Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Когда начинается жизнь в новых микрорайонах

Школы, магазины, пекарни и крафтовые бары появляются не сразу

Активная застройка Подмосковья привела к тому, что появилось немало жилых комплексов, расположенных обособленно – необязательно «в чистом поле», но все же за пределами шаговой доступности от существующей городской инфраструктуры. Многие из таких проектов концептуальны и интересны, они обычно предусматривают достаточно развитую инфраструктуру внутри ЖК. Другой вопрос – сколько придется ждать, пока эта инфраструктура реально заработает. Редакция IRN.RU выяснила, когда «оживают» новые микрорайоны за МКАД: заселяются соседи, начинают работать детские сады и школы, открываются кафе и появляются другие атрибуты полноценной городской жизни.

Заселение через полгода

Люди въезжают в новую квартиру не сразу после сдачи дома и не одновременно. «Средний срок между выдачей ключей и реальным заселением составляет примерно 5 месяцев в квартирах без отделки (время на дизайн-проект и ремонт) и 1-2 месяца в квартирах с отделкой (меблировка)», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». По словам партнера девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрия Котровского, если квартир с готовым ремонтом в жилом комплексе более 40-50%, можно рассчитывать, что он заселится очень быстро и уже в первые полгода там «начнется жизнь».

По словам генерального директора IKON Development Евгении Акимовой, первые корпуса, как правило, заселяются немного медленнее финальных: «Во-первых, некоторые дольщики ждут появления инфраструктурных объектов. Во-вторых, в первых очередях немало инвесторов, которые получили свою маржу за счет покупки квартиры «в чистом поле» по минимальным ценам».

Однако так происходит далеко не всегда. Как отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, отдельные очереди обычно располагаются обособленно друг от друга и образуют отдельную закрытую территорию с собственными детскими площадками и другими атрибутами. Поэтому во многих проектах нет заметной разницы в сроках заселения домов в зависимости от того, к какой очереди они принадлежат. Например, в ЖК «Эко Видное» первая очередь заселялась с апреля по август 2014 года, вторая – с февраля по июнь 2015, в третьей очереди выдача ключей состоялась в январе, заселение сейчас завершается.

Детский сад может быть построен слишком быстро

Многим жителям первых очередей приходится долго ждать появления социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник. «Если первая очередь комплекса масштабная (пять и более корпусов), застройщик старается успеть запустить детский сад для первых жильцов не позднее ввода домов в эксплуатацию и реального заселения. Школа обычно готова к приему первых учеников позже – к вводу второй и третьей очередей, так как для полноценного запуска требуется обеспечение учениками всех возрастов», - говорит Ирина Доброхотова.

Так, например, было в жилом комплексе «Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный». Проект общей площадью около 1 млн кв. м вышел на рынок в начале 2012 года. Продажи квартир в первой очереди стартовали в феврале 2012 года, первые жители получили ключи уже в 2013 году. Первая школа на 1100 учащихся была открыта 1 сентября 2014 года, когда было заселено 2000 квартир на 4-5 тыс. жителей, хотя детский сад открылся раньше – в августе 2013 года, а поликлиника откроется в этом году. В ЖК «Новый Зеленоград» детский сад на 450 мест и школа на 1325 мест будут построены одновременно с первыми домами. А, например, в ЖК «Солнечная система» открытие детского сада состоялось еще до передачи ключей первым жителям.

Но порой раннее строительство школы и детского сада не гарантирует того, что жильцы смогут ими пользоваться. «Школа и детский сад могут быть построены даже первой очередью, но будут стоять полупустые – без педагогов и детей, поскольку в ЖК не живет еще и 20% будущих новоселов. То же самое касается и школ», - отмечает Дмитрий Котровский.

Есть еще одна проблема. Если объект социальной инфраструктуры муниципальный, то в него, скорее всего, будут ходить не только те собственники, кто покупал квартиру в ЖК, но и все очередники района. «Известны такие случаи, когда застройщик вводил детский сад одновременно с первой очередью жилой застройки, но, пока новые собственники делали ремонт, прописку, переезжали, сад заполнялся более ранними очередниками, - говорит эксперт. - И возникали целые группы людей, недовольных тем, что застройщик…слишком быстро построил детский сад!»

Магазины, аптеки, банки

В первую очередь в проекте появляются, конечно, продуктовые магазины. «Магазины шаговой доступности и банки открываются в новых ЖК одновременно с заселением первых жителей. Сетевые магазины (типа «Дикси», «Пятерочки», «Магнита») начинают работу, когда в комплексе живут около 30% жителей», - отмечает заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов. При этом зачастую предприниматели смотрят не столько на потенциальный поток покупателей, сколько желают «застолбить» за собой место. «Иными словами, если на определенное количество домов уже есть один продуктовый магазин, то второй уже вряд ли кто-то откроет (по крайней мере, пока не будут сданы другие очереди)», - отмечает Мария Литинецкая.

Спустя несколько месяцев обычно появляются первые аптеки. А вот первого отделения банка приходится подождать. «Кредитные учреждения предъявляют жесткие требования к коммерческому помещению. Пока в ЖК «Новые Ватутинки» у нас нет возможности предложить тому же Сбербанку подходящие площади для покупки или аренды. Поэтому специально для жителей мы организовали передвижной банк, который приезжает раз в неделю и жители могут снять деньги, пополнить счет и пр.», - рассказывает Александр Зубец, генеральный директор проекта «Новые Ватутинки».

Салоны, кафе и крафтовые пивные

Школы и магазины – безусловно, объекты первой необходимости. Однако людям, живущим в удалении от городской инфраструктуры, для полноценной жизни необходимы привычные городские атрибуты – кафе, салоны красоты, фитнес-центры. Иначе новая квартира, какой бы хорошей она ни была, станет лишь местом для сна.

По словам Леонарда Блинова, обычно сфера услуг – салоны красоты, фитнес-центры, детские клубы, химчистки, спортивные студии и т.п. – начинает работать, когда заселено более 50% жителей. Порой инициативу проявляют сами жители. Например, Марк Лысенко открыл кафе Family Pizza в ЖК «Город Набережных» почти сразу после выдачи ключей. «Я приехал и понял, что в новом районе просто некуда пойти перекусить. В результате кафе я открыл быстрее, чем сделал ремонт в собственной квартире. Сейчас туда постоянно ходят жители, все знают друг друга по имени, мы проводим мастер-классы для детей и взрослых», - рассказывает владелец кафе. Через полгода Марк Лысенко открыл еще одно заведение «Набережные огни» – это уже более дорогой ресторан с именитым японским шеф-поваром, в котором жители проводят свадьбы и другие торжества. Также предприниматель приобрел коммерческое помещение для кафе в другом проекте Urban Group «Солнечная система».

Жительница ЖК «Микрогород в лесу» Гюзель Кириллова получила ключи от квартиры в апреле 2014 года, а в августе переехала в новое жилье. На тот момент в новом районе уже был продуктовый магазин, ветеринарная клиника и бытовые услуги. Причем последние функционируют очень удобно – в подъезде стоят специальные ящики, в которые можно положить одежду для химчистки, обувь для ремонта или ключи для изготовления копии. Затем из квартиры нужно оставить заявку через интернет, в которой написать, в каком подъезде забрать вещи и что с ними сделать. После исполнения заказа готовые вещи возвращаются в тот же ящик. За 2015 году открылось сразу несколько объектов, в результате к настоящему моменту, несмотря на то, что заселено всего три дома, заработала почти вся инфраструктура на первых этажах, которая способна обеспечить полноценную жизнь. «Есть два салона красоты, магазин мяса, фермерские продукты, детский центр, секция айкидо, стоматология, магазин детской одежды, две семейные кофейни и даже магазин-бар с крафтовым пивом», - рассказывает жительница.

Хуже ситуация в небольших проектах – например, в мультиформатных поселках, где есть многоквартирные дома, но все же недостаточно жителей, которые могли бы обеспечить постоянный поток клиентов инфраструктурным объектам. «Мы живем в квартире в поселке недалеко от Ивантеевки, где помимо многоквартирных домов также есть коттеджи и таунхаусы, - рассказывает Елена Анисимова. – Инфраструктурные объекты открывались очень медленно, даже небольшого продуктового магазина пришлось ждать около двух лет. Потом появились спортивные площадки и даже секция по теннису. Которая, правда, недавно была закрыта из-за небольшого числа клиентов. Скоро ожидается открытие фитнес-центра, который, боюсь, постигнет та же судьба – местных жителей вряд ли хватит, чтобы его заполнить, а в самой Ивантеевке есть свой большой и хороший комплекс, вряд ли кто-то захочет ездить заниматься к нам».

Жить полной жизнью

Район оживает, когда заселено как минимум 60-70% квартир, построена и сдана вся социальная инфраструктура, занята большая часть коммерческих помещений на первых этажах, считает Мария Литинецкая. «В зависимости от масштаба проекта на это уходит несколько лет. Например, в «Эко Видное» с момента закладки первого камня и до появления полноценного микрорайона прошло порядка 5 лет», - говорит эксперт.

Таким образом, покупателям квартир в жилых комплексах, расположенных за пределами крупных населенных пунктов, нужно быть готовым к тому, что даже после переезда микрорайон долго останется «спальником». До того, как он действительно заживет, может пройти несколько лет. С другой стороны, у новых территорий высокий потенциал (в отличие от уже развитых на момент начала строительства районов) как с точки зрения повышения роста стоимости, так и со стороны более высокого качества жизни, которое возможно после начала функционирования всей инфраструктуры.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4374 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 670 000
до 24 773 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 48 - 131 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 669 000
до 36 943 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 188 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Савеловская, 18 мин. пешком Складочная ул., вл.1, к.1 (C1)Coltrane Складочная ул., вл.1, к.1 (C2)Armstrong Складочная ул., вл.1, к.2 (В1)King Складочная ул., вл.1, к.2 (В2)Elington Складочная ул., вл.1, к.C2 (Armstrong) Показать все 8 корпусов Застройщик: Бизнес парк Савеловский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры площадью 25-89 кв.м.Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте