Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Кадастровая стоимость квартир: имеет ли смысл оспаривать для снижения налога на имущество?

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

С 1 января 2015 года введен новый налог на имущество, обязывающий владельцев нести расходы на собственное жилье и высчитываемый из его кадастровой стоимости. Последняя должна быть приближена к рыночной цене недвижимости, но не превышать ее. Однако на практике кадастровая стоимость квартир подчас значительно больше рыночной стоимости, что приводит к дополнительным и необоснованным налоговым отчислениям.

Размер кадастровой цены жилья можно оспорить. Но насколько экономически оправданы действия, направленные на снижение кадастровой стоимости и уменьшение налоговой нагрузки собственников – большой вопрос.

Повальное завышение кадастровой стоимости

Большая часть населения еще не знает, во сколько оценены их квартиры. Но те, кто из любопытства или после получения уведомления об оплате налога проверил, какова кадастровая стоимость их недвижимости, успели убедиться, что она завышена или завышена чрезвычайно.

Официальной статистики о том, какое количество объектов жилого фонда по кадастровой оценке не соответствует рыночной стоимости, в России не ведется. Однако повальные обращения владельцев недвижимости в суды с оспариванием кадастровой стоимости в 2014 – 2016 годах свидетельствуют, что нарушения носят массовый характер и могут коснуться каждого. Причина тому – общий, ориентировочный подход кадастровых оценщиков при определении цены жилья, не соответствующий требованиям закона «Об оценочной деятельности в РФ» и не учитывающий специфики каждого отдельного помещения. Другой причиной является кризис, значительно повлиявший на падение стоимости рынка недвижимости, что также не всегда учитывается экспертами. И, наконец, третья причина – зависимость оценщиков от постоянных заказчиков, работающих непосредственно на региональные или местные органы власти, которые как раз и получают налоговые отчисления и, соответственно, заинтересованы в завышенной кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Приведу собственный пример. Купив в августе 2015 года квартиру на юго-западе столицы по цене 8,5 млн рублей, при проверке документов я обнаружил, что ее кадастровая стоимость составляет 12,9 млн. рублей, что на 4,4 млн рублей больше суммы сделки, а соответственно, рыночной цены жилого помещения.

Затраты на устранение нарушений

Собственники жилья, если они являются физическими лицами, а не организациями, вправе оспорить кадастровую стоимость либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), либо сразу в суде. К сожалению, комиссии очень редко соглашаются с требованиями заявителей, и в большинстве своем оставляют кадастровую стоимость неизменной. Суды действуют по иному принципу, руководствуясь судебными экспертизами, по результатам оценок которых и выносят решения. Для обращения в комиссию потребуется отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры и экспертиза саморегулируемой организации о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Средняя цена отчета в московском регионе составит от 15 000 до 25 000 рублей. Заключение специалиста потребует от 20 000 до 25 000 рублей. Юрист или адвокат за представление интересов собственника в комиссии запросит еще 30 000 – 50 000 рублей. Итого, затраты составят от 65 000 до 100 000 рублей.

Как уже говорилось выше, желаемый результат в комиссии вряд ли будет достигнут, что приведет к дополнительным расходам при обращении в суд с административным исковым заявлением: от 50 000 рублей до 100 000 рублей на услуги адвоката, от 20 000 рублей до 25 000 рублей на судебную экспертизу, за государственную пошлину придется выложить 300 рублей.

Стоит ли овчинка выделки

Налог на квартиры равен от 0,1% до 0,3% в год от их кадастровой стоимости. Соответственно, если обратиться к моему собственному примеру, то при кадастровой оценке жилья, равной 12,9 млн рублей, ежегодно мне придется оплачивать налог, равный 19 350 рублей (0,15% от 12,9 млн руб.). С действительной, рыночной стоимости квартиры налог бы составил всего 8500 рублей (0,1% от 8,5 млн. руб.). Разница в 10 850 рублей достаточно значительная, тем более если учесть, что она переплачивается из-за ошибок государства и привлекаемых им неквалифицированных и заинтересованных специалистов.

Однако если посчитать, что затраты на суд по оспариванию завышенной кадастровой стоимости при самом бюджетном варианте составят 105 000 рублей, то становится понятным, что оправдают они себя лишь через десять лет.

Кроме того, следует иметь ввиду, что переоценка кадастровой стоимости, к примеру, в Москве, должна осуществляться каждые два года, а в других регионах – не чаще чем 1 раз в 5 лет и не реже 1 раза в 3 года. Получается, что определенная судом новая стоимость квартиры уже через год потеряет юридическое значение и будет недействительной. А дальше? Опять по новому кругу за получением справедливости, не имеющей никакого отношения к закону и налоговым обязательствам?

Серьезные недостатки закона

Если обратиться к статье 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в РФ», то можно увидеть значительные нарушения конституционных прав граждан, которые выражаются в следующем:

- оспаривать кадастровую стоимость можно только на дату ее определения оценщиком, но нельзя на момент самого оспаривания. Подобная норма возлагает на собственников обязанности по оплате налогов по завышенным ценам, без учета снижения стоимости жилья после проведенной кадастровой оценки. Проще говоря, если кадастровая оценка квартиры определена в 2013 году, то оспорить ее можно только на указанную дату 2013 года, при этом значительное падение цен на недвижимость в 2014, 2015, 2016 годах судами и налоговыми органами учитываться не будет и, соответственно, налог придется оплачивать по завышенной стоимости 2013 года до следующей переоценки жилья;

- уменьшенный налог допускается оплачивать только с того года, в котором заявитель обратится в комиссию или в суд с оспариванием кадастровой стоимости имущества, а предшествующие годы, даже если кадастровая стоимость будет снижена, налог подлежит оплачивать по завышенной первоначально определенной цене. Например, в 2016 году собственник узнает о несоответствии кадастровой стоимости квартиры ее рыночной цене, установленной в 2013 году, и добивается пересмотра и уменьшения ее вдвое. При этом налог по уменьшенной вдвое кадастровой стоимости он получит право платить только с 2016 года, а за 2013, 2014, 2015 года налоговые отчисления так и останутся привязанными к первоначальной кадастровой стоимости жилья при установленном факте ее ошибочного и завышенного размера.

Что следует поменять в законе

Налоги должны быть справедливыми и по карману каждому. Необоснованная и не соответствующая Конституции налоговая кабала – это не путь правового государства. Институт массовой оценки кадастровой стоимости необходимо упразднить. Определять кадастровую величину следует ежегодно, или по крайней мере ежегодно ее уточнять, затрат на это теперь предостаточно - налоги с каждой квартиры позволят государству увеличить число оценщиков и обеспечить улучшение их работы. Система налогообложения должна быть заточена именно под рыночную стоимость объектов, определяемую каждый год, а не раз в пять лет. Оспаривание кадастровой стоимости должно иметь обратную силу и распространяться на прошлые периоды налогообложения, чего в настоящее время нет, как уже было сказано выше. От налога следует освободить собственников, чей доход ниже прожиточного минимума (постановлением № 297-ПП от 31.05.2016 в Москве он определен в месяц в размере 17 130 р. – трудоспособное население; 10 623 р. – пенсионеры; 13 198 – дети.), как категории, не способной нести подобное дополнительное финансовое обременение и не обеспеченное государством достойным доходом для нормального существования.

Следует отметить, что на сегодняшний день от налога освобождены инвалиды I и II групп, пенсионеры, люди творческих профессий, владельцы хозяйственного строения или сооружения, площадь которого не превышает 50 кв. м, если такая постройка расположена на земле, предоставленной для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (ст. 407 НК РФ).

Что ждет собственников жилья

Большая часть населения еще не получила уведомлений от налоговых органов и не знает о нависшем и неустранимом обременении завышенных налоговых обязательств, которые явно ударят по карману каждого владельца квартиры, за исключением очень редкой категории граждан, освобожденной от подобных обязательств. Любой простой, любое неиспользование жилья будет стоить теперь владельцу дорого, что, безусловно, негативно отразится как на цене недвижимости, так и на ее популярности в качестве вложения капитала.

Масштабы проблемы

Десятки тысяч удовлетворенных заявлений и исков налогоплательщиков доказали ущербность действующей системы кадастровой оценки и необоснованно завышенного налогообложения. Следствием чего стало указание президента России правительству навести порядок. Порядок должен выражаться в том, что оценщиками для определения кадастровой стоимости недвижимости теперь будут выступать не частные компании, а государственные. Полагаю, нет смысла останавливаться на критериях, которые определяются в настоящее время в новом законе для правильного определения предмета оценки. Все они уже давно предусмотрены и для частных оценщиков. Однако на практике либо не работают данные критерии, либо не работают по ним сами оценщики. Насколько обоснован шаг перелива из пустого в порожнее – покажет время. Во все времена и во всех государствах действовало одно золотое правило – важно не то, как написан закон, а то, как он исполняется.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9841 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
ЖК "Городские Истории" Чем больше м2, тем комфортнее! Московская прописка! Квартиры с видом на Москва сити! м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если таунхаус, то в центре. Свой выход в парк. Совершенные системы комфорта Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Выхино В продаже квартиры в готовых домах площадью 51-54 кв.м. 20 мин. транспортом от м.Выхино. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Изумрудные холмы Квартиры в новых корпусах от 3 млн руб. Заселенный микрорайон с развитой инфраструктурой. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на западе Москвы! Долина Сетунь. Вся Москва как на ладони! Потолки до 4 м, окна 2,1х2,2 м. Консьерж. Паркинг. Охрана. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Акция! Кладовка в подарок при покупке трехкомнатных квартир, а также квартир евроформата от 70 кв.м. До 31.08.2019 Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Последние квартиры в готовом доме бизнесс-класса. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Выгода до 2 млн руб.! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! Сердце Столицы. Дома на набережной сданы. 1 мин. от ЦАО! Потолки 3,2-5,6 м, окна 2,15х6,3 м. 4000 м2 фитнеса. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж элитных квартир! Barrin House в Хамовниках. Готовый дом. Паркинг. Охрана. Большой закрытый двор. Фитнес-клуб и детсад в доме. Застройщик: Моснитки. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк ЖК Бизнес-класса. Двор без машин. 3 м. до метро Речной Вокзал. Отделка White Box. Подземный паркинг. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» 2-комнатные квартиры от 4,9 млн руб. С отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Ипотека от 5%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Соколе Квартиры бизнес-класса с витражными окнами. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Индивидуальные условия! Застройщик: Усиевича 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Элитные квартиры! Хамовники. Авторский дизайн. Три стиля: классика, современный, ар-деко. Итальянские кухни. Встроенная техника. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Готовые квартиры с ключами от 5,5 млн руб. 5 минут до метро "Рассказовка". Пляж рядом с домом. Ипотека от 5%. от 5,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. Счастье на Дмитровке Квартиры от 12,1 млн руб. Подземный паркинг. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Дом сдан, выдаём ключи. Звоните! Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Квартиры бизнес-класса. Скидка до 2 млн руб. на 3-комн. квартиры. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Закрытый двор. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Только августе скидка до 6%. Звоните! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Северном" СКОРО СТАРТ ПРОДАЖ! Готовые квартиры с отделкой "комфорт-класса". 5 мин. пешком до ж/д станции "Долгопрудная" Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,6 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Застройщик: Открытое акционерное общество Московский городской центр продажи недвижимости (ОАО Центр-Инвест ). Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Олимпийской Деревне В августе скидка до 1 млн руб. Квартиры в готовом доме. Рядом м. «Юго-Западная». Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Застройщик: Мичуринский 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 16,6 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции архитекторов" Квартиры премиум-класса с выгодой до 1,9 млн руб. только до 31.08.! Малоэтажная застройка, подземный паркинг. м.Бауманская Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,3 млн рублей. Ипотека от 5,5%. Детский сад на территории. Двор без машин. Успейте купить в августе! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Квартиры в готовых и строящихся корпусах. Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Ипотека от 5,5%. Яркие фасады. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,5 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.08 Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург Студии от 3 млн руб. в г.Одинцово. 11 км до МКАД. Рядом Подушкинский лесопарк. Детский сад на территории - уже открыт. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 10,5 млн, 3-ком - от 15,2 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Готовые квартиры бизнес-класса на Павелецкой набережной от 14,6 млн руб.! Панорамные виды. До 31 августа машиноместо в подарок! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Семейная ипотека по ставке от 5%. 5 минут до Москва-Сити. Метро Полежаевская.Трехуровневый подземный паркинг. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,3 млн руб! Звоните! от 5,3 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры от 4,1 млн.! Сдача в 2019г. 15 мин. до метро Ольховая, Коммунарка. Школы, сады и поликлиника в районе от 4,1 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Сдача в 2019г. Отделка "под чистовую". Закрытый двор без машин. Развитая инфраструктура. Ипотека без первого взноса. Рассрочка 0% квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный Квартал Подземная парковка, охраняемый двор без машин, детский и спортивный центр. Останкинский район. Метро Ботанический Сад и Отрадное. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал в Сколково 25 минут до центра столицы. Спортивные и детские площадки. ЗАО. Ипотека! от 3,5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте