Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в Москве и Подмосковье: спрос становится все более бюджетным, альтернативным и ипотечным

Люди нуждаются в жилье, но свободных денег у них нет

С приходом лета жизнь на вторичном рынке не остановилась, однако покупателей с «живыми» деньгами становится все меньше. В структуре продаж растет доля ипотечных и альтернативных сделок, а цены на квартиры и средний чек сделки, наоборот, падают.

Предложение

Все опрошенные IRN.RU риелторские агентства отмечают снижение объема предложения на вторичном рынке жилья Москвы в июне по сравнению с маем, однако цифры приводят разные: от -1,8% («Миэль») до -6,8% («Азбука Жилья»). По мнению Марины Толстик, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», «небольшая корректировка связана скорее с сезонным фактором, когда в летнее время часть продавцов снимают временно объекты с продажи». А руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина считает сокращение предложения устойчивой тенденцией, сформировавшейся в последние месяцы: «Собственники, не готовые идти на уступки при продаже жилья, придерживают свои объекты до лучших времен».

Доля нового предложения, по данным «МИЭЛЬ», в целом по рынку Москвы составила 20% - чуть больше, чем в мае. В экономклассе предложение обновилось на 21%, в комфортклассе – на 20%, в бизнес-классе – на 18%.

По поводу динамики объема предложения за год (июнь 2016 г. к июню 2015 г.) риелторы во мнениях разошлись. По данным компании «Инком-Недвижимость», этот показатель вырос на 6,5%, а согласно подсчётам «Миэль» и «Азбуки Жилья» - снизился, на 16,8% и 19,5% соответственно. «Столь резкое снижение объемов предложения относительно июня 2015 г. объясняется большим объемом предложения в тот период, который был обусловлен обвалом спроса на вторичную недвижимость в первой половине 2015 г. Тот в свою очередь был вызван, с одной стороны, резким ростом ипотечных ставок для вторичной недвижимости, а с другой – нежеланием продавцов вторичной недвижимости пересмотреть ценообразование в сторону снижения на фоне падения доходов населения», - поясняет Екатерина Артемова, директор департамента консалтинга и аналитики агентства «Азбука Жилья».

В Подмосковье, по данным Корпорации риелторов (КР) «Мегаполис-Сервис», в июне продолжилось затоваривание вторичного рынка: общий объем предложения за месяц вырос на 5%, число новых объектов – на 5,2%. В годовом выражении предложение увеличилось на 19,3%. При этом новых объектов год назад на рынке было больше, чем в июне 2016 г., говорит президент КР Сергей Власенко.

Спрос

В июне 2016 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 11 144 перехода прав на недвижимость – на 4,2% больше, чем в мае, половину из которого заняли праздники. В годовом выражении показатель увеличился на 33,1%. В компании «НДВ-Недвижимость» спрос сократился на 2,3% по сравнению с маем, а относительно аналогичного периода прошлого года вырос на 10,3%. В Est-a-Tet активность потенциальных клиентов увеличилась на 5% к маю. В компании «ИНКОМ-Недвижимость» потенциальный спрос (количество обращений клиентов) возрос в июне на 10% относительно мая, реальный (число финансовых обязательство о предоплате) – на 9%. По сравнению с июнем 2015 г. показатели улучшились на 37,7 % и 21,2 % соответственно.

При этом специалисты компании отмечают некоторое сокращение покупательской активности во второй половине июня по сравнению с аналогичным, «активным», периодом в мае: примерно на 10% в пересчете на количество рабочих дней. «С одной стороны, свою роль в этом играет начавшийся сезон отпусков, с другой - негативное влияние оказывают пресловутые фундаментальные факторы, глобально ограничивающие спрос, прежде всего - низкий уровень платежеспособности населения», - комментирует Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Существенный рост спроса в годовом исчислении руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина объясняет низкой базой июня 2015 г. Год назад рынок недвижимости жил главным образом за счет новостроек: благодаря запуску государственной программы субсидирования ставки на покупку первичного жилья были значительно ниже, чем на вторичном рынке: 11,9% против 14,5-18%. А уже к весне 2016 г., на фоне снижения ключевой ставки ЦБ и ужесточения условий госпрограммы, разница в ставках на первичном и вторичном рынках жилья сократилась до 1,5-3% - см. «В России дешевеет нельготная ипотека».

Сейчас кредит на покупку готового жилья можно взять, например, в Сбербанке под 13% годовых (при первоначальном взносе от 50% и сроке кредита менее 10 лет). А «молодые семьи», получающие зарплату через Сбербанк, могут рассчитывать на ставку 12%.

Кроме того, активность покупателей стимулирует снижение цен на квартиры. «Покупательский спрос «сдвинулся» с «мертвой точки», поскольку цены на вторичном рынке заметно просели, и, несмотря на жесткую конкуренцию с новостройками, для ряда покупателей высокая готовность «вторички» остается определяющим фактором», - отмечает Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet.

Подмосковный вторичный рынок чувствует себя хуже московского. По словам президента Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Сергея Власенко, количество авансов, внесенных покупателями, в июне выросло всего лишь на 2,3% по сравнению с маем, «что, в принципе, нивелируется количеством рабочих дней в предыдущем месяце». В годовом выражении этот показатель упал на 3,3%. Число сделок в июне снизилось на 14% к маю. Правда, в июне 2015 г. сделок было на 30,6% меньше. «Однако даже эта большая разница не внушает оптимизма на июль: по предварительным данным, ситуация в июле по числу совершенных сделок будет хуже, чем в июне, поэтому раньше осени, при условии сохранения сложившейся макроэкономической конъюнктуры, увеличения уровня спроса ожидать не приходится», - считает Власенко.

Цены и скидки

Год назад, в июне 2015 г., квадратный метр на вторичном рынке жилья «старой» Москвы стоил в среднем 190 549 руб. по индексу IRN.RU, в июне 2016 г. – 172 800 руб., то есть за год цены предложения упали на 10,3%. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2016 года»).

«Вторичка» стала более доступной: на сегодняшний день приобрести однокомнатную квартиру в Москве можно по цене от 4,5 – 5,5 млн рублей. Это экономкласс в старых границах Москвы. Двухкомнатные квартиры экономкласса в Москве вполне можно найти по цене от 5,5-6 млн рублей», - рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. По словам Марины Толстик, в столице есть и более доступные предложения: от 3,6 млн руб. за студию.

На практике квартиры продаются еще дешевле. По данным «Инкома», 83% московских квартир в июне было реализовано с дисконтом - это максимум за всю историю наблюдений за этим показателем с 2012 г. Средний размер скидки равнялся 8,5%. «Для сравнения: в июне прошлого года доля продаж с дисконтом составляла 74% от всего объема реализованного жилья, средний размер скидки - 7,4%. Таким образом, относительно прошлого года фактические продажные цены на московском вторичном рынке жилья снизились примерно на 15% (согласно подсчетам компании, цены предложения за год упали на 6,4% - прим. ред.)», - говорит Сергей Шлома.

Что касается Подмосковья, то «начавшееся с февраля затоваривание рынка наконец-то сдвинуло с «мертвой точки» среднюю цену квадратного метра: если в мае она снизилось на 0,09 %, то по итогам июня потери вторичного жилья превысили 1% (-1,06%)», рассказывает Сергей Власенко. По данным «Мегаполис-Сервиса», по результатам июня средняя цена квадратного метра подмосковной «вторички» упала до 76 618 руб. А средний размер дисконта в начале лета составил в среднем 7-10%, с разбросом от 3% до 14% в зависимости от муниципалитета.

«В целом, для рынка недвижимости это (снижение цен – прим. ред.) является благом, хотя сиюминутные минусы также очевидны и главный из них – ситуация не подталкивает покупателей приходить на рынок, а значит, и активного спроса ожидать в ближайшее время не приходится. С другой стороны, падение цен для рынка лучше, чем длительная стагнация, ведь чем быстрее и глубже просядет рынок, тем быстрее на нем начнется рост», - уверен Сергей Власенко.

Срок экспозиции

Квартиры «с конкурентоспособным уровнем ценообразования» сейчас продаются за полтора-два месяца, говорит Екатерина Артемова. Однако в среднем по рынку на реализацию вторичной недвижимости уходит три-пять месяцев – это в два раза дольше, чем до кризиса.

По данным «Инкома», средний срок экспозиции объектов на московском вторичном рынке жилья в июне составил 74 дня – на 3 дня больше, чем в мае, и на 11 - чем в июне прошлого года. Максимум по этому показателю был достигнут в феврале – 100 дней.

Что и как покупают?

Спросом пользуется главным образом недорогое, но хорошее жилье. По данным компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», средняя стоимость купленной в июне московской квартиры составила 9,6 млн руб. против 9,8 млн в мае. «В июне 2016 г. было продано больше недорогих объектов стоимостью до 6 млн рублей. Это и повлияло на величину среднего чека покупки», - объясняет управляющий партнер компании Марина Толстик.

Год назад, в июне 2015 г., средний чек сделки равнялся 10,4 млн руб. По словам Толстик, показатель упал из-за снижения цен на недвижимость и изменения структуры продаж: в июне 2015 г. около 26% сделок в «МИЭЛЬ» пришлось на квартиры стоимостью выше 15 млн рублей, а в июне 2016 г. – только 19%.

Примечательно, что устаревший советский жилой фонд ажиотажа среди покупателей отнюдь не вызывает, несмотря на низкие цены. По словам Сергея Шломы, на рынке представлено изобилие подобных объектов по цене до 5 млн руб. (2 504 квартиры, около 6% рынка), но продать их очень сложно из-за высочайшей конкуренции со стороны качественной «вторички» и бюджетных новостроек. «Выиграть борьбу за покупателя в данном случае можно только ценой – в среднем на 10% ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых квартир на первичном рынке», - полагает Шлома.

На фоне падения доходов населения снижается не только цена метра и бюджет покупки квартиры, но и сокращается доля покупателей с «живыми» деньгами. По данным Est-a-Tet, по сравнению с докризисным периодом этот показатель в Москве уменьшился с 40% до 20%. При этом доля альтернативных сделок выросла с 25% в 2015 г. до 35% в 2016 г., а доля ипотечных – соответственно с 35% до 45%. В ситуации падения доходов улучшение жилищных условий для большинства граждан становится возможным только за счет реализации имеющихся активов или с помощью ипотечного кредита, поясняет эти цифры Алексей Бернадский.

По оценке «НДВ», доля альтернативных сделок с учетом взаимозачета достигает 80-85%. При этом на взаимозачет - в рамках таких сделок вторичные квартиры фактически обмениваются на новостройки – в компании приходится до 30-35% продаж.

Из-за того, что людей со «свободными деньгами» (конечных звеньев «альтернатив») стало меньше, удлинились цепочки сделок – ведь они формируются до тех пор, пока не будет найден «конечник», прямой покупатель. «При стабильной ситуации на рынке жилья количество участников альтернативной сделки, как правило, не превышает трех-четырех, в периоды минимальной покупательской активности в прошлом году мы отмечали увеличение количества звеньев до пяти-шести», - рассказывает Сергей Шлома.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9060 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 339 860
до 11 664 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 110 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Коммунарка пос., уч.17, к.12.3 Коммунарка пос., уч.17, к.13.1 Коммунарка пос., уч.17, к.13.2 Показать все 15 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. Звоните! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. 39-107 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Спешите! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Торопитесь! Квартиры пл. 36-86 кв.м.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 23-47 кв.м.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте