Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в Москве и Подмосковье: спрос становится все более бюджетным, альтернативным и ипотечным

Люди нуждаются в жилье, но свободных денег у них нет

С приходом лета жизнь на вторичном рынке не остановилась, однако покупателей с «живыми» деньгами становится все меньше. В структуре продаж растет доля ипотечных и альтернативных сделок, а цены на квартиры и средний чек сделки, наоборот, падают.

Предложение

Все опрошенные IRN.RU риелторские агентства отмечают снижение объема предложения на вторичном рынке жилья Москвы в июне по сравнению с маем, однако цифры приводят разные: от -1,8% («Миэль») до -6,8% («Азбука Жилья»). По мнению Марины Толстик, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», «небольшая корректировка связана скорее с сезонным фактором, когда в летнее время часть продавцов снимают временно объекты с продажи». А руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина считает сокращение предложения устойчивой тенденцией, сформировавшейся в последние месяцы: «Собственники, не готовые идти на уступки при продаже жилья, придерживают свои объекты до лучших времен».

Доля нового предложения, по данным «МИЭЛЬ», в целом по рынку Москвы составила 20% - чуть больше, чем в мае. В экономклассе предложение обновилось на 21%, в комфортклассе – на 20%, в бизнес-классе – на 18%.

По поводу динамики объема предложения за год (июнь 2016 г. к июню 2015 г.) риелторы во мнениях разошлись. По данным компании «Инком-Недвижимость», этот показатель вырос на 6,5%, а согласно подсчётам «Миэль» и «Азбуки Жилья» - снизился, на 16,8% и 19,5% соответственно. «Столь резкое снижение объемов предложения относительно июня 2015 г. объясняется большим объемом предложения в тот период, который был обусловлен обвалом спроса на вторичную недвижимость в первой половине 2015 г. Тот в свою очередь был вызван, с одной стороны, резким ростом ипотечных ставок для вторичной недвижимости, а с другой – нежеланием продавцов вторичной недвижимости пересмотреть ценообразование в сторону снижения на фоне падения доходов населения», - поясняет Екатерина Артемова, директор департамента консалтинга и аналитики агентства «Азбука Жилья».

В Подмосковье, по данным Корпорации риелторов (КР) «Мегаполис-Сервис», в июне продолжилось затоваривание вторичного рынка: общий объем предложения за месяц вырос на 5%, число новых объектов – на 5,2%. В годовом выражении предложение увеличилось на 19,3%. При этом новых объектов год назад на рынке было больше, чем в июне 2016 г., говорит президент КР Сергей Власенко.

Спрос

В июне 2016 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 11 144 перехода прав на недвижимость – на 4,2% больше, чем в мае, половину из которого заняли праздники. В годовом выражении показатель увеличился на 33,1%. В компании «НДВ-Недвижимость» спрос сократился на 2,3% по сравнению с маем, а относительно аналогичного периода прошлого года вырос на 10,3%. В Est-a-Tet активность потенциальных клиентов увеличилась на 5% к маю. В компании «ИНКОМ-Недвижимость» потенциальный спрос (количество обращений клиентов) возрос в июне на 10% относительно мая, реальный (число финансовых обязательство о предоплате) – на 9%. По сравнению с июнем 2015 г. показатели улучшились на 37,7 % и 21,2 % соответственно.

При этом специалисты компании отмечают некоторое сокращение покупательской активности во второй половине июня по сравнению с аналогичным, «активным», периодом в мае: примерно на 10% в пересчете на количество рабочих дней. «С одной стороны, свою роль в этом играет начавшийся сезон отпусков, с другой - негативное влияние оказывают пресловутые фундаментальные факторы, глобально ограничивающие спрос, прежде всего - низкий уровень платежеспособности населения», - комментирует Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Существенный рост спроса в годовом исчислении руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина объясняет низкой базой июня 2015 г. Год назад рынок недвижимости жил главным образом за счет новостроек: благодаря запуску государственной программы субсидирования ставки на покупку первичного жилья были значительно ниже, чем на вторичном рынке: 11,9% против 14,5-18%. А уже к весне 2016 г., на фоне снижения ключевой ставки ЦБ и ужесточения условий госпрограммы, разница в ставках на первичном и вторичном рынках жилья сократилась до 1,5-3% - см. «В России дешевеет нельготная ипотека».

Сейчас кредит на покупку готового жилья можно взять, например, в Сбербанке под 13% годовых (при первоначальном взносе от 50% и сроке кредита менее 10 лет). А «молодые семьи», получающие зарплату через Сбербанк, могут рассчитывать на ставку 12%.

Кроме того, активность покупателей стимулирует снижение цен на квартиры. «Покупательский спрос «сдвинулся» с «мертвой точки», поскольку цены на вторичном рынке заметно просели, и, несмотря на жесткую конкуренцию с новостройками, для ряда покупателей высокая готовность «вторички» остается определяющим фактором», - отмечает Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet.

Подмосковный вторичный рынок чувствует себя хуже московского. По словам президента Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Сергея Власенко, количество авансов, внесенных покупателями, в июне выросло всего лишь на 2,3% по сравнению с маем, «что, в принципе, нивелируется количеством рабочих дней в предыдущем месяце». В годовом выражении этот показатель упал на 3,3%. Число сделок в июне снизилось на 14% к маю. Правда, в июне 2015 г. сделок было на 30,6% меньше. «Однако даже эта большая разница не внушает оптимизма на июль: по предварительным данным, ситуация в июле по числу совершенных сделок будет хуже, чем в июне, поэтому раньше осени, при условии сохранения сложившейся макроэкономической конъюнктуры, увеличения уровня спроса ожидать не приходится», - считает Власенко.

Цены и скидки

Год назад, в июне 2015 г., квадратный метр на вторичном рынке жилья «старой» Москвы стоил в среднем 190 549 руб. по индексу IRN.RU, в июне 2016 г. – 172 800 руб., то есть за год цены предложения упали на 10,3%. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2016 года»).

«Вторичка» стала более доступной: на сегодняшний день приобрести однокомнатную квартиру в Москве можно по цене от 4,5 – 5,5 млн рублей. Это экономкласс в старых границах Москвы. Двухкомнатные квартиры экономкласса в Москве вполне можно найти по цене от 5,5-6 млн рублей», - рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. По словам Марины Толстик, в столице есть и более доступные предложения: от 3,6 млн руб. за студию.

На практике квартиры продаются еще дешевле. По данным «Инкома», 83% московских квартир в июне было реализовано с дисконтом - это максимум за всю историю наблюдений за этим показателем с 2012 г. Средний размер скидки равнялся 8,5%. «Для сравнения: в июне прошлого года доля продаж с дисконтом составляла 74% от всего объема реализованного жилья, средний размер скидки - 7,4%. Таким образом, относительно прошлого года фактические продажные цены на московском вторичном рынке жилья снизились примерно на 15% (согласно подсчетам компании, цены предложения за год упали на 6,4% - прим. ред.)», - говорит Сергей Шлома.

Что касается Подмосковья, то «начавшееся с февраля затоваривание рынка наконец-то сдвинуло с «мертвой точки» среднюю цену квадратного метра: если в мае она снизилось на 0,09 %, то по итогам июня потери вторичного жилья превысили 1% (-1,06%)», рассказывает Сергей Власенко. По данным «Мегаполис-Сервиса», по результатам июня средняя цена квадратного метра подмосковной «вторички» упала до 76 618 руб. А средний размер дисконта в начале лета составил в среднем 7-10%, с разбросом от 3% до 14% в зависимости от муниципалитета.

«В целом, для рынка недвижимости это (снижение цен – прим. ред.) является благом, хотя сиюминутные минусы также очевидны и главный из них – ситуация не подталкивает покупателей приходить на рынок, а значит, и активного спроса ожидать в ближайшее время не приходится. С другой стороны, падение цен для рынка лучше, чем длительная стагнация, ведь чем быстрее и глубже просядет рынок, тем быстрее на нем начнется рост», - уверен Сергей Власенко.

Срок экспозиции

Квартиры «с конкурентоспособным уровнем ценообразования» сейчас продаются за полтора-два месяца, говорит Екатерина Артемова. Однако в среднем по рынку на реализацию вторичной недвижимости уходит три-пять месяцев – это в два раза дольше, чем до кризиса.

По данным «Инкома», средний срок экспозиции объектов на московском вторичном рынке жилья в июне составил 74 дня – на 3 дня больше, чем в мае, и на 11 - чем в июне прошлого года. Максимум по этому показателю был достигнут в феврале – 100 дней.

Что и как покупают?

Спросом пользуется главным образом недорогое, но хорошее жилье. По данным компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», средняя стоимость купленной в июне московской квартиры составила 9,6 млн руб. против 9,8 млн в мае. «В июне 2016 г. было продано больше недорогих объектов стоимостью до 6 млн рублей. Это и повлияло на величину среднего чека покупки», - объясняет управляющий партнер компании Марина Толстик.

Год назад, в июне 2015 г., средний чек сделки равнялся 10,4 млн руб. По словам Толстик, показатель упал из-за снижения цен на недвижимость и изменения структуры продаж: в июне 2015 г. около 26% сделок в «МИЭЛЬ» пришлось на квартиры стоимостью выше 15 млн рублей, а в июне 2016 г. – только 19%.

Примечательно, что устаревший советский жилой фонд ажиотажа среди покупателей отнюдь не вызывает, несмотря на низкие цены. По словам Сергея Шломы, на рынке представлено изобилие подобных объектов по цене до 5 млн руб. (2 504 квартиры, около 6% рынка), но продать их очень сложно из-за высочайшей конкуренции со стороны качественной «вторички» и бюджетных новостроек. «Выиграть борьбу за покупателя в данном случае можно только ценой – в среднем на 10% ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых квартир на первичном рынке», - полагает Шлома.

На фоне падения доходов населения снижается не только цена метра и бюджет покупки квартиры, но и сокращается доля покупателей с «живыми» деньгами. По данным Est-a-Tet, по сравнению с докризисным периодом этот показатель в Москве уменьшился с 40% до 20%. При этом доля альтернативных сделок выросла с 25% в 2015 г. до 35% в 2016 г., а доля ипотечных – соответственно с 35% до 45%. В ситуации падения доходов улучшение жилищных условий для большинства граждан становится возможным только за счет реализации имеющихся активов или с помощью ипотечного кредита, поясняет эти цифры Алексей Бернадский.

По оценке «НДВ», доля альтернативных сделок с учетом взаимозачета достигает 80-85%. При этом на взаимозачет - в рамках таких сделок вторичные квартиры фактически обмениваются на новостройки – в компании приходится до 30-35% продаж.

Из-за того, что людей со «свободными деньгами» (конечных звеньев «альтернатив») стало меньше, удлинились цепочки сделок – ведь они формируются до тех пор, пока не будет найден «конечник», прямой покупатель. «При стабильной ситуации на рынке жилья количество участников альтернативной сделки, как правило, не превышает трех-четырех, в периоды минимальной покупательской активности в прошлом году мы отмечали увеличение количества звеньев до пяти-шести», - рассказывает Сергей Шлома.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9125 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 3 795 800
до 12 356 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, 3 км от МКАД Площади : 24 - 104 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 185 370
до 19 879 460 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 99 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы, Новый Арбат! Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м. Открытые террасы. Свободная планировка. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 2%! Только в апреле! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Дмитровская 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Дмитровская. Площадь от 34 до 81 метр ГК: 4 кв. 2019 г. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» В продаже квартиры в готовых домах площадью 22-129 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Петровско-Разумовская В продаже квартиры в готовых домах площадью 36-61 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Новые квартиры в готовых домах площадью от 71 метра. рядом с метро Бунинская аллея. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 29-89 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Ботанический сад. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте