Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Кадастровая стоимость квартир: имеет ли смысл оспаривать для снижения налога на имущество?

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

С 1 января 2015 года введен новый налог на имущество, обязывающий владельцев нести расходы на собственное жилье и высчитываемый из его кадастровой стоимости. Последняя должна быть приближена к рыночной цене недвижимости, но не превышать ее. Однако на практике кадастровая стоимость квартир подчас значительно больше рыночной стоимости, что приводит к дополнительным и необоснованным налоговым отчислениям.

Размер кадастровой цены жилья можно оспорить. Но насколько экономически оправданы действия, направленные на снижение кадастровой стоимости и уменьшение налоговой нагрузки собственников – большой вопрос.

Повальное завышение кадастровой стоимости

Большая часть населения еще не знает, во сколько оценены их квартиры. Но те, кто из любопытства или после получения уведомления об оплате налога проверил, какова кадастровая стоимость их недвижимости, успели убедиться, что она завышена или завышена чрезвычайно.

Официальной статистики о том, какое количество объектов жилого фонда по кадастровой оценке не соответствует рыночной стоимости, в России не ведется. Однако повальные обращения владельцев недвижимости в суды с оспариванием кадастровой стоимости в 2014 – 2016 годах свидетельствуют, что нарушения носят массовый характер и могут коснуться каждого. Причина тому – общий, ориентировочный подход кадастровых оценщиков при определении цены жилья, не соответствующий требованиям закона «Об оценочной деятельности в РФ» и не учитывающий специфики каждого отдельного помещения. Другой причиной является кризис, значительно повлиявший на падение стоимости рынка недвижимости, что также не всегда учитывается экспертами. И, наконец, третья причина – зависимость оценщиков от постоянных заказчиков, работающих непосредственно на региональные или местные органы власти, которые как раз и получают налоговые отчисления и, соответственно, заинтересованы в завышенной кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Приведу собственный пример. Купив в августе 2015 года квартиру на юго-западе столицы по цене 8,5 млн рублей, при проверке документов я обнаружил, что ее кадастровая стоимость составляет 12,9 млн. рублей, что на 4,4 млн рублей больше суммы сделки, а соответственно, рыночной цены жилого помещения.

Затраты на устранение нарушений

Собственники жилья, если они являются физическими лицами, а не организациями, вправе оспорить кадастровую стоимость либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), либо сразу в суде. К сожалению, комиссии очень редко соглашаются с требованиями заявителей, и в большинстве своем оставляют кадастровую стоимость неизменной. Суды действуют по иному принципу, руководствуясь судебными экспертизами, по результатам оценок которых и выносят решения. Для обращения в комиссию потребуется отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры и экспертиза саморегулируемой организации о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Средняя цена отчета в московском регионе составит от 15 000 до 25 000 рублей. Заключение специалиста потребует от 20 000 до 25 000 рублей. Юрист или адвокат за представление интересов собственника в комиссии запросит еще 30 000 – 50 000 рублей. Итого, затраты составят от 65 000 до 100 000 рублей.

Как уже говорилось выше, желаемый результат в комиссии вряд ли будет достигнут, что приведет к дополнительным расходам при обращении в суд с административным исковым заявлением: от 50 000 рублей до 100 000 рублей на услуги адвоката, от 20 000 рублей до 25 000 рублей на судебную экспертизу, за государственную пошлину придется выложить 300 рублей.

Стоит ли овчинка выделки

Налог на квартиры равен от 0,1% до 0,3% в год от их кадастровой стоимости. Соответственно, если обратиться к моему собственному примеру, то при кадастровой оценке жилья, равной 12,9 млн рублей, ежегодно мне придется оплачивать налог, равный 19 350 рублей (0,15% от 12,9 млн руб.). С действительной, рыночной стоимости квартиры налог бы составил всего 8500 рублей (0,1% от 8,5 млн. руб.). Разница в 10 850 рублей достаточно значительная, тем более если учесть, что она переплачивается из-за ошибок государства и привлекаемых им неквалифицированных и заинтересованных специалистов.

Однако если посчитать, что затраты на суд по оспариванию завышенной кадастровой стоимости при самом бюджетном варианте составят 105 000 рублей, то становится понятным, что оправдают они себя лишь через десять лет.

Кроме того, следует иметь ввиду, что переоценка кадастровой стоимости, к примеру, в Москве, должна осуществляться каждые два года, а в других регионах – не чаще чем 1 раз в 5 лет и не реже 1 раза в 3 года. Получается, что определенная судом новая стоимость квартиры уже через год потеряет юридическое значение и будет недействительной. А дальше? Опять по новому кругу за получением справедливости, не имеющей никакого отношения к закону и налоговым обязательствам?

Серьезные недостатки закона

Если обратиться к статье 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в РФ», то можно увидеть значительные нарушения конституционных прав граждан, которые выражаются в следующем:

- оспаривать кадастровую стоимость можно только на дату ее определения оценщиком, но нельзя на момент самого оспаривания. Подобная норма возлагает на собственников обязанности по оплате налогов по завышенным ценам, без учета снижения стоимости жилья после проведенной кадастровой оценки. Проще говоря, если кадастровая оценка квартиры определена в 2013 году, то оспорить ее можно только на указанную дату 2013 года, при этом значительное падение цен на недвижимость в 2014, 2015, 2016 годах судами и налоговыми органами учитываться не будет и, соответственно, налог придется оплачивать по завышенной стоимости 2013 года до следующей переоценки жилья;

- уменьшенный налог допускается оплачивать только с того года, в котором заявитель обратится в комиссию или в суд с оспариванием кадастровой стоимости имущества, а предшествующие годы, даже если кадастровая стоимость будет снижена, налог подлежит оплачивать по завышенной первоначально определенной цене. Например, в 2016 году собственник узнает о несоответствии кадастровой стоимости квартиры ее рыночной цене, установленной в 2013 году, и добивается пересмотра и уменьшения ее вдвое. При этом налог по уменьшенной вдвое кадастровой стоимости он получит право платить только с 2016 года, а за 2013, 2014, 2015 года налоговые отчисления так и останутся привязанными к первоначальной кадастровой стоимости жилья при установленном факте ее ошибочного и завышенного размера.

Что следует поменять в законе

Налоги должны быть справедливыми и по карману каждому. Необоснованная и не соответствующая Конституции налоговая кабала – это не путь правового государства. Институт массовой оценки кадастровой стоимости необходимо упразднить. Определять кадастровую величину следует ежегодно, или по крайней мере ежегодно ее уточнять, затрат на это теперь предостаточно - налоги с каждой квартиры позволят государству увеличить число оценщиков и обеспечить улучшение их работы. Система налогообложения должна быть заточена именно под рыночную стоимость объектов, определяемую каждый год, а не раз в пять лет. Оспаривание кадастровой стоимости должно иметь обратную силу и распространяться на прошлые периоды налогообложения, чего в настоящее время нет, как уже было сказано выше. От налога следует освободить собственников, чей доход ниже прожиточного минимума (постановлением № 297-ПП от 31.05.2016 в Москве он определен в месяц в размере 17 130 р. – трудоспособное население; 10 623 р. – пенсионеры; 13 198 – дети.), как категории, не способной нести подобное дополнительное финансовое обременение и не обеспеченное государством достойным доходом для нормального существования.

Следует отметить, что на сегодняшний день от налога освобождены инвалиды I и II групп, пенсионеры, люди творческих профессий, владельцы хозяйственного строения или сооружения, площадь которого не превышает 50 кв. м, если такая постройка расположена на земле, предоставленной для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (ст. 407 НК РФ).

Что ждет собственников жилья

Большая часть населения еще не получила уведомлений от налоговых органов и не знает о нависшем и неустранимом обременении завышенных налоговых обязательств, которые явно ударят по карману каждого владельца квартиры, за исключением очень редкой категории граждан, освобожденной от подобных обязательств. Любой простой, любое неиспользование жилья будет стоить теперь владельцу дорого, что, безусловно, негативно отразится как на цене недвижимости, так и на ее популярности в качестве вложения капитала.

Масштабы проблемы

Десятки тысяч удовлетворенных заявлений и исков налогоплательщиков доказали ущербность действующей системы кадастровой оценки и необоснованно завышенного налогообложения. Следствием чего стало указание президента России правительству навести порядок. Порядок должен выражаться в том, что оценщиками для определения кадастровой стоимости недвижимости теперь будут выступать не частные компании, а государственные. Полагаю, нет смысла останавливаться на критериях, которые определяются в настоящее время в новом законе для правильного определения предмета оценки. Все они уже давно предусмотрены и для частных оценщиков. Однако на практике либо не работают данные критерии, либо не работают по ним сами оценщики. Насколько обоснован шаг перелива из пустого в порожнее – покажет время. Во все времена и во всех государствах действовало одно золотое правило – важно не то, как написан закон, а то, как он исполняется.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9483 (4 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 52 до 172 кв.м. Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте