Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что поможет превратить депрессивные территории в современные жилые районы

Зарубежный опыт и московские проблемы редевелопмента промзон

Всплеск строительной активности в Москве последних двух лет связан с программой редевелопмента промзон. Именно на бывших промышленных территориях идут главные столичные стройки. В данной статье редакция IRN.RU подводит промежуточные итоги этого процесса, а также рассказывает об особенностях реновации в Москве и за рубежом. Подробнее все аспекты редевелопмента освещаются в рубрике «Зона развития», которая стартовала на IRN.RU в ноябре 2015 года.

Большой потенциал

О необходимости комплексного развития промзон столичные власти говорят давно, однако к активным действиям правительство и девелоперы приступили в 2014-2015 годах. В начале июля столичные власти заявили, что на данный момент утверждено 39 проектов планировки территории по 22 промышленным зонам. По словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, в целом общая площадь столичных промзон составляет 18,8 тыс. га, из которых могут быть реорганизованы 13 тыс. га. По данным департамента градостроительной политики Москвы, в целом строительный потенциал промзон превышает 24 млн кв. м недвижимости.

В настоящее время в старой Москве, по данным Est-a-Tet, на территории промзон строится 51 проект жилой недвижимости на 1,14 млн кв. м. Доля проектов редевелопмента в общем объеме предложения составляет 42%, тогда как год назад она не превышала 27%. Такой прирост произошел благодаря выходу 21 нового комплекса, среди которых ЖК «Домашний», ЖК SREDA, ЖК «Символ», ЖК «Поколение» и другие.

Есть чему поучиться

В мире комплексной реновацией промзон начали заниматься намного раньше – еще в середине прошлого века. Поэтому сейчас за рубежом наработан значительный опыт, из которого есть что позаимствовать (подробно в рубрике «Зона развития» мы разбирали два примера: лондонский Доклендс и район Хафенсити в Гамбурге).

Зарубежный опыт интересен использованием мастер-планов. Мастер-план устанавливает общие критерии и цели застройки, на базе которых готовятся конкретные регламенты. «Зачастую они эффективнее планов генеральной застройки, распространенных у нас. Мастер-план позволяет адаптировать строительство к изменяющимся потребностям, что в условиях длительности реализации проекта особенно актуально», - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock (подробности читайте в колонке эксперта «На Западе проект редевелопмента – это нередко PR-акция властей перед местным бизнесом и населением»).

Кроме того, по словам эксперта, интересна сама процедура разработки проекта, к которой активно привлекаются зарубежные архитекторы. Например, изначально концепцию редевелопмента гамбургского Хафенсити разрабатывал немец Фольквин Марг, однако после конкурса в 1999 году был выбран окончательный вариант мастер-плана, разработчиком которого стал голландский архитектор и урбанист Кейс Кристианс. Над конкретными проектами в районе работают лучшие архитекторы мира, благодаря чему Хафенсити нередко называют выставкой достижений современной архитектуры.

По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, в Москве тоже есть опыт привлечение зарубежных архитекторов к реновации промзон. Например, международные конкурсы проводились при разработке концепции застройки ЖК «Символ» на месте завода «Серп и Молот» в Лефортово и парка Зарядье, который строится по соседству с Кремлем на месте гостиницы «Россия».

Точки притяжения

За рубежом крупные проекты редевелопмента нередко начинаются с создания точек притяжения, когда еще до строительства жилья или офисов в районе создается какая-то интересная общественно-социальная функция: музеи, выставочные залы, лектории, кафе, коворкинги. Например, в Хафесити, несмотря на то, что район застроен пока лишь на треть, уже функционирует набережная Марко Поло, создана сеть остановок общественного транспорта, зон отдыха и прочей туристической инфраструктуры, работают Международный морской музей «Мэритаймз» и Музей «Прототип». В 2014 году здесь был открыт Университет Хафенсити, специализируется на архитектуре и градостроительстве. Также здесь построены Логистический университет, Медицинская школа Гамбурга, Интернациональная школа менеджмента, Франкфуртская школа финансов и менеджмента.

Создание точек притяжения позволяет изменить отношение к месту, а значит, и строящееся впоследствии жилье можно продавать по более высоким ценам. Кроме того, по словам Станислава Зингеля, это позволяет городу зарабатывать и собирать больше налогов благодаря местам, которые привлекают всех горожан и туристов.

В Москве также есть примеры создания знаковых мест. Например, в рамках реконструкции полуострова ЗИЛ возводится спортивно-развлекательный квартал «Парк Легенд» и планируется открытые московского филиала Эрмитажа, а на территории Тушинского аэрополя появился стадион «Открытие Арена». Но таких примеров мало, к тому же они не столь масштабны.

Григорий Алтухов считает, что у нас создание значимых общественных объектов до строительство жилья трудноосуществимо из-за высокой финансовой нагрузки. За рубежом проект комплексной реконструкции может занимать 20 лет. Так, район Доклендс в Лондоне начал разрабатываться еще в 1981 году, а завершился в 1998 году. Разработка проекта Хафенсити началась в 1996 году, строительные работы стартовали в 2001 году, а завершение намечено на 2025 год.

«На Западе проект могут несколько лет обсуждать, продумывать концепции, создавать эти самые точки притяжения и только после этого начинать комплексный редевелопмент. В России в большинстве случаев за площадку собственник земли просит денежные платежи, дальше требуется отвлекать огромные средства в проектирование и освобождение участка, на начало строительства и подведение сетей. В сумме – хорошо, если десятки миллиардов рублей. Естественно, никто из девелоперов не хочет заморозить эти деньги на годы. К тому же у нас проценты по кредитам намного выше. Если в западных странах кредит может стоить около 4% в год, то в России речь идет о 16-18%. К тому же сейчас банки неохотно дают деньги на длительный период и под новые проекты», - объяснил Григорий Алтухов в интервью для рубрики «Зона развития».

Затраты на подготовку

При реновации промзон в Москве очень существенная часть средств расходуется именно на начальных стадиях – на землю, изменение вида разрешенного использование, компенсации бывшим собственникам и подготовку площадки. Порой земля может быть загрязнена так сильно, что строительство жилья на ней невозможно или проект становится нерентабельным. В этих случаях девелоперы обычно принимают решение отказаться от площадки еще на стадии покупки и проведения экспертизы, говорит руководитель пресс-службы ГК «Патриот» (входит в ГК «Интеко») Юлия Деева.

В среднем затраты на редевелопмент примерно в полтора раза выше стоимости строительства обычного проекта, говорит председатель правления Совета по экологическому строительству в России Алексей Поляков. В зависимости от загрязнения, необходимости замены и обеззараживания почвы, затраты на подготовку промзоны к жилой застройке могут составлять от 10 до 60 млн рублей за гектар, или 5-10% стоимости строительства. Подробнее об этом читайте в статье «Экология редевелопмента: безопасно ли жить на месте бывшей промзоны».

Некоторым девелоперам везет больше. Например, ФСК «Лидер» свой новый квартал «Поколение» строит на границе коммунальной зоны в Отрадном. Здесь раньше была расположена автобаза №7, доставлявшая питание в детские сады и школы. Как утверждает Григорий Алтухов, затраты на подготовку к строительству составили не более 1-2% от общих инвестиций в проект, поскольку пришлось только снести несколько небольших капитальных строений, удалить бетонно-асфальствый слой и вывести мусор. О том, как изменится район после реновации, читайте в статье «Первая ласточка редевелопмента в районе Отрадное».

Навстречу реновации

Осознавая сложность и важность проектов редевелопмента промзон, власти готовы идти навстречу девелоперам. Например, правительство Москвы ввело рассрочку на взимание платы за изменение вида разрешенного использования, которое актуально для всех проектов редевелопмента и составляет значительную сумму.

Кроме того, в июне Госдума приняла закон о комплексном развитии промзон, он вступит в силу в 2017 году. Закон призван урегулировать процесс редевелопмента и отношения с бывшими собственниками, кроме того он позволяет относить затраты на строительство социальной инфраструктуры на себестоимость, что облегчит налоговое бремя девелоперов.

Этот закон очень важен для Москвы, поскольку именно в промзонах ведется большая часть застройки. «Основное развитие жилищного строительства возможно только на бывших промышленных территориях, потому что все остальное было застроено в предыдущие двадцать лет. Большинство московских площадок, которые к нам приходят на рассмотрение, это так или иначе промзоны», - утверждает Григорий Алтухов.

При этом даже частичное снятие финансовой нагрузки с девелоперов позволит более активно застраивать промзоны. В перспективе это может привести к повышению доступности жилья, а также к улучшению облика ранее депрессивных районов и города в целом.

Следите за подробностями редевелопмента промзон в рубрике «Зона развития».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3015 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 126 820
до 127 102 144 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 14 563 500
до 94 290 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 39 - 134 кв.м. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 783 400
до 20 941 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Fresh Москва, Южный округ, район Зябликово Площади : 21 - 107 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2022 г. м. Красногвардейская, 5 мин. пешком м. Зябликово, 5 мин. пешком Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 1 корпус 1 Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 1 корпус 2 Ореховый бульвар, вл.24, к.2 , здание 2, к.4 Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Рихард Квартиры бизнес-класса в Хорошевском районе. Авторская архитектура. Богатая инфраструктура. Метро Зорге и Хорошево. Застройщик: ФСК Лидер. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Текстильщики Квартиры в готовых домах рядом с м.Текстильщики. Площадь от 26 до 104 метра ГК: 4 кв. 2020 г., есть сданные. Звоните! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сказочный лес". Рядом с парком. Квартиры комфорт класса с отделкой в СВАО в Яросклавском районе, в окружении леса. Ипотека 9,25%. Метро Бабушкинская и Свиблово. от 3,6 млн руб. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3,8 млн руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Изумрудные холмы Квартиры от 2,9 млн руб. Развитая инфраструктура. Волоколамское шоссе 8 км от МКАД. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ленинские новостройки Рядом с г. Видное, с отделкой и без. Ключи в 2019. Дет. сады, школы, ипотека 10% от 2,1 млн руб. Застройщик: Аматол. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южная долина, 9 от МКАД Квартиры в готовых домах площадью от 30 метров. Ленинский район. Звоните! от 2,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ново-Молоково Ленинский район. 9 км от МКАД. Квартиры пл. от 42 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 2,1 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Тропарево Квартиры в готовых домах рядом с м.Тропарево. Площадь от 23 до 81 метр ГК: 4 кв. 2018 г., есть сданные. Уточняйте подробности по телефону. студия от 2.6 млн руб. Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте