали в 2001 году, а завершение намечено на 2025 год.

«На Западе проект могут несколько лет обсуждать, продумывать концепции, создавать эти самые точки притяжения и только после этого начинать комплексный редевелопмент. В России в большинстве случаев за площадку собственник земли просит денежные платежи, дальше требуется отвлекать огромные средства в проектирование и освобождение участка, на начало строительства и подведение сетей. В сумме – хорошо, если десятки миллиардов рублей. Естественно, никто из девелоперов не хочет заморозить эти деньги на годы. К тому же у нас проценты по кредитам намного выше. Если в западных странах кредит может стоить около 4% в год, то в России речь идет о 16-18%. К тому же сейчас банки неохотно дают деньги на длительный период и под новые проекты», - объяснил Григорий Алтухов в интервью для рубрики «Зона развития».

Затраты на подготовку

При реновации промзон в Москве очень существенная часть средств расходуется именно на начальных стадиях – на землю, изменение вида разрешенного использование, компенсации бывшим собственникам и подготовку площадки. Порой земля может быть загрязнена так сильно, что строительство жилья на ней невозможно или проект становится нерентабельным. В этих случаях девелоперы обычно принимают решение отказаться от площадки еще на стадии покупки и проведения экспертизы, говорит руководитель пресс-службы ГК «Патриот» (входит в ГК «Интеко») Юлия Деева.

В среднем затраты на редевелопмент примерно в полтора раза выше стоимости строительства обычного проекта, говорит председатель правления Совета по экологическому строительству в России Алексей Поляков. В зависимости от загрязнения, необходимости замены и обеззараживания почвы, затраты на подготовку промзоны к жилой застройке могут составлять от 10 до 60 млн рублей за гектар, или 5-10% стоимости строительства. Подробнее об этом читайте в статье «Экология редевелопмента: безопасно ли жить на месте бывшей промзоны».

Некоторым девелоперам везет больше. Например, ФСК «Лидер» свой новый квартал «Поколение» строит на границе коммунальной зоны в Отрадном. Здесь раньше была расположена автобаза №7, доставлявшая питание в детские сады и школы. Как утверждает Григорий Алтухов, затраты на подготовку к строительству составили не более 1-2% от общих инвестиций в проект, поскольку пришлось только снести несколько небольших капитальных строений, удалить бетонно-асфальствый слой и вывести мусор. О том, как изменится район после реновации, читайте в статье «Первая ласточка редевелопмента в районе Отрадное».

Навстречу реновации

Осознавая сложность и важность проектов редевелопмента промзон, власти готовы идти навстречу девелоперам. Например, правительство Москвы ввело рассрочку на взимание платы за изменение вида разрешенного использования, которое актуально для всех проектов редевелопмента и составляет значительную сумму.

Кроме того, в июне Госдума приняла закон о комплексном развитии промзон, он вступит в силу в 2017 году. Закон призван урегулировать процесс редевелопмента и отношения с бывшими собственниками, кроме того он позволяет относить затраты на строительство социальной инфраструктуры на себестоимость, что облегчит налоговое бремя девелоперов.

Этот закон очень важен для Москвы, поскольку именно в промзонах ведется большая часть застройки. «Основное развитие жилищного строительства возможно только на бывших промышленных территориях, потому что все остальное было застроено в предыдущие двадцать лет. Большинство московских площадок, которые к нам приходят на рассмотрение, это так или иначе промзоны», - утверждает Григорий Алтухов.

При этом даже частичное снятие финансовой нагрузки с девелоперов позволит более активно застраивать промзоны. В перспективе это может привести к повышению доступности жилья, а также к улучшению облика ранее депрессивных районов и города в целом.

Следите за подробностями редевелопмента промзон в рубрике «Зона развития».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2893 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 432 180
до 15 753 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Флотилия Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзал 1-5-комнатные квартиры Площади : 47 - 107 кв.м. м. Речной вокзал, 6 мин. транспортом Ляпидевского ул., вл.1, к.1 Ляпидевского ул., вл.1, к.3 Ляпидевского ул., вл.1, к.4 Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 964 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 864 000
до 41 155 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 44 - 166 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Геометрия Торопитесь! Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры пл. от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! 1-5-комнатные квартиры площадью 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах пл. 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Спешите! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте