Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Арендный бизнес превращается в хобби

С рынка уходят не только инвесторы, но и риелторы

Кризис заставил разочароваться в арендном бизнесе не только частных инвесторов – срок окупаемости столичных квартир, купленных для сдачи в наем, увеличился до 20 лет, но и профессиональных риелторов. Сокращение доходов вынуждает специалистов, работавших на арендном рынке, переквалифицироваться на сопровождение сделок по купле-продаже жилья.

Инвестиции: пока лучше забыть

О покупке квартир в московском регионе с целью последующей сдачи в аренду пока лучше забыть, считают риелторы. И до кризиса это бизнес приносил хорошо если 6-7% годовых, без учета расходов на содержание жилья, а сейчас, из-за снижения арендных ставок, увеличения срока экспозиции и т.п., доходность в среднем по рынку сократилась до примерно 4-6%.

«Выгоднее положить деньги в банк, - уверен Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». - В 2011-2014 гг. отбить вложенные в квартиру деньги можно было сдачей лет за 10-12. Сейчас это примерно 20 лет независимо от локации - Москва или Подмосковье».

И это еще достаточно оптимистичная оценка. Согласно подсчетам портала «Мир квартир», Москва – самый неподходящий для арендного бизнеса регион страны: срок окупаемости столичного жилья составляет 27 лет, доходность – 3,7% годовых. Зато Московская область, по мнению специалистов портала, не так безнадежна: доходность сдачи подмосковного жилья в аренду «Мир квартир» оценивает в 6,6% годовых, срок окупаемости – в 15,3 года. Эти показатели близки к среднероссийскому уровню: 6,4% и 16,2 года. Для сравнения: в 2013 г., по данным портала, доходность московских квартир составляла 4,8% годовых, подмосковных – 7,5%.

Самыми высокодоходными, по мнению портала, являются инвестиции квартиры в Екатеринбурге (7,9% годовых), Кемерово (7,8%), Сочи (7,8%), Магнитогорске (7,8%) и Комсомольске-на-Амуре (7,8%).

Для того чтобы получить представление о примерном уровне дохода от сдачи в аренду конкретной квартиры, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова предлагает использовать следующую формулу: (месячная стоимость найма Х 12 – 13% НДФЛ) Х 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений). Коммунальные платежи и налог на имущество, который с 2015 г. рассчитывается не от символической инвентаризационной, а от кадастровой, близкой к рыночной, стоимости недвижимости, в этой формуле не учитываются. К дополнительным вложениям относятся ремонт, покупка мебели и бытовой техники. Таким образом, купив трехкомнатную квартиру экономкласса за 10 млн рублей и сдавая ее в аренду по средней ставке 50 тыс. руб./мес., можно получить годовую доходность в размере 5,22%, или 522 тыс. рублей. Окупится такая инвестиция примерно за 19 лет и 2 месяца. За 5 лет доходность составит порядка 2,6 млн рублей при условии, что квартира не простаивает.

Однако последнее вряд ли возможно: объем предложения на рынке, по разным оценкам, сейчас в 1,5-2,5 раза превышает спрос, что самым фатальным образом сказывается на сроке экспозиции жилья. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в экономклассе этот показатель вырос в 24 раза – для тех квартир, которые в итоге все-таки сдаются. В элитном сегменте, по информации Blackwood, срок экспозиции для ликвидных квартир увеличился с одного-трех дней в 2013 г. до 1-2 недель в настоящее время (см. «Аренда жилья в Москве и Подмосковье: собственники не сдаются, а квартиры пустуют»).

Примечательно, что, в отличие от других сегментов рынка, доходность сдачи в аренду элитных квартир и апартаментов в Москве по сравнению с докризисным периодом выросла, так как арендные ставки упали меньше, чем цены на элитные квартиры. Так, если средний бюджет предложения на элитном рынке в долларовом выражении с 2013 г. по II квартал 2016 г. снизился в два раза, то средний бюджет аренды - лишь на 26%, отмечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.

Но овчинка все равно выделки не стоит. По данным того же Blackwood, по состоянию на конец II квартала 2016 г. средняя доходность сдачи в аренду элитных квартир и апартаментов в Москве составляет порядка 4,6%. А реальная, с учетом простоя помещений, и того меньше - около 4%. Для сравнения: даже у супернадежного и низкодоходного Сбербанка ставки по вкладам сейчас достигают 6,8% годовых, другой госбанк - ВТБ24 – предлагает до 8,65% годовых, Газпромбанк - до 9%.

Ничего удивительного, что чистых инвесторов – тех, кто покупает квартиры для сдачи в аренду и/или перепродажи, на рынке почти не осталось. «Сегодня на рынке аренды жилья, как и на рынке недвижимости в целом, доля частных инвесторов стремится к нулю: поскольку предложение во всех сегментах существенно превышает спрос, выгодно реализовать объект сегодня крайне затруднительно», - говорит Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».

По словам Анны Ртищевой, руководителя офиса «Century 21 Римарком г. Троицк» (партнер Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»), «такой бизнес был выгоден до кризиса, то есть где-то до 2014 г., а сейчас, когда цены на жилье снижаются и трудно предположить точные сроки изменения данного тренда на противоположный, такие инвестиции мало кто считает интересными». Как поясняет Роман Бабичев, раньше можно было заработать не только на аренде, но и на росте цен на жилье - особенно если покупать квартиру в новом доме на начальном этапе строительства. В 2012-2013 гг. рост цен по мере повышения стадии готовности дома составлял 25-40% - см. «Что делать, если очень хочется инвестировать в недвижимость». «А сейчас такого глобального подорожания не происходит. Новый налог усугубляет ситуацию: при продаже он вообще не дает ничего заработать на перепродаже», - добавляет Бабичев.

Речь идет об изменении механизма налоговых льгот при продаже жилья, предоставляемых на основании срока владения недвижимостью. До 2016 г. минимальный срок для перепродажи недвижимости без уплаты НДФЛ составлял три года или меньше, если цена сделки, указанная в договоре, не превышала 1 млн руб. Сейчас минимальный срок владения увеличили до пяти лет (исключение сделано только для недвижимости, полученной по наследству или в результате приватизации). Занижение суммы сделки в договоре тоже не поможет уйти от налога. Если официальный доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату.

Конечно, кризис не вечен, когда-нибудь спрос на арендном рынке увеличится, срок экспозиции снизится, а арендные ставки и цены на квартиры пойдут вверх. Но когда это произойдет и какими темпами будут происходить положительные изменения, пока никто толком не знает. Поэтому с покупкой квартир с целью сдачи в аренду, наверное, лучше все-таки повременить.

Если все-таки покупать

Однако если по каким-то причинам есть необходимость в такой инвестиции – скажем, квартира покупается для детей, и, пока они не вырастут, недвижимость планируется сдавать в аренду, - при выборе подходящего варианта прежде всего следует обратить внимание на транспортную доступность. А именно – близость к метро или, на худой конец, к железнодорожной станции.

«Многих арендаторов волнует не комфортность проживания, а именно транспортная доступность, возможность в максимально короткие сроки добираться до работы, - поясняет Анна Ртищева. - Конечно, если квартира в откровенно жутком состоянии, то и арендная плата меньше, но даже на такое жилье в конечном итоге арендатор все равно найдется».

А вот покупать апартаменты для сдачи в аренду риелторы не советуют, хотя они дешевле квартир при практически одинаковых арендных ставках. Дело в том, что из-за неурегулированного юридического статуса апартаменты трудно продать.

Риелторы покидают арендный рынок

Частные инвесторы стали не единственными «жертвами» кризиса. Падение стоимости аренды жилья, огромное превышение предложения над спросом и другие негативные факторы обострили конкуренцию среди профессиональных брокеров. Как следствие, риелторская комиссия, ранее стабильно равнявшаяся месячной арендной ставке, снизилась не только в абсолютном, но и в относительном выражении.

«В условиях сниженного спроса размер риелторской комиссии наряду с прямым снижением арендных ставок – один из способов привлечения клиентов. Сегодня риелторы более гибко подходят к этому вопросу и готовы уступать в борьбе за клиента», - говорит Александр Шибаев.

По словам Марии Жуковой, комиссия на рынке аренды в настоящее время может колебаться от 100% до 20% от стоимости найма жилья. «Стоимость услуги риелтора зависит от очень многих факторов: времени, затраченного на услугу, перечня услуг. Ведь провести полный комплекс услуг (включая поиск, переговоры, проверку, заключение договора) или просто показать квартиру и оформить договор – это совершенно разные услуги, которые и стоят по-разному», - отмечает Жукова.

Проблема в том, что клиенты становятся все более самостоятельными, проявляя все меньше интереса к сервису риелторских агентств. Все чаще потенциальные арендаторы обращаются в компанию со сформировавшимся запросом относительно определенного жилого комплекса, отмечает Шибаев.

В результате доходы риелторов падают, многие компании вынуждены демпинговать. Роман Бабичев оценивает снижение доходности от профессиональной деятельности в 20-25% по сравнению с 2014 г., «причем количество сделок практически не уменьшилось».

Хуже всего дела обстоят за МКАД. В Новой Москве и прилегающих городах Подмосковья комиссия риелторов сократилась до 5 тысяч рублей, рассказывает Анна Ртищева. «Такая же примерно ситуация, со слов коллег, сложилась и в других городах Московской области, - продолжает Ртищева. - В целом для большинства риелторских компаний Новой Москвы и Подмосковья аренда недвижимости стала далеко не частью основного бизнеса. На рынке аренды для риелторов, остались, как правило, разовые заработки. Поэтому многие АН перестали всерьез этим заниматься, переключившись на сопровождение традиционных сделок по купле-продаже...»

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
17704 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 250 460
до 20 683 780 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 103 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 13 945 750
до 128 162 720 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 874 924
до 8 685 210 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 24 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3,8 млн руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Тропарево Торопитесь! В продаже квартиры в готовых домах площадью 23-81 кв.м. 30 мин. транспортом от м.Тропарево. студия от 2,6 млн рублей Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте SREDA Новые квартиры у м.Текстильщики. Квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 103 кв.м. Подробности по телефону! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте